探求房地產企業成本會計核算

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探求房地產企業成本會計核算:戰略成本會計在房地產企業管理中的應用

摘要：隨著市場經濟體制的不斷變化，現代企業的發展和管理模式將進入新的時期，采用以往的管理方式很難保障企業穩定的經營和長遠的發展，尤其在房地產企業的管理中，企業運營過程中涉及的領域較廣，資金支出種類繁多，在實際工作中為了保障房地產企業在新經濟環境下順利的開展項工程項目，應采用有效的管理方式，細化企業的內部管理，進而為房產商品銷售提供良好的方案。基于這樣的原因，筆者對戰略成本會計在房地產企業管理中的應用展開論述，筆者對戰略成本會計的基本概念和對企業管理的作用進行簡述，并從三個方面應用進行論述，望本次的研究能為現今房地產企業穩定的經營和長遠的發展獻上綿薄之力。

關鍵詞：戰略成本管理；房地產企業；企業管理

現今市場經濟中使用的戰略成本會計與傳統成本會計相比具有較強的優勢，特別是以目前信息技術為不背景的信息集成平臺系統的研發和應用，為了使成本會計更適應現代企業制定管理制度和企業的發展，應對傳統的成本會計進行升級，在本文中研究的戰略成本會計，應用在企業管理中能打破企業原有的生產和經營順序，將成本會計理念貫穿在整個生產和經營的每個環節中，使現代企業能在社會主義市場經濟中占據優勢地位，進而增強企業的核心競爭力，推動企業的長遠發展。

一、戰略成本會計的基本概念與作用

（一）戰略成本會計概念簡述

戰略成本會計指的是企業通過完成投資決策、研發與設計、原料采購、商品生產、銷售與售后服務予以全面的監管，將監管貫穿于整個經營過程中，從戰略的角度而言，其影響著成本每一個環節，規劃和控制成本使其保持在適當的水平，有助于企業在市場占據更多的市場份額，進而保障企業實現發展的戰略目標。由于現今市場中企業管理制度逐漸完善，企業生產和經營環境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經濟體制下對成本管理的需求，傳統成本會計的缺陷逐漸顯現出來，這嚴重地影響著企業穩定的經營。現代企業經營和者在企業管理中應從自身出發，采用管理理論和方法，改善傳統陳舊的成本會計，予以創新進而形成新的戰略成本會計，使之適應新成本會計環境。隨著經濟不斷發展與企業管理能力的提高，戰略成本會計理論概念不斷豐富，應用范圍逐漸擴張。

（二）戰略成本會計在企業管理中的作用2300

企業作為現今市場經濟的主體，生產產品的質量和服務應在市場中進行準確的定位，才能為企業存在的價值提供保障。現代企業在對產品生產和提供服務之前，戰略成本會計能收集市場發展趨勢、消費者需求、原材料質量以及價格等信息；然后現代企業會按照內部資源與外部環境，對信息予以篩選和整合，制定出優質的發展方案；最后，現代企業從營利的角度選擇最適合企業目前發展的最佳的方案。基于戰略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責任所在，協同合作避免了無效的生產環節與資金成本。

二、房地產企業成本管理當中戰略成本會計分析

戰略成本會計在房地產企業中的應用主要是在企業成本管理當中，屬于對傳統成本管理模式進行優化的過程，同時也是企業通過完善對成本管理的模式，來降低企業成本和制定新發展戰略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產經營環節，這樣的發展狀況，對現今房地產企業而言，代銷售的商品是房產企業的存貨。通常情況系企業通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現對原材料采購環節愛好難的成本管理。在房地產企業中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數和平均采購成本進行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。

另外，在對商品房存貨的營銷階段，應按照房地產市場發展的程度展開相應的銷售活動，進而實現對商品房存貨銷售有節奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產市場當下存在的問題和影響的因素，進而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發盤的節奏，實現房地產企業自身存貨待售費用的管理和控制，進而提升房地產企業經營的績效。所以，從這一角度而言戰略成本會計對于房地產企業而言，是將生產經營和全局進行緊密的聯系，在此過程中不僅要將每一個生產環節在房地產企業的經營管理中整個系統中的成本進行優化，同時還對房地產企業自身經營產生的經濟效益進行整合，這樣才能更好地為房地產企業的發展起到促進的作用。基于這樣的狀況，適當的采用的成本核算的方式，將存貨和成本價格分攤到不同的環節中，能發現當中成本改善的因素，以便從單一的環節來上升到全局成本優化的層次，充分地體現了房地產企業管理策略的戰略性高度。從上述的分析得知，將戰略成本會計理念充分的應用到房地產企業中，能在很大程度上提升房地產企業的經濟效益，并為房地產企業制定長遠的發展戰略提供真實和明確指導建議。

三、戰略成本會計在房地產企業管理中的應用分析

（一）在房地產企業房產銷售中的應用

采用戰略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓費用的控制，屬于戰略成本控制和管理的適度服務質量控制的關鍵環節，銷售網點的安置則是在開展市場調查后對設計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網絡進行合理的布局，進而實現低成本的資金投入來換取搞銷售業績，這在房產銷售階段具有重要的位置，在對銷售網絡進行合理時，應在人流量較大的地方設置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進行設計和安放，這一環節中應用戰略會計能更好地權衡廣告費用和銷售業績間的關系。

對于房地產行業而言，房產商品售后的服務對房地產企業的經營和發展具有深遠的影響，通常情況下售后服務在完成房產銷售后，開發商將房產所有物業管理事務移交到相應的物業公司，而房產業主對商品房售后物業管理的滿意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產開發公司的企業形象。為了給業主提供良好的售后服務，提高物業管理質量實在必行。將戰略成本會計理念應用到房產商品售后的服務環節要求房地產企業對售后提供的服務智力那個進行嚴格的管理，但是在提升售后服務質量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應嚴格按照實際的狀況，對物業管理公司和售后服務人員進行培訓，進而有效提升售后服務的質量和水平，這對進一步提升銷售業績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知，戰略性成本會計理念的應用，能在很大程度上提升房地產企業銷售的業績，同時在保障業績的狀況下，逐漸提升企業的品牌形象，這對房地產企業長遠的發展具有重大的意義。

（二）在房地產決策管理中的應用

戰略成本會計和傳統成本會計最大的差異性是對企業的戰略意義，房地產行業的發展具有較強的實時性，基于這樣的發展狀況，房地產應時刻關注市場環境的變化，特別是房產商品的價格走勢，戰略成本會計在完成市場調研和市場未來發展方向預測之后，能為房地產提供豐富的信息，進而輔助房地產企業制定優質的發展戰略方案，提升房地產企業的核心競爭力。另外，戰略成本會計能夠輔助企業掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現企業和消費者雙贏的戰略發展目標。應用戰略成本會計是對企業運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰略成本會計應用后得到的效果，進而更好的輔助房地產管理的工作。另外，對房地產企業生產經營的過程中，經營戰略性成本會計會計信息的應用方面，若要充分的發揮其應有的效能，無論是企業經營決策管理人員，或是房地產企業的投資者，是企業在展開自身經營活動過程中其經營狀況能直觀的描述出經營戰略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進而輔助房地產企業的管理工作。從這一角度進行分析得知，戰略性成本會計方面管理理念的應用，能輔助房地產企業的穩定經營和長遠的發展，尤其是在經濟體制逐漸轉型的環境下，凸顯出戰略性成本會計管理的優勢。

結論

通過本文的論述中得知，戰略成本會計的應用貫穿于企業整個運營的環節中，其對市場環境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產企業的經營和發展而言具有重要的作用。在對房產商品進行銷售之前，應根據戰略成本會計采集的市場信息和房產商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進行調整，能更好地輔助房地產企業提升其核心競爭力。

探求房地產企業成本會計核算:淺談房地產企業成本會計核算

摘要：房地產這一行業近些年發展非常的迅速，那么在發展的同時也會出現許多問題。企業的最終目標都是獲得利潤，房地產企業也開始思考怎么樣才能達到最大利潤，這就需要控制成本。本文分析了房地產企業的成本的核算內容，探討了在成本核算中應該注意的幾個問題。

關鍵詞：房地產企業 成本 核算

我國經濟在不斷的發展，房地產市場也在迅速發展并成功的在市場經濟中占有一定地位。在房地產市場迅速發展的過程中，企業的成本漸漸成為了熱門話題。企業都希望通過降低工程的成本來提高企業的效益，這個時候企業成本的會計核算就顯得比較重要了，本文研究了企業成本的來源以及在企業成本核算中應該注意的幾大問題。

一、房地產企業的現狀

隨著我國經濟的飛速發展，房地產市場的迅速發展是必然的。我國的房地產在經歷了起起落落之后，現在處于平穩發展的狀態。房地產企業要想獲得更好的利潤，那么就必須考慮降低企業成本。而房地產又具有開發周期長、建筑規模大、投入資金大等特點，這就讓房地產開發的成本也具有相應獨特的特點。所以，房地產開發要想提高企業的利潤，必須嚴格控制開發成本。

二、房地產企業成本核算的內容

房地產企業的成本就是在房地產開發過程中所需的各項的費用。本文簡單的將其成本分為以下幾個部分：

（一）開發成本

開發成本基本上反映了房地產企業在工程項目的開發過程中所花費的全部資金與勞動。它是反映房地產開發企業所開發的房地產的質量的標準，并且為開發的房地產的銷售價格打下了基礎。它主要體現在以下三個方面：

1、前期的費用

這項費用包括了工程的設計、規劃、研究勘察以及前期工程的各項投資的費用。工程的設計、規劃基本上可以按照工程總投資資金的一定的百分比來進行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的費用是按照實際的情況來計算。

2、土地的開發成本

這項費用是房地產企業開發的主要成本。開發成本就是指建設用地所需的費用，包括征用土地、拆遷土地的費用、土地使用權的轉讓費用等等其他的費用。土地征用費用可以按照國家或者地區的有關法律規定來進行計算。而拆遷的費用包括兩大部分，拆遷發熱補償費用和拆遷的安置費用。拆遷費用是按照土地原使用者的損失的多少、按照一定的比例來進行的估算。

3、房屋的開發成本

這項費用包括了房屋的基礎建設費用以及相關配套設施的建設費用，比如說小區的綠化建設、供暖、供氣等等費用。這類工程建設的費用一般是按照單位指標法、單元估算法等等來進行的核算。

（二）開發費用

這項費用是指在房地產開發的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發沒有直接的關系，但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：

1、管理費用

這項費用是指房地產公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發的經營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。

2、銷售費用

這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產而支出的費用，比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據實際的情況來進行核算。

3、財務費用

在房地產開發中，辦理一些手續所需要一定的手續費，或者是為了開發房地產而籌措資金的一些費用等等。

（三）房地產開發的稅金費用

這一項支出也是房地產企業成本的重要組成部分。這是在房地產開發投資過程中，所產生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業營業稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關法律法規來進行的。

三、房地產成本核算中應注意的問題

房地產企業開發成本的會計核算就是指企業在開發房地產的時候，將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中，企業不僅要根據國家的相關法律法規來進行核算，還應該注意以下幾個問題：

（一）要了解開發成本的設計

正確了解這一項，可以正確的反映出產品的成本結構，就方便我們了解如何降低成本。按照現在的房地產開發企業會計制度規定， “開發成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設費用，比如基礎建設費用、各項配套設施的建設費用作為二級核算科目，最后，圍繞一級和二級核算項目展開核算 ，形成多元化的核算，方便與日后的查詢與統計數據。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。

（二）分清成本對象

在了解成本的對象時，應該結合成本的實際特點去了解。對于某些大區域成片開發的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關重要了。“誰得益誰分攤”這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據實際情況，建立新的分攤方法來進行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配，而基礎建設費和小區配套設施的建設費可以按照可出售的面積來進行分配等等。

（三）一些間接費用的核算

很多時候，房地產的開發都會產生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業的各項管理費用、財務費用以及銷售費用。按照現階段的房地產開發企業會計制度的說法，這部分費用都是作為房地產企業的間接費用，算入了房地產的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進行核算的話，就會造成財務狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業的實際情況，同時也會損失企業的開發成本。

（四）忽略項目決算的問題

房地產商企業成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發的過程中的實際開支，方便日后企業核算實際利潤。可是目前房地產開發企業中普遍存在一個問題，那就是企業過分重視工程結算而忽略了項目結算。因為工程結算往往是在工程結束后就可以馬上進行，時間明確肯定，又因為工程結算關系到工程款的支付，所以工程結算不容易拖拉。而往往項目結算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預算費用”的概念，就是將還沒有完工的工程預算算進成本里，讓項目結算能夠按時順利進行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結算。又因為這一個部分的工程支出費用，經常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。但是值得注意的是，根據現在的稅務法律規定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當期稅前列支。所以，作為一名財務工作人員，必須合理的規劃財務稅務，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經發生成本費用的發票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業的各個部門溝通合作，爭取拿到發票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業所得稅匯算進行的順利，公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。

四、結束語

伴隨著我國經濟的不斷發展壯大以及市場經濟逐步推進的體制改革，我國的房地產市場也在不斷發展。在房地產企業的發展過程中，控制成本、降低成本是企業發展追求的目標。這些年來，房地產公司在與其他企業的競爭中某種程度上比的就是誰的成本更低。總的來說，房地產企業要想在激烈的競爭中不被淘汰，就要思考如何降低企業的成本，提高企業的經濟效益，提高企業在市場的地位。而這一切，都與房地產企業成本的會計核算有著密切的關系，我們企業的財務人員一定要制訂符合實際切實的會計核算方法，才能達到提高利潤的終極目標。

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1房地產企業成本管理中的戰略成本會計

戰略成本會計最直接的運用即在企業成本管理中，是對傳統成本管理的再造與優化，是企業通過成本管理降低企業成本與發現企業發展戰略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產經營環節，對于房地產企業來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業通過存貨成本核算與管理，發現采購原材料的價格、次數，安排采購周期實現對原材料采購環節的成本管理;而房地產企業一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰略性成本管理法則，通過對原材料采購次數、平均采購成本進行核算，從而科學設計原材料采購周期與采購次數，結合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環節，根據房地產市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現對商品房存貨銷售有節奏的控制，可以發現房地產行業或市場目前出現的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發盤節奏實現房地產企業存貨待銷售費用的管理與控制，提高房企經營的績效。因此，可以看出戰略成本會計對于房企來說，是考慮將生產(建設)經營的某一環節聯系全局，不僅將每一生產環節以成本控制作為量化手段與標準，更將每一生產環節在房企經營管理的整體系統中的成本優化因素予以研究發現，采取適當的成本核算方法將存貨(待售商品房或投資性房產)成本價格分攤到各個環節，以發現各個環節成本改善的因素，最終從單一環節上升到全局成本優化的高度，體現了房企企業管理策略的戰略性高度。

2戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用

戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節，而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用，能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中，戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說，銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節;銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標，這在房地產銷售環節是十分重要的，合理有效的銷售網絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系;另外，旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級;售后服務對于房地產企業來說，應該是越來越受重視的環節，因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司，業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求，也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控，實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。

3戰略成本會計在房地產企業高層決策管理中的應用

戰略成本會計不同于傳統成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業來說的戰略意義。房地產企業需要時刻關注和了解市場動向，尤其是房地產行業的價格走勢，戰略成本會計通過市場調查、企業成本控制與市場未來走勢預測為房地產企業提供多元化的信息，幫助企業高層制定有助于企業發展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業的經營;而關于房地產企業與競爭對手優劣勢方面的比較研究，則有利于企業制定長遠的發展規劃;戰略成本會計還能夠幫助企業了解準購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業與消費者雙贏的發展性策略。另外，對于企業生產經營過程中的戰略性成本會計信息的使用，無論是企業經營決策管理人員這還是企業的投資者，是企業經營過程最為直觀的狀態描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務于企業管理。

作者：曾思芳 單位：自貢銀海房地產開發有限公司

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一、房地產開發企業會計成本的組成

(一)土地成本為取得土地使用權所支付的款項，包括：土地出讓金、土地補償款、大市政配套費、土地契稅、土地交易費等；

(二)前期工程費是指在項目前期準備階段發生的各項支出，包括規劃、設計、項目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用；

(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建設承包單位的工程費，包括：土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等；

(四)市政基礎設施費是指建設各項基礎設施發生的費用，包括開發小區的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環境等費用；

(五)公共配套設施費是指為開發項目服務的，不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施費用，包括：人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區體育設施等費用；

(六)開發間接費用是指工程或開發部門為組織和管理開發項目而發生的工資福利費、辦公費等。此外，銀行貸款利息的資本化、營銷設施建設費也應在本科目中核算。

二、房地產開發企業成本會計核算中存在的問題

(一)成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目不一致目前，很多房地產開發企業項目竣工驗收后的完工產品成本結轉是以目標成本為依據，目標成本往往是由預算部門編制，財務部門審核完成的。此外，在成本執行與控制中，很多房地產開發企業對目標成本執行情況的監督與控制工作，都是由財務部門完成的。因此，財務部門的成本類會計科目與預算部門的目標成本科目一致，有利于成本結轉時的核對、經營管理中的成本控制與分析等工作。但是，很多中小型房地產開發企業沒有做到成本科目的統一，造成成本核算與審核工作的脫節、成本控制流程混亂，給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙，影響了工作效率。

(二)成本費用的歸集與分攤欠缺規范性與統一性“房地產行業會計準則”在各大類成本的歸集和分攤方面沒有給出明確的界定，只是給出了指導原則，由于成本分攤的方法很多，有些企業對于成本歸集與分攤工作不重視，沒有制定相關的規范與制度，所以導致了一些企業在成本歸集與分攤方面的隨意性，導致成本信息不準確。

(三)會計人員對于稅法中關于成本的規定不熟悉或者混淆，影響企業稅收籌劃對于房地產開發企業來說，成本會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會給企業帶來稅收風險。成本核算對于稅收籌劃作用，主要是針對企業所得稅和土地增值稅而言的。在工作中，一些企業的財務人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內容混淆，在成本抵扣上造成多抵成本的情況。

(四)財務人員的綜合專業水平不高，影響了企業的成本控制、成本分析以及項目可行性分析工作由于房地產行業的特殊性，房地產企業的成本會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識，還要掌握目標成本的制定流程、成本的分攤、成本控制、成本分析等相關知識，這樣才能適應企業的需求。譬如：成本控制工作在很多大型房地產企業都需要財務部門來配合完成的，財務部門要審核發生的成本是否含在目標成本之內、有無超支情況，對成本執行情況加以監督與分析。一些成本數據需由財務人員配合完成，這些數據會應用于成本分析與項目可行性分析之中，為企業中高層領導者作出決策提供依據。很多房地產企業的成本會計人員在專業層次上比較單一，專業知識集中在成本會計核算上，業務視野狹隘，缺乏拓展專業知識面的積極性，組織協調能力差，從而造成了企業的成本管理水平落后，影響了企業的整體管理水平。

三、加強房地產開發企業成本會計核算的對策

(一)做到成本科目的統一成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目一定要統一，在設置或修改成本科目時，可以召集相關部門一起討論確定，最后把統一的科目同時下發各相關部門。保持科目一致性既能滿足成本會計核算、成本結轉、成本核對的要求，也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項需要各個相關部門配合完成的工作，保證各部門的工作不脫節，按照合理的流程進行，有利于提高工作效率。

(二)制定統一的成本歸集與分攤制度，正確合理歸集、分攤共同成本，保證成本數據的準確性針對成本歸集與分攤的隨意性問題，企業可以依據有關法規，并借鑒房地產標桿企業的管理經驗制定相關的成本管理制度，讓企業的成本核算與管理工作依據一定標準執行。在成本的歸集方面，可以按照性質、經濟用途等進行成本歸集。下面對于在成本歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明：一是開發貸款利息依據房地產行業的慣例與“房地產行業所得稅處理辦法”規定，是要資本化處理計入“開發間接費”科目，而非計入“財務費用”科目。二是在公共配套設施的界定問題上，有的企業容易含糊不清，公共配套設施的界定最簡單的辦法就是從兩個方面來判斷：第一、是非營利性且產權屬于全體業主的設施；第二、無償贈與地方政府或者公共事業單位，為廣大業主服務的，就可以視為公共配套設施，全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點要求就應按建造開發產品或者固定資產處理。三是售樓處建設等營銷設施建設費按稅法規定應作為開發成本計入“開發間接費用”科目，有些企業將營銷設施建設費作為費用處理，或者作為固定資產、通過折舊的形式轉入銷售費用，這種處理方式都是錯誤的，成本會計應該加以注意。四是“開發間接費用”科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應該與“管理費用”科目的性質相區分，該科目只能歸集為直接組織和管理開發項目的人員發生的工資福利或費用，總部或行政職能部門人員發生的費用應歸入“管理費用”科目。在成本分攤方面，對于不能直接歸屬于某類開發產品或者某個單位工程、需要在多種類型開發產品或多個單位工程之間分攤的成本，企業可以按照占地面積或者建筑面積進行分攤。但一定要合理確定各成本科目的分攤方法，土地類成本按照占地面積分攤比較合理；前期工程、建筑安裝、基礎設施、公共配套、開發間接費按照建筑面積分攤比較合理。這個分攤原則，只是一個指導框架，具體明細科目的分攤規則會有一些例外情況，各企業還要根據各成本科目的特點結合開發項目的特點來確定，比如：大市政配套費是屬于土地成本的，但大市政配套費按建筑面積繳納，這個科目按占地面積分攤就不合理了，而應該按照建筑面積分攤。由于成本歸集與分攤的復雜性，在實際工作中，成本會計人員在成本歸集與分攤上遇到問題，應及時與相關部門勾通，依據有關制度找到合理的解決方法，保證成本數據的可靠性、準確性。

(三)加大稅收制度的學習，熟練掌握企業所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規定稅法中關于成本抵扣的規定，在企業企業所得稅和土地增值稅中是有區別的，而對于房地產開發企業成本核算來說，主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現問題的方面予以說明，并提出解決建議：在企業所得稅方面，開發產品竣工、結轉完工產品成本時，稅法規定出包工程未最終辦理結算取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法，即國稅發（2009）31號文”中規定的。有些企業會誤認為按照合同或者結算金額結轉成本就可以，忽略了取得發票情況，多抵扣了成本。為了解決這個問題，企業可以在完工前要求一些長期合作或者戰略合作單位提前提供發票，成本會計在賬務中做預提處理，盡量把發票不足額度控制在規定范圍內。在土地增值稅方面，土地增值稅清算時，財務人員應避免把有關質保金抵扣的規定與在企業所得稅中完工產品結轉按10%計提成本的規定相混淆。在“國稅函[2010]220號關于土地增值稅清算有關問題的通知”中明確規定：房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同規定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為質保金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質保金對房地產開發企業開具發票的，按發票金額予以扣除，未開具發票的，不得扣除。這一點會計人員應該注意，只有質保金并且開具發票可以進行成本抵扣，可以采取要求施工企業在支付質保金前提前開具質保金發票，這樣可以使成本得到抵扣。關于房地產開發企業的所得稅與土地增值稅的稅法規定很多，會計人員應該加強稅法的學習，理解稅法的每一個條款，避免稅收風險。

(四)增加培訓，提高成本會計人員綜合專業水平在房地產開發企業中，成本會計人員不僅需要熟練掌握會計核算技術，還要熟悉有關預算、目標成本的編制、成本控制、經營分析等方面的知識。隨著房地產行業整體管理水平的提高，很多成本控制、成本分析、項目可行性分析方面的工作是需要各個相關部門配合來完成的，當然也少不了財務部門的參與。因此，企業應該多組織相關的專業培訓，提高成本會計人員的綜合素質水平，以適房地產行業的快速發展。

四、結束語

綜上所述，房地產開發企業會計成本的核算工作復雜又艱巨，此工作需要具有高素質、高水平、精通業務知識以及有一定判斷力的財務人員承擔。企業應對成本會計核算與成本管理工作加以重視。依據相關法規的指引下，合理制定本企業的成本核算與管理制度，并定期對成本會計及相關崗位進行系統的培訓與考核，提升企業成本核算與管理的專業度，進而提高企業的整體管理水平。

作者：閆淵單位：北京和裕房地產開發有限公司