房地產企業財務管理的問題與對策

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近年來，隨著我國經濟的發展和城鎮化進程的加快，房地產行業企業呈現出蓬勃發展的態勢，并逐步向專業化和復雜化的方向發展，財務管理作為房地產企業管理工作的核心環節，加強財務管理工作，提高財務管理水平對企業的健康發展具有重要的影響。尤其是房地產行業與人們群眾息息相關的特殊性，一旦出現問題，將會對經濟發展和百姓生活產生不可估量的影響，因此，加強對新形勢下的房地產企業財務管理工作的研究和分析顯得至關重要。

一、新形勢下我國房地產企業財務管理存在的主要問題

(一)財務管理制度還不健全完善

從目前狀況看，我國很多房地產企業財務管理制度還不健全和完善，已成為制約房地產行業健康發展和企業做大做強的頑疾。多數房地產企業至今尚未建立起科學規范的財務管理體系，對做好財務管理規范化建設認識不到位。雖然有的企業建立了相對完善的財務管理制度，但卻很難執行到位，流于形式。財務管理制度的不健全對房地企業的長遠發展產生了不利影響。此外，我國很多房地產企業財務管理工作中權責不明確，隨意性大，對日常會計工作的開展和財務管理職能的有效發揮造成了不良影響。

(二)財務管理人員素質有待提升

房地產行業企業的特殊性質和財務管理工作的核心地位，對財務工作人員的綜合素質提出了更高的標準和要求。對財務人員而言，不僅要具備較高的專業水平和管理經驗，同時還要具有較強的風險意識。但從目前情況看，我國多數房地產企業的財務管理人員的專業能力和綜合素質與企業財務管理工作要求相比還存在較大差距。很多房地產企業沒有充分認識到行業的健康發展和企業的做大做強需要一批優秀的財務管理人員做支撐。有些房地產企業甚至把財務管理與簡單記賬、發放工資等混為一談，完全忽視了財務管理工作的極端重要性。還有部分房地產企業在財務管理中常常靠經驗做判斷，缺乏科學長遠的規劃，這對企業的財務管理埋下了隱患的種子。

(三)財務成本管理能力存在缺陷

成本管理與控制對房地產企業具有十分重要的意義。當前我國房地產企業在財務成本管理上還存在諸多問題和不足。一是企業成本管理模式較為落后，與新形勢下房地產行業蓬勃發展的態勢不相適應。二是目前我國房地產企業對內部管理成本控制較為重視，而對其他環節的財務成本管理問題的重視程度不足。三是由于企業財務管理人員的綜合素質相對有限，缺乏對企業成本管理控制的判斷和經驗，一定程度上影響到企業的經營效益。

(四)企業融資能力有待提升

房地產企業作為資金密集型企業，在正常經營中需要大量的資金投入作保障。但從目前情況看，一方面由于企業的財務管理能力相對不足，在企業融資規模、方式、成本等方面的選擇上缺乏科學性與規范性，一定程度上加大了企業的潛在風險。另一方面，目前我國房地產企業融資渠道相對單一，多數是通過銀行借貸維持正常運轉，導致企業負債率較高，一定程度上加劇了企業的資金緊張狀況，這對企業的長遠健康發展而言是十分不利的。

二、新形勢下加強房地產企業財務管理工作的對策措施

(一)健全完善企業財務管理制度

房地產行業企業的健康長遠發展離不開健全完善的法規制度作保障，要結合房地產企業實際，加快制定完善相關會計準則和財務管理制度，把做好財務管理工作上升到法律的高度，充分引起房地產企業的重視，并切實做到有法可依，有章可循。要充分吸收借鑒國外發達國家房地產企業財務管理工作的先進經驗和做法，結合自身實際，為促進我國房地產企業發展提供服務。此外，我國房地產行業財務管理部門及行業協會要充分自身作用，通過組織召開國際財務管理研討會等形式搭建房地產企業財務管理交流平臺，引進國外先進財務管理理念和方法，結合自身實際建立具有我國特色的房地產企業財務管理制度。

(二)提高企業財務管理人員綜合素質

加強房地產企業財務管理人員的綜合素質對促進我國房地產企業發展具有重要作用。房地產企業管理層和財務管理工作人員要充分重視做好財務管理工作對企業發展的重要性。制定科學的學習培訓計劃，定期加大對財務管理人員的業務培訓，教育引導財務管理人員不斷提升自身的專業水平和綜合素質，提高財務風險意識。要明確企業財務管理部門職責，做到權責統一，落實到人。同時，還要根據企業實際建立相應的資金管控體系，加大對資金收支的監管控制，做到資金集中分配，統一組織，綜合管理，確保對每一筆資金管理使用做到賬目清晰，有據可查，有明確的責任人，堅決杜絕資金流失等問題發生，嚴厲打擊違法違規等行為。此外，為解決財務人員綜合素質水平參差不齊對核算的影響，企業應加強財務核算標準化建設，從資產、收入，成本、利潤分配等制定統一核算辦法，包括會計科目設置及運用、報表填制等制定統一標準，將人為因素對會計核算影響降到最低。

(三)加大企業成本管理控制力度

房地產企業作為資金密集型企業，加大成本管理控制力度對企業的健康運營具有至關重要的作用。因此，房地產企業要把加強成本管理作為工作的重要環節，高度重視成本管理控制工作，提高企業成本控制能力，采取有效措施改進當前房地產企業經營中與新形勢下財務管理不相適應的地方，采用全過程成本管理及從前期費用到品牌維護一系列成本管理。一是房地產企業在項目開發過程中，在立項和設計階段做好成本管理控制規劃，企業在此階段要充分預計土地成本、建安成本等預算費用，確立項目投資估算，在估算基礎上分別明確項目概算和預算。因此必須對項目開展推進的各個環節嚴格把關，加大項目跟蹤管理力度，發現問題，及時處理。同時建立項目成本管理獎懲制度，對在項目管理中做出貢獻的人員給予一定的獎勵，對違法成本管理規定的人員和行為按照有關規定進行懲罰，以成本控制的優化推進企業的健康發展。二是建立完善成本控制監督制度。要建立完善監督管理制度，加大監督力度，為企業成本管理戰略和成本策劃體系的建立提供有效保障。在房地產項目開發過程中，出于不同目的和利益的需要，不同部門、單位和人員往往會要求房地產企業使用特定的權限，這會對房地產企業成本管理控制工作帶來不利影響，因此，在成本管理控制中，企業必須按照市場化原則嚴格實施，由于市場是不斷變化的，因此成本管理要根據市場不斷變化實行動態化管理，為成本管理控制作用的發揮提供有力保障。

(四)拓展企業融資渠道來源

房地產企業資金投入大，周轉時間長，融資渠道單一，融資難一直是困擾房地產企業做大做強的重要制約因素。要解決房地產企業的融資問題，拓寬融資渠道，需要做好如下方面：(1)房地產企業要適應新形勢下資本市場發展的要求，積極創造條件爭取早日上市。有關部門要為符合條件的房地產企業創造良好的環境和條件，加強指導幫助，做好上市前的輔導工作。(2)2018年國家進一步嚴格限制發放房地產開發貸款，房企融資難度加大，要引導企業建立多元化的融資渠道，按照國家政策規定積極發展房地產信托業務、合作設立房地產項目并購基金、資產證券化等各種融資渠道，不僅要能解決房地產企業融資難、成本高的問題，而且還要能使企業保持合理的資金結構。

三、結語

在我國房地產行業企業的蓬勃發展中，加強企業財務管理工作對企業長遠穩定發展具有重要的意義。由于房地產企業高投入、高風險、資金周轉期長的特殊性，因此，企業必須要把財務管理作為企業經營管理體系建設的核心要素，順應當前房地產行業發展新形勢，轉變財務管理理念，創新財務管理方式，完善財務管理制度，為房地產企業的做大做強提供有力保障。