商業(yè)銀行住房抵押貸款風險分析

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引言

住房抵押貸款是商業(yè)銀行貸款中的重要組成部分，也是商業(yè)銀行盈利的重要業(yè)務(wù)。住房抵押貸款對于促進我國經(jīng)濟的快速發(fā)展具有重要作用，它不僅能夠促進我國金融事業(yè)的發(fā)展，而且也能夠保障我國居民的住房情況。因此必須重視住房抵押貸款風險是否可控。

一、商業(yè)銀行住房抵押貸款的基本情況與顯著特征

所謂的商業(yè)銀行住房抵押貸款是指借款人向商業(yè)銀行進行貸款，主要用于分期購買住宅，借款人在進行商業(yè)貸款時，必須要有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，以便于借款人在到達還款期限時能夠還本付息。當借款人沒有對銀行償還完債務(wù)時，借款人的住宅是要在銀行作為抵押，一旦由于某些原因，借款人不能按時償還銀行的債務(wù)時，銀行有權(quán)對借款人的住房進行出售來抵消欠款。

1.住房抵押貸款的歷史

我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)開始于20世紀90年代，與國外相比我國的住房抵押貸款發(fā)展較晚。但當下我國住房抵押貸款每年都呈現(xiàn)遞增的狀態(tài)，住房抵押貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行主要業(yè)務(wù)之一，對商業(yè)銀行的利潤增長貢獻很大，在提高資產(chǎn)效率方面起了很大作用。在我國由于商品房屋并沒有成為市場供應(yīng)的主體，所以我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然每年呈遞增狀態(tài)，但是增長較緩慢。

2.住房抵押貸款的顯著特征

我國商業(yè)銀行并不像國外一些銀行完全處于開放的經(jīng)濟狀態(tài)下，它需要國家經(jīng)濟政策的指導，住房抵押貸款業(yè)務(wù)作為商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)之一，自然也需要國家經(jīng)濟政策的指導，有著其獨特的業(yè)務(wù)特點。

（1）國家政策性特點。我國商業(yè)銀行是中國銀行的重要組成部分，商業(yè)銀行成立初衷就是為了更好幫助地方經(jīng)濟發(fā)展，幫助企業(yè)發(fā)展和服務(wù)于城市居民的。商業(yè)銀行所做出的所有經(jīng)濟活動都必須遵循中國人民銀行制定的經(jīng)濟方針政策，都必須要接受我國銀監(jiān)會的監(jiān)督和管理，這就要求商業(yè)銀行進行的所有業(yè)務(wù)都要遵循國家經(jīng)濟政策指導。作為商業(yè)銀行主要業(yè)務(wù)之一的住房抵押貸款業(yè)務(wù)自然也要遵循國家政策指導，具體表現(xiàn)為要對住房貸款的利率、首付比例做出詳細規(guī)定，并要求商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行此規(guī)定。

（2）發(fā)展不平衡特點。我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)由于發(fā)展較晚，還存在著一系列問題與漏洞，這就會出現(xiàn)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)內(nèi)外發(fā)展不均衡問題。對內(nèi)表現(xiàn)發(fā)展不平衡是指對于住房抵押貸款的風險管控還不完善，對外表現(xiàn)發(fā)展不平衡是指住房抵押貸款規(guī)模的大小。由于我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，在管理、政策、操作流程各個方面沒有成熟的經(jīng)驗，這就會導致住房抵押貸款發(fā)展內(nèi)外不平衡，一旦住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)問題，又沒有完善的防控體系和管理措施，勢必會嚴重影響到商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。

二、商業(yè)銀行住房抵押貸款的風險

1.借款人信用風險。商業(yè)銀行對借款人進行資金貸款，但借款人由于種種原因，不能履行當時合同去支付銀行本金與利息。這種行為就會產(chǎn)生信用風險，造成商業(yè)銀行的經(jīng)濟損失，從而導致了經(jīng)濟風險損失。

2.經(jīng)濟市場風險。在金融方面，由于經(jīng)濟長期波動與不規(guī)律，會導致商業(yè)銀行由于匯率、利率、股票等方面因素，造成商業(yè)銀行的經(jīng)濟損失。

3.國家政策風險。是指在一定時期，國家通過對社會經(jīng)濟的綜合考量而出臺的一系列經(jīng)濟方針政策。房地產(chǎn)行業(yè)在我國一直是快速發(fā)展的行業(yè)，由于我國人口眾多，對住宅的需求也是較高的，因此我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)的開發(fā)通常要借商業(yè)銀行大量貸款，那么國家每一次對經(jīng)濟政策的調(diào)整都會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊和影響，進而影響到商業(yè)銀行。對于商業(yè)銀行的住房抵押貸款，它有明顯的金額大、時間長的特征。國家在對社會經(jīng)濟做出宏觀調(diào)控，那么勢必會對微觀層面產(chǎn)生影響。例如，我國人民失業(yè)率會不斷上升，這就會導致借款人實際收入會有所下降。從而會影響借款人對商業(yè)銀行的還款能力，這就會使商業(yè)銀行產(chǎn)生大量不良貸款現(xiàn)象，使商業(yè)銀行造成重大經(jīng)濟損失。

4.流動性風險。是指當商業(yè)銀行急需資金時，而住房抵押貸款不能直接變現(xiàn)的一種現(xiàn)象。商業(yè)銀行的貸款主要是以居民存款為主要來源，居民在銀行的存款大多是短期存款，居民是可以隨時取出存款的。但是商業(yè)銀行對住房抵押貸款的期限都是長期的，有的甚至是五年、十年。這種把居民存款作為放貸的行為，一旦出現(xiàn)問題，就會使商業(yè)銀行出現(xiàn)不可估量的經(jīng)濟損失，甚至會出現(xiàn)商業(yè)銀行破產(chǎn)的情況。

5.合規(guī)風險。是指商業(yè)銀行在進行商業(yè)活動時，沒有遵守法律法規(guī)和行業(yè)準則去進行商業(yè)交易。這種情況會使商業(yè)銀行遭到國家相關(guān)部門的調(diào)查和處罰，直接導致商業(yè)銀行出現(xiàn)重大經(jīng)濟損失，也會使商業(yè)銀行造成聲譽損失，影響商業(yè)銀行的信譽度等問題。

6.聲譽風險。一個商業(yè)銀行，只有在社會上有良好的信譽，才能吸引眾多客戶與其合作，居民才能到商業(yè)銀行去存款。良好的信譽是商業(yè)銀行最有利的無形資產(chǎn)，對商業(yè)銀行會產(chǎn)生巨大價值。一旦商業(yè)銀行出現(xiàn)聲譽問題，那么就會導致商業(yè)銀行企業(yè)價值的損失，對商業(yè)銀行發(fā)展很不利，會對商業(yè)銀行造成重大經(jīng)濟損失。

7.戰(zhàn)略風險。是指影響到商業(yè)銀行整個的運行體系，發(fā)展方向的重要因素。在商業(yè)銀行發(fā)展中，必須要綜合考慮各種風險因素，要具有戰(zhàn)略眼光、戰(zhàn)略定位，制定出完善的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。一個企業(yè)如果沒有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，勢必會影響到企業(yè)的生存發(fā)展和經(jīng)營能力，這是每個現(xiàn)代企業(yè)不得不面對的現(xiàn)實問題，企業(yè)必須對戰(zhàn)略風險進行管控。

三、當前商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀

我國自改革開放以來就一直在推行住房商品化，鼓勵個人通過貸款來購買房屋。這種制度對于商業(yè)銀行發(fā)展也是有利的。在我國的商業(yè)銀行中，個人住房抵押貸款一般可以占到銀行貸款規(guī)模的25%到40%，這可以有效降低商業(yè)銀行資產(chǎn)過于集中與企業(yè)的貸款風險，起到風險防控的作用。近幾年來我國商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，已經(jīng)越來越成為商業(yè)銀行的主體業(yè)務(wù)，但是發(fā)展迅速勢必也會帶來一系列問題，貸款的風險也會越來越大。有數(shù)據(jù)表明，近幾年我國個人住房抵押貸款不良利率也在逐年增加，這是一個非常危險的信號。以工商銀行為例，2015年的個人貸款由2014年的12886.35億元增長到14918.41億元，這其中個人住房抵押貸款由2014年的8596.38億元增長到10674.53億元，個人住房抵押貸款的比重由2014年的76.2%增長到2015年的81.4%。2014的個人住房貸款利率為0.96，占個人貸款整體不良貸款利率的78.8%，2015年的個人住房貸款不良貸款率占個人貸款不良貸款率的比重為71.3%，都超過了50%，由以上的數(shù)據(jù)可以看出，我國商業(yè)銀行中住房抵押貸款風險正在逐漸增加。

四、商業(yè)銀行住房抵押貸款風險出現(xiàn)的原因

1.商業(yè)銀行缺少風險意識

近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可謂如火如荼，房價也在不斷地攀升，城市居民對房屋的需求也在不斷地增加。這就會使一些商業(yè)銀行為了追求利益的最大化，放松了對貸款者的硬性要求。在我國有明確規(guī)定，對于個人住房貸款來說，每人每月的還款額不得超過家庭人均可支配收入的百分之四十五，但是在房屋需求大量上漲的同時，商業(yè)銀行一些工作人員并沒有詳細核實貸款人員的一些基本情況，對于貸款人員提供的一些基本資料沒有仔細調(diào)查就發(fā)放貸款，這不僅破壞了國家對個人住房貸款的有關(guān)規(guī)定，也使房價上升的個人貸款提高了，這極可能會導致銀行出現(xiàn)經(jīng)濟損失。

2.商業(yè)銀行對住房抵押貸款風險識別技術(shù)較落后

我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，商業(yè)銀行在風險識別上還存在著許多問題。例如，對于風險管控的措施不完善、風險管理機制不健全等。這需要商業(yè)銀行加強風險管控措施，健全風險管理體制機制。在國外的一些商業(yè)銀行已經(jīng)實施了定量化管理手段，并且實踐證明定量化管理手段在金融行業(yè)具有很好的管控風險能力。而在我國商業(yè)銀行在進行貸款發(fā)放時，還停留在以個人經(jīng)驗來決定是否方法貸款，對于貸款者提供的基本資料也不能很好鑒別，工作人員主觀意識較大，這種做法對商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展非常不利，需要商業(yè)銀行工作人員及時改正。我國商業(yè)銀行要借鑒國外金融行業(yè)先進經(jīng)驗，實施定量化管理手段，確保貸款業(yè)務(wù)的安全、風險可控。

3.商業(yè)銀行間的不當競爭

隨著全球經(jīng)濟一體化的發(fā)展，在我國涌入了大量外國銀行，這種現(xiàn)象勢必會導致本土銀行和國外銀行展開激烈競爭。在競爭中，一些銀行為了拉攏客戶甚至會采取一些不當?shù)氖侄危@難免會產(chǎn)生銀行客戶數(shù)量上升了，但是質(zhì)量下降了，這種現(xiàn)象就會導致一些貸款人重復貸款、重復賬戶，作為銀行的一方也自然了解不到客戶的真實情況，只會讓銀行貸款風險日益增加。

五、商業(yè)銀行住房抵押貸款風險解決的途徑與方法

1.加強監(jiān)管，提高風險意識

一方面，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，對于房地產(chǎn)公司進行商業(yè)貸款時，一定要嚴格調(diào)查，綜合考察企業(yè)的發(fā)展情況以及企業(yè)的還款能力，在企業(yè)進行貸款時，出具的相關(guān)資料與證明要進行仔細的審查，要確保企業(yè)出具的相關(guān)資料的真實性。在對企業(yè)進行貸款發(fā)放后也要加強管理，時刻關(guān)注企業(yè)的動態(tài)情況。對于個人住房抵押貸款，商業(yè)銀行要嚴格按照國家放貸的有關(guān)規(guī)定來辦理，不得私自違規(guī)發(fā)放貸款，對于個人提供的貸款證明與資料要進行嚴格核實，綜合考慮貸款人的還款能力、工作情況、結(jié)合相關(guān)情況，做出翔實的貸款方案。

2.建立健全信用體制機制和法治體制

機制對于個人來說，國家要積極推進個人信用體制和個人信用法制的完善，讓失信行為受到法律的嚴懲。同時，對于商業(yè)銀行來說，要及時解決體制機制不健全等問題，嚴格按照國家規(guī)章制度去辦理貸款業(yè)務(wù)，對于銀行貸款業(yè)務(wù)要做到系統(tǒng)的、完善的、產(chǎn)生法律效應(yīng)的發(fā)放貸款。要做到有法可依、執(zhí)法必嚴，違法必究，只有這樣才能建立健全信用體制和法治體制建設(shè)。

3.完善住房抵押貸款的相關(guān)法律

我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，一些相關(guān)法律法規(guī)還沒有配套實施，要想住房抵押貸款業(yè)務(wù)能夠順利發(fā)展，法律的支持是必不可少的。因此，我國要繼續(xù)完善關(guān)于住房抵押貸款方面的法律法規(guī)，要同時兼顧銀行及貸款人的利益，使雙方在市場規(guī)則與法律法規(guī)下進行合法貸款。

六、總結(jié)

綜上所述，商業(yè)銀行中住房抵押貸款業(yè)務(wù)對我國的經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展具有重要的作用，不僅促進了社會發(fā)展，而且也能極大的服務(wù)于城市居民。對于其所存在的問題也一定不能忽視，國家要根據(jù)社會發(fā)展情況及時調(diào)整經(jīng)濟政策，各金融機構(gòu)也要建立健全體制機制，有效防控貸款風險。我相信我國商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)在今后的發(fā)展道路上會越來越順利，為我國經(jīng)濟發(fā)展做出持久貢獻。