房地產投資風險解析

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近些年來，在我國房地產行業(yè)金融貸款占據著很大的比例，經濟風險也同時存在。因此要想保證項目盈利的能力，企業(yè)朝著前方不斷發(fā)展，應該運用財務管理基本理論，采取相應措施做好房地產投資。

一、房地產項目投資的特點

(一)投資金額大、回收期比較長

關于房地產行業(yè)，因為是資金密集型產業(yè)，通常一個房地產項目是很難只是憑借個人或者單獨企業(yè)實現的。由于項目投資回收時間比較長，投資風險就會不斷增加，在投資工作開始之前，對其進行科學有效的分析，才能保證投資項目得到實施。

(二)流動性較差

盡管流動性比較差，但是在某些情況下可以很好的應對通貨膨脹帶來的影響。在投資房地產項目時，從開始投資到收回投資，此過程歷經的時間較長，那么要想套現投資者就會造成很大的經濟損失。但是從長遠看，這一項投資具有保值的特點。

(三)容易受到政策的影響，投資風險比較大

關于房地產行業(yè)，在發(fā)展中因為受到政府一些政策的影響，例如：金融、土地等政策，并且隨著這些政策的變化，也會給投資帶來影響。受到很多方面的因素影響，導致投資風險越來越大。

二、房地產投資風險分析

(一)內部風險

經濟風險的存在是最為直接的，由于房地產投資項目的開發(fā)周期相對較長，所以市場環(huán)境的各種變化都有可能造成投資預期的背離，產生多方面的經濟風險。一是在房地產開發(fā)周期內，市場需求和供求狀況是不斷變化的，消費者對戶型結構與面積的需求偏好也會發(fā)生變化，所以可能造成房地產的后期滯銷，影響投資資金的及時回收；另一方面，房地產的投資，無論是在融資環(huán)節(jié)，還是在施工環(huán)節(jié)，經濟風險都會受到原材料價格、勞動力成本、利率、稅率、地價、融資效率、資金流動性等多方面因素的影響。

(二)外部風險

外部風險主要是指社會環(huán)境、人文因素的變化給房地產項目投資帶來的風險，進一步加重了房地產項目投資者的經濟損失。社會風險中包含的內容非常復雜，本文主要針對其政策風險、房地產審批風險和城市規(guī)劃風險進行分析。從政策風險的角度來看，國家政策的變化會在一定程度上影響房地產項目投資的經濟效益，不管房地產項目投資成功與否，都會受到政策上的限制，需要遵循國家政府的調控，而這些調控會給房地產項目投資造成一定的風險。從房地產審批風險的角度來看，在房地產項目開發(fā)的過程中，必須要經過行政主管部門的審批之后，確保相關工作準確無誤以后，才能夠開始進行施工。房地產項目投資屬于高風險高投入的項目，在建設工程中出現任何問題都會影響到投資者的經濟利益，影響建設工程的收益。從城市規(guī)劃風險的角度來看，城市規(guī)劃的變化也會給房地產項目投資造成一定的影響，像是容積率的變化會降低房地產商品經營者的經濟效益。但是，通常房地產項目開始施工之后，容積率就不會發(fā)生改變，相對其他因素相比所帶來的風險還是比較小的。

三、房地產投資資金風險

(一)在開發(fā)階段面臨的資金風險

從很多方面進行分析，房地產行業(yè)其實就是一種復合型的行業(yè)。對于一項房地產工程的成功開展與完成來說，會面臨很多個環(huán)節(jié)的問題，其中包括資金融通、項目的選擇、項目的設計以及項目的修建和出售等方面的業(yè)務內容。而在解決這些業(yè)務內容的過程中，需要消耗的資金數量極其龐大，因此，房地產行業(yè)又可以說是一種傳統(tǒng)性質的資金密集型企業(yè)。在房地產的投資初期，企業(yè)會面臨很大的不確定性。

(二)在建筑施工階段面臨的資金風險

房地產的工程建設施工過程，也可以看作是一種商品的生產過程。然而，在工程建設施工過程中，房地產企業(yè)也會面臨很多方面的資金風險。對外，房地產企業(yè)會隨時面臨材料價格上漲的資金風險。因為對建筑工程來說，材料的價格上漲，就意味著企業(yè)在采購原材料方面的成本會增加，成本一增加就會造成企業(yè)的收益減少，甚至有時還會達到虧損的地步。若是材料的價格下降，企業(yè)的庫存就會變多，從長遠的方向來考慮，房地產企業(yè)在這一方面所投入的成本也遠遠高出其他企業(yè)，也會造成企業(yè)的利益有所虧損。對內，房地產企業(yè)對企業(yè)內部閑置資金的投資方式也會對企業(yè)的整體收益造成影響，從而增加企業(yè)的資金風險。

(三)在項目完成之后面臨的資金風險

一般來說，房地產企業(yè)在工程項目建設完畢之后，就會立即將其進行后期處置。而這個處置，在大多數的情況下都是進行出售，只有很少的一部分企業(yè)會將這些房地產進行出租或者是自用。在處置的過程中，就是企業(yè)面臨最大資金風險的時候。當然，采取不同的處理方式，給企業(yè)帶來的資金風險也是不一樣的。因為在處理這些房地產的過程中，房地產企業(yè)必須要具有十分厲害的營銷團隊，只有這樣，企業(yè)才會擁有最強大的營銷能力和營銷策略，才能使企業(yè)的利益達到最大化。除此之外，政府的相關決策也會對此造成影響。

四、房地產投資風險的有效控制對策

(一)加強房地產投資的可行性研究與科學決策

房地產企業(yè)可行性研究，可以對擬建項目在后期的投資建設與交付使用進行綜合性的技術經濟分析，對其中可能存在的各種風險和預期的經濟效益進行預判，所以是投資決策中非常重要的內容。由于房地產項目的開發(fā)周期長、投資數額大，其中的不確定性因素比較多，所以在進行投資決策時，要提高專業(yè)性水平，要在進行充分市場調研的基礎上，對房地產項目的用途、規(guī)模、類型、功能結構、成本投入、銷售政策等進行科學決策、民主決策，盡可能對不確定性因素進行預防性控制。

(二)重視市場信息分析，強化房地產開發(fā)的過程管理

房地產項目在開發(fā)過程中會面臨多種風險，所以市場信息的搜集也就變得格外重要。房地產企業(yè)應當成立專門的信息管理部門，能夠積極、主動的搜集市場上出現的各類信息，并作出相應的分析、整理和判斷，提高市場信息的響應速度，能夠根據市場信息的變化，及時對可能出現的投資風險進行判斷，強化過程管理與控制，以便及時采取相應的應對措施，實現對房地產投資風險的可防、可控。如房地產企業(yè)根據利率、稅收、限購等信息的收集，要及時調整開發(fā)思路，對其中可能產生的風險進行充分預測，并采取相應的有效控制策略。

(三)制定科學的投資組合策略

基于房地產投資與開發(fā)過程中存在的固有風險和潛在風險，要想完全做到“零風險”是不可能的，所以房地產企業(yè)的投資可以考慮制定科學的投資組合策略，將房地產的投資風險分散化。對此，有實力的房地產企業(yè)，可以在進行充分市場調研的基礎上，考慮房地產投資周期的長短組合、投資規(guī)模的大小組合、房地產檔次的高中低組合、建筑用途的差異化組合等，這樣不僅可以實現投資風險的分散化，還可以實現房地產投資開發(fā)與市場需求的有效對接。例如，房地產企業(yè)可以將一部分資金用于普通住宅的開發(fā)，另一部分資金用于寫字樓的開發(fā)，其投資回報率、回報周期、潛在風險都是不同的，高收益項目風險高，低收益項目風險低，但高收益可以彌補低收益的房地產開發(fā)損失，最終在整體上實現較高的收益率，整體的投資風險也會得到有效的降低。同時，房地產開發(fā)的投資組合也不是一成不變的，房地產企業(yè)要學會及時的研判和調整，做到順勢而為。

五、結語

綜上所述，在進行房地產投資的過程中，市場是瞬息萬變的，要想確保預期效果的實現，財務管理是非常關鍵的。財務管理人員要嚴格的控制每一個環(huán)節(jié)，例如：企業(yè)資金的經營狀況，各種信息數據的正確性，這樣就能夠確保資金成本比較低，財務結構得到優(yōu)化。