加強物業企業財務管控的辦法

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文章通過對物業公司在財務方面的管理進行分析，并結合自身所掌握的理論知識以及在工作當中積累的經驗為物業企業在財務管理當中遇到的一系列問題提出應對的措施，為物業企業的發展貢獻自己的一份力量。

一、物業公司在財務管理方面存在的問題

（一）財務管理不規范

目前大部分物業企業都是房地產公司的下屬公司，缺乏有效的財務管理制度和科學的財務管理手段。雖然部分公司有較為完整的財務管理制度，但基本上都是沿用的房地產公司的制度，但是不同行業之間的制度是不完全適用的。物業企業的財務報表太過籠統，沒辦法滿足股東、管理層、債權人、業主等不同方面的信息要求。很多中小型物業的財務報表只是基于報稅的需求，所以最常見的報表只有三種形式：資產負債表、損益表、利潤表，而這三種報表數據太過簡單。大部分物業企業缺乏活力、員工積極性不高歸根到底都是因為預算的方法太過于簡單、沒有對有效指標進行分析，導致指標數據和實際經營計劃脫節、業績指標和項目情況脫節。

（二）物業公司財務管理中缺乏有效的內控工作

受物業公司發展水平和福利待遇的限制，所以物業公司管理層缺乏高素質人才，導致在日常的工作當中出現管理人員能力不夠、財務管理工作不規范、財務管控體系不健全等一系列的問題。就比如說：庫存的物資還有材料無人管理，在采購的過程當中只重視價格而不注重質量；在物業費用的支出上出現水電超支以及審批程序不嚴格等漏洞。這些工作當中的問題都是由內控工作的疏漏造成的。

（三）缺乏先進的財務管理理念

從經濟學來看，整個企業財務正常運行的基本保障是財務管理，有了正確的財務管理理念和完善的制度才能獲得更好的經濟效益。我國的經濟發展本就比一些發達國家起步要晚，國內的一些企業沒有形成完善的財務管理制度，所以當前物業企業的管理仍然存在著一些漏洞?，F階段在一些企業的發展過程當中，特別是以一些中小型的物業公司為主。它們所聘請的一些財務管理者缺乏豐富的管理經驗，它們對于物業財務的管理問題不夠重視，也沒有先進的財務管理理念。

（四）物業企業收益水平不高，且融資困難

物業企業作為房地產行業的附屬公司，收入來源相對單一，其主要經濟來源是征收物業費和服務費。相比于其他企業而言物業公司能進行投資的項目比較少，由于對資金的運營能力不足，營運資本管理較弱，這會造成短期的經營風險增加。物業公司收入相較于房地產收入來說差距很大，這也就造成投資者包括集團股東對物業重視不夠，因此獲得股東投入資本相對較少，公司營運資金通常來自銀行貸款，沒有資金持續注入，物業公司發展大大受限。

（五）財務管理力量稍顯不足

物業公司由于經營項目較少，受經營規模與資金壓力影響，會出現一人身兼多職，并且出于成本考慮，對財務部人員配備比較少。大多數的物業公司通常將財務工作定義為記賬、收支、報表制作等工作，這種觀念就造成物業公司在進行財務人員招聘時，出于成本與工作適用性考量，選擇專業素質能力較低的財務人員，這些人員卻并不能完全勝任財務管理工作；工作分配不夠合理，財務人員不能僅限于財務核算，收支登賬等工作，要參與到管理工作當中。上述問題都會造成大多企業不能發揮好財務管理工作，所以即使有許多企業設置了內控部門，但卻沒發揮出它的職能。

二、提高物業公司財務管理工作水平的幾點建議

對當前物業公司財務管理現狀進行分析，要從公司財務管理特點出發，提高企業工作，加強企業財務管理，做好財務管理工作，能夠降低籌資風險，降低籌資資本成本。另外，外部支持對企業發揮財務管理職能起到關鍵作用，相關部門根據物業公司特點，建立專門適用于物業公司管理的會計準則，保證各企業在準則下運營。

（一）提高管理人員的專業素質

物業公司要把人才建設放在首要位置，對于財務人員招聘，不能以成本為參考，由于財務管理在企業的經營中的重要性，因而聘請財務人員應當注重專業素質與管理經驗，積極吸收高素質人才到企業中，提供優厚待遇，才能有效提高企業財務管理水平。對財務管理人員定期進行財務培訓以及工作考核，學習先進的財務管理理念與科學的管理方法，做到與時俱進；對工作出現問題提出并與商討解決，讓每位財務人員參與到財務管理工作當中，貢獻個人力量，并且將財務人員的工資薪酬與工作績效聯系在一起，制定獎勵計劃提高職工工作積極性。

（二）建立投入資金機制實行集中管理制度

對于一個企業而言，資金就像血液匯入投資的各個方面，然后再回到企業中來，帶動整個企業經濟效益的發展，所以只有建立科學的投入資金機制才能提高工作效率、促進資金高效流動。而物業企業有一個最大的特殊性：需要較大的資金流動，所以要想建立一個有效的資金投入機制就必須實行集中的管理制度。第一、要確保有充足的資金流入，加大對收取服務費、物業費等工作的管理力度。第二、對于存放資金的賬戶要實行科學化的管理。將收入賬戶和支出賬戶分開管理，并進行定期清理，提高管理與核查的工作效率。第三、物業企業應根據自身資產情況與發展方向對資金進行合理的調動和分配，在企業正常運營的基礎上獲得最大的經濟效益。

（三）通過開展多種經營的方式提高

物業公司利潤空間大多物業企業的盈利方式都是收取物業費，資金來源單一且征收困難。因此不論是大品牌開發商還是本土的小開發商開發的樓盤，物業公司都可能會面臨著賠本的問題。要想改變這種現狀，就要開展多種經營方式，提高企業的經濟效益。例如，依靠自己所在的房地產行業，拓寬營業范圍，可發展家居裝飾、商家店面、綠化、維修、小區智能化設備等項目，對物業企業自身的優勢多加利用，從而提高經濟效益；通過廣告位進行招商，入駐商家可以提高自身的知名度，而物業企業也能因此獲得一筆不小的收入;物業企業擁有其它企業沒有的地理優勢，可構建一個現代化的信息服務平臺，為居民提供定報紙、家政服務、保潔以及定車船票等服務，既便利了居民，又能拓寬了企業的收入來源。不斷拓寬物業企業的服務范圍，形成公司特有的服務優勢，才能逐步增強企業的發展實力。

（四）提高物業企業財務分析能力

企業進行財務核算最重要的工具就是財務分析，財務分析能夠保證公司的正常運作，及時發現運營過程當中出現的問題。而物業公司要提高財務分析能力，則應從以下幾個方面入手：第一、財務管理部門應定期對公司財務現狀進行評價，將現階段的資產、負債、權益的構成情況反映出來，對物業企業的經營風險、償債能力、盈利能力、周轉能力進行評價。財務分析包括物業企業運營中的每個關鍵環節，控制好運營成本，在項目具體實施的過程當中也要做好跟進工作。第二、財務部門除了分析企業的財務現狀還要評價企業的管理水平，讓管理人員能夠及時掌握到自身資產的運營狀況，權衡利弊。第三、在財務分析的過程當中一定要重視財務預算和預測，在市場經濟體制改革的大背景之下，市場競爭日益激烈，物業企業也面臨著較大的風險，這其中就包括經營風險和財務風險。所以在項目進行之前先進行有效的預算就尤為重要，這也是為了給管理層進行科學決策提供有效的依據。

三、結語

綜上所述，財務管理作為物業公司日常管理工作的重要組成部門，對企業制定經營決策，制定戰略目標有著重大影響，所以要加強財務管理。主要可以通過完善財務管理機制，提高財務人員的專業素質，做好財務監督，內控工作，確保企業資金能夠得到充分利用，本文就當前物業公司財務管理現狀存在部門問題進行分析，并提出了相關的對策，希望能夠對其他物業公司財務管理工作改善提供借鑒。

參考文獻：

[1]樊易.如何加強物業公司財務管理[J].企業改革與管理,2016(05).

[2]石墨羽.物業企業財務管理存在的問題及應對措施[J].企業改革與管理,2017(06).

作者:崔海霞 單位:礦集團新新物業