房產評估報告大全11篇

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篇（1）

從一九九二年我市設立第一家房價評估所到去年8月，我局陸續審批設立了48個房價評估機構。幾年來，我局根據《城市房地產管理法》的規定和建設部的有關要求，對全市房價評估機構進行了卓有成效的管理。一是嚴格資質審批。設立房價評估機構，均嚴格按照建設部規定的條件，經局長辦公會集體研究決定，任何個人無權審批。二是積極組織房地產估價師的培訓和考試，以及注冊登記、轉所變更登記等工作，目前全市有房地產估價師近400名。三是九八年、九九年都進行了年檢和等級評定工作，對部分內部管理不善、違規執業、經營業績較差的評估機構分別給予了警告、限期整改直至注銷其評估資格的處罰。四是成立了重慶市房地產估價協會，理事會成員全部從各評估所推薦的人員中選舉產生，并將年審、估價師的培訓和后續教育、轉所登記等工作交協會具體實施。五是加強監督管理，制訂了一系列對機構及人員的管理規定。通過上述工作，使得我局對房地產價格評估機構的管理比較規范和有序。

去年八月，重慶市政府安排部署全市各類房產、土地、國有資產、鄉鎮企業資產、商標、物價等評估機構進行脫鉤改制，要求各評估機構必須在人員、財務、職能和名稱四個方面同原主管部門或掛靠單位徹底脫鉤，不脫鉤的不得再從事評估業務；脫鉤以后，按照《公司法》或《合伙企業法》的要求，改制組建以注冊評估出資設立的合伙制或有限責任制的評估機構。脫鉤改制以后，各類評估機構的設立和資質等級，由市政府組成的以分管副市長為主任的評估機構資格評審委員會審批，各專業主管部門只負責初審。

近幾年來，我市48家房價評估機構中，因年檢不合格或者其他原因注銷了9個評估機構的資格，因此，脫鉤改制前只有39個機構，其中，既有屬于重慶市建委、市財政局、市鄉鎮企業局及國有商業銀行系統的機構，又有私營機構。隸屬于房管系統的單位只有9個，我局直屬的重慶市房產價格評估事務所（以下簡稱“市房價評估所”）還在各區縣設立有21個分所，這次均納入了脫鉤改制范圍。

經過近一年的脫鉤改制，在39家房價評估機構中有9家未能完成脫鉤改制被注銷評估資格，其中房管系統撤銷了5家。另外，市工商銀行和市建委所屬的兩家房價評估機構因未能完成脫鉤改制也被注銷。我局直屬的市房價評估所改制分設為兩個評估機構；原21個分所，只有1個縣房價評估分所經脫鉤改制成為獨立的企業法人，其余20個分所撤消。

二、我局開展評估機構脫鉤改制的主要做法：

在評估機構脫鉤改制過程中，我局既要指導、監督全市的房地產評估機構，又要具體指導所屬的市房價評估所。為了搞好這兩方面的工作，我局主要采取了以下作法：

一是加強領導、建立班子。市政府部署評估機構脫鉤改制工作后，我局黨組極為重視，專題開會研究貫徹落實這一工作，并成立了以局長為組長、分管副局長為副組長、有關處長為成員的脫鉤改制領導小組。

二是全面布置，突出重點。我們專門召開了全市房地產評估機構脫鉤改制工作會議，全面部署了脫鉤改制的各項工作任務。對原管轄的社會上和各區縣房管系統的評估機構主要是提出要求，經常聯系，敦促其改制。對我局直屬的市房價評估所作為重點進行具體指導。

三是明確政策，確保穩定。對房管系統的評估機構我局專門下發了文件，規定了脫鉤改制的原則、范圍、時限；并明確規定今后有關公益性和政策性房地產評估業務，由各級房地產行政機關委托有相應資質的評估機構承擔。

四是確保重點，精心指導。為搞好市房價評估所的脫鉤改制，我們采取了以下措施：

1、確定整體脫鉤、依法循例、平衡過渡、有利發展的脫鉤改制原則。經局黨組研究決定，原市房價評估所要在人員、職能、財務、名稱四個方面徹底與局機關脫鉤；29名在編在崗職工必須全部參加脫鉤改制；脫鉤以后組建合伙制或股份制企業由職工通過表決方式自行選擇。

2、制定脫鉤改制方案。從去年11月到今年4月，原市房價評估所先后制定了四套脫鉤改制方案，均因職工意見不統一而未能實施。主要是一部分職工要求脫鉤以后分設為兩個所。在這種情況下，我局另制定了一套指導性方案，經請示房地產業司，并與具體負責全市評估機構改制工作的重慶市國資局及市有關部門協商一致后，再由原所職工表決，最后同意原市房價評估所改制分設為兩個所。

3、成立幫促指導小組。為推進脫鉤改制的實施，在局脫鉤改制領導小組之下又成立了由局市場處、人事處、組織處、財務處、紀檢處等有關處室負責人組成的市房價評估所脫鉤改制幫促指導小組，幫助和督促市房價評估所落實脫鉤改制中的每一項具體工作，并及時協助解決有關問題。

4、清算資產，落實資產處置和人員安置。對原所的資產（流動資金、固定資產、債權債務等）先聘請一家會計師事務所進行清算。清算以后，局里根據國家和重慶市的有關文件規定提出處置意見，爭取市有關部門原則同意后，再與原所改制小組協商，取得一致意見后，局領導與新機構法人代表簽定資產處置協議。同時，對人員的安置補償，由局根據有關文件規定提一個總的額度，商市有關部門同意后交原所改制小組根據職工工齡、所齡、職務、職稱等因素提出分類設分意見，經職工表決后進行計分，計算出每個人的安置補償費，然后再由原所領導與職工簽定人員安置協議。

在局和所雙方共同努力下，脫鉤改制已全部完成。原市房價評估所一分為二，分設為重慶協同房地產評估有限責任公司和重慶正源房地產評估有限責任公司；原所29名職工（包括四名處級干部）的人事檔案已全部移交給市人才交流中心管理；人員安置費按1999年人均工資的3.5倍計算；補償費按人均3萬元計算；流動資金和債權債務局里全部收回，獎勵基金和一部分執業風險金留給兩個新公司，固定資產（汽車、辦公用房及電腦、空調等辦公用品）分別按清算評估值打折租賃給兩個新公司使用；原所的辦公桌、椅、文件柜、保險柜及低值易耗品均贈送給兩個新公司。原所的黨、團、工會等組織關系，經請示暫由我局代管。兩個新公司全體職工均為股東，股權設置比例為董事會成員高于估價師，估價師高于一般職工。其中協同公司董事會成員的股權占42.94％，七名估價師占60.7％，正源公司董事會成員的股權占31.3％，七名估價師占61.7％。

三、搞好房地產評估機構脫鉤改制的幾點體會：

（一）要認清形勢，明確目標

我們認為：房地產估價機構及整個中介機構脫鉤改制的主題，是創新主體，迎接挑戰。創新主體，就是使房地產中介機構真正成為市場經濟的主體。長期以來，我們的房地產中介機構并非真正的自主經營、自負盈虧的企業法人，在很大程度上還有一些政府的職能、管理的職能。因此，脫鉤改制就是要剝離中介機構的政府職能、管理職能，改革產權制度，使其成為真正的企業法人、合格的市場主體。迎接挑戰，即指積極迎接我國加入WTO后，我們所面臨的挑戰。中國加入WTO，國外成熟、發達的房地產中介服務機構會大量涌入，并將會按國際上通行的市場規劃運作、競爭；在這種情況下，我們的中介服務機構不能繼續擁有“運動員”與“裁判員”合二為一的身份。同時，面對市場經濟如何盡快培養、強化、提高我國房地產中介服務業的競爭水平，成為重要課題。因此無論是近在眼前的加入WTO，還是建立我國社會主義市場經濟體制，政、事、企分開都已是必然之勢。作為政府主管部門則應該認清這種形勢，盡快地實現房地產估價機構及整個中介服務機構的脫鉤改制，使之盡快成為產權清晰、責權明確、管理科學、獨立承擔民事責任的市場主體，盡早地投身市場實踐，提高其在市場經濟中的競爭力。

（二）要加強引導，促進轉變

在長期計劃經濟的模式下，我們下屬的企事業單位的干部、職工，形成了一些固有的觀念及思想，這些觀念、思想對其脫鉤改制、走向市場是一種嚴重的障礙。因此，上級主管部門必須加以引導：宣傳、教育、灌輸，促進其轉變觀念，從“要我改”變為“我要改”。近幾年，我們經常對下屬單位講改革的意義、分析當前的形勢、指出為什么改、應該怎樣改。市房價評估所進入脫鉤改制的實施階段后，我們深入單位，直接聽取所領導和職工的意見，分層次、面對面地解答疑難問題、解除他們思想上的疑慮，努力創造一種大多數干部職工接受并愿意進行脫鉤改制的氛圍，使他們由不愿意改，轉化為認識到必須改、應盡早改。

我們認為：脫鉤改制工作盡管是大勢所趨、不得不為的事情，但簡單的“命令主義”并不可取，只有獲得大多數職工的理解及支持，這項工作才能得到健康順利的發展。

（三）要精心指導，積極支持

篇（2）

【正文】

根據《阿巴嘎旗一般生產安全事故防范和整改措施落實情況評估辦法（試行）》文件的要求，我旗于2020年8月21日成立了事故防范和整改措施落實情況評估組（以下簡稱：評估組）。評估組組成由政府常務副旗長、主管工業的副旗長以及政府辦、工信局、應急管理局、公安局、自然資源局、人社局、生態環境分局、總工會等部門組成，特邀旗紀委監委、檢察院、法院參加了評估工作。評估組于2020年9月28日召開第一次評估工作會議，制定了評估方案，明確了職責分工，并深入事故企業查閱資料，抽查員工掌握安全生產責任制、安全管理制度、操作規程情況等。經過評估組的共同努力，現完成評估報告如下：

一、事故概況：

2018年5月11日0點50分，阿巴嘎旗金地礦業有限責任公司在維修C160鄂式破碎機作業中發生一起機械傷害事故，造成一人死亡，直接經濟損失173.2229萬元。

接到企業事故報告后，旗政府及時趕赴事故現場進行救援，妥善處理善后事宜，并按規定啟動事故調查，成立了事故調查組，于2018年5月25日提交了事故調查報告。報告中顯示：對事故責任單位及5名有關責任人進行了行政處罰，總計罰款33.4329萬元，并提出5個方面的整改防范措施建議。

二、評估工作組織級開展情況：

2020年8月21日旗政府成立了評估工作組，由政府常委副旗長張立光任組長、政府副旗長陳建軍任常務副組長、旗應急管理局局長額爾敦、工信局局長彭萬喜任副組長、旗政府辦、工信局、應急管理局、公安局、自然資源局、人社局、生態環境分局、總工會任成員的評估工作組，同時特邀請旗紀委監委、檢察院、落實參加了評估工作。評估組在評估期間總計召開了2 次評估工作會議，就評估過程中發現的有關問題進行了研判，形成統一意見。

三、事故責任單位整改措施落實情況：

按照評估方案，評估組查閱了事故單位有關資料，深入現場開展現場核查，主要從嚴格落實企業主體責任，健全安全責任管理體系，安全生產培訓教育，開展反“三違”活動，特種設備管理，開展警示教育，事故單位及有關責任人行政處罰，處分落實情況及黨紀、政紀責任追究情況，對有關單位落實監管責任情況等進行了調查查閱。

經評估組閱查資料及現場核查，提出如下綜合意見：

（一）、嚴格落實企業主體責任，健全安全責任管理體系方面：

事故單位總體能按照有關安全生產、法律、法規、規章執行，制定了安全生產責任制46份 、安全管理制度178份、 各崗位操作規程89份，內容基本涵蓋了各崗位工種。成立安全生產領導機構，配備安全生產管理人員。定期不定期召開安全生產會議，按班召開班前會，按規定及時足額提取并切實管理好用足安全費用，累計提取6240萬元，使用 5176萬元，依法為從業人員繳納工傷保險及企業安全生產責任險。

存在的問題：

事故單位雖然制定了“三項制度”，但也存在主體責任落實欠缺。經詢問主要負責人及安全管理人員，對安法規定的職責及本單位制定的責任制內容敘述不全，應負的責任缺項。責任制制定的內容不細，未規定每月檢查頻次，未制定注冊安全工程師責任制。未對公司級管控風險按期管控檢查。

建議：及時修訂補充完善安全生產責任制，并按規定實施。

（二）、安全生產培訓教育方面：

事故單位能夠按照規定對全員進行培訓，2020年總計培訓9次850人 ，特種作業人員按規定持證上崗。持證率100%。本次抽查培訓檔案5 份，抽查特種作業人員4人。三級教育培訓內容，廠級教育涉及安全生產法律法規、責任制。車間級培訓涉及安全管理制度，班組級培訓涉及操作規程，體現了不同崗位培訓重點各有側重。基本達到提高從業人員安全意識。

存在的問題：

安全教育培訓內容不全。對“三級教育”授課內容未按原國家安監總局第2號令突出培訓重點內容，班組級培訓未對操作規程進行重點培訓。

建議：培訓要符合企業的實際，按照崗位突出重點。

（三）、開展反“三違”活動方面：

“三違”現象是企業發生事故的致命因素，該企業在事故發生后能夠按照阿巴嘎旗安全生產委員會關于印發《阿巴嘎旗安全生產領域開展反“違章指揮，違章作業和違反勞動紀律”專項行動實施方案》（阿安委會發【2018】8號）等文件執行，總結經驗教訓，開展了反“三違”活動，設立了舉報獎勵公式牌，并將違者予以公示，2020年處罰違者3人350元 。事故發生后相繼開展了隱患排查活動，制定了隱患排查治理方案。為有效防控風險隱患，該企業自2018年按照工藝、崗位等開展了風險分級與隱患排查治理雙重預防體系建設，共辨識出公司級管控風險130條，車間級管控風險418條，班組級管控風險351條，在隱患排查治理方面，2019-2020年總計排查出一般隱患629條，整改629條。

存在的問題：

雖然企業雙重預防體系已運行，經抽查一線員工發現，對崗位存在的安全風險掌握的不全面，崗位風險因素辨識危害因素一知半解，運行體系未真正入心入腦，“三違”現象時有發生。

建議：強化一線員工的安全教育，牢固掌握崗位風險，杜絕違章作業。

（四）、特種設備安全管理方面：

經檢查，企業特種設備安全管理較為規范，成立了安全管理機構，對特種設備安全管理進行了專門規定，特種設備及其安全附件均在檢驗有效內，現場作業人員具備相關特種設備基本操作常識，依據相關規定持證上崗，并定期開展安全隱患排查整治。執行危險作業審批確認制度。

存在的問題：一是未開展特種設備安全事故應急演練；二是未建立特種設備日常維護保養制度及特種設備隱患排查制度；三是未開展特種設備安全知識培訓。

建議：立即建立特種設備日常維護保養制度及特種設備隱患排查制度；在三級安全教育培訓中加入特種設備安全知識內容，按規定開展應急演練提高特種設備突發事件應對水平。

（五）、警示教育方面：

事故發生后，金地礦業開展了全員警示教育，深刻吸取事故教訓，分析了發生事故的直接原因和間接原因。2019年銀漫礦業“2.23”事故后。該企業迅速行動，開展了全方位的隱患排查，召開全體從業人員安全警示教育會，累計召開警示教育會7場。播放警示教育片10部。樹立了“一廠出事故，萬廠受教育”意識。

存在的問題：

該企業雖進行了警示教育宣傳培訓，但也存在重視程度不夠，只是召開警示會議，未組織員工談心得談體會，上級印發的事故通報只是在管理層開會傳閱，未落實到班組每個員工宣貫。未從事故中總結如何去預防潛在的安全風險。

建議：每次召開完警示會后，要讓從業人員針對事故談體會并形成書面材料，及時掌握員工的動態全方位提高安全意識。

（六）審查事故單位和責任人員行政處罰，處分落實情況。

事故調查報告對責任單位及5名責任人進行了行政罰款處罰；對本起事故負有主體責任的阿巴嘎旗金地礦業有限責任公司罰款人民幣貳拾伍萬元（250000.00元）；對金地礦業總經理兼黨支部書記、企業法定代表人耿立鋒罰款人民幣伍萬叁仟叁佰貳拾玖元（53329.00元）；對金地礦業副總經理王興剛（主要負責選廠和安全）處罰人民幣玖仟元（9000.00元）；對金地礦業安環處處長沙建軍處罰人民幣柒仟元（7000.00元）；對金地礦業選廠廠長蔣宏偉處罰人民幣柒仟元（7000.00元）；對金地礦業選廠副廠長兼職安全員張建立處罰人民幣捌仟元（8000.00元）。經核查以上處罰已執行完畢。

企業內部處分、處罰情況：

經審查，該企業只簡單地對公司安全管理人員沙建軍、蔣宏偉、張建立等三人給予行政警告處分，但主要負責人未對該起事故應付什么責任進行深刻的剖析。主要負責人未從企業的安全管理方面進行反思，深刻剖析事故發生的原因，今后如何處理安全與生產的關系。

（七）了解對有關責任人員黨紀、政紀責任追究情況。

本次事故后安委會對北京華夏建龍礦業科技有限公司安全環保部副經理馬育順及阿巴嘎旗金地礦業有限責任公司主要負責人耿立峰進行約談，約談從總公司對子公司安全生產管理情況；今后如何加強對該子公司的安全管理。金地礦業企業安全生產管理情況；主要負責人安全生產職責履行情況；今后如何加強安全生產工作內容進行。同時旗政府副旗長陳建軍對旗安監局局長額爾敦、經信局局長彭萬喜進行誡勉談話。主要針對金地礦業機械傷害事故及全旗預防生產安全事故的發生進行誡勉談話，今后如何進一步加強政府部門對企業的安全監管力度、落實政府對企業的監管責任表態。兩位局長一致表態;通過這次事故給我們的教訓非常深刻，今后我們要牢牢牽住企業主要負責人這個牛鼻子狠抓企業主體責任落實，督促企業建立健全安全生產責任體系，把責任落實到崗位、落實到人頭；從行業管理的角度一是落實全員安全生產責任制，加強反“三違”力度；二是加強企業安全生產教育和培訓，切實提高企業安全管理水平；三是我們也要定期對企業安全生產狀況進行督查。四是利用政策引導企業技術改造升級提高安全技術水平，確保我旗安全生產形勢進一步提高。

本次事故未對有關責任人給予黨紀政務處分。

四、綜合評估意見

該企業各類證照齊全且在有效期內，總體能夠按照國家有關安全生產法律法規執行，但在安全管理上存在諸多不足和差距，主要體現在安全管理團隊安全知識匱乏，從業人員安全知識不足；制定的“三項”制度未及時修訂、雙重預防體系未真正起到作用，有些規章只停留在紙面上未落實到行動上，從業人員安全技能、安全意識有待進一步提高。

篇（3）

首先，評估對象是以資產權利為內容的交易對象，而不是資產本身。

我們知道，經濟業務的本質就是對交易對象的交換活動。作為一項專業的價值評估活動，資產評估服務于每一項特定的經濟業務，其任務就是要評估出交易對象的價值，為這種交易提供價值依據。所以，評估對象就是該經濟行為指向的交易對象。

任何一項資產都有其自身的財產權。財產權包括所有權、用益物權和擔保物權，其中所有權又包括占有、使用、收益、處分四項權能。產權人行使其中一項或幾項權能，都可能獲得收益。賣方藉以銷售的和買方要購買的，不是資產的外在形式，而是可以給持有人帶來經濟利益的這些財產權利。此時，這些資產的財產權利，既可能是全部權利，也可能是其中的任何一項或幾項權利，如租賃權，就可能被人們拿來進行交易，成為交易對象。

第二，評估對象可以是資產，但不僅限于資產或資產的全部權利，它還包括資產的部分權利。

按照資產評估學的定義，資產是特定權利主體擁有或控制的，能夠給特定權利主體帶來經濟利益的經濟資源，包括具有內在經濟價值及市場交換價值的所有實物和無形權利。又如《國際評估準則》指出：資產這一術語既可以理解為所有權，也可以理解為所擁有的實體資產。這個定義和我們通常的理解一致，所說的資產實際上是指資產的全部權利。當交易對象為全部產權時，評估對象可以理解為資產本身。但是，若因此就認為評估對象就是資產，其錯誤是顯而易見的。因為把資產直接作為交易對象，那么就無法區分對于同一資產的不同權利交易。比如說房產買賣時，交易對象就是房產的所有權，也即房產本身。而當房產對外出租時，交易對象顯然不是房產本身，而只是房產在一定時期內的使用權。

由此可以得出結論，評估對象就是交易對象，是基于資產的客觀形態之上的、擬交易的財產權利，這種權利可以是資產的全部產權，也可以是部分產權。那種簡單地將評估對象等同于資產的說法是錯誤的。

二、評估對象反映資產內在質的規定性，評估范圍反映資產外在量的規定性

從資產的概念可以看出，資產的具體形態表現為實物和無形權利，這是資產的外在表現形式，而特定主體擁有的財產權利則是資產內在的本質內容，這二者共同構成資產的兩個方面。

通過上面分析知道，包含于資產內部擬用于交易的財產權利，才是真正的評估對象，而資產的外在表現形態和數量特征，則是評估范圍所要反映的內容。因此，評估對象和評估范圍，從本質和形式兩個方面對被評估資產進行了嚴格的規定，評估對象反映了資產的質的規定性，即資產的共性，評估范圍則反映了資產的量的規定性，即資產的具體表現形態。比如，當一套生產設備和相應的廠房擬對外出租時，評估對象即是這些生產設備和相應廠房在一定期限內的使用權，這是資產的共性的東西，而評估范圍則是該租賃行為所涉及的一定數量和相應生產能力的設備及相應數量的廠房，而種類、數量、規格型號等則是被評估資產的外在表現形式。

評估對象告訴我們擬進行交易的是這樣一些權利，而不是那些權利，從而規定了評估價值是該特定財產權利的價值。評估范圍則從另一個方面反映了被評估資產的具體存在形態，一是資產的外在特征，如種類、數量、規格等，使得被評估資產區別于評估范圍之外的資產；二是資產的獲利能力，如生產的數量、質量和成本、費用等，這些指標為評估資產的價值提供了數量基礎。

因此，要準確描述被評估資產，就必須對評估對象和評估范圍作出正確的表述。既要弄清楚評估對象到底是什么樣的財產權利，又要明確評估范圍即評估對象涉及哪些資產，質量如何。評估對象和評估范圍清楚了，我們的評估工作就有了一個客觀的基礎，對于評估報告使用者來說，也可以對被評估資產有一個清晰、準確的理解。這一點對于評估師規避評估風險和評估報告使用人恰當使用評估報告，都有著極其重要的意義。

三、描述評估對象和評估范圍的內容和要求

在評估過程中，評估師應根據經濟業務的具體內容和要求，對評估對象和范圍進行準確、清晰的描述。描述的詳略可依據重要性原則，根據其內容以很好地理解和使用評估結論為限。在有關的資產評估準則中，都有對評估對象描述的要求。

《資產評估準則――報告準則》第十八條規定，“評估報告中應當載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況?！?/p>

《專利資產評估指導意見》第十二條指出，“專利資產評估業務的評估對象是指專利資產權益，包括專利所有權和專利使用權。專利使用權的具體形式包括專利權獨占許可、獨家許可、普通許可和其他許可形式”。規定“注冊資產評估師執行專利資產評估業務，應當明確專利資產的權利屬性”。

上述評估準則從不同層面、不同角度提出了描述評估對象和范圍的內容和要求，對我們做好評估工作具有現實的指導意義。

一是要求我們關注和描述評估對象的法律權屬狀況。這里包括明確交易前的產權狀態、歸屬以及擬交易資產權利的屬性和范圍。要求明確擬交易資產權利的屬性是所有權還是使用權，使用權的具體形式、期限和其他條件。當評估對象為資產的部分產權時，就要求對該部分產權的內容進行詳盡的披露。比如房產的租賃權，要體現租賃的期限、形式、租金的高低以及其他條件等內容；專利的使用權，則要求區分是專利權獨占許可、獨家許可、普通許可，還是其他的許可形式，并要對其具體內容和主要事項描述清楚。

二是要求描述評估對象的數量、位置、物理及技術等狀況，這是描述評估范圍的主要任務。主要包括：實物資產的體積、位置及質量等物理指標等，技術的應用環境、規模，產品的產量、質量、成本、費用等。比如《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）要求描述估價對象的狀況，“對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀……”，“對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構……”。通過對評估范圍的描述，我們可以清楚地知道本次經濟業務要交易的財產權利是哪些資產的，不至于產生混亂和錯誤；這些資產的盈利能力如何，從而決定了這些財產權利評估價值的高低。

通過對評估對象和范圍的恰當描述，可以很好地充實和完善評估報告的形式和內容，提高評估報告的質量，同時也有助于評估報告使用人正確理解評估結論，合理利用評估結論去完成資產的產權交易事項。

參考文獻：

[1]中國資產評估協會.“資產評估準則―評估報告”講解.經濟科學出版社，2008年6月第1版.

[2]中國資產評估協會.專利資產評估指導意見.中國資產評估,2008年第12期.

篇（4）

3、審批。招行對貸款申請人資質進行審核。

4、支付首付款。買方向賣方支付房屋首付款，并辦理房屋產權過戶。

篇（5）

    1、 什么是房屋抵押消費貸款:

    指的是借款人以自己或第三人的房產作抵押向銀行申請貸款,

    用于買車、買房等綜合性消費,借款人再分期或一次性向銀行還本付息的一種信貸方式。

    2、 貸款人所具備3、 的條件:

    首先,具有完全民事行為能力的自然人,在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;其次,有北京市常住戶口,有固定的住所;有正當職業和穩定的收入來源,具備按期償還貸款本息的能力;第三,愿意并能夠提供貸款人認可的房產抵押;第四,房產共有人認可其有關借款及擔保行為,并愿意承擔相關法律責任。

    4、 所抵押房產的條件:

    房屋的產權要明晰,符合國家規定的上市交易的條件,可進入房地產市場流通,未做任何其他抵押;房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年;所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃,并有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的,抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾,并要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。

    四、貸款人需提交的材料:

    借款人需提供的材料有:身份證、戶口本;個人收入證明(加蓋單位公章);所在單位營業執照復印件(加蓋公章);結婚證;借款人配偶身份證、戶口簿;房屋所有權證、原購房協議正本和復印件;房屋所有人及共有權人同意抵押的公證書及貸款用途證明。

    五、貸款金融、年限及利率:

    房產抵押消費貸款起點金為5000元,最高額度不得超過抵押房產評估價值的70%,貸款期限一般不超過5年,最長可到十年。貸款利率按照中國人民銀行規定的同期商業貸款利率執行,有利隨本清,按月還本付息等方式。

篇（6）

下列行為屬于轉移土地，房屋權屬行為：

（一）國有土地使用權出租；

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；

（三）房屋買賣、贈與和交換。

第三條契稅稅率為4%。

第四條契稅計稅依據按下列方式確定：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣，按成交價格計算。

（二）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出讓、房屋買賣的市場價格核定。

（三）土地使用權交換和房屋交換，按所交換的土地使用權、房屋的價格差額進行計算。

買賣雙方提供的成交價格明顯低于市場價格，并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理且無正當理由的，由房屋評估中介機構參照市場價格核定。

第五條應納稅額計算方法為：

應納契稅稅額=計稅依據×稅率

第六條契稅的納稅義務發生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其它具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

第七條全縣契稅征收機關為邵陽縣契稅耕地占用稅征收管理局。各鄉鎮財政所協助本鄉鎮區域內的契稅征收工作。根據工作需要，全縣范圍內的房地產契稅由縣房產局統一代征，代征地點設縣房產局。

第八條收驗資料及辦事流程：

（一）收驗資料：1、房屋權屬證書；2、身份證件或法人資格證明；3、房地產轉讓證明材料（房地產轉讓合同或協議，法院司法文書、房地產繼承公證書等）和房地產買賣契約。4、房地產測繪機構出具的房屋建筑面積測繪成果報告及房產機構出具的房屋現值評估報告（評估報告附后）。

（二）用戶憑房地產評估報告，到縣房產局交納契稅，并分別到縣地稅局交納相關稅收及縣政務中心交納房地產交易過戶手續費及其他費用。辦事流程：收件—外勘—稽查—評估—初審—復審—審批—收費—發證。

第九條契稅的減征和免征按下列程序審批：

（一）由納稅人向縣契稅耕地占用稅征收管理局提出書面申請。

（二）縣契稅耕地占用稅征收管理局按規定權限負責審批，在“契稅耕地占用稅征收管理局意見”欄簽具意見，加蓋征收專用章交納稅人辦理土地，房屋權屬轉移手續。房產、國土資源部門將《契稅減免審批申請表》作為辦證存檔資料。按《省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉若干規定》第八條規定：契稅減征免征額在5萬元以下的，由縣、市（區）契稅征收機關審批；減征、免征額超過5萬元的（含5萬元），報地、市、州契稅征收機關審批；減征、免征超過40萬元的（含40萬元），報省契稅征收機關審批。

第十條財政、房產部門要嚴格貫徹執行契稅政策，做到依法征稅，依率計征，堅決制止違反規定擅自緩征、減免或不征契稅的行為。要加大執法檢查力度，對有關單位和個人實行定期或不定期檢查，特別是對現行契稅優惠政策要進行全面清理，凡不符合國家有關政策規定的文件，應立即停止執行，造成稅款流失的應及時補征稅款，根據需要可追溯檢查到以前年度。要嚴格規范契稅減免程序，對有關部門工作人員、、不征或少征稅款，導致國家稅收流失的，按有關規定追究相關人員經濟或法律責任。

篇（7）

一、管理制度改革

明確規定取消了財政部門對國有資產評估立項、確認的審批制度，并針對評估項目的不同情況，分別實行財政部門的核準制或財政部門、集團公司及有關部門的備案制。有關經濟行為的資產評估活動由國有資產占有單位按照現行法律、法規的規定，聘請具有相應資質的中介機構獨立進行，評估報告的法律責任由簽字的注冊資產評估師及所在評估機構共同承擔。

二、行為規范改革

對國有資產占有單位、評估機構在涉及評估全過程的行為提出了更嚴密的規范和要求。首先是對占有單位必須進行資產評估的各類經濟行為作了更為科學、合理的劃分，補充完善了有關法定評估的情形，并將占有單位以評估結果為基礎的交易定價、應評而未評以及聘請不符合資質條件的評估機構進行評估等行為都納入監管范圍；其次是明確要求評估機構應嚴格按照國家有關法律法規和行業準則所規定的評估程序、方法和標準，獨立、客觀、公正地進行資產評估，特別是不得違規執業或出具虛假評估報告。

三、監管方式改革

進一步加強對資產評估活動的監管力度。財政部門今后對資產評估活動的管理方式將從以項目審核為重點轉變為以制定政策法規和依法監督檢查為重點，對評估項目執業質量及占有單位參考評估結果的定價行為進行抽查等將成為財政部門的主要工作內容和方式。這就要求財政部門轉變觀念，切實履行好對資產評估活動的監管職能，加大對評估各方違法行為的處罰，確保國有資產權益不受侵犯。

通過這次改革，轉變了政府職能，減少了行政性審批，加強了評估管理工作的連續性，提高了行政效率，從源頭上防止了可能出現的腐敗現象，對于評估改革具有重要的意義，具體表現為：

1、有利于評估行業的規范發展

評估機構及人員直接對評估報告承擔法律責任，符合國際慣例，有助于評估機構及人員依法公正執業，提高執業質量和水平。中介機構獨立承擔其應承擔的法律責任，對促進其嚴格依法進行評估、規范自身行為是非常重要的。走出這一步，將有利于我國評估業的健康發展。

2、有利于財政部門進一步轉變職能

除極少量經政府批準的重大項目的評估報告須由財政部門核準外，其他評估項目均實行備案。改變重微觀、重審批，輕宏觀、輕規范的現象，集中精力制定政策，加強監督，既可提高行政效率、符合行政管理規律，又能改進機關工作作風，加強廉政建設。

篇（8）

中圖分類號：D9文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2012）01-0239-01

保護知識產權、保護人類的智力成果，是當今全球性的重要課題，也是世界關注的熱點。各國的實踐表明，知識產權制度對于鼓勵創造、繁榮科學文化、提高綜合國力、促進國際經濟和文化的交流和合作，具有十分重要的意義與作用。正如同志1996年底在廣東省考察工作時指出的“保護知識產權也是一場激烈的國際經濟斗爭，美國等西方發達國家在知識產權方面占優勢，他們強調保護知識產權，其目的就是要壟斷市場和技術”。

在當今知識經濟時代，知識產權已經成為國家、企業建立核心競爭力的重要因素之一，國家和企業都積極研究和實施知識產權戰略，其關鍵內容是實現知識產權產業化。2006年的新公司法取消了無形資產不能超過公司注冊資本20％的限制，這也為企業進行知識產權投資創造了良好的條件。企業知識產權評估是企業進行知識產權投資、實現知識產權產業化的重要前提。對企業知識產權的價值作出客觀公正的評價，有利于最大限度的實現其經濟價值。

1 我國知識產權評估方法的評價

1.1 我國知識產權評估方法應用分析

（1）充分考慮許可證貿易合同的類型和許可或轉讓的專利技術權益的狀況。在對技術型無形資產進行評估時，無論采取何種評估方法，都應當考慮許可證貿易合同的類型和許可或轉讓的專利技術權益的狀況。特別注意到由于目前我國技術交易的材料收集工作還不完善，不能滿足市場法評估技術型無形資產的要求，因而在實際評估中較少采用這種方法。但市場法有很廣的理論支持，市場往往是技術價值的最佳指示器。而且，隨著我國技術交易市場的不斷完善，技術交易越來越活躍，市場法運用會越來越廣。

（2）對計算機軟件進行評估，一般采用成本法和市場法。對計算機軟件進行評估，成本法以軟件的開發成本為基礎進行評估；市場法是通過比較類似資產在自愿交易下的價值來確定軟件的價值。當被評估軟件具有一定流通年限時，可采用市場法進行評估，該方法簡單，直接。若在推出一個新軟件時，市場上已經有同類產品，若可參照該軟件的價格作為確定新軟件價值的基礎，關鍵看兩者相比較功能相差如何。軟件常有新版本出現，市場法較適用于新版本出現時價值的評估。

（3）商標記價以收益現值為標準。商標價值評估主要是以商標權轉讓和商標權許可使用為目的的當企業未來外部環境的巨大變化，導致資產不能適應這種變化，從而影響收益的情況。由于商標的價格主要不是按其“物化”的價值，而是按其額外收益來確定，從而商標價值評估，本質上應采用收益現值標準。決定收益現值標準的主要因素是:重置成本、超額利潤、本金化率、追加資本等。對于國內外的馳名商標權價值的評估，由于商標開發和使用的歷史較長，具有明顯的歷史傳統和市場信譽優勢，而其商標的成本又基本收回，所以，此時商標權的價值主要是按新增收益和馳名度大小來確定。

（4）著作權無形資產價值的評估。著作權無形資產價值的評估方法有很多種，但在實際應用到著作權中又有其特殊性，在具體應用時應選擇較為恰當的評估方式進行評估。當評估版權的目的是財務記賬攤銷費用，或版權的成本構成合理、清晰時，可根據該出版社為該圖書所付出的全部費用進行評估，可從基本稿酬、印數稿酬及其雜費的發生中考慮使用重置成本法。但是，將重置成本法應用于著作權的評估時存在有一定的難度，因為，版權的成本中活勞動所占比例較大，要比較準確地確定活勞動的成本是非常困難的；著作權作為一種權力，其損耗一般是無形損耗，確定它也非常困難；創造著作權的費用通常并不與其評估價值相對應，在采用該方法時應特別注意這一點。對如通俗小說、通俗音像制品等，其版權交易在市場上較常見，運用市場法是可行的。當以投資、轉讓為目的的版權評估，應盡量應用收益現值法。

1.2 評估方法特性綜合分析

（1）主要評估方法的性質。從評估方法論的角度分析，重置成本法與市場法屬于演繹方法。重置成本法是對被評估對象本身現在及其過去的技術經濟資料；市場比較法是用與被估對象類似的資產現在的技術經濟資料，進行歸納推斷出評估對象的價值；收益現值法屬于分析方法，即被估對象未來的使用情況經濟分析來確定資產的評估價值。

（2）知識資產評估的是資產的使用價值。知識資產是一種復雜的資產，知識產權的評估對象是它的獲利能力。評估知識產權，實際評估的是資產的使用價值。被評估對象的有用性，它的獲利能力實現點，在未來市場上被認可的程度，都由各種評估對象的個性特征決定，只用通過分析才能予以確定。只有通過分析，才能公正的認定其價值，不能進行簡單的歸納推理。因此，知識產權評估中最適用的方法應當是收益現值法，更確切的說是應當經濟分析方法。

（3）知識產權評估的目的強調收益現值法的實用性。在我國目前的轉型經濟環境中，知識產權的所用者是因為發生諸如合資合作、購并、投資參股、股份制改造等資產業務需要而進行評估的，是以知識產權轉讓、投資或咨詢為目的的評估，采用重置成本法明顯地不能滿足要求，市場法的應用范圍又極其有限，因此收益現值法從需要到可能都被放在了首選方法的位置上。

2 資產評估報告的概念、作用及應區分的種類

2.1 資產評估報告的概念

資產評估報告是指評估機構按照評估工作制度的有關規定，在完成評估工作后向委托方和有關方面提交的說明評估過程和結果的書面報告。它是按照一定規范來反映評估目的、程序、標準、依據、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書。資產評估報告有廣義和狹義之分，狹義資產評估報告即資產評估報告即減免稅評估報告書，即是資產評估機構完成對資產作價的意見，提交給委托方的出證性的報告，也是評估機構發行評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。

2.2 資產評估報告的作用

一是未被委托評估的資產提供作價意見，該作價意見不代表任何當事人一方的利益，并且是一種專家估價意見，具有較強的公正性和科學性，因而成為被委托評估資產作價的參考依據。

二是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據。這體現了評估機構的工作成果。它是有償服務。

三是對資產評估報告進行審核，是管理部門完整資產評估管理的重要手段。

四是為建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

2.3 資產評估報告應區分的種類

資產評估報告應分為預期性評估、現實性評估和追溯性評估。

預期性評估報告是指預測資產未來價值的評估報告。現實性評估報告指的是評估基準日和現實資產評估經濟行為的目的相距很近，而且也是反映被評估資產現實價值的資產評估報告。追溯性評估報告是指需要確定過去價值的評估，即評估基準日早于報告日。

3 應單獨制定知識產權評估準則

知識產權中專利權、商標權、版權、計算機軟件著作權分別是獨立的單項資產，具有單項資產的特性。正如房產、地產、機器設備屬于有形資產范疇，但仍然具有各自的資產特性。專利權、商標權、版權、計算機軟件著作權雖然都屬于無形資產的范疇，卻擁有各自的資產特性。無形資產只是一個籠統的概念，不能體現單項資產的特性。然而，從國際評估準則及我國的評估實踐來看，只是制定了無形資產評估準則，并沒有針對單項知識產權資產的特性，制定相應準則進行規范。知識產的權法律是知識信息具有非損耗性的特征，且任何知識信息都不可能在完全隔斷歷史聯系的情況下產生，因而具有“永續性”的特點。然而為了鼓勵知識產品的廣泛傳播與流通，從而促進科技、經濟發展和社會全面進步，法律硬性規定了知識產權的存續期限，知識產權只在這一法定期限內有效，期限屆滿，權力歸于消滅。

4 資產評估報告應區分兩種不同性質的報告

目前對資產評估報告的定性，存在不同的理解。一種觀點認為，資產評估報告在我國應區分為兩類報告，即法定評估報告及咨詢性評估報告；另一種觀點認為，資產評估報告本身就是一種咨詢性意見，不必區分兩類報告。區別對待上述兩類知識產權的評估報告，對社會及評估師都是有利的，也符合社會客觀情況。也只有通過制定準則來規范評估業務，公告于社會，才能取得社會的共識。

5 突出知識產權價值特性

篇（9）

二、征稅范圍

（一）以下列方式轉移土地、房屋權屬行為的：

1、國有土地使用權出讓；

2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與、交換；

3、房屋買賣、贈與、交換。

（二）視同土地使用權轉讓、房屋買賣或房屋贈與的行為；

1、以土地房屋權屬作價投資、入股；

2、以土地、房屋權屬抵債；

3、以獲獎方式承受土地、房屋權屬；

4、以預購或預付集資建房款方戒承受土地房屋權屬。

三、計稅依據

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。

（二）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

（三）土地使用權交換，房屋子所有權交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

成交價格是指承受人為取得該土地使用權、房屋子所有權而支付的全部經濟利益，包括承受者交付的貨幣、實物、無形資產或者其它經濟利益。

成交價格明顯低于市場價格或所交換的土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理的，由征收機關參照市場價格核定或委托評估機構進行評估。

四、適用稅率

（一）1997年10月1日前承受土地、房屋權屬的，適用稅率為6%。

（二）1997年10月1日后承受土地、房屋權屬的，租用稅率為3%。

（三）1999年8月1日后個人，購買自用普通住宅的，適用稅率暫為1.5%（普通住宅的界定，以相關部門公布的標準為準）。

五、納稅申報及稅款繳納

（一）納稅義務發生時間

契稅的納稅義務發生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

（二）納稅申報及完稅時限

契稅實行納稅申報制度。納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內向我市契稅征收機關——寶雞市農業稅收管理局進行納稅申報，并按共核定的期限繳納稅款。

（四）納稅須提供的資料

(1)商品房買賣

1、納稅申報表；

2、房屋買賣合同；

3、購房發票；

4、承受人身份證明；

5、房產管理部門確認的相關資料；

6、征收機關要求提供的其它資料；

(2)存量房買賣

1、納稅申報表；

2、房屋買賣（原始）協議書；

3、房屋原所有權證；

4、承受人身份證明；

5、房產管理部門確認的相關資料；

6、征收機關要求提供的其它資料。

(3)房地產贈與

1、納稅申報表；

2、房地產贈與公證書；

3、房屋原所有權證、土地原使用證；

4、房地產評估報告；

5、承受人身份證明；

6、房地產管理部門確認的相關資料；

7、征收機關要求提供的其它資料。

(4)房屋拆遷安置

1、納稅申報表；

2、拆遷補償安置協議書；

3、拆遷房屋原所有權證；

4、房屋買賣合同，新購房為存量房的提供現房屋原所有權證；

5、承受人身份證明；

6、房地產管理部門確認的相關資料；

7、征收機關要求提供的其它資料。

(5)房地產交換

1、納稅申報表；

2、房地產權屬交換合同；

3、房屋原所有權證、土地原使用證；

4、雙方房地產評估報告；

5、雙方身份證明；

6、房產管理部門確認的相關資料；

7、征收機關要求提供的其它資料。

(6)房地產作價投資、入股、抵債

1、納稅申報表；

2、投資、入股協議書；

3、房屋原所有權證、土地原使用證；

4、抵債協議或裁定書；

5、房地產評估報告；

6、政府批準土地轉讓的文件；

7、承受人身份證明；

8、房地產管理部門確認的相關資料；

9、征收機關要求提供的其它資料。

(7)土地使用權出讓

1、納稅申報表；

2、土地出讓合同；

3、房地產評估報告或出讓費用支付憑證或競價出讓成交價格確認書；

4、出讓金支付憑證；

5、政府批準土地出讓的文件；

6、承受人身份證明；

7、房地產管理部門確認的相關資料；

8、征收機關要求提供的其它資料。

(8)土地使用權轉讓（出售、贈與、交換）

1、納稅申報表；

2、土地轉讓合同（贈與的提供贈與公證書）；

3、評估報告或競價轉讓成交價格確認書；

4、政府批準土地轉讓的文件；

5、承受人身份證明；

6、房地產管理部門確認的相關資料；

7、征收機關要求提供的其它資料。

以上資料除納稅申報表外，均須提供原件（驗后退回）和留存復印件。

如委托他人代辦的須提供委托書。

六、法律責任

違反契稅政策規定，征收機關將依據《中華人民共和國稅收征管法》相關規定給予處罰。

（一）納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，由征收機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

篇（10）

    2、房屋測繪圖紙(房地產交易中心提供)

    3、房屋查檔證明(房地產交易中心提供)

    4、房地產評估報告

    5、房主提供夫妻雙方的身份證、戶口本、(如夫妻雙方戶口不在一起需提供結婚證)

    6、房屋買賣合同

    7、房地產過戶申請表、保證書。(房地產交易中心提供)

    8、買房的身份證

    參考答案:

    需要的材料有:

    1、產權證原件,

篇（11）

買二手房委托擔保公司辦理抵押貸款，擔保公司不但多收錢還收錢不辦事，貸款被迫延期半年之久。近日，消費者李先生向商報訴稱，南京金匯擔保公司收費存在諸多問題。

李先生告訴記者，今年3月他在江寧一家名為遠地的房產中介選中一套房子。當聽說他要辦理抵押貸款，中介立即找來了一位自稱是金匯擔保公司的業務員。因為是中介介紹他很放心地將3650多元手續費交給該業務員，委托其辦理抵押貸款的一切事宜。兩個月之后，在他再三催促之下，該業務員才將發票交至他手中。然而在多張發票中竟然有三張開的全是公證費，每張200元，發票蓋的章也不是金匯擔保公司的而是另一家擔保公司。后來另一問題又出現，由于銀行沒有接到評估報告，無法給予貸款，但明明評估費已交，為何不見評估報告。這些情況加起來，他懷疑該擔保公司是在故意欺騙他。

記者跟隨李先生幾經周折找到了金匯擔保公司，該公司位于白下路264號一家服務公司內，幾位工作人員得知李先生來意即表示不知情況，要經理回來再說，但無法提供經理電話。隨后，李先生又來到公證部門，得知南京市公證費收費標準只有100元，金匯擔保公司卻收取600元，顯然不對，公證處對此表示先墊退500元給李先生，今后該公司與公證處發生業務往來時再扣除。

500元錢雖然間接退還，但評估報告沒有李先生還是拿不到貸款。其間李先生約過擔保公司那位經理，但對方爽約，700元錢無法拿回。

記者從人行南京分行和房管部門得知，從事二手房貸款擔保業務的很少。一些擔保公司為最大限度爭取業務，往往聯系中介，采取給予回扣方式收集買房人資源，而回扣則由購房人來買單，正常辦理費用只有1000元左右，兩三千元就屬不正常收費。公司還有擔保公司進行代辦籌資和低價吃進二手房賺差價等業務，這些業務需要大量資金，擔保就會想方設法截留客戶的購房款和銀行貸款，用于自身的資金周轉，這無形之中侵害了消費者的利益。據悉，目前，白下區工商局已著手調查金匯擔保公司。