前期物業工作要點大全11篇

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篇（1）

二、基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

三、具體實施辦法

(一)進一步加強內部管理和制度建設

1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。

2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。

4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。

6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。

(二)進一步完善功能，積極發展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，dai辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。

篇（2）

一、設計任務書是前期項目策劃的成果

“凡事預則立，不預則廢”。許多開發商由于不熟悉市場經濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場定位不準，投資安排不周，建設進度缺少計劃，項目實施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場的摒棄。國內市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場穩定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環境營造、房型設計、配套設施等方面的先天不足，仍不可能受到市場的認可。

項目設計缺乏依據，是造成設計成果不為市場接納的主要原因。設計單位以技術工作見長，而對市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標工作可以促進優秀的設計單位與設計方案脫穎而出，但由于業務角色和市場角色的原因，實際上無論是設計方還是評審專家的工作依據仍然是設計任務書。開發商設計意圖不明確，往往會造成招投標工作的方面錯誤，即使選定中標單位，也會造成設計返工，時間、精力的浪費，挫傷設計人員的創作熱情，直接影響設計成果水平。

可見，開發前期的精心策劃，既可以減少開發商的市場風險，又為設計的順利進行提供了保證。

住宅開發過程實際上是居住消費產品的生產：過程，適合一般產品的營銷規律。依照菲利浦?科特勒的市場營銷理論，一般消費型產品的設計與生產獲得成功的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標市場所期望滿足的東西，企業要實現這一些目標，就需要在環境調查、分析的營銷準備活動中確定目標市場及其需求，并結合自身的條件進行定位和產品設計。住宅開發相對于一般產品的營銷又具有自身的特殊性，表現在開發載體―― 土地的缺乏性、特異性，區位效應特性，設計建設工作涉及的規范標準的龐雜性，建設周期長、環節多的高風險性，對產品需求的多層次性(居住享用，身份顯示，投資增值)與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發項目定位的復雜性。另一方面，準確的市場定位無疑可以使開發者降低市場風險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發揮策劃工作的作用，通過詳細的調查分析，得出準確的市場定位至關重要，由此得出的設計任務書會減少設計工作修改甚至落空的可能性?？梢哉f，設計任務書作為項目策劃的決策成果，為設計提供了市場定位依據。

二、開發項目前期策劃的工作要點

企業開發行為的根本目的是獲得經濟利益，而這一目的實現，必須通過滿足市場的特定需求來完成，即“在適當的時間，適當的地方以適當的價格，適應的信息溝通和促銷手段，向適當的消費者提供適當的產品和服務”。由于住宅開發周期長、環節多、市場潛在消費需求難以把握，要使開發決策相對科學，則要求策劃工作具有系統性、超前性、可行性、應變性。1、系統性的要求：住宅項目開發一般由前期決策、規劃設計、施工建設、市場營銷、運營管理及貫穿始終的財務運作等環節組成，而項目策劃階段的工作實際上是整個開發過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應包括業主、各方面的工程技術顧問、市場調研員、營銷顧問、財務融資顧問、造價工程師、物業管理人員、規劃設計人員、有時還需有相關的政府人士等。2、超前性的要求：由于開發建設的周期長，一旦建成，較長時間難以改變，要求策劃工作根據社會發展、科技進步的趨勢，借鑒國內外的先進經驗，盡可能地預測未來的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。3、可行性的要求：通過詳細的調研分析，結合自身的條件，鎖定未來的產品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內的實施措施，獲得最佳的經濟收益，良好的社會、環境效益，是項目策劃的根本任務。

上述任務要通過下面的工作來完成：市場調研。了解國民經濟走勢，相關產業發展的趨勢及產業政策，金融政策等宏觀背景情況：區域市場調查分析。包括區域內供求關系分析，區域競爭個案分析，不同個案比較等消費群體分析、規劃前景及目前區位條件分析等等；用地現狀調查，包括地質條件、配套設施條件、動拆遷量等。行業法規分析：限高、容積率、公建配置等。通過市場環境調研，擬定備選方案(包括初步規劃方案、銷售計劃)，確定項目市場定位，及主要技術經濟指標，擬定相關環節的初步計劃。

應變性要求：策劃階段應對影響開發工作的各種因素充分考慮，對未來的不確定因素，有充分的估計，提早制定應變方案。

三、設計任務書的形成

設計任務書是對策劃工作要點，通過系統的分析，得出決策性的文件。作為開發建設目標與規劃設計工作方向的主要信息傳遞手段，設計任務書應較全面準確地反映策劃結論的主要信息點，使設計成果同樣體現系統性、超前性、可行性和應變性的要求。

設計任務書中應包括如下的設計要求 (不含設計依據基礎資料、設計周期等程式內容)：

設計成果的定性要求。包括設計內容應滿足相關專業規范要求，材料設備選擇，建筑類型要求，建筑風格要求，設計成果應滿足目標市場的生活方式要求、市場定位要求等。

設計成果和定量要求。設計成果應符合上級對設計的要求及滿足任務書所提供的主要技術經濟指標。如容積率指標、戶型面積指標、比例指標、公建面積指標、綠化率等。

對未來項目的管理要求。設計成果應充分考慮未來項目建成后的管理需求。如建材選擇及構造設計應便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。

篇（3）

一、 定編定崗及培訓計劃

今年是xxx物業公司運行的第一年，實行二塊牌子(1.xxx物業管理公司 2.xxx管理中心)一套人馬，在保留原xxx中心的功能基礎上，通過xxx物業的運作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統一管理安排，計劃全公司定編37人，其中管理人員7人，按照廠里的培訓安排參加培訓。

二、 代租、代收計劃

按照廠里的物業管理委托要求，對xxx大樓及將要成的其它物業大樓進行代為租賃，計劃完成xxx大樓委托租賃的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于..萬元，按要求完成水電暖與費用的代收、代繳工作，保證所轄物業的正常運作。

三、 收入計劃(物業管理費、代租、代辦費)

今年完成物業管理費..萬元，代租、代辦費..萬元(..20%)，一共為.萬元。其中xxx大樓物業費及代租代辦費合計為..萬元，其它收入..萬元。

四、 費用支出控制計劃

今年其費用支出控制在..萬元之內(不包括..元以上的修理費用)，其中：

1.人員工資包括三金總額為：..萬元(按現48人計算)

2.自擔水電費：..萬元。

3.稅金：..萬元。

4.其它..萬元。

五、 拓展業務、創收計劃

1.計劃2月底前所屬良友家政服務公司開始正式掛牌運作，年創收不少于2萬元。

2.組織成立對外擴大管理規模攻關組，派專人負責，爭取在年底前擴大物業管理規模不小于5000平方米，實現盈利。

六、 綜合治理、消防安全工作計劃

1.保持天山區綜合治理先進單位稱號，爭取先進衛生單位稱號。

2.每月24日為例檢日。組織有關部門對樓內進行全面的四防大檢查，發現隱患及時整改，做到最大限度地消滅各種事故的發生。

3.完成消防部門及綜合辦要求，完成的各項工作。

4.五月份、八月份組織二次保安、工程、環衛等人員參與的消防設施的運用，并結合法制宣傳月、禁毒日、消防日開展禁毒宣傳，消防宣傳等，每年不少于三次。

5.保證所轄物業的治安、消防安全、不發生大的治安事故，杜絕一切火災的發生。

七、大樓維修、設施設備維修計劃(根據大樓拆遷時間待定)

1. 大樓沿街外墻的清洗、粉刷、改造。

2. 大樓內部的維修、粉刷。

3. 樓內中央空調系統的清洗、維修、保養。

4. 消防報警系統的維護、清洗、調試。

5. 管路系統的更換。

【2017物業管理員下半年計劃二】 一、指導思想與工作目標

xx年是后勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作為后勤公司一體兩翼發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。根據后勤公 司三年發展規劃和xx年工作要點 ，物業服務中心xx年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發 展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。

二、基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

三、具體實施辦法

(一)進一步加強內部管理和制度建設

1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。

2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合?？荚u結果與分配相結合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。

4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰 相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。

6、爭創文明公寓。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創文明公寓活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到文明公寓標準。

(二)進一步完善功能，積極發展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。

篇（4）

一、任務完成情況

按照便民利民、合理布局、提高品質的工作原則，通過開展“請進來、走出去”的形式認真做好前期調研，與連鎖化公司進行對接，尋找合適場地，建設便民服務網點。目前新建或規范提升便民服務網點4家，其中蔬菜網點1家、便利店(超市)2家，早餐1家，分別為XXXX社區的XXX包子鋪，XXXX北區的XXX集市，XXX社區的XXX超市，XXX路口社區的XXX生鮮超市。

二、工作舉措

（一）加強領導，明確職責和工作任務。XXX街道辦事處高度重視生活服務業品質提升工作，及時成立了以街道主要領導為組長，主管領導為副組長的生活服務業品質提升工作小組，統籌轄區內服務業品質提升和便民網點的建設工作。研究制定了XXX街道2020年生活業品質提升工作計劃及方案，明確了責任主體，確定了年度目標及工作完成時限。

（二）盡早部署，推進各項工作的落實。召開服務業品質提升及蔬菜網點建設工作部署會、培訓會、協調會和工作推進會。一是召開工作部署會，及時傳達市、區有關精神及工作任務；二是及時召開培訓會，對相關工作負責人進行商業網點采集系統的錄入培訓；三是充分利用街道吹哨協調機制召開協調會，組織服務商和街道相關單位進行工作協調，確保服務網點建設的落實；四是針對完成建設便民網點存在困難的社區召開研討、推進會，研究分析研究網點建設的問題和困難和可行性措施和辦法，促進便民網點的建設工作，確保了2020年工作順利完成。

（三）動態管理，確保數據的準確有效。對每月新增或刪除網點堅持實地走訪，按時更新相關數據，完成網點的審核工作，做到底數清、情況明。定期對生活業業品質提升工作進行巡查、指導，為確保數據的準確有效。

（四）積極協調，發揮疏整促聯動機制。積極與已疏解企業及市場溝通，引導企業、市場利用疏解整治騰退空間發展便民服務，為社區商業便民服務綜合體建設及生活業提升工作全面落實提供便利。

三、存在的問題及建議

問題：一是老舊小區較多，可利用空閑空間較少，網點提升工作難度大。二是部分社區為部隊和企業大院，網點建設存在困難。

建議：一是加大國資委等企業與相關部門的協調溝通力度，促進便民商業網點的恢復經營。二是因我街道地處城鄉結合部，部分社區僅對居民進行管理，小區物業、產權等均為鄉村管理，請區相關部門加強統籌協調，以確保便民商業網點順利進駐。

四、下一步工作計劃

篇（5）

關鍵詞：

工作過程；學習情境；課程開發

《物業管理實務》是高職物業管理專業的核心課程，在整個課程體系中起著銜接理論知識和業務實踐的作用。該課實用性強，如何使學生在“做”中學習知識、掌握知識、運用知識，是《物業管理實務》課程改革的重點。職業教育的本質特征是“學習的內容是工作，通過工作實現學習”，即工作和學習是一體化的。基于工作過程的課程開發是工學結合一體化課程建設的有利嘗試。以德國不萊梅大學勞耐爾教授為首的職業教育學專家們認為，工作過程是指“在企業里為完成一件工作任務并獲得工作成果而進行的一個完整的工作程序”。運用到職業教育領域，“基于工作過程導向”的課程開發思路是建立在對現實的職業工作崗位充分調研的基礎上，以工作過程為導向，以工作任務為載體，開發出工作過程系統化的課程體系。

一、明確課程定位，構建合理的專業課程體系

自2006年我院物業管理專業開辦以來，不斷優化人才培養模式，在校企合作辦學的框架下，逐漸形成了“專業”+“龍頭企業”的校企合作辦學模式，構建了合理的專業課程體系，即根據物業管理的職業崗位將專業課程體系設置為工程、管理、服務三大類?！段飿I管理實務》一課在整個人才培養方案中屬于統領性課程，希望通過這門課的學習，使學生掌握物業管理的基本理論、物業管理市場發展的規律以及物業管理工作的整個工作流程和工作要點，培養學生具備獨立思考問題、分析問題和解決問題的能力；具備對物業管理事務的統籌管理能力、客戶關系管理能力。

二、課程設計四步走，實現行動領域向學習領域轉化

工學結合一體化課程的課程開發必須將行業情況分析、工作分析、典型工作任務分析結合起來，在對職業資格研究之后，開發出以完成該項工作任務為目的的工作過程，針對課程的特點和工作過程的特點進行教學方案設計，實現行動領域向學習情境的轉化。針對《物業管理實務》一課而言，課程設計要沿著以下四步走：第一步，深入珠三角地區對物業公司進行調研，挖掘出物業管理行業的關鍵崗位是客服助理、片區管家、物業會計、工程人員。第二步，在以行業企業為主導的專業指導委員會的指導下，提煉出這些關鍵崗位對應的崗位任務有前臺接待與投訴處理、文案策劃與活動組織、小區公共秩序維護、物業管理費收取及催繳、工程維修及保養、物業承接與查驗、業主入伙與裝修管理等。第三步，根據物業管理工作運作的過程，設置實務模塊的物業公司成立、物業管理招投標、物業服務合同簽訂與管理規約的制定等12大學習情境，真實展現物業管理工作的全貌。第四步，為了加強學生對物業管理理論知識的深入理解以及強化物業知識的綜合運用能力，我們增設了兩大內容，構成《物業管理實務》一課的三大課程模塊：物業管理概述模塊、物業管理實務運作模塊、物業管理應用模塊。

三、重組教學內容，實現學習內容情境化

打破了傳統的以學科知識邏輯為主線的教學內容，針對實際工作任務需要重組教學內容，按照各項業務開展的工作過程設計教學內容，并根據業務開展的先后順序來安排教學順序。在教學內容的安排上，淡化了概念、原理，強化了工作程序和工作內容。高職《物業管理實務》的教學情境設計應該從學生的未來職業需求開始，分析學生的個性化需求，探索基于工作過程的教學情境。學生作為準物業管理工作人員及業主（或物業使用人）的雙重身份，一方面對物業服務有期望值，另一方面對物業管理工作的艱辛有所體會。沿著物業公司業務開展的軌跡，創設了物業公司成立、物業管理招投標、物業服務合同簽訂與管理規約的制定、早期介入與前期管理運作、物業的承接查驗、物業入住與裝修管理、物業保潔與綠化管理、物業公共秩序維護、物業風險防范與緊急事件處理、財務管理、人力資源管理、客服管理實務12大學習情境，有利于加深學生對物業管理工作的認知與理解，進而培養學生的職業素質。

四、突破傳統教學法，采用項目導向教學法

項目導向法作為一種全新、高效的教學方法，是以實踐為前提，以教師為主導、以學生為主體、以項目為媒介、以職業能力為目標的系統的教學方法。它重在教與學的互動，通過給學生創造主動參與、自主協作、探索創新的環境，培養學生理解和解決實際問題的技能。項目導向教學法不是一種單一的教學方法，其綜合了情境教學法、角色扮演法、案例分析法、小組討論法等。以項目一：物業公司設立為例，8個同學一組成立一家物業公司，任務有三個：第一，給公司取個響亮的名字，制定好公司的發展目標；第二，準備齊全物業公司成立的文件；第三，設立公司的組織架構，每位同學是一個部門的負責人，并提煉自己部門的宣言，宣言要能簡單介紹本部門的工作職能。給同學們一周的時間準備，下次課再小組分享，公司總經理介紹公司名字和發展目標、組織架構，每個部門負責人介紹自己部門的宣言。小組分享完后，老師補充公司取名的知識、物業公司組織架構的類型。師生共同評選最響亮公司名和最佳部門宣言。老師根據評選結果和公司成立文件給小組評分，作為項目一的平時成績。日后的教學活動均以公司為載體開展，將學生的角色職業化，有利于將“學習過程”和“工作過程”緊密結合在一起。

五、依托實踐教學平臺，構建多維教學環境

依托“三位一體”的實踐教學平臺，即校內的樓宇智能化實訓室、校內物業公司、校外實習基地，可構筑物業管理專業的多個教學課堂。運用到《物業管理實務》一課中。校內樓宇智能化實訓室能實現對智能停車場、安防監控、火災自動報警及消防聯動等設備的仿真操作。校內物業公司擁有經驗豐富的實訓指導老師與廣泛的實訓素材，為本課程提供了一種特殊的物業類型—學校物業公司，可供開展綠化與保潔管理、秩序維護管理、房屋質量檢驗等教學內容。校外實習基地，可將初期的參觀見習、中期的課帶實訓和畢業時的頂崗實習貫穿起來，真實展示物業公司的實務操作，實現專業人才培養與企業崗位的無縫對接，也是將工學結合課程開發落到實處的表現。走出教室，廣泛開展“第二課堂”，創設盡可能與實際工作環境接近的教學環境，將“教、學、做”融為一體，把學生掌握知識和技能的學習過程置于工作過程中，是《物業管理實務》教學改革的一個亮點。

六、構筑立體化課程考核體系

課程考核是教學結果檢驗的方式和方法，是教學改革的一種手段。本課程教學團隊勇于革新，改變了傳統的“一考定終生”的考試方法，探索適合本課程的立體化的考核方式。既包括對個人的考核，也包含對團隊的考核；既有平時的考核，也有期末的考核；既有紙質作業的考核，也有多媒體作業的考核。具體方案如下：個人成績包括：“物業管理每天一問”的PPT講解占10%，考勤占5%，期末考試占50%。；團隊成績包括：物業管理情景劇視頻制作（題材包括物業招投標、物業裝修管理、物業收樓、電梯困人等）占10%，12大學習情境下的學習任務占25%。為了區分團隊成員的表現，賦予每個公司的總經理給組員打分的權利，最后老師根據團隊的成績折合比例給學生計算平時成績?？偟恼f來，個人考核占65%，團隊考核占35%；平時考核占50%，期末考核占50%；紙質作業考核占80%，多媒體作業占20%。《物業管理實務》的課程考核模式實現了多維度的考核，促使學生必須高度重視該課程，在課程的各個環節都認真完成，才能取得好成績。通過實踐證明：基于工作過程的課程改革是高職教育教學改革行之有效的手段，《物業管理實務》一課的課程改革卓有成效，學生培養了對課程的興趣與愛好，增加了對專業的認同感。用人單位反饋畢業生專業知識扎實，綜合素質高，上手能力快，學校理論知識教學與企業培訓相銜接，大大減少了入職培訓的工作量。

作者：彭麗花 單位：廣東開放大學

參考文獻

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[2]范珍，管亞鳳，黃志平.基于工作過程導向的《貨物倉儲與配送》課程改革[J].職教論壇，2010(23):52-54.

[3]茹宇林，鄭勁，伏可夫.基于工作過程的“工學結合”課程解讀與實踐[J].蘭州石化職業技術學院學報，2009(3):54-60.

篇（6）

剛剛閉幕的市委八屆七次全會確定了今年全市工作的總體要求和主要任務，市委工作要點中有多處涉及我局直接和間接承擔的工作，是歷年來最多的一次。這既是壓力和挑戰，更是房地產管理工作在已有的臺階和水平上求得更快發展的難得機遇。2005年工作的總體要求是以科學發展觀統領全局，以構建和諧社會為核心，“適應新形勢、抓住新機遇、再上新水平”。結合房管工作實際，如何賦予“三新”更豐富的內容、更高的標準、更新的追求，是我們深入落實全會精神，推動房管工作全面上水平的關鍵，是房管系統在新形勢、新臺階上肩負的重大歷史責任。

在我市經濟社會協調發展的形勢帶動下，近年來，房地產管理工作呈現整體推進、協調發展的良好態勢，具備了追求更高水平、實現更大發展的基礎和條件。但是，越是形勢喜人，越要認清形勢逼人的壓力；越是加快發展，越要保持清醒的頭腦，使我們的工作方向、思路、招法隨形勢而變、隨發展而動?！斑m應新形勢”，就是需要我們站在促進經濟發展、構建和諧社會的政治高度，既要適應新機遇，也要適應新挑戰；既要發揮好新優勢，更要應對面臨的新困難。隨著人民群眾民主法制意識的增強，分享改革開放成果需求的增強，對政務公開公正、市場信息了解、便民高效服務等方面的要求不斷提高，用以往一般化的工作方式方法去處理當前的新情況，已不適應形勢發展的需要；隨著房地產市場規模不斷擴大，交易量連續攀升，我們面臨著工作量加大和政府行政降費帶來的行政收費下降的新壓力，在這種情況下，如何保證各項管理服務水平不降低，是對我們各級工作人員的嚴峻挑戰；隨著社會的發展，一些深層次的矛盾不斷顯現，反映在房地產行政管理上尤其突出，如歷史遺留涉及12萬戶群眾的房產證問題，商品房建設質量、配套等給當前物業管理帶來的新問題，公房管理中低租金運行、租不養房問題，中低收入、特別是雙困家庭的經常性住房保障問題等等。無論是歷史的，還是現實的，是過去的，還是現在的，都需要我們在位的房管人從政治的高度去處理好這些矛盾。所以說，統一對當前形勢的認識，是實現房管工作上水平的基礎，是我們學習好、貫徹好、落實好全會精神的重要前提和保證?！白プ⌒聶C遇”，需要我們以清醒的頭腦判斷形勢，以清醒的頭腦審視自己，以清晰的思路謀劃全局，在房地產管理工作中發現機遇、利用機遇。培養、鍛煉抓機遇的意識和能力沒有特殊的捷徑，只有靠我們堅持不懈的學習，不斷提升適應形勢的能力、駕馭全局的能力和解決復雜矛盾問題的能力。我們這一代房管人要珍惜每一個歷史機遇，放過機遇就是放棄發展，就是最大的失職。

“再上新水平”，就是堅持“高水平是財富、低水平是包袱”，實現我們的各項行政管理、各項窗口服務、各項自身發展高水平。這個新水平就是與歷史比應該是最好的，與同行比應該是最優的，讓人民群眾評價應該是滿意的，讓市委、市政府考核應該是放心的。

可以說，完成好2005年工作，極不容易、更不平凡。我們一定要按照市委、市政府要求，以清醒的頭腦查找不足、挖掘潛力，以清醒的頭腦抓住機遇、贏得挑戰。

二、總體思路

2005年房地產管理工作的總體思路是：深入貫徹落實市委八屆七次全會精神，以科學的發展觀統領全局，以構建和諧社會為一切工作的出發點和落腳點，將加強六種能力建設落實到構建和諧社會的實踐中。即：提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構建和發展；提高培育、規范房屋交易市場能力，促進房地產業健康有序運行；提高服務和參與城市建設能力，促進城市環境和文化品位全面提升；提高法規制度執行和貫徹能力，促進依法行政再上新水平；提高科技創新和應用能力，促進管理手段和方式實現新突破；提高自我約束和發展能力，促進管理效能邁上新臺階。進一步解放思想，開拓創新，求真務實，推動房地產管理工作取得新的突破。

三、重點工作

按照今年房管工作的總體思路，全局上下要在提高六種能力，實現六個促進上抓落實、見成效。

（一）提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構建和發展。

房管系統作為直接為社會和群眾服務的政府管理部門，肩負著構建和諧社會、促進協調發展的重要使命。群眾的要求和呼聲，就是我們工作的第一信號。要盡心竭力地搞好與群眾利益緊密相關的各項工作，不斷滿足群眾進一步改善居住條件的迫切需求。

1、加快多層次住房保障供應體系建設。從提高黨的執政能力和創建和諧社會的高度，按照分層次、多形式的思路，抓好三條住房保障線建設，加快解決中低收入群眾住房困難問題。一是多渠道解決雙困戶住房問題。加快聯建里、唐口新村19萬平方米廉租住房建設，確保年底竣工。完成瑞景、麗苑居住區功能設施配套。全年提供2000套廉租住房，向拆遷雙困戶配租。開展向最低收入家庭發放住房租賃補貼工作，加快制訂政策和操作規程，創造條件適時啟動，使更多的雙困戶享受到住房補貼。二是通過多種籌集渠道，向低收入拆遷居民提供4000套經濟租賃房，精心做好配租工作。三是做好2萬套經濟適用房銷售管理工作。按照《天津市定向銷售經濟適用住房管理辦法》，實行房源信息公開，嚴格控制銷售對象，加強監督核查。加快由市房產總公司承擔的瑞景經濟適用房項目建設，發揮示范作用。

2、加大解決產權辦證歷史遺留問題的力度。要以《天津市房屋權屬管理條例》出臺為契機，深化房屋權屬管理，在產權辦證方面解決一批群眾關心的難點問題。一是基本完成1999年12月31日以前建成房屋產權遺留問題的補登。據初步統計，目前全市共有歷史遺留未登記房屋近400萬平方米。要提前搞好調研摸底、方案準備，分類研究具體解決措施。二是理順全市房屋登記發證管理體制。制定具體實施方案，加強對各區、縣登記發證工作的指導，切實提高登記發證的質量和效率。三是深化房屋檔案管理和利用。開展房屋權屬檔案電子版掃描工作，今年要完成40%，為三年全部實現檔案電子版管理創造條件。房屋登記信息公開查詢服務要由市內六區推廣到全市范圍，方便群眾。四是提高房產測繪水平。完成甲級測繪資質報批工作。加強對郊縣局房產測繪指導，整合資源，提升測繪水平。

篇（7）

2021年小區物業工作計劃范文(一)一、環境綠化

植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏;

對區域內的樹木進行整形修剪。

二、環境保潔

做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。

小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公布房號且上報有關部門。

三、安全

原門崗24小時服務電話：“26____”從20__年3月1日起變更為“26______”;

住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助;

管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達到1500元左右，2房增加250～300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業，必將令你滿意!電話：3058970(小莫);

嚴格進出管理，請住戶在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品;

大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創造條件;

燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響;

小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛;文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。

四、公共秩序

代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。

門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢;

對于小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放松、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。

避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車盡量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。

夏季為小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園占用。

五、維修

我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，20__年將更好、更快的為住戶服務。

六、文化宣傳

我們以后將在物業費通知單背面上,將小區住戶一些出租信息\安全提示\小區通告登出;

開放百合園qq群：24__、msn群：___@___，開通物業blog(qq群內有地址)，發放物業聯系卡給住戶，增設服務質量管理信箱，開通各種渠道，與住戶互動，請加群住戶設置“佳佳物業”上線提示，方便我們及時溝通 ;

與社區聯合放露天電影，老年人活動票;

建立業主健康檔案，為老年業主提供免費量血壓、稱體重;

發動住戶愛心捐助，讓愛心傳遞,讓溫暖匯聚;

對做文學、攝影、運動、美食、旅游、家政、生活服務相關業務的住戶，請與我們聯系開展業務;

增設兩個公益宣傳欄(別墅區)，通過每日不斷更新的天氣預報，掌握氣候規律，為住戶噓寒問暖，為物業工作提供科學依據;

調整小區草地上的提示牌位置，針對小區動態不斷更新文明標語，與時俱進，創造文明環境;

為住戶提供物品交換專欄，把你閑置的物品拿到這里來這里,體驗分享的快樂,通過物品交換讓你結織更多朋友;

節假日裝飾、小區活動，為小區增光添彩。

七、其它

管道天然氣報裝，為業主解決實際生活需求;

代交住戶水電、有線電視服務費，讓住戶免受舟車勞頓;

計劃開展向住戶提供網絡信息查詢、報刊閱覽，收發傳真、復印等業務。

我們的各方面已向正常軌道運行,但由于物價、工資等方面原因，水電受到非居民電價上漲、干旱影響、垃圾費每月增加的費用換來的是較為整潔的小區環境、小區秩序好轉、物業職工流動率下降、小區出租房價上漲了200-300元、免費維修得以延續，效率得以提高，我們尚未收取業主維修服務費用。我們的工作重心明年將調整到在繼續做好向業主提供原有服務(保潔、秩序、綠化維護、維修、代繳水電費、代租房屋)基礎上，加強與外聯單位橫向合作、對內部管理縱向求精，為居上百合園房屋升值、保值，提高業主滿意度，同時著重解決煤氣管道等業主較為關心的問題。

2021年小區物業工作計劃范文(二)一、抓好源頭控制，把好規劃設計關

全縣所有物業管理小區和新近準備進行物業招投標的小區，必須安裝視頻監控和巡更設備。

開發建設單位在辦理綜合竣工驗收備案之前，必須安裝好監控系統及物業安保人員巡更系統。在設計階段，要向縣開發、物業主管部門報送具體的分項施工圖、平面圖，要求監控和巡更面積達到小區全覆蓋，不留死角，待審查合格后方可進行施工。

物業辦負責對我縣已經進行物業管理的小區進行清查，凡沒有安裝視頻監控和巡更系統的，責令進行整改建設，具體措施如下：

1、尚未進行綜合竣工驗收備案的新建小區，必須安裝視頻監控和安保人員巡更設備方可驗收備案。

2、已經辦理產權的新建小區，沒有進行視頻監控和巡更設備安裝的，必須進行安裝，其安裝費用從物業質保金中支付。

3、已經交付使用五年以上的物業管理小區，其視頻監控設備及物業巡更設備建議由業主委員會提出申請，動用住宅專項維修基金進行安裝。

4、沒有繳納住宅專項維修基金的物業管理小區，由業主委員會負責與業主協商，由業主公攤費用，安裝視頻監控設備和巡更設備。

二、提高準入門檻，把好設備關

建立監控產品及巡更機質量審查制度，嚴把市場準入機制，杜絕假冒偽劣產品，規范物業服務小區視頻、巡更機安裝混亂的局面，由主管部門對監控設備的前期選型、安裝進行把關，堅決杜絕安裝之后無法使用或者效果不好的情況。

三、分清責任，發揮物業企業主體作用

各物業服務企業是實施本項工作的主體，要切實負責起各個物業服務小區的安保工作，積極落實好小區的安保工作，并認真負責好安保設備的提升建設。已經安裝配套好視頻監控設備和物業安保人員巡更設備的物業服務小區要做好系統的維修、養護、檢驗、更換，以保證系統在良好狀態下運行。視頻監控及巡更設備不完善的物業小區要積極進行完善，尚未進行視頻監控設備和巡更設備安裝改造提升的物業管理小區要抓緊報送方案，進行安裝。對沒有繳納住宅專項維修基金的物業小區，物業企業要負責與業主委員會和業主協調，做通業主工作，保障完成監控設備和巡更設備的安裝。

四、強化監管，發揮主管部門聯動作用

規劃、設計、監理、開發、物業等科室、單位要通力合作，各司其職，把好規劃、設計、圖紙審查、施工、驗收等每一個環節，確保把物業安保設備安裝落到實處，加強我縣的物業服務小區的安保水平。視頻監控設備和物業巡更設備安裝前，方案必須到主管部門報批，安裝的設備必須通過主管部門的檢驗合格后方可進行安裝，視頻監控設備和物業巡更設備安裝后，必須由開發辦、物業辦進行驗收。凡未經過上述環節或者審查存在問題的新建小區，一律不準通過竣工綜合驗收備案;凡未經過上述環節或者審查存在問題的物業服務小區，一律不予授予各類物業表彰及評優評先，主管部門不予通過資質年審。

2021年小區物業工作計劃范文(三)一、指導思想與工作目標

__年是后勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作為后勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。根據后勤公司三年發展規劃和__年工作要點 ，物業服務中心__年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。

二、基本工作思路

今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規范、完整的物業化管理程序和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

三、具體實施辦法

(一)進一步加強內部管理和制度建設

1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程序。

重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。

2、完善監控考核體系。

根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。

3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。

規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。

4、進一步加強經濟核算，節支、增效。

經詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。

5、加強隊伍建設，提高綜合素質。

中心將繼續采取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據后勤公司的要求，采取引進和淘汰相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精干的物業管理骨干隊伍。

6、爭創“文明公寓”。

根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。

(二)進一步完善功能，積極發展，提高效益

1、進一步解放思想，強化經營觀念。

各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

2、繼續完善配套服務項目，提高服務質量。

中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務項目進行支持和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。

3、做好充分的準備，積極參與白云校區物業市場的招標競爭。

爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。

4、下半年武進校區新生宿舍和教學樓落成后，積極參與競標活動，爭取拿到1-2個點，拓展武進校區市場。

5、進一步加強市場調研和與本市兄弟高校間的橫向聯系和溝通，做好各項前期準備工作，積極參與其他學校物業市場的競標，力爭拓展1-2個點，使中心的市場規模、經營業績和經濟效益均獲得較大幅度的提高。

新的學期已經開始，我們新一屆團委學生會即將開展新的活動，現將本學期的計劃擬定如下：

一、工作宗旨：帶頭學習宣傳黨和國家的重要方針政策，全心全意為青年團員和同學們成長成才服務。

二、工作目標：在院黨委和校團委、學生會領導下，強化使命感和責任感，全面完成院團委、學生會本期日常工作，并結合我院專業特點和實際情況，開展具有較強針對性的活動，重點加強學習、實踐活動和制度建設，致力于提高同學們參與各類集體活動的積極性，擴大我院學生工作活動的效益和影響。

三、工作思路：秉承服務型和學習型的宗旨，立足本院，面向全校，并且適當的走進社會，開展一系列比較有特色和影響力的活動，來實現我們的工作目標。

四、具體工作計劃

(一)、思想制度建設

1、結合我院專業特色，加強我院學生干部的理論素養，提高思想認識。

2、例會之前的學習交流。

在每次例會之前十分鐘，將由團委學生會及各部主要負責人輪流講講自己的一些經驗或者一些好的建議，與在座的所有同學一起交流，共同提高。

3、我院團委學生會定位是服務型+學習型。

服務型,即我們的宗旨是為同學們服務，這也是我們開展一切活動的中心;學習型，即我們團委學生會各部門都要不斷加強自身的建設，不斷學習各種好的經驗以求不斷進步。

(二)、組織制度建設

為了努力使各項工作達到透明化、公開化，我院在制度建設方面制定了一系列計劃，以方便和規范我院各項工作的開展。

1、部長公開競選制

面向全體二年級同學，采取“公開，公平，自愿”的原則，公開招聘各部部長，為我院今后學生工作的開展奠定良好的基礎。

2、團委學生會主要干部聯系點制度

主要是面向新生，由部長以上的主要學生干部與各個新生宿舍建立一種聯系，每個人都負責一個宿舍，經常地進行溝通交流，也加強我們團委學生會在學生中的影響力。

3、制定各類規章制度

一是加強制度建設,積極有效做好一些規章制度的制定和完善工作,著重于團委學生會工作程序的修訂，使之能夠更加貼切院團委學生會的工作實際,在工作中積極組織協調，發揚民主,講究實效。

二是進一步完善我們的部長例會制度。

4、確定“一個重點，兩個分支”的總體工作思路。

這一工作思路是在確定組織部的職能與科學定位后開展的，具體來說：“一個重點”就是一切工作都要圍繞“全心全意提高全院學生的綜合素質以及他們的成長和成材服務”，兩個分支是以百分百的熱情做好本職工作，協調好本院各個部門之間的工作關系，配合好其它部門的工作;結合評估進一步做好院內制度規則和文化的建設，努力豐富同學們的課余時間。

5、材料檔案管理制度

做好團委學生會各個部門的文件的管理，將各部門的文件保管好并存檔。

6、階段考核制度

定期對各個部門進行階段的考核，采取打分制度，將從廣大同學中廣泛征求意見，并且結合團委學生會其他部門的意見綜合進行考核。

7、各部門內部組織建設

(1)、對各部干事進行培養，使其對各部事務有一定了解，并給干事們以實際鍛煉機會，使其具有一定籌劃活動，組織活動以及團隊合作精神。

(2)、定期舉行各部會議，邀請各班相關人員參加，主要是傳達學校學院的精神和舉措，同時在團委學習會議上積極聽取老師和其它部門負責人的意見，對已出現的問題要盡快快解決，對相關責任人實行通報批評。

(3)、部長、副部長以身作則，踏實努力，按時按質完成工作。

(4)、樹立責任意識，做人要有責任心，做事要負責任。

篇（8）

隨著近幾年房地產業的蓬勃發展，新建住宅小區的數量越來越多、規模越來越大、配套設施越來越齊全。在項目建設過程中建設單位往往更加重視地上可見建筑物及景觀的建設，但對地下配套隱蔽管網工程的規劃和建設重視不足，導致室外綜合管線工程在項目驗收前倉促施工，各單位為趕工期各自為政，致使各專業相互影響，造成返工、延誤工期現象，施工質量也難保障。小區管網工程的特點可歸納為“四多兩緊”,一是管線種類多：管線一般包括雨水、污水、給水、消防水、燃氣、熱力、強電、弱電。二是設計單位多：燃氣、熱力、強電由專業部門設計，弱電智能化部分由智能化中標單位設計。三是施工單位多：各專業管線由各專業部門施工，尤其是自來水、煤氣、電力等專業管線的施工，目前仍有一定的壟斷性。四是施工交叉多且難處理。由于小區建筑密度大，小區管線縱橫交錯，存在大量施工交叉。“兩緊”就是工期緊和場地緊。許多項目由于前期進度控制不利，導致工期延遲，最后留給管網施工的工期很緊。加之燃氣、熱力專業的工期安排需要跟相關專業部門協調，使得工程工期壓力很大。而場地緊則表現為現在小區管網幾乎都是埋在其道路和綠化這一有限空間的地下，要求在一個短時間內完成諸多管線施工，場地必然緊張。上述特點，給小區管網工程施工和管理帶來了困難。本人作為建設單位專業工程師負責完成了幾個大型住宅小區的室外配套管網的項目管理工作，現結合以往工作經驗，就如何做好項目管理談幾點體會。

項目前期規劃階段，首先要調查清楚小區周邊的市政雨水、污水、熱力、燃氣、給水、電力配套情況，為各專業方案設計提供依據。根據雨污水市政接入口的位置和標高，可以大致確定項目排水管網的走向及管徑。在項目豎向方案設計中，應復核建筑物出戶管標高是否能保證污水管道按照規范要求的坡度排入市政管網，車庫頂板覆土厚度是否滿足雨污水管道最小覆土及放坡深度要求。本地近年開發的許多小區位于濱海路沿線，項目海拔較低，應充分考慮海洋潮汐對雨水排放的影響。雨水接入口標高不易低于當地平均位。如果遇到風暴潮導致管道排水不暢，應考慮雨水能夠通過小區地面向四周市政路面排放。市政供水管網的管徑、供水水壓的高低直接影響小區供水方案及小區的室外消火栓工藝系統的設計。有了第一手資料后，就可以確定水、電、暖、氣等各專業的配套方案，結合小區的總體規劃做出換熱站、配電室、化糞池、燃氣調壓站等大型構筑物的數量及定位分布規劃。

配套工程專業設計及管網綜合方案確定：小區配套工程的專業設計單位較多，燃氣、熱力、供水、強電由相關配套部門設計。作為建設方代表要及早與上述有關部門簽署設計、施工協議，提供有關設計參數，督促各方盡早提出各專業初步設計方案后，由設計院依據各專業方案進行管網綜合規劃，包括平面綜合和豎向設計。進行管網綜合時應本著功能性、安全性、美觀性、便于維護、節省投資的原則進行。功能性：首先對各個專業管線都應考慮周全，一些暫時無法確定設計方案的也應預留出規劃位置。其次要特別注意小區雨污水系統設計，應進行多方案比較，采用最能保證小區雨污水系統安全運行的方案?，F在許多小區的雨污水管道埋設在車庫頂板覆土層內，受覆土層厚度限制，管道坡度和管頂覆土厚度達不到設計規范要求，造成排水不暢、管路淤積、冬季管道內結冰，嚴重影響使用功能。安全性方面：存在安全隱患的管路為燃氣、強電。設計時應考慮如何確保煤氣管的施工安全和運行安全，燃氣管道應遠離雨污水、熱力、電力管道,避免埋設在機動車道、人員經常集聚的廣場下。燃氣調壓箱應設計在遠離建筑物的安全、隱蔽區域。美觀性方面：各種管道尤其是帶檢查井和工作井的管線盡量布置在綠化帶、人行道下。減小道路上井蓋的數量，從而美化小區環境。各種井蓋盡量不要布置在小區出入口、單元門口位置。可以采用帶小區標識的彩色井蓋，以便于環境相協調.為了節省造價，許多項目車庫頂板覆土一般較淺，滿足不了長距離排水管道放坡要求，對雨水管道，可以采用暗溝與管道結合方式，車庫頂的雨水采用暗溝排水，溝寬300mm，以便于清通維護，坡度0.004，在暗溝上間隔適當的距離設置雨水篦子收集雨水。在車庫范圍外，設置雨水檢查井，將雨水暗溝排水改為雨水管道排水。在道路及單體周圍按照常規設置雨水篦子收集雨水。

項目綜合管網方案確定后，各專業根據綜合方案的平面布置和豎向設計進行專業施工圖設計。如果專業設計需要進行大的調整，則管網綜合方案也應進行相應調整。

設計完成后，項目進入實施階段。對燃氣、熱力、強電等專業，屬市政專業配套部分，由專業隊伍進行施工。建設單位應及早與有關部門簽署配套協議，協調進場施工時間。雨污水、弱電等專業，由甲方自主組織工程招標及材料采購招標。上述工作設計專業多、工作量大，應及早進行，以免影響工程進度。

篇（9）

中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）03（a）-00-01

樁基又稱為“樁基礎”，屬于建筑工程實施中的基礎環節之一，是人類在軟弱地基上建造建筑物的一種創造，是最古老、最基本的基礎類型。樁基礎屬于一種深基礎，其特點有非常穩定、承載能力較好、沉降量不多且分布均衡以及抗震能力較強等亮點。樁基礎類型不一，建筑工程不管是選用哪種類型樁，樁基質量均要高度要求。所以，如何采取有效措施提高樁基礎的質量，以提升建筑整體的質量值得探討與研究。

1 樁基礎的特點

（1）樁基無論是豎向單樁還是群樁，其剛度非常大，足夠可承載樁基重量及相鄰荷載作用，達到不均衡沉降和傾斜度的相關要求。（2）樁支承于堅硬的（巖石.密實的卵礫石層）或較硬的（硬塑粘性土.中密砂等）持力層，其豎向單樁或群樁承載力，完全能夠擔負高層建筑所有豎向荷載。（3）高層建筑的抗傾覆穩定性主要依靠單樁單側剛度、群樁基礎一側的剛度以及整個建筑物自身具有的穩固想性決定的，以更好的抵擋由于 突然襲來的地震、暴風暴雨等惡劣天氣所帶來的力矩荷載與水平荷載。（4）樁身需要經過可液化土層來支承于平穩的堅實土層或者鑲嵌固定在基巖中，當地震使淺部土層出現液化與震陷的時候，樁基將可發揮其深部土層具有的強大抗壓和抗拔承載力，不但可以保護建筑物不被擊垮，還可避免造成嚴重的沉陷和傾斜現象。

2 建筑工程樁基工程施工常見的質量問題及原因分析

樁基工程能否全面落實質量問題，不但關系到建筑物使用的安全系數，而且和國家、人民的安康也是緊密相連。因此，樁基工程質量控制可為屬于建筑工程環節中考慮的核心問題，技術實施也是較為艱難險峻的。因為打樁工程施工工序比較繁瑣，干擾樁基質量的外界因素有很多。以下是樁基礎工程中常見質量問題。（1）測量放線有誤，導致整體建筑位置不齊，甚至有的樁位出現嚴重偏差。（2）單樁實際承載能力不足于設計值。（3）斷樁。灌注混凝土施工質量失控，發生斷樁事故。（4）樁基驗收環節，樁位不正。（5）離析、樁身夾泥、混凝土強度不足，難以控制鋼筋，造成位置移動過大。（6）樁灌注樁頂標高不足。常見的有兩種，一施工監管較為松懈，混凝土在未達到設計標高之前就過早停止澆灌；二盡管標高滿足了設計所需要求，但樁頂存有過多的混凝土浮漿層，鑿出后造成標高不足。

部分質量問題的原因分析。

①單樁承載力低于設計要求。樁沉入地表下深度不夠，樁端沒有達到方案中規定的持力層，但是樁深卻符合設計值所要求的水平；最后貫人度較大；其余，均由于樁傾斜度較大、斷裂等造成單樁自身承載能力減弱；勘察報告所顯示的地層結構建造，地基承載力等相關數據和現實情況存在著或多或少的偏差，同樣是導致實際承載力低于設計承載力重要因素。②斷樁原因分析。除了樁出現傾斜會造成斷樁之外：還有a.樁堆放、起吊及運輸的支點或吊點定位不正確。b.沉樁期間，由于樁身形變較為嚴重造成斷裂。比如：樁制作質量帶來的變形，樁自身較細，承受不起過重的硬土層。錘擊過于頻繁，部分方案規劃中對樁錘擊要求超重，貫入度不夠大，導致施工中，錘擊過大引起斷樁。③樁傾斜過大。因為對預制樁的質量要求過于松懈，造成樁最頂側傾和樁尖規定位置不端正甚至彎曲，最后導致樁不正；錘擊重心出現傾斜不正可能是由于樁身、樁帽或者是樁錘重心出現問題；樁機安置時沒有做到按照正規角度操作，導致樁架和地表面上下不協調。

3 提高樁基工程施工質量控制的策略

在建筑樁基工程中質量控制對象包括：施工組織和施工現場，控制要點有工藝和產品質量的監管。遇到樁基出現異常時，不要推脫處理問題的時間，不然會對整個工程造成意想不到的損失。為避免種種隱患的出現，全面落實以下工作是保證工程質量的關鍵。

3.1 提高施工質量的方法

第一，施工中應規劃嚴密的實施方案，比如，工程規劃書、工藝流程、組織策略以及監督手段等等。工程實施方案對整個工程質量控制有著千絲萬縷的關聯。多次因為施工方案規劃不夠詳細導致工程進度拖延，質量減弱。因此，一切出發點都要符合工程實際要求，可以及時診斷出問題，第一時間解決，加快工作效率，從而縮短施工周期。首先，做到在質量檢查管理工作有序進行，和監理工程師的質量檢測保持步伐一致，必須保證通過第一道檢測后，方可往下進行第二道工序，針對沒有通過檢測的工程，集中安排統一處理。第二，制定科學嚴密的監管制度，擬定周全的施工質量控制體制。保證圖紙聯合審檢和技術交底制度，掌握創新型設計圖紙和施工規范操作流程。進行每個環節之前，吩咐專業工程師進行工藝流程的講解和表述。所有工程階段必須自檢、互檢以及相互交接檢驗。之后，提交監理工程師資格，自我檢查，核實簽訂的監理工程師簽署。隱蔽工程開工前期，實施三級計量評價審核制度，仔細維護測量樁點，尤其是施工過程中受損的樁。對于項目管理環節而言，施工準備中，及時做到施工必要信息數據的歸總、整理，保證施工期間可追溯，為工程技術交工驗收提供數據基礎。

3.2 技術方法上保證施工質量

（1）成孔質量控制。成孔質量控制在混凝土灌注中起著非常重要的作用。工作要點：一排除水的干擾。二保證樁身成孔垂直準確度。采取擴大樁基支承面積使樁基穩固，經常校核鉆架及鉆桿的垂直度等措施.并于成孔后下放鋼筋前作井徑、井斜超聲波測試：三是鋼筋籠制作質量和吊放問題。（2）樁位軸線測設的質量控制。建筑物樁位軸線測設是在建筑物定位矩形網測設完成后進行的，是以建筑物定位矩形網為基礎，采用內分法用經緯儀定線精密量距法進行樁位軸線引樁的測設。在樁位軸線測設完成后，應及時對樁位軸線間長度和樁位軸線的長度進行檢測，要求實量距離與設計長度之差，為了便于保存和使用，要求樁頂與地面齊平，并在引樁周圍撒上白灰。

4 結語

總之，樁基施工質量關系到整個建筑物的工程質量，工程及施工驗收規范規定，打樁過程中如遇到上述問題，都應立即暫停打樁，施工單位應與勘察、設計單位共同研究，查明原因，提出明確的處理意見，采取相應的技術措施后，方可繼續施工。

參考文獻

[1] 言經貴.鋼筋混凝土結構施工和使用中出現裂縫的原因及處理淺析[J].現代物業（上旬刊），2011（7）.

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一、一年來的工作回顧

年是深入貫徹黨的十六精神全面實施建設小康社會，開創社會主義新局面的重要一年，面對這大好局面我帶領我們測試站全體職工認真學習黨的十六大文件精神，三個代表的重要思想，使全體職工的思想覺悟得到提高，思想穩定，工作熱情飽滿，特別是今年上班年全國發生非典疫情后，我按照總公司的統一部署，積極應對，穩定職工思想，同時采取相應措施購買消毒液、口罩等防護用品，并按照總公司要求每天極時上報非典疫情發生情況。組織專人每天進行檢查。在非典時期，我們單位有一名職工因某種原因到過某省，回來后我立即要求他自己隔離并親自每天與他保持電話聯系，直到隔離期滿，由于宣傳到位，措施得力，在這次非典疫情中，職工思想比較穩定，沒有發生大的問題。

由于非典的影響，上半年我們的正常工作受到一定影響，為了彌補因非典帶來的損失，我首先召集有關人員討論并重新制定下一步工作方法，首先廣泛搜集水表信息，分析市場狀況做到心中有數，其次把以往在家等用戶上門檢表的工作方法變為積極主動出機,到市場上和用戶中宣傳國家對水表管理的有關政策，同時我們有對于市、區技術監督局聯合，對全市水表進行大檢查，在這次檢查中，我們發現了一些問題。第一，發現有些人盜用測試站的標識蒙騙用戶，給測試站利益和聲譽造成極大的損失，為了杜絕類似事件不再發生，首先在我們內部加強了首檢標識的管理，另外對原有的首檢標識停止使用重新設計的首檢標識。第二，檢出了一批劣質水表，一些不法商人為了個人的利益與人民的利益而不顧銷售一些劣質水表，以達到個人的利益。通過我們的檢查，很很打擊這些不法商戶，很好的維護了人民的利益，規范了水表市場。第三，有些施工單位為了省錢，對新購的水表不進行首檢就安裝嚴重的違反了國家規定，我們對這些單位進行強行檢定。通過這次聯合檢查，收到了良好的效果，一是宣傳了國家對水表管理的有關政策，二是進一步規范了水表市場，三是提高了我們水表檢測站的知名度，四是增加了測試站經濟效益，截止到今年十月份共檢水表XXX塊，抽檢總公司內部修理后水表XXX塊，抽檢率為XXX，完成經濟收入XXX萬元，固定資產增加XXX萬元，今年經濟收入與去年同期相比增加XXX，職工收入比去年同期相比增加.，彌補前兩年的虧損后實現利潤XXX萬元。

為了貫徹國家物業管理條例的實施配合總公司一戶一表改造的開展，我們測試站做了大量的前期準備工作。首先是對現有的校表設備進行全面系統的維護，使所有的設備處于良好的工作狀態，另外對檢定人員的業務素質也進行了強化培訓，并制定了幾套方案，確?？偣倦S時送表，隨時檢定，保證能按時完成任務，另外，我在工作中利用各種渠道收集水表發展的新動態，目前社會出現一種防滴漏水表，這種水表能有效降低供水企業的漏失率，我認為這種水表現在雖然還沒有使用，但是將來會大量使用，可是這種水表靈敏度高，而我們測試站目前檢驗設備無法對他進行有效檢定，為了能檢定防滴漏水表，我組織有關人員對我們現有的檢驗設備進行改造，改造后效驗出能夠檢定目前市場上所有型號的水表。

今年我在抓好測試站的經濟效益同時，也加強了測試站的基礎建設工作，一是建立了計算機數據庫，把所有的檢定記錄實行計算機管理，從而提高了原始記錄的保存時間，而且也便于查找原始資料。二是今年年初，分公司到我們測試站來檢查工作對我們測試站的基礎工作提出批評，針對測試站基礎工作薄弱我帶領我們工會組長走訪這項工作做的好的單位進行學習，取經。我們學到了很多先進經驗后，在分公司領導的具體指導下結合我們單位實際情況引入了班組建設好的管理辦法，并制定了相關的規章制度，做到有落實有檢查，通過開展班組建設活動使我們的基礎工作得到了提高和加強。

二、存在的問題

在過去的一年中，我們在各級領導和有關職能部門的大力幫助下，取得了一定的成績，但還是存在著一些問題，主要是：

.測試費回收周期太長，由于不能及時收回檢測費，已影響到我們正常工作的開展。

.對智能水表的電子部分的檢測能力比較薄弱，有待加強和提高。

三、明年工作要點

通過對今年工作的回顧和總結，我認為明年要做好以下幾個方面的工作：

.繼續帶領大家認真學習黨的十六大全會精神，以三個代表重要思想指導自己的工作，解放思想，理清思路，求真務實，開拓創新，按總公司的統一布置搞好改制工作。

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中圖分類號：TU7文獻標識碼： A

引言

弱電是相比建筑所用動力與其他強電而言的另一種電力，在建筑電氣工程中建筑智能化弱電是其重要的組成部分。 除此之外，在建筑電氣工程施工過程中弱電系統的有效應用使得建筑的整體服務能力得到了極大提升并且有效增加了建筑物與外界的信息交換能力同時提高了建筑物的電氣化標準。因此工作人員在建筑電氣工程中應當注重建筑智能化弱電施工設計的有效進行并在此基礎上通過建筑智能化弱電施工管理要點的分析促進電力電氣工程整體水平的不斷進步。

一、弱電系統的概念及作用

弱電系統主要以信息科學作為支撐，通常包括：通信系統、監控系統、自動化的辦公系統、自動報警及聯動控制系統、公共安全防范系統等方面。具體就是照明、電梯監控、電話通信、自動報警系統、空調系統等等，如圖 1 所示。

圖 1 智能建筑弱電系統結構圖

弱電系統的最大的作用就是保證建筑物內的一切機電設備能夠正常運行。（1）要保證最基本的水電光熱供應；（2）保證建筑物內部的各部門之間以及外部之間的信息能夠通暢，建筑物內外的信息能夠共享；（3）物業能夠最大限度的管理好大樓內部，為住戶提供服務；（4）要能夠使設備的使用壽命延長，節約資源、節約人力?？傊褪潜ＷC建筑內部人員的人身以及財產安全、用戶的工作、生活都能夠正常進行進行，并且讓用戶有舒適、滿意的感受。

二、系統施工過程中出現問題的因素

1、施工單位

系統的建設需要具有專業技術要求的單位來進行施工，有的施工單位并不具備相關的資質，出現資質單一只是系統其中的一項或者幾項資質的現象，缺乏安全施工的條件。智能建筑的弱電系統是由很多子系統組合而成的，對于系統整體的建設就需要很高的要求。但是有的施工單位的施工人員根本不具備這個條件，施工人員對整個系統缺乏了解，施工過程中不考慮子系統之間的兼容性，只是簡單地對各單項系統進行簡單的堆積排列。還有一方面就是施工人員對系統線路連接的不了解，所完成的連線端口出現短路斷路的現象，這些都在系統后期的運行過程中存在很嚴重的安全隱患。

2、設計圖紙誤差過大

設計圖紙是系統建設的基礎，存在的誤差過大就會嚴重影響整個施工過程。設計圖紙存在問題主要包括弱電設計與建筑本身設計不相符，比如設備預留空間與土建尺寸不合，導致消防安全監控出現死角，后期還需要進行整改。另外還包括網絡連接點的遺漏，比如緊急報警器與消防控制的接口缺失，導致事故發生時不能有效及時的作出反應。

3、設備材料的質量

整個系統的建設需要大量的各種各樣的材料來支持，但是很多材料在施工過程中并沒有安全說明，產品合格證等。實施運用的設備、材料沒有相關的實驗證明，不能保證材料的正常使用。施工方不按照正常渠道選購施工材料，進口設備材料沒有相應的具體證明，甚至選用淘汰的產品來以次充好。另一方面整個系統的建設需要多個子系統的相互協調，有的材料設備不具備整個系統的實施條件，只是占據一個或者幾個單項子系統的運作能力，不能與其他子系統兼容，從而影響整個系統的后期正常使用。

4、施工過程前后不協調

整個智能建筑弱電系統的建設，需要不同專業不同方面的施工人員來進行建設，整個系統的建設不是同一時期進行的，分為不同的時間段空間段。施工人員不同，施工時間不同，就會出現混亂的現象，前期施工人員占據有利位置，甚至是占用其他系統施工的位置，以致后期施工工作的困難，各項子系統難以協調。

5、整個系統的驗證

系統建設完成后，還需要進行整體的運作驗證，以確保其的安全使用性。但是現在存在項目建設完成后缺少相關專業部門對整個系統正常運行檢測驗證，比如消防安全、網路安全等。設備安放位置設計不合理，高度寬度超過設計要求或者規范化。建筑里面預埋箱盒安裝位置不合理不牢固。無基本電路連接口測試的記錄，插座面板位置設置不合理，高低不同，安裝之中存在過大的缺口，已超過正常的偏差范圍。整個系統各個線路的接線錯位，混亂使用。

三、建筑智能化弱電施工監理要點

建筑智能化弱電施工管理需要相關工作要點的有效支持，這主要包括模塊線路連接、管線預埋的隱蔽性、防雷擊技術的有效應用、建筑材料的質量控制等環節。 以下從幾個方面出發，對建筑智能化弱電施工管理要點進行了分析。

1、模塊線路連接

模塊線路連接是建筑智能化弱電施工管理的重要環節。通常來說模塊化結構是智能建筑工程中較為常用的方式。在建筑智能化弱電施工管理中較為常用的模塊主要包括高保安輸入模塊(LSSI)、數字輸入模塊(DI)、數字輸出模塊(D0)、模擬輸入模塊(AI)、模擬輸出模塊(A0)等。因此工作人員在建筑智能化弱電施工管理過程中對不同的模塊以及模塊功能和模塊線路連接有著清晰的認識并促使不同模塊的信息能夠有效地反饋到控制中心，從而使控制中心的執行機構與調節系統能夠保持較好的工作狀態。

2、管線預埋的隱蔽性

管線預埋的隱蔽性是提升建筑智能化弱電施工管理的重要因素。眾所周知智能建筑工程弱電施工過程中其管線的預埋相比傳統電氣工程存在著較大的不同，例如智能建筑工程弱電施工過程中圖紙較多并且每套圖紙在單個獨立系統的理解上并沒有太大的困難但如果結合在一起時如果工作人員不認真檢查就分辨不出各自所屬的系統。除此之外，工作人員在提升管線預埋的隱蔽性時應當注重對施工現場的管線埋設路線進行合理的調整與修正，從而有效防止混凝土空洞現象的出現。

3、防雷擊技術的有效應用

防雷擊技術的有效應用對于提升建筑智能化弱電施工管理的安全性有著不言而喻的影響。通常來說會對筑智能化弱電施工管理造成較大影響的雷電形式主要包括直擊雷、感應雷、電磁波入侵等。在防雷擊技術的有效應用中工作人員應當注重對價格昂貴的電子器件或微電腦設備進行有效防護，這些設備由于價值高并且容易受到雷電影響因此是防雷工作的重要對象。 除此之外，在防雷擊技術的有效應用過程中工作人員應當注重從全方位的角度出發開展防雷工作，例如在這一過程匯總工作人員應當注重泄流、攔截工作的有效進行同時應當注重均衡電位、屏蔽隔離、過電壓過電流保護等活動的有效開展，從而更好地達到雷電綜合防御的效果與目的并將傳統的單一雷電防護轉變為綜合性系統防護，最終更好地提升建筑智能化弱電施工管理的安全性。

4、建筑材料的質量控制

建筑材料的質量控制是建筑智能化弱電施工管理的重中之重。通常來說智能建筑施工中需要用到的設備與材料的質量對于工程質量的影響是難以估量的。 眾所周知材料是工程施工的基礎與前提，因此工作人員在建筑材料的質量控制中應當注重對建筑材料的質量進行有效把關，這主要體現在工作人員應當注重及時掌握材料信息并且優選供貨廠家同時合理組織材料供應，從而更好地確保工程正常施工。除此之外，在建筑材料的質量控制過程中工作人員應當注重提升自身的質量鑒定水平，從而在豐富的專業知識支持下更好地加強材料的驗收工作并且做好材料質量管理的現場工作，從而在工程基礎上促進建筑智能化弱電施工管理水平的不斷提升。

結束語

隨著我國國民經濟整體水平的不斷提升和建筑電氣工程水平的不斷進步，建筑智能化弱電施工管理得到了良好的應用效果。 因此工作人員在建筑智能化弱電施工管理中應當注重建筑智能化弱電施工設計的合理進行，并在此基礎上通過建筑智能化弱電施工管理要點的合理分析促進我國建筑電氣工程整體水平的持續提升。

參考文獻