房地產稅收政策大全11篇

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進入新世紀以來，我國住房價格快速上升，國家從2005年開始實施了包括稅收、信貸、土地 供應 等多種措施的房地產市場調控。其中稅收政策主要以差別化的營業稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來，開始研究物業稅和房產稅為主的房地產保有環節稅的征收， 其中房產稅已在上海和重慶兩地開始試點。因此，有必要研究差別化房地產稅收政策對住房 消費的影響，對房地產市場供求關系的影響，以促進房地產市場健康穩定發展，促進國民經 濟穩定。

一、我國差別化房地產稅收政策的現狀

我國差別化房地產稅收政策表現為針對普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購住 房，實施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營業稅?？煞譃樗膫€階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售 房收入全額征收營業稅，個人購買普通住房超過2年的，免征，購買非普通住房的，按售房 收入減去購買房屋價款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進一步加大了稅 收的調控力度，對購買住房不足5年轉手交易的，全額征收營業稅，普通住房超過5年轉手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應對金融危機 ，對住房轉讓環節營業稅實行減免政策。個人購買普通住房超過2年轉讓免征營業稅；將個 人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按差額征收營業稅 。將個人購買非普通住房改為超過2年轉讓按差額征收營業稅；個人購買非普通住房不足2年 轉讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房價大幅上漲，又將營業稅 政策恢復到2006年的規定，并要求“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，要 加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”。

差別化的住房保有稅主要是剛剛試點的房產稅。2011年1月，我國上海和重慶開始正式對部 分住房征收房產稅，從房產稅實施方案看，它不同于一般的物業稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現在試點期重慶只對別墅等大面積、高檔商品住房征收，對家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對超過一定面積的新購住房進行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”。

二、差別化房地產稅收政策對住房消費影響的理論分析

住房消費有兩種基本方式，租賃與購買。消費者面臨的是一個選擇問題，即通過哪種方式解 決居住問題。當然對于已有住房的家庭還面臨是否購買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購買第二套住房作為投資性資產的選擇。消費者將會比較購房居住的成本與租房居住的 成本，當購房的居住成本小于租房居住的成本時，就會選擇購房，反之則租房。

關于住房消費的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構造的模型，即將居住支出作為一系 列未來現金流折現的決策。在不考慮稅收的情況下，購買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養成本等減去住房價格上升的收益，租賃支出主要是市場租金，當前者低于 市場租金時，住房消費選擇購房，否則選擇租房?？紤]到資金的機會成本，假定購房為全額 按揭，當然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結果。在住房市場 供求均衡時，購房居住每年支出的成本將等于市場租金。即：

R0=(r+m-g)P0[JY]（1）

其中，R0為市場租金，r為抵押貸款利率，即購買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費用率，如物業管理費率、維修保養費率等，g為住房價格上升，即住房的資產收益率 ，P0為住房市場價格（以單位價格表示，如每平方米價格）。

（一）引入差別化的房地產交易稅（營業稅）

第一步，我們對所有住房交易都引入營業稅，即假定所有的住房交易都要交納營業稅，稅率 為tt。理論上，按相關稅法，營業稅為主的交易稅收，應由賣方承擔，不應該影響住 房價格， 但在住房市場供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房價上，營業稅將最終作為房價 的一部分，從“價外稅”轉變為“價內稅”。如果住房市場的短期供給完全無彈性，則增加 的營業稅會完全轉移到房價中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉移 到住房價格中，則新的住房市場價格均衡為：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）

其中，P1為增加稅收以后的住房價格，為稅收轉移到住房價格中的部分，取決于住房市 場的供給彈性，01，住房均衡價格會上升。

第二步，引入差別化的營業稅，如前所述，差別化的營業稅是在住房交易時，對購買住房一 定年限內再次交易的，要征收營業稅，而超過一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規定年限內需要交稅的住房，另一類是距上次交易時間超過規定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個細分的市場分別是存量住房市場與新建住房市場。則兩個市場上的住房價 格均衡為：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）

R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）

其中，P1為存量住房價格，Pnew1為新建住房價格。

理論上，由于存量住房將新征營業稅，其價格將會高于新建住房（現實中，新建住房也征收 營業稅等稅收，但其已轉化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會增加新建住 房的購買而減少存量住房的購買，直到兩個市場上的名義價格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個細分市 場上的住房價格都有所上升。但對于存量住房的供給者，雖然營業稅提高了名義價格，但其 實際所得仍可能低于新稅收政策實施之前的價格，因而會減少這部分住房的供應。而由于新 建住房供應有一定的彈性，供應量將會增加，這樣一個必然結果是新建住房的交易量會上升 ，存量住房的交易量下降。

當然，從住房交易的總量上看，由于住房價格的上升，購房居住的成本將會增加，人們將會 更多地選擇租房居住，減少購房消費，總的住房交易面積會減少。

所以，差別化交易稅的實施，將會減少購房數量，但在房地產市場內部，將會增加新建住房 的消費比例，減少存量住房的消費比例。

（二）引入差別化的保有稅（物業稅或房產稅）

同樣，第一步，我們在所有住房中引入保有稅，比如房產稅，稅率為住房價格的一定比例， 以tp表示，并假定對所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場的住房價格均衡為：

R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）

即自有住房除每年要支付購房資金成本、維修費、物業費等費率外，還要增加一項房產稅率 tp 。

從均衡價格的變化看，房產稅的增加將起到降低房價的作用，房價變化的比例為：

可見，房價下降的比例還取決于市場上住房的供求關系。如果住房市場上的供求關系沒有變 化，即市場租金水平不變化，R0=R1，則房產稅的增加“完全”資本化到房價中，房價 下降比例等于房產稅支出占房屋總持有成本的比例。

第二步，在上述模型中引入差別化的房產稅政策，將住房分為兩類，一類為購買較小住房， 假定不征收房產稅，另一類為購買較大住房，征收房產稅，假定不同住房的價格不同，較小 住房的價格為Psmall1，較大住房的價格為Pbig1。

由于購買較小住房不征收房產稅，則較小住房的市場價格均衡為：

而購房較大住房征收房產稅，其市場價格均衡為：

在相同的條件下，隨著差別化房產稅的征收，將會使較大住房的價格下降，或者說由于使較 大住房的持有成本增加，房產稅資本化后，較大住房價格將會低于較小住房的價格（單位價 格）。

進一步，也可將這一模型運用于分析對不同家庭實施差別化物業稅。比如對已有住房的家庭 購買第二套住房征收物業稅，而對首次購買住房的家庭不征收物業稅，則理論上第二套住房 的價格將會下降，而第一套住房價格將會上升。但由于市場上的住房價格與購房套數不會存 在直接關系，只是購買第二套住房的家庭將會增加持有成本，相當于支付了一個“溢價”， 這個溢價是隱性的，不表現在購房時，而表現在實際持有住房的過程中。所以從這個角度上 ，實施差別化的物業稅，將會起到減少第二套住房的購房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房價的作用。

如果同時考慮實施差別化的保有稅和交易稅，它們對住房價格的影響正好相反，對住房價格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過在細分的市場中，對不同類型住房交易量的影響是不同的。

三、差別化房地產稅收對住房消費的實證分析

（一）數據與計量分析模型

為了檢驗差別化稅收政策對住房交易和價格的影響，我們擬對中國省和直轄市的面板數據進 行分析和實證研究，不僅可以擴大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。

一般的面板數據模型可表示為線性形式：

其中，住房價格理論可能受上期價格的影響，同時受稅收政策的影響，差別化的營業稅將會 提高住房價格，通貨膨脹會影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房價格的作用。

具體數據選用了2000年到2009年我國31個省、直轄市的新建住房交易數據進行分析，目前存 量住房的數據還沒統一口徑的統計。選用的數據主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營業稅（tax）。其中房地產交易數據來源于歷年中國統計年鑒和國家統計局公布的數據， 利率數據來源于中國人民銀行公布數據，營業稅根據具體的調控政策規定，設為工具變量。 其中新建住房銷售量、價格和人口數據取對數值。

為了避免偽回歸現象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗方法，對相應數據進行 了單位根檢驗，檢驗方法為帶常數項、滯后一階，發現所使用的數據均為平穩數據。

（二）實證檢驗結果及分析

從回歸結果看，影響新建住房交易量的各項因素回歸系數的符號與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數顯著性不高，而在西部地區系數顯著，說明西部地區住房需求 以滿足自住為主，受人口數量的影響較大。差別化稅收對交易量的影響為正，系數為0.760 3，而且非常顯著，說明差別化稅收政策實施，人們將更多購買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對交易量有顯著的負影響，利率的提高將會明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個區域沒有明顯的差異，說明利率可以作為一個針對全 國房地產市場的調控政策。

從影響價格的因素看，新建住房交易價格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實施 使新建住房價格反而上升，其中差別化稅收對東部地區的影響大于全國平均水平，系數分別 為0.069和0.049，而對中部和西部地區的影響較小。同時，住房價格還明顯受上期交易價 格 的影響，說明住房價格具有“正反饋機制”，而且在全國三個區域中房價滯后一期的影響都 非常顯著。從全國看，房價受CPI的影響系數符號與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數符號與理論一致。住房價格受利率的影響非常顯著，系數符號與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房價的作用，說明以貨幣政策為主的工具是調控房地產市場的重要手段。

四、結論及建議

通過以上理論與實證分析，發現差別化房地產稅收政策將可起到引導住房消費的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購房消費增加，租賃消費，在購房消費結構中將會增加新建 住房購房比例，減少存量住房購房比例，但交易稅并不能起到降低住房價格的作用。而差別 化的房產稅等保有稅的開征，在減少購房消費、增加租賃消費的同時，還可起到降低住房 價格的作用。兩種房地產稅收都可起到抑制住房投資、投機需求的作用。同時，發現利率等 貨幣政策對住房消費也起著顯著地調控作用，提高利率將會有效減少購房消費和抑制房價。

近期房地產稅收政策的頻繁調整主要目的是調控房地產市場，并起到了一定效果。但從長期 看，房地產稅收政策的穩定更加重要，房地產稅收制度的改革應作為整個財稅體制改革的組 成部分來考慮，應使用消費者形成長期的理性預期。從房地產市場調控來看，稅收政策的調 整要進一步結合住房制度改革的深化，起到優化住房供需結構，防止房價大幅波動，促進國 民經濟健康發展的作用。

主要參考文獻：

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房地產稅收是指以房地產或與房地產有關的經濟行為作為征稅對象的稅類，是在房地產開發、經營、管理、消費的全過程中，房地產開發商要繳納的稅收的總稱。房地產開發企業具有投資大、稅負重等特點。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現行的稅收政策，并對籌資活動進行全方位、多層次的運籌，降低企業涉稅風險和費用，以實現企業價值最大化目標。

1.房地產行業稅收政策簡介

我國現行的房地產稅收政策主要涉及項包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅。據統計，目前房地產涉及的這些稅收，幾乎占到開發商銷售收入的15%-20%,再加上房地產企業高額的土地獲取成本，融資成本，房地產行業超額利潤的神話很難實現。以下就各項稅種的影響進行逐一探析。

2.房地產各項主要稅種及其對企業影響

2.1營業稅及其附加，在預收賬款環節隨即征收

房地產企業營業稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產企業主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設稅和教育費附加。營業稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。區別在于：房地產企業營業稅的計稅依據主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費附加的計稅依據是營業稅。從中可以看出它們的層次關系，即城建稅和教育費附加皆屬于附加稅費性質，本身并沒有特定的、獨立的納稅對象，隨營業稅繳納而繳納，亦隨營業稅的減免而減免。

一般情況下，開發商在開發建設過程只要取得政府部門頒發的銷售許可證就可以進行房屋銷售，此時商品房還是期房建設階段，購房人不可能取得“商品”，開發商只能開具一般往來收據，往往在交房時才開正式銷售發票，稅務機構征收營業稅依據發票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規定中規范了營業稅的征收，對預收賬款環節隨即征收營業稅，而不是以往待銷售發票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應得稅收起到一定積極作用；但是對房地產企業來講，稅負相對提前，勢必對其可調用資金帶來影響，減少了資金流動量，導致資金運轉滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產企業主要稅種之一。土地增值稅實行4級超額累進稅率，具體是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征。

土地是國家資產，國家理應在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產行業市場在國家宏觀稅收政策調控下，房地產行業利潤會越來越薄。房地產開發企業取得土地使用權后不進行開發直接將空地轉讓的，也需要按照規定的4級超率累進稅率計征土地增值稅。所以土地增值稅實施，抑制房地產開發中的投機行為，是宏觀調控的需要加大了開發商房地產轉讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規范了土地市場秩序。

但從另外一個角度來說，土地增值稅的實施，使得開發商成本進一步加大，面臨的生存環境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對象為在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產企業而言，契稅主要體現在土地招拍掛獲取時的稅負。房地產企業取得土地的契稅政策應關注以下幾點：

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[關鍵詞]

房地產；稅收政策；優化建議

一、 我國房地產市場現狀

自1998年取消福利性分房，住房商品化、貨幣化改革以來，中國的住房分配完全走上了商品化的道路。同時住房建設成為我國經濟新的增長點，并且在近10年內呈現突飛猛進的發展態勢，成為我國目前發展最快的行業之一。

（一）房地產投資增長過快，房價虛高

1999年房地產市場從集團消費徹底轉向個人消費，中國房地產產業正式進入高速發展的新時期。我國房地產投資額和增長率基本都成直線上身趨勢，GDP增長始終都大大低于房地產開發投資的增長速度，房地產業成為拉動國民經濟的支柱產業。商品房的銷售價格持續不斷上升已經成為不可否認的事實。據有關部門統計，中國普通民眾全部收入的百分之五十以上會用于住房消費，住房消費是中國普通民眾的主要負擔，房價之高由此可見。

（二）房地產市場投機現象嚴重，市場泡沫嚴重

商品房的銷售價格一定程度上反應了我國對住房的需求情況。然而，由于人們對房地產價格的非理性預期，造成投資者將過多的貨幣資本投入到有限的房地產買賣中，從而使房地產價格不斷攀升。過度的投機行為，使房產成為投資品，房地產市場脫離基本的供求關系，大量資本由實業轉到投機領域，抑制了其它消費需求，容易積累較高的金融風險，形成房地產泡沫，可能引發經濟危機。

（三）土地政策成為左右房價的重要因素

高昂的土地出讓金使得房地產開發商在取得土地環節上就承擔了加高的成本，加之房地產市場競爭機制的不完善，使得土地政策成為抬高房價的最主要因素。

二、 我國現行房地產市場稅收制度評價

自1994年分稅制改革以來，我國的房地產稅收制度經歷了逐步的改革和完善，并形成了一套房地產稅收制體系，共涉及十余個稅種。我國現行房地產稅收政策在適應社會主義市場經濟的要求下，于組織財政收入、宏觀調控、促進經濟發展方面發揮了積極的作用在分稅制體制下，房地產稅收在地方稅收體系中占據重要地位，是地方財政收入的重要來源。但是房地產稅收制度在調控經濟方面作用有限或者難以發揮其作用，本身存在著一定問題。

（一）土地出讓金嚴重阻礙稅收調控

在房地產開發環節，房地產開發商需要投入高額的土地出讓金來取得土地。一次性土地出讓金制度，加之地方政府財權和事權的嚴重不匹配，使地方政府對土地收入的依賴性很大，令土地財政膨脹。初始環節的過高的成本使得在后續環節的稅收調節出現較大的障礙。

（二）征稅環節重流通輕保有，投機現象嚴重

我國現行稅收政策中房地產保有環節稅收少、流通環節稅收多、稅負重，這在一定程度上鼓勵了投機行為，某些人把房地產作為投資獲利的工具，資金豐裕者購買多套住房造成房屋閑置浪費嚴重。尤其是對于個人非營業用房地產全部采用免征房產稅的政策，加劇了稅負結構的更加不合理和輕重差距較大的狀況。而且房地產擁有者因為流轉過程中較重的稅收負擔不愿意出售其多余閑置的住房，導致房地產無法合理流動和資源的配置得不到進一步優化，阻礙了房地產市場的穩步良好健康發展。

（三）計稅依據不合理，征稅范圍較窄

我國目前房地產還無完善的房地產評估制度，這使得房地產交易流轉和保有環節某些稅種不能合理地確定計稅依據。我國經濟近些年來高速發展并出現通貨膨脹，目前仍以購買時房地產原值作為計稅依據，不僅不能反映當前房地產實際的市場價值，同時也造成了新舊房產所有者稅收負擔差距較大，納稅人稅負不公。

三、優化我國房地產稅收政策的建議

（一）進一步完善分稅制稅制體制和轉移支付制度

土地財政的存在很大程度上使房地產價格居高不下，并且阻礙以后環節的稅收發揮調節的作用。在財權上移事權下放的分稅制體制下，由于政府間轉移支付不健全，致使地方政府對土地出讓收入產生很大的依賴。要平衡房價，真正實現房地產商品化，就要從根本上完善分稅制體制，平衡地方與中央的財力和責任，與此同時，也要完善政府間縱向的轉移支付制度，使地方政府財力與事權相協調，擺脫土地財政的困境。

（二）完善房地產評估制度

為了適應經濟的快速發展和物價水平的不斷提高，切實發揮稅收調節經濟的作用，實現稅收的公平性，應完善房產評估制度，提高房產評估人員的專業素質和實際操作能力。具體來講就是建立一套適應市場經濟發展的房地產評估機構；確定房地產評估師協會獨立地位的實質性；加強行業規章建設。

（三）建立并完善不動產登記制度

要加強在房產保有環節的稅收調節作用，首先最基本的是獲取現有房屋的登記信息，建立健全完善的房地產信息登記制度。應該在全國范圍內建立起一套適用于不動產信息實時監控的數據庫，并且對數據進行集中的采集和實時更新。

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房地產稅收是政府于預地產經濟活動、促進房 地產市場均衡的一種重要政策工具，在引導房地產 資源合理配置和有效利用以及社會財富公平分配 等方面具有獨特的功能。只有正確認識房地產稅收 與房價之間的關系，才能全面把握房地產稅調控房 價的運行規律，為房地產稅制改革提供參考。

一、當前房地產行業稅收政策變動對房價的影響研究的主要觀點

當前，不少海內外專家學者就商品房價格受房產稅的影響進行了大量的研究分析，其主要集中在兩個方面：一方面，從宏觀方面層面探討房價與房產稅的兩者的聯系；另一方面，從具體的稅收制度的設計層面探討兩者的相互聯系及影響因素。國外學者Lundborg指出，房價是內生的，房地產交易稅征收所形成的閉鎖效應，導致短期內房地產價格下降。國內學者楊紹媛、徐曉波從住房成本和資產收益的角度進行了相關分析研究，則認為購房者需求彈性小，不論從資產收益 的角度還是從住房成本的角度，稅收的提高在短期內都會使房價提高。同時，王海勇從現代資產定價理論出發，認為房地產征稅會降低購房者對房地產未來收益的預期，從而導致現期房地產價格下降。

二、房地產行業稅收政策變動對房價的影響實證探析

當前國內房地產稅收體系中主要有“五稅”，分別為房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅其涵蓋了房地產開發交易的所有環節。從圖l可以看出，從2004年到2010年國內房地產的稅收總體呈現快速顯著增長的態勢，其中1998年收收入總額僅僅是2010年的1/26。與此同時，中國的房價在十幾年內也迅速增長，特別是在2004年～2010這7年間增速迅猛。

下面筆者將以一九九八年至二零一零年的房地產“五稅”與商品房價格數據為計算分析依據，采用Eviews（EconometricsViews）經濟分析軟件進行實證研究，分析房地產稅與商品房房價格的關系。一方面，由于各個變量的相互關系呈現出顯著的線性變化；另一方面，房地產稅收數值比較大，選用對數計量方式效果更具真實性。創建房價與房地產稅收的運算方程式為：log（thp）=c0+cxlog（htax），并使用Eviews軟件對該方程式相關參數估值，并得出以下公式：

Log（thp）=5.8759+0.29244×log（htax）

（42.7556） （14.6915）

R2=0.95997R2平均值=0.95552DW=1.0089F=215.840；（其中：thp為：房價；thax為：房地產稅收）。

從回歸方程中，標準誤差、P值、等各項指標可以看出，方程具有較好的擬合性。然而因樣本容量小于15，沒法確定DW值最大、最小值，具有出現自相關問題的可能性。因此選用B—G高階系列進行開展自相關檢驗工作，檢驗結果表明并不存在自相關問題，因為F、R2兩個概率值均在0.1以上。與此同時，在運用White檢驗后，證明其也不沒有異方差。

通過回歸方程我們可以看出，htax和thp顯示出顯著的正相關關系，換句話說，房地產稅收與房價關系為正相關，Htax的系數為0.29，這就意味著房地產稅收入若上漲l%，國內房價則將上漲0.29%，說明這十幾年的我國房地產稅收政策的變化，對房價的影響并不明顯。

當前我國房地產稅收政策的改革變化，對房價影響比較小，無法實現對房價的調控作用，原因在于房地產稅收政策分布不合理，其主要分布在土地的買賣、開發等流通環節。

三、健全我國房地產稅收制度的建議

（一）契稅

根據上述的數據顯示，在房地產“五稅”收入的領頭羊為契稅，現已成了地方稅收的比較重要的來源。該房產稅具有比較明確的征收對象與目的，主要是發生在不動產發生變更時，如在房屋買賣、贈送等，其有利于打壓房地產投機炒作行。然而實現契稅收入的兩個比較重要的基礎為：不動產登記的健全與土地交易的規范性。因此，我認為當務之急是需要強化我們國土部門、稅務部門以及房屋管理部門三者之間的協調聯系。

（二）土地增值稅

在我國土地增值稅的計算與征收的主要發生在不動產的轉讓環節上，且不管是所轉讓的不動產為：新開放或存量的商品房、二手房產，還是土地使用權，且不管雙讓雙方是外資或內資，都需要根據不動產的實際情況以及考慮市場價格來計算并繳納相應數額的土地增值稅。同時對與普通商品房開發商，國家提供了一些稅收優惠政策。然而因地方政策的干預且較為繁瑣的計算方式，因此該房產稅的征收管理問題比較突出，有的地方征管工作不上不上，甚至一直處于“半征管”狀況。雖然國家已經頒布了一些相關土地增值稅的清算征收辦法，但是因不少房地產開發商計賬較為混亂，土地增值稅的清算難且成本高，因此各地執行狀況普遍不到位。因此，我們稅務機關一方面要學習并掌握好土地增值稅的相關稅收法規與清算辦法，同時要妥善處理并協調好與地方政府的關系，保證相關稅收政策的執行力，嚴格依照相關實施細則開展稅收征管工作。

（三）全面開展物業稅

物業稅是當前大家討論的房地產稅收調整的熱點問題。物業稅的征收對象是不動產的所有者，要求所有者每一年都要繳納一定稅款，所繳納稅款的額度需要跟該不動產的市場價值掛鉤。本人認為有必要逐步在全國推廣物業稅，因為，一方面開征物業稅可以對房價有一定的抑制和回調作用，讓投資者買得起房但是養不起房，提高投資炒房的成本，進一步打壓投資性購房，降低投資性購房比例，使房價回歸理性；另一方面，開征物業稅可以增加地方稅收的收入，在一定程度上剝離地方政府與土地市場的關系，降低土地出讓作為地方政府的主要收入的動機?？傊飿I稅的開征，在增加稅收的收入的同時，有利于房價回歸理性，從短期看其會對房地產行業有一定的壓制作用，但從長遠來看有利于我們整個房地產業的健康平穩的發展。

四、結語

通過對，1998年至2010年的國內房地產主要稅收以及房價的相關數據進行研究分析，可得出這樣的結論，在過去的十幾年間，我國房地產稅收與房價成正相關系，但是稅收制度的改革，對房價的影響與調控有限，因此有必要對現行的房地產稅收制度進行調整與完善。

參考文獻：

篇（5）

關鍵詞:稅收政策 房地產市場 消費

房地產業在我國經濟發展中作出了較大貢獻,但其也是飽受爭議的行業。不僅國內房地產業的發展模式、消費政策、信貸政策不夠合理,而且房地產稅收政策也需要進一步完善,以推動房地產業可持續健康發展。

我國房地產市場發展現狀及其地位

(一)經濟增長迅速刺激中國房地產市場的消費需求

改革開放以來,中國經濟長期保持著兩位數的高速增長,成為全球經濟發展最為迅速的國家,在發展中國家中處于領先地位。經濟快速增長,使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高,社會對房地產的需求不斷上升,原有的樓市供求矛盾加劇,最終給我國帶來了更大的房地產市場消費需求。

(二)房地產業是經濟發展的重要領域

經過長期的發展,我國房地產行業逐漸走向經濟發展的前臺,體現出產業化發展趨勢。2006-2008年連續三年的經濟發展過程中,房地產吸引了眾多行業領域的資本進入,這也是2006-2008年我國房地產市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿成分以后,房地產業是一個舉足輕重的經濟領域,是我國經濟發展不可忽視的產業成分之一。

(三)房地產業是擴內需、保增長的重要支撐

首先,房地產是我國轉變經濟增長方式過渡時期的重要產業。我國在外需不足的前提下,提出轉變經濟增長方式,擴大內需,以應對金融危機的影響。在這一過程中,房地產行業對我國經濟發展的支撐作用不斷顯現出來。其次,房地產是我國面對金融危機壓力、刺激就業等方面不可忽視的行業。這主要是由房地產作為我國產業機構的中間產業鏈條所決定的?？傊?由于我國內需產業發展相對落后,競爭力不足,在外部經濟環境復雜多變情況下,房地產是我國擴大內需、保增長,應對金融危機對我國經濟影響的重要產業,也是我國當前轉變經濟增長方式,促進產業結構升級等重大決策實施過程中的重要支撐產業。

(四)規范房地產行業的發展是一項重要的民生工作

根據不完全統計,中國當年的普通居民,幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分,不僅牽動著居民的收入水平,而且與我國銀行業發展有著重要的關聯性,也是我國居民財產性收入的主要構成部分。

當前我國房地產稅收政策及其存在問題

(一)我國現行房地產稅收政策

1.土地增值稅。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定扣除項目后的余額。規定扣除項目包括取得土地使用權時所支付的金額、土地開發成本及費用、新建房及配套設施的成本和費用(或舊房和建筑物的評估價格)、與轉讓房地產相關的稅金、財政部規定的其他扣除項目。納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目20%的,以及因國家建設需要依法征用、收回的房地產可以免征土地增值稅。此外,企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租房、經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

2.企業所得稅。根據最新企業所得稅法規定,房地產企業在計算企業所得稅允許扣除的成本項目可分為:土地實際成本,包括土地征用及遷移補償費、七通一平費(包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用)、管理費用;住宅和其他商品房開發實際成本,包括土地開發費、建筑安裝工程費、設備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業所得稅中列支扣除。

3.營業稅。營業稅政策中涉及房地產行業的稅收政策主要是兩個行業:一是建筑業;二是轉讓不動產,因此房地產涉及的營業稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內轉讓土地使用權或銷售房地產的單位和個人,就其營業額按稅率計征的一種稅賦。營業稅稅法中規定,土地所有者出讓土地使用權以及土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,不征營業稅。以房地產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險行為,不征營業稅,但轉讓該項股權例外。同時,對自建自用的房地產免征營業稅。2008年3月1日起出租自有住房,不再區分用途,一律按照3%的稅率征收營業稅。

4.房產稅。房產稅主要由產權所有人繳納,產權屬于全民所有,由經營管理單位繳納;產權屬于集體和個人所有的,由集體單位和個人繳納;產權出典的,由承典人繳納;產權所有者、承典人不在房產所在地或產權未確定以及承典糾紛未解決的,應由房產代管人或使用人繳納。 根據納稅人不同的經營方式采取兩種方式計稅:一是納稅人經營自用的房產,以房產余值計稅,即從價計征;二是將自有房產出租經營,以房產租金收入為計稅依據,即從租計征,稅率為12%。

5.城鎮土地使用稅。該稅是國家按使用土地的等級和數量,對城鎮(城市、縣城、建制鎮、工礦區)范圍內的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據是納稅人實際占用的土地面積, 由土地所在地的稅務機關按照規定的稅額計征,實行定額稅率,按年計算,分期繳納。

6.契稅。契稅指由于土地使用權出讓、轉讓,房屋買賣、贈予、交換等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅。計稅依據依不同的房地產權屬轉移方式而不同:國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣為成交價格;土地實用權贈予、房屋贈予,由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;土地使用權交換和房屋交換,為所交換的土地使用權和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格,并無正當理由,由征稅機關參照市場價格核定,實行3%-5%比例稅率。同時規定國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,城鎮職工按規定第一次購買的公房以及財政部門規定的其他項目,免征契稅。

7.印花稅。印花稅是對中國境內經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應稅房地產憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據是書立、領受的房地產憑證所承載的資金量或實物量。針對不同的憑證情況實行兩種稅率:一是比例稅率,適用于房地產產權轉移書據、房屋租賃合同、房地產買賣合同;二是定額稅率,適用于房地產權利證書以及合同金額無法確定的憑證,為每件5元。

(二)現行房地產稅收政策存在問題

1.結構不合理,稅基交叉,存在重復征稅現象?，F行涉及房地產業的稅收結構松散繁雜,各種稅之間主輔作用不清,調節單一,個別稅種設置重疊,存在重復征稅現象。一方面,土地增值稅與所得稅、營業稅交叉重復;土地使用稅與房產稅在對房屋同一目的物征收時缺乏科學性。營業稅與土地增值稅計稅依據存在重疊,從而造成對房地產開發轉讓業務的重復征稅,在一定程度上助長了土地的保有或投機行為。另一方面,房地產開發企業的契稅和印花稅稅基交叉性帶來了一定程度上的重復征稅。此外,房地產出租法人負擔的各類稅收稅基的交叉性,房地產租賃業務稅收也存在重復征收的情況,不利于我國房地產租賃市場的發展。

2.征稅范圍相對狹窄,調節功能弱化。稅種繁多,收費復雜,租費雜亂,征稅覆蓋面窄,房地產稅占全部稅收收入比重偏低,使得房地產市場出現的嚴重投機炒作造成房價快速上漲、泡沫四起,進而使得房地產稅類籌集財政收入的功能微弱,抑制了房地產稅收作用的發揮。我國房地產評估制度不健全與評估秩序混亂,使得房地產各個交易環節的計稅依據難以科學合理地確定,難以發揮調節社會貧富差距的作用,抑制房地產投機的作用十分微弱。

3.消費流通環節稅與保有環節稅賦不協調。目前我國房地產稅收政策主要集中在房產和地產的消費流通環節,而在房地產保有環節的稅種非常少,房地產存量稅源沒有得到充分利用。正是因為這種不平衡,導致了房地產流轉環節的稅費過于集中,增加新建房地產的開發成本,在一定程度上帶動整個房地產市場價格的上揚,提高居民購房的門檻,影響房地產消費市場發展。另外,由于我國土地市場的特殊性,大量的土地使用權由企事業單位無償取得,并近似無償地持有,我國對房地產保有、特別是土地的保有稅賦過低。這一現象不能很好地抑制市場對樓市的炒作投機行為,在一定程度上放任房地產、土地的投機炒作者坐等資產升值,而不必擔憂資產保有期間的成本,造就我國目前大量閑置、空置房產。

4.稅收體系不完善,稅收政策存在一刀切現象。我國并沒有專門的房地產稅收體系,而是體現在各個現有稅種稅收政策之中,這不利于行業稅收政策的宏觀調節?，F有房地產稅收政策措施,很少針對不同性質的房地產需求而給予區別對待,大部分是針對房地產行業的經營特點,規定統一的稅收政策,在很大程度上抑制了我國住房市場的消費。

利用稅收政策引導房地產市場消費的政策建議

(一)利用房地產高額稅率打擊房地產市場的投機行為

首先,對房地產保有環節征收高稅收,降低房地產市場的投資和保值增值的功能。同時增強對房地產市場的閑置房以及空置房的稅收調控。其次,對我國的第二套房產購買征收重稅,開征資本收益稅,抑制居民對房地產行業的投機行為。

(二)對投資性房產需求和自住性房產需求區別征稅

改革個人所得稅征收管理模式,把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益,征收個人所得稅。加大對我國房地產保有環節的稅收建設,進一步肅清當前稅收政策中存在的稅基交叉、重復征稅等問題,平衡房產消費環境的稅收負擔。根據房地產實際占有權屬時間長短征稅,區別投資性和自住性房產交易的稅收,保護合理的房地產需求,增加投資性房地產需求的交易成本。

(三)對低收入購房者實施差別稅收優惠政策

在現有財政以及貨幣方面優惠政策基礎上,稅收政策應該區別不同收入水平的購買群體而實施差別的稅收優惠政策,鼓勵中低收入階層購買自用住房,可以適當考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個人所得稅方面減免相關的利息支出?？紤]與其他相關財產類以及所得稅類相結合,對中低收入階層的購房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國現有房地產稅收政策的基礎上,避免相關稅收的重復征收,對中低收入階層的購房行為給予一定程度的免征或者減征,刺激我國住房消費市場的健康發展。

(四)開征統一規范的物業稅

我國房地產市場另一個重大問題是存在稅費相擠現象,通過開征立足于中國國情的物業稅,可以有效解決這種稅費相擠現象。通過征收物業稅,將一次性繳納的大部分房地產稅費轉化為在房地產保有環節分期收取,提高中低收入者的購房水平,有效降低消費流通環節的稅費負擔,增加房產保有環節的負擔,增加樓市投機者房產持有成本,可以有效改變中國目前階段樓市價格非理性上漲的現象,從而抑制樓市的投機行為。

(五)通過結構性減稅保證房地產市場稅收收入有保有壓

針對房地產市場存在的稅基交叉、重復征稅等稅收問題,按照減少流通環節稅收、市場增加保有環節的稅收原則,適當地對房地產市場實施結構性減稅。根據我國房地產行業發展的需要,對不適應我國地產發展需求的稅種給予一定的減免甚至取消,適當取消房地產市場的耕地使用稅,減免契稅等。增加保有環節稅收,降低房地產市場由于結構性減稅所帶來的稅收收入壓力,使得房地產消費環節的稅負更加合理化、科學化,從而合理引導我國房地產消費市場。

參考文獻:

篇（6）

 

正確認識房地產業及稅收調控的地位 

 

(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥” 

房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。 

(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式 

房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。 

在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。 

 

對前一階段房地產稅收政策的梳理 

 

(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況 

我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。 

(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策 

2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。 

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產稅收政策的建議 

 

(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度 

開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。 

(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場 

理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃

統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。 

(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收 

從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。 

 

參考文獻: 

1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1) 

篇（7）

房地產價格總體上漲是一種趨勢

從理論上分析，世界各國的房地產價格，既有價格上漲的狀態，也有價格下降的狀態，因為在不同的歷史時期，房地產價格的供需關系是不相同的。

推動房地產價格上漲的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，購買力增強；二是城鎮化步伐加快，對住宅的需求增多，這是一個世界性趨勢；三是作為不可再生資源的土地減少，導致土地價格上漲；四是房地產投機因素推動房地產價格上漲；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。影響房價下降的因素主要包括：一是經濟不景氣，房價在短期內下降；二是政府干預，抑制房價上漲；三是自然災害，如地震、海嘯等，導致居民離開；四是突發事件的影響，如美國的“9·11”事件，引起人們恐慌；五是金融危機，如20世紀90年代的亞洲金融危機和目前在全球范圍內發生的金融海嘯，導致房地產價格下跌甚至崩潰等。

比較上述兩方面因素，從中短期看，有時是下降因素影響大，有時是上漲因素影響大，并無規律可循；但從長期趨勢而言，房地產價格的整體上漲是一種趨勢，因為隨著經濟不斷發展，居民收入水平提高，人們改善住房條件的要求會不斷提高，地價上漲的趨勢難以改變。從長期來說，房地產價格必然是持續上升的。

從現實情況看，世界各國房價的變化也證明了這一趨勢。如美國，從1950年～20__年，美國有代表意義的300多個城市的房價是穩步上升的，而同期所對應的建筑成本變化幅度并不大。

準確運用稅收調控政策

稅收調控政策的運用，無疑能對房地產市場價格產生影響，因為房地產稅負的提高或降低，都能對供給和需求雙方產生不同的影響，問題的關鍵在于如何適度地運用稅收工具。

對于房地產價格上漲的不同情況，稅收應采取不同的對策。當房地產價格正常變化或正常上漲時，稅收政策應該保持穩定，通過中性的稅收政策促進房地產市場的發展。如上所述，房地產價格總體上漲是一種趨勢，屬于一種正常的狀態，這就不需要政府對之進行調控，政府只需要為其提供外部的發展環境。從稅收政策上講，需要不斷完善房地產稅制，保持稅制的合理性。

當房地產價格上漲處于不正常狀態時，就有必要運用稅收工具對之進行調控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購房者成本，減少對住房的不合理需求，進而降低房地產價格上漲的水平。因為房地產價格的過快上漲，不僅加大購房人的成本，更主要的是會給國民經濟發展帶來一系列不利的影響，所以必須運用宏觀政策手段進行調節。

在稅收政策實際運用的過程中，尤其要注意稅收調節的度，要辯證評估稅收政策的效用，不能過分夸大稅收調控的效果，而應該注意綜合運用多種宏觀經濟工具進行全面調節，實現信貸政策、土地政策和稅收政策的協調與配合。從世界各國的情況來看，不管是美國、日本等經濟發達國家對房地產市場的調控，還是亞洲“四小龍”在亞洲金融危機時對房地產市場的調控，實際效果都并不理想。這說明政府的調控有諸多局限性，與房地產市場的發展有一定距離，不能對其期望過高，這一點尤其值得我國在下一步調整和改革房地產市場稅收政策時借鑒和參考。

我國房地產稅收政策目標的選擇

近年來，由于房價上漲過快，給經濟發展和社會穩定帶來了一系列不良影響，我國政府出臺了一系列的調控措施。在稅收政策上，通過對二手房交易征收營業稅、個人所得稅、土地增值稅等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，進而減少了一部分投機性需求。20__年以來，又大幅調整了印花稅、營業稅、土地增值稅等稅收政策。但是應該認識到，這些措施只是一些過渡性政策，并未實現調控的最終目標。從房地產稅收政策調整的方向而言，必須堅持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調控原則，以促進房地產市場健康、有序發展為方向，至少實現調控有力、房地產稅收穩步上漲、房地產稅制結構合理三大目標。

第一，促進房地產業健康發展。政府對房地產市場的調控，并不以打壓房價為目的。阻止房地產價格的過快上漲只是手段。調控的最終目標應該是建立一個有序、平衡和健康發展的房地產市場。稅收政策必須服從并服務于這一目標。那么，應如何判斷房地產市場是否健康？衡量的標準是什么？筆者認為，一是應該保持房地產業和國民經濟的同步發展。房地產業的發展速度應與經濟發展速度基本同步，房地產投資額的增加速度長時期超越經濟增長速度是不正常的，必然會影響經濟的均衡發展。二是應該考慮居民的購房承受能力，使居民的收入與房價保持一個較合理的水平。國際上通常用房價收入比，即住房平均價格與居民平均年收入之比來衡量房價是否合理。1998年，聯合國人居組織對96個國家和地區進行了調查，統計結果表明，大多數國家的房價收入比為3～7，即大多數家庭要用3年～7年的全部收入才能買一套住房。當然，這一指標在不同國家會有差異。對于我國而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，加之收入分配很不規范，只能將房價收入比指標作為衡量房價是否合理的一種參考。但是這一指標如果高于15，那就肯定不合理了。三是考慮投資收益率。對于進行投資的購房人來說，其投資房地產獲得的收益率，應該相當于全社會投資的平均回報率，如果相差太遠，就表明房地產市場存在問題。還有一部分居民處于購房和租房的選擇狀態，當房價收入比太高時，這部分人會選擇租房。從理論上講，租房的年成本應略低于購房的年成本，才會有利于租房者，但當租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時，也就是說購房者的投資回報率十分低時，則表明房地產價格過高。綜合考慮上述三個因素，就可以分析出一定時期內房地產市場發展的情況，并采取有針對性的調控措施。前一個時期，我國房地產投資膨脹，房地產價格上漲過快，已經超過了經濟正常發展的速度以及大部分居民的負擔能力。目前，全國房價的總體水平有所下降，尤其是深圳、廣州等城市的房價回落較快，但仍然存在一些泡沫。

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1.房地產稅收調控工具｡房地產稅收政策是調控房地產業的政策工具,目前我國房地產稅收體系中有11個相關稅種,主要分為兩類:一類是直接針對房地產而設置的稅種,如房產稅､土地增值稅､城鎮土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產相關的稅種,如營業稅､所得稅和城市建設維護稅(見表1)｡

房地產稅收政策與行政調控手段相比,具有規范性､靈活性､基礎性等特點,而且影響面比較寬｡可以從供求兩個方面實現宏觀調控的目的｡對于供給方面,可以提高房地產開發與經營階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機性房產交易｡稅收調控與調控供應結構､金融信貸限制等調控手段相比也有其明顯的優點,首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產投機需求的同時,盡量使其他行業受到較小影響,同時稅收管理執行部門與房地產行業沒有直接的利益關系,稅收政策也相對容易得到貫徹實施｡

2.調控目標｡政府對房地產課稅,目的主要包括增加政府收入､經濟增長､物價穩定､收入均等和產業結構調整等｡根據丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當工具數大于或等于目標數,才能保證政策目標的實現｡由于政策目標呈現多元化,會出現目標之間的不相容｡房地產政策目標之間的沖突一是經濟增長和物價穩定的矛盾,體現在當房地產行業處于高漲時期,房價高漲,為吸引大量社會投資進入房地產行業以及相關行業,銀行信貸規模迅速擴大,于是出現物價上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經濟增長速度開始下降,同時,由于房價過高超過社會購買能力,市場出現供過于求,房價開始下跌,物價趨于穩定｡二是經濟增長和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷售,有關部門會采取各種政策鼓勵購房,但大量優惠政策又會導致高收入者憑借自己經濟實力和優惠政策大量從事房地產投資､投機,致使房產兩極分化嚴重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對矛盾在2004-2008年房地產運行周期中表現得非常突出｡

(二)回顧近年來我國房地產稅收的調控政策

2005年以來,針對房地產投資規模過大和部分城市房地產市場價格上漲過快的問題,國家對房地產投資實施了一系列的宏觀調控,其中,房地產稅收政策和征管方式也進行了多項調整和規范｡其主要措施有:對營業稅征收的3次調整,對個人住宅轉手交易所得征收個人所得稅,對房地產稅收實行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮土地使用稅的征收標準和對房地產開發企業清算征收土地增值稅｡具體來看:

第一,對房地產開發環節的稅收調整,通過引導投資導向來調節供給｡比如2006年規定將房地產開發企業所得稅按預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率征收,并且按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房｡這項政策的主要目的是合理引導投資導向,不鼓勵資金再進入房地產市場,同時也顯示出調控政策針對住房供應結構的引導｡2007年規定房地產開發企業土地增值稅實行清算式繳納,取代以"預征"為主的繳納法,這項政策使土地增值稅恢復到房地產開發企業原有的應繳納的稅負水平,對壓縮房地產開發企業利潤空間有較大作用｡

第二,對房地產交易環節的稅收調整,通過控制和引導需求來實現｡比如2006年國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構,穩定住房價格的意見》,規定從2006年6月1日起,對購買住房

二､房地產稅收調控對房地產價格的影響

(一)理論分析

1.以房地產供給為核心的傳導機制｡目前,我國采取的稅收政策有三項都是作用于供給者的,直接對賣房人征收營業稅､個人所得稅以及對房地產開發企業征收土地增值稅｡它的影響是:當政府對賣方增加稅收時,直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤,會將稅收成本加在出售的價格上向需求方,即購買者索要更高的價格｡這樣導致了供給曲線的左移,形成新的市場均衡點｡在需求曲線不變的假設下新的市場均衡中的供求表現為均衡價格的提高,同時市場數量的減少｡由此可見,稅收政策從供給方對房地產市場調控的影響最可能的結果是引起房地產價格的進一步提高,而房地產的供給數量有可能減少｡這樣,我國目前的房地產稅收政策對抑制房價增長的效應是有限的,但對控制房地產規模擴張可能有一定作用｡

2.以房地產需求為核心的傳導機制｡對供給方征稅時,往往會引起稅負向消費者轉嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉嫁往往是比較容易實現的｡而向需求方征稅稅負幾乎是不可轉嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價格上,即房屋價格不會因為對需求方征稅而上漲｡需求方稅負的增加可能會引起需求下降,從而導致需求和供給的減少,這樣可能會達到房屋價格和投資規模擴張得到雙抑制的宏觀調控目標[2]｡

(二)實證分析

2005年以來的房地產稅收政策調整雖然取得了一定的成效,但與人們的預期還有很大差距,房價總體上呈現快速上升的趨勢,雖然這種勢頭在2008年有所減緩,但并沒有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產銷售絕對價格逐年增長,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從?？谑蟹康禺a銷售價格同比增長指數來看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢,雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動呈穩定增長態勢(見圖1)｡

造成房地產價格持續上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調控來講,主要有幾個原因｡

1.稅收政策調控主要作用于供給方｡從我國房地產市場的供求狀況來看,在房地產的開發和銷售環節征稅,只會提高房地產的價格,而不會降低開發商的利潤,也不會對房地產商品的供給產生影響,反而使房地產的投資性需求上升｡

2.稅收政策對新房交易缺乏應對措施｡稅收政策的著力點主要是放在了房地產的二手房轉讓交易環節｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機炒作,有利于抑制投機;二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場的供求矛盾,推動新房價格的上漲｡

3.租､稅､費體系混亂｡租､稅､費三個經濟范疇,在理論上的區別十分明顯,但在實踐中,以稅代租､以費改稅､以稅帶費､以費擠稅的現象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調控功能｡目前,我國涉及房地產稅收占房地產開發成本比例約占10%,而各類收費卻占到41%,這嚴重影響了房地產稅收政策的順利傳導,嚴重阻礙了政府通過稅收對房地產市場的調控｡

三､房地產稅收調控對房地產業稅收影響

(一)積極影響:增加了房地產稅收收入

1.房地產稅收快速增長,地方稅收貢獻能力和實現能力增強｡2004年以來,隨著房地產業快速發展,與之相關的稅收已成為地方稅收收入的重要來源｡根據稅務部門統計,2004-2008年海南省房地產地方稅收從6.75億元增長到34.68億元,年均增長率 為45.76%,超過地方稅收22.52%的年均增長率｡房地產稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長到2008年的28.77%｡同時,從行業稅收實現能力(每百元增加值實現的稅收總收入)來看,房地產稅收實現能力逐年增強,從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見表3)｡

2.房地產稅收彈性系數和協調系數較高｡從近年來房地產稅收對房地產業增加值和房地產投資的彈性系數來看,海南省房地產稅收增長高于經濟總體增長｡除2006年房地產稅收超常增長外,其余年份的房地產稅收對房地產增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產稅收對房地產業增加值(剔除2006年)和房地產投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經濟增長現象(見表4)｡

從房地產稅收協調系數(產業稅收比重/產業GDP比重)看,海南房地產稅收貢獻也高于經濟貢獻,2004-2008年房地產稅收協調系數平均為2.75(見表5)｡

3.房地產主要稅種受政策調控影響較大｡我們以稅收政策調整的主力房地產營業稅､房地產企業所得稅､城鎮土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮土地使用稅稅收政策效應最為明顯,在2008年提高征收標準后增長迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應也較為顯著,2004-2007年,財政部､國家稅務總局多次下文敦促地方加強土地增值稅征管,故其收入節節攀升,在2007年由“預征”改為“實際清算式”后,實現額上升至3億元,而在2008年房地產市場下行和“個人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開始放緩｡房地產企業所得稅在2006年“將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產企業所得稅增長主要是由于2007年房地產市場熱,房地產企業大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡

相對城鎮土地使用稅､土地增值稅和企業所得稅,契稅和房地產營業稅的政策效應對稅收完成的影響相對小一些｡契稅的稅基大體相當于土地和房產的交易總金額,我國對房地產開發企業在取得土地時要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調整僅在2008年11月份實行“個人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統一降低到1%”,所以政策調整效應還未完全釋放｡由于銷售房地產營業稅占到房地產營業稅比重達到80%-90%,房地產營業稅的增減主要受到房地產市場銷售的影響,而對房地產營業稅的稅收調節政策主要集中在二手房轉讓環節,所以對房地產營業稅影響并不大(見表6)｡

(二)局限性:房地產稅收整體格局未變

可以看到,2004-2008年我國的房地產稅收調控只是在現有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒有涉及到深層次的房地產稅收體系的改變,使得房地產稅收的實現仍然有其固有的局限性｡

1.在總量上,房地產稅收占地方財政收入比重仍較小｡房地產稅收被西方發達國家作為地方的主要稅種,美國的房地產稅收一般要占地方財政收入的50%-80%｡近年來,我國房地產稅收在地方財政收入中比重也呈上漲趨勢,但相比而言,房地產稅收在地方財政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產的資源性要素作用沒有得到應有的重視,使得房地產稅收對經濟的調控作用仍顯不足｡

2.房地產稅收波動較大,增長缺乏可持續｡海南省房地產從2006年下半年開始升溫,房地產稅收在2007年增長到達頂峰,2007年1月､2月呈現開門紅,達到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長,2007年全年實現90.77%的增長｡這種增長一直延續到2008年第三季度,第四季度隨著房地產市場疲軟房地產稅收開始急劇下降,到2009年2月,房地產稅收已呈現負增長｡房地產稅收受制于宏觀環境的影響因素太大,房地產稅收增長缺乏后勁,也可從房地產稅收對房地產增加值彈性系數逐年下降得到證明(見圖2)｡

3.從結構上看,房地產領域稅賦結構仍不合理,重流轉､輕保有｡房地產保有環節的稅收目前只有城鎮土地使用稅和房產稅,與房地產轉讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進而影響市場的正常運行｡從數據來看,兩稅各年數額基本平穩,并沒有隨著房地產市場的波動而波動,涉及兩稅的政策性調整也很少,除2008年城鎮土地使用稅因為政策因素大漲外,2004-2008年兩稅所占房地產稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢,平均占比僅為7.17%(見表7)｡

四､進一步完善房地產稅收調控政策的對策建議

(一)短期政策調整:著力發揮稅收對房地產需求的調控作用

應充分發揮稅收在房地產消費環節和保有環節的調控作用,控制房地產市場的投資需求｡當前稅收調控的重點應該是區分房地產的消費性需求和投資性需求,在房地產消費環節和保有環節實行差別性的稅收政策,鼓勵消費性需求,抑制投資性需求｡在消費環節,可對居民的消費性購房給予減免契稅的優惠政策,還可以給予抵扣減免個人所得稅的優惠政策｡在保有環節,首先要改變房產稅和城鎮土地使用稅的計稅依據,按房地產評估價值作為計稅依據,以客觀反映房地產價值和納稅人的負擔水平;其次,要對居民的投資性購房征收較高的房產稅和城鎮土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預期收益,從而抑制過高的投資性需求,促進房地產市場健康發展[3]｡

(二)長期政策調整:逐步將房地產稅收重點由供給方征稅轉向需求方征稅

按照征稅環節的不同,可分為三個部分構建我國的房地產稅收體系,即房地產取得稅類､房地產轉讓稅類､房地產保有稅類(見表8)｡目前我國房地產在稅種設計上缺乏系統性的考慮,使得某些環節存在稅種之間交叉重疊,產生重復征稅的現象｡改革的主要目標:征稅環節后移,大幅度提高房地產保有環節和取得環節的稅負水平,適當減輕交易環節稅收｡[4]

1.房地產取得環節｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對耕地進行測量,合理確定計稅依據,改“從量計征”為“從價計征”,以體現耕地質量等級和物價水平的變動｡二是擴大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對房地產交易產權交易征收印花稅的規定,避免重復征稅｡

2.房地產交易環節｡一是取消房產稅和城鎮土地使用稅,由物業稅代替｡現行稅制中對房產從價或從租計稅,對土地從量計稅,對房產價值中所含地價既按價值征收了房產稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒有反映地價的動態變化,計征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計征所得稅｡三是完善企業所得稅和個人所得稅,稅率根據所轉讓房地產持有時間的長短有所區分,時間越長稅率越低,導致房地產短期投機行為｡

3.房地產保有環節｡對土地､房產開征統一的物業稅,計稅依據以各類房屋的重置價格為基礎,參照當地市場價格水平確定,為了避免重復征稅,對房屋的租金收入將不再征收新的物業稅,由營業稅､所得稅來調整｡征收物業稅使養房成本提高,會減少人們購買兩套以上房子的需求,進而使房價下降｡養房成本高,房屋擁有者會考慮將多余的住房賣出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補養房的成本,增加出租量｡同時,物業稅歸屬地方稅種,有利于調動地方財政積極性｡開征物業稅應循序漸進,首先對生產､經營性房地產實施新的物業稅,同時廢除原相關的房地產稅;然后適時對非生產性､非經營性的高檔居民住宅開征物業稅;最后擴展到對所有非生產性､非經營性的居民住宅全面開征物業稅｡

4.房地產租賃階段｡房地產稅收改革不能僅限于持有環節和交易環節,可以對房屋租賃､廉租房､經濟適用房等制定相關的稅收優惠政策｡目前,稅收政策沒有向租房傾斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯合水電､煤氣加強征繳力度,出臺稅收優惠,這樣可逐步改變人們的住房需求彈性,購買者尋找到替代品,不買房就會選擇租房,引導人們進行租房消費｡

(三)完善房地產相關配套制度,促進稅收改革

房地產稅收改革牽動著各方利益,單靠稅務部門是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統一協調好各個部門才能完成｡一是完善房地產登記制度,包括核查土地,進行土地清查,建立土地位置､權屬及面積臺賬;強化房地產產權登記,盡快實行房屋和土地產權證書合一制度｡二是建立房地產估價制度,包括建立評估機構,探索評估方法,培養評估人員等｡三是完善房地產定價制度,實行房地產交易價格申報制度｡四是規范土地市場,加強政府對土地供應的調控｡五是盡快建立起全面準確的房地產信息資料和監控系統,為科學征稅提供依據｡

參考文獻:

[1]龔春榮.中國房地產稅收政策[J].上海房地,2008,(6).

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一、房地產階段稅收政策現狀

對于其他行業來說，我國的房地產行業對政府財政貢獻較大，總體的稅負率也是較高的。房地產項目開發，稅收種類繁多，現階段我國房地產項目在開發、轉讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營業稅）、企業所得稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經占到35%左右。房地產項目通常有七個具體階段，但是房地產項目各階段的稅收政策只占其中四個。

二、決策階段

房地產企業在進行新項目建設前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產項目最重要的組成部分，項目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產項目稅負的高低。例如，房地產項目籌融資方式的選擇與確定與后期企業的稅費關聯甚大。一般的籌資方式有向金融機構或者非金融機構借貸，發型債券或股票。稅法規定，股息的支付只能從稅后利潤扣除，卻不能作為成本費用，不能抵稅。但是債務利息支出可以作為費用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產的利息支出，有兩種扣除方式：當企業能夠提供金融機構貸款證明等法律文件，且不超過商業銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權支付金額與房地產開發成本的5%進行扣除。因此優化利息扣除方式，是節約企業資金投入的關鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會導致企業的負債比重增加，會帶來一定的財務風險。因此企業要確定節稅和財務風險的平衡點，做好籌劃。

三、設計施工階段

設計施工階段是房地產企業委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段也是房地產開發的重要階段。在這個階段所涉及的稅種相對簡單，該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、城鎮土地使用稅、計稅成本的核算等稅務事項。印花稅則按企業實際簽訂的合同類型繳納；城鎮土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個階段重點是需要做好房地產項目成本核算對象的劃分、做好房地產項目計稅成本、費用的歸集與分攤，為后期的項目竣工結算審計與稅務清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發間接費用與管理費用就十分重要。在房地產項目開發過程中進行組織管理等活動產生的費用可以在開發間接費用列支；企業管理部門為組織和管理生產經營活動而發生的各項費用則在管理費用列支。兩者歸集性質有所相同也有所不同，最終的歸集會對后續項目清算的稅負產生影響。按土地增值稅開發間接費用是可以加計20%扣除的，管理費用則歸入其他房地產開發費用按照取得土地使用權支付金額與房地產開發成本的5%扣除。但管理費用的歸集會影響到當期企業所得稅稅負的增減，但這也只是時間因素后續可消化。而開發間接費則用直接影響到土地增值稅稅負的高低。

四、銷售階段（預銷售及竣工后銷售）

銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營業稅）、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業所得稅做一些籌劃。例如：當前房地產企業銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設立獨立的銷售公司。筆者認為設立獨立的銷售公司，可以在運營過程中增加經營環節，拉長企業的經營鏈條，進而分離經營收入，降低計稅收入，能夠有效的進行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價格，選擇利潤最大化的土地增值稅稅負也是關鍵。另外，一般房地產項目都有促銷環節，不同的促銷方式，會影響到收入，同時也會影響稅負。目前，采用贈送裝修的促銷方式，可以在計算土地增值稅時加計20%的扣除，而現金折扣可以從銷售收入中扣除。

五、交付清算

當房地產項目進入交付清算階段時，對于開發項目一些剩余資產可以結合土地增值稅清算以及企業所得稅清算，先自我測算總體稅負成本，再選擇對其剩余部份資產進行出售、自持物業、或無償贈送業主等方式，以實現房地產項目利潤最大化。其次，就是公司的項目清算，因為經濟或者其他外界原因的影響，房地產項目公司不能順利的持續運營，就需要根據法律程度，對債務對其結算，并且要對剩余資產進行合理的分配和規劃。更多時候，很多子公司都是因為房地產項目而建立的，當項目完成之后，總公司就會對其清算。在清算過程中，要保障清算日期準確清晰，房地產企業也可采取相應的措施來進行調整，合理避稅。

六、總結

綜上所述，在我國房地產行業飛速發展的今天，房地產政策調控也更為嚴謹，房地產項目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產項目各階段，合理規劃房地產開發各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產稅收風險，對于房地產企業而言具有十分重要的意義。

參考文獻：

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國家開征土地增值稅的初衷是為了調節土地增值收益，該稅實質上是附加于企業所得稅之上的另一種形式的“所得稅”，在全國降低高房價的一片呼聲中，上次的“兩會”上曾有代表提議取消該稅。為達到調節增值收益的目的，該稅實行四級超率累進稅率，增值率越大，稅率越高，所以該稅種節稅籌劃的著眼點在于降低土地增值率，力爭適用較低的稅率，甚至能夠享受到免征的政策。

1、普通住宅的稅收優惠。稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

筆者曾經負責財務工作的一個房產項目，一期工程土地增值稅清算的結果是：土地增值率18.5%，稅務機關應退回預繳的60萬元稅款。但假如增值率達到20%以上，不僅不能退回預繳款，還需補繳200多萬元稅款。所以，企業應充分重視該政策，在建筑面積設計、銷售定價、賬務核算等工作中要考慮該項政策，力爭把工作做到前頭。

該項政策的籌劃常有著述發表，在此不再贅述，只是需要強調的是，如果小區開發既有普通住宅又有非普通住宅或商業，一定要在成本列支、預（決）算、合同簽訂等方面盡力劃分清楚，否則即使普通住宅增值率達不到20%，也無法享受免稅政策。當然，與稅務部門的溝通協調也非常關鍵。

2、開發間接費用的列支。開發間接費用在土地增值稅條例中的定義是：直接組織、管理開發項目發生的費用。開發間接費用在計算土地增值稅扣除項目時允許加計20%扣除，所以企業日常費用開支，凡符合以上定義的一定要列入開發間接費用，而有些企業的財務人員將其列入了管理費用，沒有為企業爭取到應有的稅收利益。

筆者在實際工作中綜合會計和稅法的規定，只將招待費、教育經費、四項小稅、總部管理人員的工資福利費、明顯屬于總部的費用列入管理費用，其余費用全部列入開發間接費用，這樣處理在歷次稅務檢查中均得到認可。另外，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發［2009］31號）文第二十七條第（六）款規定“：項目營銷設施建造費”列開發間接費用，根據此規定建造售樓處的支出不需要列營業費用了，可以增加開發間接費用。

3、公共成本和間接成本的分配。根據國稅發［2009］31號文第二十九條和第三十條的規定，土地成本一般按占地面積法進行分配，如果確需結合其他方法進行分配的，應征得稅務機關同意。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或預算造價法進行分配。公共配套設施開發成本明確規定應按建筑面積法進行分配，而其他成本項目的分配方法由企業自行確定。

可以看出，以上規定給了企業很大的稅收籌劃空間，尤其是土地成本的分配。

政府出讓土地是帶著規劃的，事先規劃了哪里建商業、哪里建住宅，而商業占地地價要高于住宅占地，但地塊是整體出讓的，沒標明商業占地和住宅占地分別是多少地價。如果按占地面積法進行分配，顯然增大了住宅成本，減少了商業成本，具有不合理性，所以稅收規定預留了企業可以采用其他合理方法的空間。企業需要通盤考慮能否享受普通住宅免稅政策、不能享有該政策的情況下怎樣降低住宅和商業各自的增值率，通過細致測算后決定采用什么方法更符合企業利益，然后以充分的理由向稅務機關提出，征得其同意后實行。

同樣道理，借款費用和其他成本項目的分配也需認真考慮。

4、變銷售為長期出租。現在多數樓盤地下停車位長期出租，一次收取最長20年的租賃費，根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，應按照“服務業———租賃業”項目，以5%的稅率繳納營業稅。

照此例子，如果能變房屋銷售為長期出租，將推遲土地增值稅的繳納，假如將來取消土地增值稅，企業將獲得一筆巨大收益。

5、股東購買土地作價入股。根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規定，自2006年3月2日之后，以土地使用權投資入股或聯營從事房地產開發的，在投資環節確認收入，對投資人按規定征收土地增值稅，以該環節征稅時確認的收入作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。不再適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字［1995］048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

在財稅［2006］21號文出臺前，有人根據財稅字［1995］048號文提出過籌劃方案，引起大家熱烈討論，但不知有沒有過實際操作。財稅［2006］21號文出臺后，筆者認為大家仍然可以考慮怎樣籌劃?，F舉個例子供大家探討：李某以個人名義購買土地一塊，購買價1000萬元，李某需交納契稅30萬元，印花稅0.5萬元，李某以該土地投資成立萬城房產公司（個人獨資），評估作價（售價）1500萬元，高某需繳納印花稅0.75萬元，土地增值稅扣除項目金額1031.25萬元=1000+30+0.5+0.75，增值額468.75萬元，增值率45.45%，繳納土地增值稅140.62萬元=468.75×30%，需繳納個人所得稅65.63萬元=（1500-1000-30-0.5-0.75-140.62）×0.2。

萬城房產公司接收該土地不需要繳納契稅（根據財稅［2008］142號），印花稅因計入管理費用不考慮，公司利用該土地開發普通住宅，開發成本6000萬元，實現收入12000萬元，繳納營業稅及附加660萬元=12000×5.5%，扣除項目金額10410萬元=（1500+6000）×（1+20%+10%）［假設利息不能按開發項目合理分攤、三項費用實際發生和計算扣除一致，即750萬元=（1500+6000）×10%］+660，增值額1590萬元=12000-10410，增值率15.27%，免交土地增值稅，繳納企業所得稅772.5萬元［12000-（1500+6000）×（1+10%）-660］×0.25，李某總的凈收益2580萬元=12000-1000-30-0.5-0.75-140.62-65.63-6000-（1500+6000）×10%-660-772.5。

而假設李某以現金1000萬元出資先成立房產公司，再購買土地，繳納契稅30萬元，印花稅0.5萬元，開發成本6000萬元，實現收入12000萬元，繳納營業稅及附加660萬元，扣除項目金額9799萬元=（1000+30+6000）×（1+20%+10%）+660（三項費用計算扣除，但是不能超過實際發生數750萬元，筆者所在地區的濟寧市地稅局于2009年12月31日下發的文件［關于印發《濟寧市地方稅務局房地產和建筑業稅收項目管理辦法（試行）》的通知（濟地稅發［2009］79號文）］中對此有規定，增值額2201萬元=12000-9799，增值率22.46%，交納土地增值稅660.3萬元=2201×30%，繳納企業所得稅724.93萬元＝［12000-（1000+30+6000）-（1500+6000）×10%-660-660.3］×0.25，李某總的凈收益2174.77萬元=12000-1000-30-6000-（1500+6000）×10%-660-660.3-724.93。

由此可見，同樣投資1000萬元，前后兩種運作方式凈收益相差405.23萬元=2580-2174.77，根本原因在于以股東投資環節確認的土地收入作為房產公司計算土地增值稅扣除土地的成本，這樣使房產公司的土地成本抬高，土地增值率低于20%，從而享受免稅。

6、籌

建費列前期工程費，而不是管理費用。根據《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函［2009］98號）規定，對開辦費的處理，新所得稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。

由此可見，開辦費的攤銷已不存在稅會差異，企業可一次攤銷。工商企業通常列入管理費用，而房地產行業可根據（國稅發［2009］31號）文第二十七條規定列入前期工程費，可以在計算土地增值稅時加計扣除20%的成本。

二、企業所得稅和土地使用稅的節稅點1、將開發的商品房出租，不再視同銷售確認收入。根據（國稅發［2009］31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。該內容將《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發［2006］31號）文中該條規定中的“開發產品轉作自用固定資產”刪除了，同時結合國家稅務總局《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函［2008］828號）第一條的規定，可以認為，企業將自己開發的商品房出租，不再需要視同銷售確認收入。

結合以上土地增值稅節稅點中的相關分析，企業將房產變銷售為長期出租，不僅可以推遲土地增值稅的繳納，還可以推遲所得稅的繳納，并且能夠坐享房產增值，但需要付出成本資金利息，而且出租收入需按照12%繳納房產稅，因此企業需要做出詳細的測算，在綜合平衡的情況下作出決策。

2、沒有實現銷售前的招待費可以結轉到實現收入時累計扣除。房地產行業具有特殊性，從籌建到開工建設直至實現收入往往過程非常漫長，前期項目運作花費的招待費較多，為此國稅發［2006］第31號文針對招待費專門做出規定，允許企業在實現收入之前發生的廣告費、宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。國稅發［2009］31號文對［2006］31號文進行了補充和完善，沒有聲明［2006］31號文廢止，但也沒有提及這部分內容，這說明招待費可以結轉扣除的規定還是適用的，只不過扣除標準執行新企業所得稅法的規定。而廣告費、宣傳費根據新企業所得稅法超標準部分可以無限制的結轉扣除。

根據實際工作經驗，稅務部門對前期發生的招待費比較認可的處理是：先做待攤費用處理，實現收入后再逐步攤銷，最長可攤銷到實現收入后的第三年。這樣做雖不符合會計制度，但因為其對報表的影響較小，會計師事務所審計時一般不予以調整。

至于計提基數，按照［2009］31號文有關精神和實際工作中所得稅納稅申報表的填制，房地產企業取得的預售收入可以作為招待費、廣告費和宣傳費的計提基數。上文提到的濟寧市地稅局的濟地稅發［2009］79號對此有明確規定。

3、土地使用稅從開具銷售發票的次月起停交。根據土地使用稅暫行條例，納稅人以實際占用的土地面積為計稅依據交納土地使用稅，《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字［1988］第015號）文中規定，納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積。

在實際工作中，房地產企業交納土地使用稅的起點是土地出讓合同的簽訂日期，不論是否取得土地證，這符合稅法精神。但在房屋售出后，即使發票開具、房屋已交付使用，甚至房權證大證已分割，而土地證因種種原因未能分割，在這種情況下，企業已不再實際占有土地，但稅務部門以土地證未分割、土地所有權人仍是企業的為理由，不允許企業停交土地使用稅，顯然與稅法精神不符合，這就形成了稅務執法的前后自相矛盾。

篇（11）

正確認識房地產業及稅收調控的地位

(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”

房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。

(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式

房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。

在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。

對前一階段房地產稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況

我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。

摘要:文章認為房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,物業稅是維護房地產業健康發展的長效制度,必須下決心認真研究開征或者著手改革現行房地產稅制和土地出讓金制度。

關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革

正確認識房地產業及稅收調控的地位

(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”

房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。

(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式

房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。

在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。

對前一階段房地產稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況

我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。