房地產(chǎn)成本控制大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)成本控制范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀

稍上規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)有成本控制部門，專門負(fù)責(zé)責(zé)項目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財務(wù)部門，但財務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算不是很懂行，財務(wù)部門不知道成本的降低點(diǎn)在哪里。很多房地產(chǎn)企業(yè)根本回答不出來，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資等多個環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)成本控制越來越難。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理存在的問題

1、缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系及相關(guān)程序支持性文件

成本控制就是項目實(shí)施過程的全費(fèi)用支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系。

2、成本控制忽視重點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)

只重視“看得見”的控制，比如：工程需要購買物品的費(fèi)用審核非常嚴(yán)格，能省盡量省，對工程上的很多簽證和變更卻視而不見，忽略對“看不見成本”的控制，而這一部分成本在整個項目建設(shè)中比例不高；理不清成本、工期、質(zhì)量、安全幾者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，成本控制工作往往被趕工期、抓質(zhì)量、抓安全為由被綁架、導(dǎo)致成本控制工作難度大。

3、成本控制的忽視前期階段

通常只關(guān)注項目施工階段過程的“事中”成本控制，而這個階段成本變化只有5%，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前”成本，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)都沒有做限額設(shè)計工作，就算有也是有名無實(shí)。限額設(shè)計是一個很重要的環(huán)節(jié)，鋼筋的浪費(fèi)，設(shè)計的不專業(yè)導(dǎo)致變更過多，簽證過多，不僅浪費(fèi)工期，更增加了很多隱形成本。

4、建設(shè)工程成本管理人員的緊缺

目前從事工程造價活動的注冊造價師不超過12萬人，而房地產(chǎn)行業(yè)對該類人才的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個數(shù)字，導(dǎo)致很多非專業(yè)造價人員從事成本管理工作，使整個成本管理水平不高；工程系統(tǒng)綜合性成本管理人員缺少，建設(shè)工程成本組成部分相當(dāng)多，有的部分成本財務(wù)人員懂，有的部分成本管理工程造價管理人員懂，往往是懂財務(wù)的不懂工程造價管理，懂工程造價的不懂財務(wù)管理。

5、壟斷行業(yè)對工程造價的影響

從事建設(shè)工程的人都知道，一些壟斷行業(yè)對建設(shè)工程造價的影響相當(dāng)大，比如說在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，水、電、氣、暖、消防等等設(shè)計到相關(guān)部門的壟斷利益，開發(fā)商的成本控制手段在這些方面毫無作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的弊端問題

成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而沒有事前、事中控制的意識和行動。成本管理基礎(chǔ)薄弱，缺少一套標(biāo)準(zhǔn)的完善的切實(shí)可行的成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營體系一及相關(guān)支持性文件。甚至只求形式，不講實(shí)效。考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好的跟市場聯(lián)系起來；獎罰措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動員工積極性的目的。沒有做到全過程成本控制。另外和房地產(chǎn)成本控制人才缺少以及流動性較大有關(guān)系。成本控制的關(guān)鍵在于控制隱性成本！很多房地產(chǎn)老板錢到自己口袋的時候都覺得是自己應(yīng)賺的，員工的獎罰到最后根本得不到落實(shí)，導(dǎo)致他的成本管理越來越散。

四、提高房地產(chǎn)成本控制措施

由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，周期長，橫縱向交叉業(yè)務(wù)廣，設(shè)計專業(yè)較廣，很難由一個單獨(dú)的部門去控制。因此，需要公司各個部門相互配合、信息溝通共同完場成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制形成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個目標(biāo)成本控制體系。在項目開發(fā)前期盡量準(zhǔn)確測算出目標(biāo)成本指標(biāo)，再按照不同的項目分解到各個責(zé)任部門，進(jìn)行層層分解，最終落實(shí)到人，形成責(zé)任成本目標(biāo)，輔以PDCA信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，利用好合同措施、管理措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施糾偏最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。

1、成本控制意識觀念要用發(fā)展的眼光看問題

樹立全成本價值觀念、確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動、用發(fā)展的眼光去看待成本管理、知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū)。成本控制并不是一味的去省錢，它是一門如何去花錢的藝術(shù)。

2、制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項費(fèi)用支出。

1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略

2、工程招采制度是控制工程造價的核心

3、實(shí)行績效考核方式加強(qiáng)成本管理

五、地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制存在問題及解決措施

招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算合約、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書編制，敏感點(diǎn)在于資源參考，重點(diǎn)在于評標(biāo)。現(xiàn)在招標(biāo)工作也是一個很難控制的階段，部分工作人員伙同工作單位聯(lián)合串標(biāo)，某領(lǐng)導(dǎo)介紹，政府監(jiān)管不力、施工單位聯(lián)合串標(biāo)等等很多情況給成管理帶來了很多坎困難。

1、招標(biāo)方式的選擇公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)

房地長公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制內(nèi)行的方法！貨比三家。加大對擬投標(biāo)單位的考察力度。一般房地產(chǎn)企業(yè)議標(biāo)的情況比較多，公開招標(biāo)增加了成本。

2、計價方法的確定定額計價招標(biāo)、工程量清單計價招標(biāo)

實(shí)行定額計價，項目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)在量價上容易發(fā)生糾紛和扯皮，核對時間長；簽證處理難度大，施工方以時間緊任務(wù)重為由要求提高新增項目單價；對于不合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能及時發(fā)現(xiàn)；即使能及時發(fā)現(xiàn)也沒有整改的可能，對成本控制人員的個人水平依賴性較大，所以對于業(yè)主而言，存在一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用工程量清單計價模式，工程量清單計價模式要對前期限額設(shè)計非常重視，必須對工程量清單的編制的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，且必須前期工作開展順利，圖紙齊全，修改可能性小。工程量清單是量價分離原則，由市場整體水應(yīng)其報價，便于快速合理選擇承建單位，縮短中間支付計價流程，規(guī)范解決簽證量價問題，縮短竣工結(jié)算時間，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照市場整體商品進(jìn)行成本控制。

六、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意以下三點(diǎn)，一是因各種變更、現(xiàn)場簽證增加的費(fèi)用，二是材料價格上漲、價款調(diào)整以及因工程款引起的費(fèi)用；三是工程索賠增加的費(fèi)用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。

結(jié)語

房地產(chǎn)項目中的成本控制是整個管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強(qiáng)，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象，對促進(jìn)社會與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。我們應(yīng)該對公司各個部門進(jìn)行培訓(xùn)，部門間相互合作，從每一個步驟做起，我國房地產(chǎn)項目管理中的成本意識不強(qiáng)、控制手段落后，還需要創(chuàng)新手段加強(qiáng)控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。

⒖嘉南祝

篇（2）

近些年來，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平得到了顯著地提高，人們對于住房需求期初了更多的要求，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個綜合性很高的產(chǎn)業(yè)自然擔(dān)負(fù)起了這個重大的責(zé)任，在這種大環(huán)境下，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，迎來了發(fā)展的春天。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)因?yàn)楠?dú)有的特性，所以項目的利潤空間相對其他第三產(chǎn)業(yè)來說，利潤開發(fā)空間非常大，所以很多開發(fā)商在面對房地產(chǎn)開發(fā)項目的時候，沒有重視成本的控制，所以行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了相對普遍的成本超目標(biāo)成本管控限額的問題。而房地產(chǎn)項目的成本控制主要包含了兩個方面內(nèi)容，分別是目標(biāo)成本控制和全過程成本控制(即項目動態(tài)成本控制)。房地產(chǎn)全過程成本控制是對項目進(jìn)行前期決策、工程設(shè)計、工程招標(biāo)、項目施工以及最后的竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的成本控制，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項目相關(guān)要素成本合理最低化、利潤最大化。

1國內(nèi)房地產(chǎn)成本控制管理現(xiàn)狀

受2008全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭日益激烈，金融危機(jī)導(dǎo)致的市場競爭壓力提升產(chǎn)生的最終結(jié)果，就是行業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了前所未有的難題，產(chǎn)品銷售量下降導(dǎo)致利潤下滑，所以房地產(chǎn)開發(fā)商越發(fā)重視對房地產(chǎn)的成本控制。國內(nèi)房地產(chǎn)成本控制管理的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)對于項目成本的控制主要是事后才進(jìn)行，同時事后處理并不是針對全過程，僅僅是針對結(jié)算成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，其他環(huán)節(jié)甚至最重要的設(shè)計環(huán)節(jié)都沒有十分重視與成本的關(guān)聯(lián)，這種問題的存在主要是因?yàn)槠髽I(yè)管理人員缺乏成本競爭意識;(2)房地產(chǎn)項目全過程成本控制需要企業(yè)上下每一個人都引起重視，但是目前的現(xiàn)狀是成本控制成了企業(yè)成本管理部門以及管理層的任務(wù)，其他部門和人都沒有參與，所以這就違背了全過程成本控制的三全原則;(3)房地產(chǎn)市場競爭壓力逐漸增大，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)面臨這高投入風(fēng)險和低回報收入的現(xiàn)狀，所以大多數(shù)的企業(yè)為了能夠搶占市場，大量的招攬工程項目，但是對于房地產(chǎn)項目沒有做長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，更不用說成本控制管理，項目成本控制和整體規(guī)劃目標(biāo)嚴(yán)重的脫離，盡管企業(yè)做出了相應(yīng)的成本控制計劃，但是卻沒有按照計劃實(shí)施，所以成本管理控制的目標(biāo)無法得到實(shí)現(xiàn);(4)從整個行業(yè)平均水平來看，大多企業(yè)全過程成本管理和控制還處于初級發(fā)展階段，很少能夠結(jié)合相應(yīng)的技術(shù)和分析方法，企業(yè)的成本管理部門實(shí)際上沒有真正的行使應(yīng)盡的職責(zé)，有的企業(yè)甚至成本管理控制工作是由工程管理部門完成的，這樣就導(dǎo)致工程項目的支出費(fèi)用和成本控制工作很難協(xié)調(diào)進(jìn)行;(5)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前大多數(shù)的企業(yè)成本核算主要仿照會計成本核算的方法，會計領(lǐng)域成本核算方法中，產(chǎn)品的成本需要考慮三個重要的因素，分別是材料費(fèi)用、生產(chǎn)過程產(chǎn)生的直接費(fèi)用支出以及簡介費(fèi)用支出，這是會計成本核算的考慮因素，但是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特性，僅僅考慮這些因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要考慮管理成本、銷售成本以及財務(wù)成本更等方面，這樣才能夠?qū)椖咳^程進(jìn)行有效地成本控制。

2房地產(chǎn)全過程成本控制方法研究

房地產(chǎn)全過程成本控制需要以企業(yè)項目經(jīng)營為中心，制定成熟有效地成本管理目標(biāo)，通過各部門的協(xié)調(diào)合作來對項目進(jìn)行全面全過程的成本管理。堅持全員、全程以及全面的原則，對各個階段進(jìn)行目標(biāo)管控，所以文章對于全過程成本控制方法的分析從項目不同的階段出發(fā)，進(jìn)行分別的分析介紹，首先需要了解房地產(chǎn)項目全過程成本主要構(gòu)成要素，給出當(dāng)前形勢下大多新開發(fā)的房地產(chǎn)項目總投資大致構(gòu)成.

2.1土地成本控制

首先需要了解影響房地產(chǎn)項目土地成本的主要因素。影響土地成本的主要因素分為兩個方面:常見因素、特有因素和區(qū)域因素。常見的因素主要有國家行政法規(guī)(例如國家土地、住房以及城市規(guī)劃等政策)、社會發(fā)展因素、經(jīng)濟(jì)因素以及人口因素等，這些常見因素的出現(xiàn)將會直接的對房地產(chǎn)項目土地成本產(chǎn)生影響;特有因素主要是針對土地來說，包括了項目的位置、用途以及土地概況，這些因素對土地成本的影響主要表現(xiàn)在低價的高低上;區(qū)域因素主要包含了環(huán)境狀況、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、交通以及基礎(chǔ)社會建設(shè)程度。這些因素對土地成本甚至是后期的項目價格都有很大的影響。對于土地成本的控制主要表現(xiàn)在土地競買的過程中。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想更好地控制土地的成本，需要掌握和運(yùn)用靈活優(yōu)越的土地競買策略。文章這里提出的競買策略主要有兩個:分別是突出報價和聯(lián)合報價。所謂突出報價就是要讓企業(yè)的報價策略充分的體現(xiàn)企業(yè)自身的優(yōu)勢，用自己的優(yōu)勢和對手競爭;聯(lián)合報價就是和其他企業(yè)合作，通過優(yōu)勢互補(bǔ)擴(kuò)大整體的優(yōu)勢，大幅度的提高成功率。

2．2項目設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段所涉及到很多方面的內(nèi)容，是項目全成本管控的至關(guān)重要環(huán)節(jié)。所以設(shè)計階段的成本控制，要按制定嚴(yán)密的項目成本控制方案，核定最適合本項目各項綜合因素的產(chǎn)品定位及建造標(biāo)準(zhǔn)，然后嚴(yán)格的按照這個方案執(zhí)行，具體的步驟如下:(1)嚴(yán)格的規(guī)劃項目的整體設(shè)計方案，規(guī)劃方案的參照因素就是房地產(chǎn)項目的建設(shè)要求和主要功能，認(rèn)真分析這些因素進(jìn)行合理的設(shè)計布局，大致設(shè)計每一個環(huán)節(jié)的成本預(yù)算;(2)按照項目的相關(guān)要求設(shè)計工程的布局，主要包括建筑的戶型和住戶面積的分布設(shè)計，根據(jù)市場需求分析數(shù)據(jù)來確定，這個環(huán)節(jié)的工程布局對于房地產(chǎn)項目最終的成本影響非常大，所以所有數(shù)據(jù)的收集和分析都要保證真實(shí)可靠;(3)通過項目設(shè)計招標(biāo)的流程來選擇合適的設(shè)計單位，盡最大可能的降低建造成本，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析選擇合理的工程項目方案，盡最可能的降低項目造價的成本預(yù)算，避免工程資源的浪費(fèi);(4)對于成本控制管理專業(yè)人員來說，要制定合理有效地技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方案，重視初級方案的制定工作，在充分了解項目設(shè)計原則、方案以及相關(guān)指標(biāo)的前提下，制定開發(fā)成本的限額，參照項目開發(fā)成本限額來制定嚴(yán)密的施工設(shè)計;(5)強(qiáng)化對設(shè)計質(zhì)量環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理工作。房地產(chǎn)項目如果設(shè)計沒有過關(guān)，那么后期的設(shè)計變更費(fèi)用將會非常大，所以強(qiáng)化設(shè)計管理能夠大幅度的降低設(shè)計變更的支出。項目設(shè)計盡可能的保持不變，如果需要變更設(shè)計，要盡早變更，越早進(jìn)行變更費(fèi)用就會越小。

2．3項目招投標(biāo)階段的成本控制

首先要強(qiáng)化對招標(biāo)文件的審核，這一方面是由專業(yè)領(lǐng)域的專家來完成的，所以要選擇有權(quán)威性的專家來進(jìn)行審核;其次要嚴(yán)格的避免出現(xiàn)串標(biāo)現(xiàn)象，同時不能夠?yàn)榱烁倶?biāo)成功就不計較企業(yè)的成本，招投標(biāo)要以企業(yè)成本掛鉤。

2．4項目建設(shè)環(huán)節(jié)成本控制

(1)制定嚴(yán)格的工程項目責(zé)任制，這個責(zé)任制主要是針對管理人員的，要明確項目成本控制的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置和人員分配狀況，制定明確的各部門以及人員的責(zé)任，根據(jù)工程項目責(zé)任制來制定詳細(xì)的施工階段成本控制主要工作流程;(2)結(jié)合項目的特點(diǎn)制定不同的和建設(shè)計劃相關(guān)的技術(shù)方案，然后運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法對不同的技術(shù)方案進(jìn)行合理性和經(jīng)濟(jì)性分析，這里需要高度重視對技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行分析;(3)嚴(yán)格控制施工階段的成本控制，實(shí)現(xiàn)制定經(jīng)濟(jì)合理的計劃，制定詳細(xì)的風(fēng)險應(yīng)對計劃，對于潛在的成本風(fēng)險提早處理;(4)嚴(yán)格的執(zhí)行設(shè)計變更、經(jīng)濟(jì)簽證審批管理制度，項目設(shè)計變更要有嚴(yán)格的實(shí)時性評估與分析，重視設(shè)計變更風(fēng)險的控制，要加強(qiáng)對工程運(yùn)營節(jié)點(diǎn)的管理控制，對于不用節(jié)點(diǎn)需要采取哪些措施、制定哪些對話都要進(jìn)行全面的了解和管理。

2．5結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制

篇（3）

    (一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

    (二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

    在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

    二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

    (一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項目計劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。

    (二)設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:

    1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

    2、設(shè)計手段較落后,工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價控制不力。

    (三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項目預(yù)售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機(jī)會成本。

    (四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

    1、在進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

    2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強(qiáng)。

    3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

    (五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊來進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:

    1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。

    2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

    (六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

    三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

    (一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

    (二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

    1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

    (1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。

    (2)運(yùn)用價值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

    (3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

    2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設(shè)計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計階成本控制要做到如下幾點(diǎn):

    (1)提高設(shè)計人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)意識。

    (2)引入競爭機(jī)制,實(shí)行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽,可以對同一個工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。

    (3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

    (4)運(yùn)用價值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo),在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時,有效控制工程造價。

    (5)提高設(shè)計質(zhì)量,減少或避免施工時的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

    3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項目“五證”,及早進(jìn)入項目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

    4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險水平高低,對成本和風(fēng)險加以平衡,設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

    5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

    (1)招標(biāo)階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時,嚴(yán)格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

    (3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。

    (4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。

    (5)組織材料合理進(jìn)出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計劃,并確定好材料的進(jìn)出場時間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

    6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

    (1)引入資金成本概念,合理設(shè)計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

    (2)嚴(yán)控各項銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

    7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

    (1)物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標(biāo)環(huán)節(jié),參與項目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項安排可以減少由于設(shè)計缺陷、“絕對低價”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

篇（4）

1.投資決策階段

1.1形成強(qiáng)大的業(yè)務(wù)團(tuán)隊

對于任何一個項目，要想順利的完成任務(wù)，離不開各個部門的互相配合。在投資決策階段，企業(yè)更需要組織一個業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的項目組織，成本控制人員要參與投資階段的投資估算編制工作。根據(jù)實(shí)際工程的經(jīng)驗(yàn)，項目組織通常由建筑師、造價工程師、業(yè)務(wù)營銷員、工程技術(shù)人員、經(jīng)營管理人員組成。為了做好投資決策階段的估算，項目組織人員要深入到市場一線進(jìn)行調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位及風(fēng)險情況進(jìn)行分析。特別是成本控制人員一定要充分了解城市的市場狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，以便做好正確的決策，例如對城市市場的工程造價情況、政府稅收政策、貸款利率等進(jìn)行詳細(xì)的了解、分析和判斷。

1.2成本分析

①前期工程費(fèi)用。在房地產(chǎn)前期開發(fā)時，開發(fā)費(fèi)用根據(jù)地區(qū)間的差異其實(shí)際收費(fèi)情況會有所不同。造價人員根據(jù)項目的“三通一平”和臨時設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算，有利于降低開發(fā)成本。

②建筑安裝工程造價成本。建筑安裝工程造價成本是構(gòu)成工程實(shí)體的主要成本，因此成本受工程所在地經(jīng)濟(jì)形勢的影響，對掌握整個建筑市場的總體狀況具有十分重要的參考價值，根據(jù)類似項目造價指標(biāo)，了解市場人工、材料價格的變動情況對影響造價的主要因素進(jìn)行分析修正，科學(xué)合理的進(jìn)行項目建安成本指標(biāo)的確定。③社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)。隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施及智能化提出更高的要求，在決策階段，成本控制的重點(diǎn)主要是對市政大型配套社區(qū)管網(wǎng)進(jìn)行詳細(xì)了解、分析，做好估算；對于區(qū)內(nèi)配套應(yīng)在保證不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異的情況下，盡量做好精簡配套，同時考慮配套項目的經(jīng)營管理類型，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，適應(yīng)現(xiàn)代建筑要求。④園林環(huán)境工程費(fèi)。園林環(huán)境建設(shè)是我國進(jìn)行城市化發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)，隨著購房者對小區(qū)綠化的要求日益提高，綠化成本占項目總支出的比重也相應(yīng)提高。⑤不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險分析。在進(jìn)行工程建設(shè)的過程中，會遇到各種影響工程進(jìn)度的內(nèi)部及外部因素，并且，會產(chǎn)生不可預(yù)見的各種費(fèi)用及風(fēng)險，通常為除去土地的開發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3～5%。在項目的投資決策階段，項目組應(yīng)該做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等等方面的風(fēng)險分析，基本保證風(fēng)險成本小于項目凈利潤的5～8%。

2.設(shè)計階段

1）強(qiáng)化設(shè)計方案。設(shè)計人員的設(shè)計深度將對成本產(chǎn)生很大的影響，因此，成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系及基礎(chǔ)造型進(jìn)行詳細(xì)的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案進(jìn)行評審，選出技術(shù)上可靠、先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理的方案，禁止人為的進(jìn)行擴(kuò)大，特別是在設(shè)計系數(shù)的取值上。2）限額施工圖設(shè)計。為了實(shí)現(xiàn)限額施工圖設(shè)計，工程成本控制人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計限額，應(yīng)確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標(biāo)，合理確定施工圖預(yù)算指標(biāo)及設(shè)計變更費(fèi)用限額指標(biāo)等。3）減少設(shè)計變更費(fèi)用。為了減少工程建設(shè)過程設(shè)計變更的費(fèi)用，對于開發(fā)商來說，如果人力資源有限，可利用社會資源，增強(qiáng)事前控制的力度。為了明確責(zé)任，在與設(shè)計單位簽訂合同時，應(yīng)制定詳細(xì)的合同協(xié)議，以防止因設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的責(zé)任不清的局面。

3.招投標(biāo)階段

項目招投標(biāo)與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個環(huán)節(jié)，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作的好壞。因此，造價管理人員應(yīng)根據(jù)工程的總體進(jìn)度計劃編制詳細(xì)的成本控制目標(biāo)，使工程合同符合項目的要求。

對于影響工程質(zhì)量的建筑材料，為了節(jié)約成本，可實(shí)行甲方采購的模式。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素而引起價格變動較大的某些建筑材料（如水泥、鋼材等），也可充分地發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益而采取甲方供料的方式。區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程，宜采用清單報價的形式來進(jìn)行招標(biāo)，同時招標(biāo)時應(yīng)對主要材料的型號、規(guī)格、品質(zhì)予以明確；智能化工程方面則宜采用清單報價的方式招標(biāo)，合同價款應(yīng)采用可調(diào)價款的方式。在招標(biāo)時應(yīng)該約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時超過此差值，其價格將進(jìn)行調(diào)整。

合同的嚴(yán)密性包括正常明確的合同條款，還包括設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險處理方法等進(jìn)行明確，以避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾糾紛；合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠去實(shí)際執(zhí)行。避免承包方為了取得工程而盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程的進(jìn)度以及項目的各項計劃的實(shí)施。

4.施工階段的成本控制

1）加強(qiáng)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理。在施工階段，設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是影響工程成本的重要因素，應(yīng)建立設(shè)計變更及簽證管理控制體系的操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人及管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時限、否決及責(zé)任追究制度等。2）加強(qiáng)資金計劃監(jiān)控。資金是工程順利進(jìn)行的重要保障，它是建立在項目合同已確定且總體進(jìn)度已確認(rèn)的前提下，這就要求工程造價人員與工程管理人員應(yīng)做好前期相互協(xié)調(diào)工作。施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計劃相協(xié)調(diào)，保證總框架下監(jiān)控項目得到控制，使工程管理制度更加清晰，以便使項目更好的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

5.結(jié)算階段的成本控制

篇（5）

1.房地產(chǎn)成本控制

房地產(chǎn)成本控制就是對各項成本所占的比例、構(gòu)成、空間和可控性等進(jìn)行分析，進(jìn)行成本估算，在初步設(shè)計方案出來后進(jìn)行成本預(yù)算，在開發(fā)過程中進(jìn)行成本動態(tài)控制，從而實(shí)現(xiàn)項目利潤指標(biāo)的過程。房地產(chǎn)成本控制主要是對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要費(fèi)用中的可變費(fèi)用的控制和管理，把房地產(chǎn)項目的成本和費(fèi)用控制在預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的一系列組織管理工作，是一種全員的、全過程的管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的有效手段，并且也是影響企業(yè)生存與發(fā)展、競爭力大小的戰(zhàn)略問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中長期立足并得到發(fā)展，提高成本管理水平，就必須提高其成本控制管理。國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，國家房地產(chǎn)政策的深入改革，也給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來較大挑戰(zhàn)。目前，我國控制市場房價的各種手段，成本控制是最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業(yè)減少費(fèi)用支出，因而為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提供重要保證。

2.房地產(chǎn)成本的影響因素

房地產(chǎn)成本是指一定時期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項費(fèi)用，房地產(chǎn)的成本與其他商品相比較成本構(gòu)成有著獨(dú)有的特殊性。房地產(chǎn)的成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成。影響房地產(chǎn)項目成本的因素雖然有很多，但是通過對項目成本構(gòu)成分析，我們可以看出起到?jīng)Q定性影響的因素主要那就是土地的影響、建筑設(shè)計的影響、項目實(shí)施建設(shè)的影響。

3.現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制存在的主要問題

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)主要存在以下問題：第一是項目成本管理意識較薄弱；第二是缺乏系統(tǒng)的成本控制組織體系；第三是資金管理手段較落后，有待優(yōu)化；第四是缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。

4.控制房地產(chǎn)成本的措施

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識淡化，成本管理弱化，成本行為軟化現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴(yán)重，成本水平居高不下，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)成本控制是一個從宏觀到微觀的過程，是根據(jù)項目運(yùn)作的不同階段性價比進(jìn)行優(yōu)選的問題。

4.1宏觀上的房地產(chǎn)成本控制

對房地產(chǎn)的控制，我們要樹立科學(xué)的房地產(chǎn)成本控制理念。上升高度，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，樹立科學(xué)的成本控制理念，實(shí)行正確的成本控制形式，建立房地產(chǎn)成本管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適合的成本管理體系軟件，進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到控制成本，獲得最大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的目的。

4.2微觀上的房地產(chǎn)成本控制

微觀層面上的房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該堅持節(jié)約、全面控制、動態(tài)控制的原則，采取組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等措施控制工程成本，加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。具體來講就是根據(jù)房地產(chǎn)項目的各個階段，分別進(jìn)行成本的控制。

4.2.1目投資決策階段的成本控制

在房地產(chǎn)項目投資決策階段，開發(fā)商就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的各項指標(biāo)要求有一個初步的估計，對項目成本進(jìn)行初步測算，編制科學(xué)合理的成本控制目標(biāo)。目前我國房地產(chǎn)項目設(shè)計實(shí)行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，這種方法有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)，可以有效地控制工程造價，進(jìn)一步降低開發(fā)成本，合理安排工程周期和建設(shè)資金，嚴(yán)格控制建安成本、材料和設(shè)備的價格成本。

4.2.2設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是計劃與控制建設(shè)工程成本的重點(diǎn)階段，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)成本有著重大作用。設(shè)計階段要優(yōu)化設(shè)計方案，設(shè)計方案要考慮技術(shù)上的可行性，也考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。建議進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)，推行限額設(shè)計，是設(shè)計階段控制工程造價的有效手段。實(shí)行設(shè)計招標(biāo)，可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計方案。同時，規(guī)劃設(shè)計要樹立“以人為本”的思想，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。

4.2.3房地產(chǎn)建設(shè)階段的成本控制

第一，房地產(chǎn)建設(shè)階段抓好施工圖審核與細(xì)化，在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，施工圖紙設(shè)計質(zhì)量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關(guān)系，對減少可變因素和不確定因素有著至關(guān)重要的作用。要控制好建設(shè)成本，就必須抓好房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的施工圖審核與細(xì)化工作。第二，強(qiáng)化工程施工招標(biāo)、材料采購招標(biāo)和合同管理工作。選擇公開招標(biāo)方式，保證投標(biāo)單位能最大限度響應(yīng)招標(biāo)書的要求，最大限度地有利于建設(shè)成本控制工作。第三，加強(qiáng)工程建設(shè)的現(xiàn)場管理，委托有實(shí)力的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對工程質(zhì)量、工期和成本管理。通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預(yù)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

4.2.4房地產(chǎn)結(jié)算階段的成本控制

為保證項目竣工驗(yàn)收的順利進(jìn)行，要遵循一定的程序和建設(shè)項目總體計劃的要求，按施工進(jìn)展的實(shí)際情況分階段進(jìn)行；所有建設(shè)項目竣工后，按照國家有關(guān)規(guī)定編制結(jié)算報告。結(jié)算階段控制一般情況下可以分為直接效益和間接效益兩種，匯總出整個工程各單項工程結(jié)算造價作為工程款支付數(shù)據(jù)，主要為統(tǒng)計分析再利用。

5.結(jié)語

房地產(chǎn)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心的內(nèi)容之一，成本控制的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過控制成本可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟(jì)資源。要想在市場競爭中增強(qiáng)競爭力，房地產(chǎn)公司就必須持續(xù)改進(jìn)和加強(qiáng)成本控制。市場是決定房價的主要因素，想要最終實(shí)現(xiàn)成本低控，房地產(chǎn)企業(yè)就必須建立起相應(yīng)地優(yōu)化流程，嚴(yán)格對各項成本費(fèi)用進(jìn)行控制，以最終取得高效的運(yùn)營效益,適應(yīng)市場要求。總之，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到項目成本管理的內(nèi)涵和意義，重視房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中的成本控制，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化和企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡信彪，張健.房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2005年7月

[2]曾群.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本控制淺析[J].中國房地信息，2008年6 月

篇（6）

一、引言

隨著我國的經(jīng)濟(jì)得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競爭力愈來愈激烈。房地產(chǎn)的項目要想得到健康長久的發(fā)展，以及在激烈的市場上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M(jìn)行控制。在這一背景下加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目成本控制的理論研究就有著實(shí)質(zhì)性意義。

二、我國房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析

（一）我國房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成分析

房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費(fèi)用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費(fèi)和勞動保險費(fèi)等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細(xì)化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]

房地產(chǎn)項目成本內(nèi)容

（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析

影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項目所處的位置選擇和項目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計和建筑物層數(shù)。而在招投標(biāo)的成本控制影響因素方面主要是標(biāo)底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標(biāo)人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問題等。

三、房地產(chǎn)項目成本控制問題及優(yōu)化策略探究

（一）房地產(chǎn)項目成本控制問題分析

從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)項目成本控制過程中還有著諸多問題有待進(jìn)一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強(qiáng)。對房地產(chǎn)項目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學(xué)有效的成本控制手段。

另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開發(fā)前策劃及設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預(yù)測比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態(tài)成本的控制意識不強(qiáng)。

（二）房地產(chǎn)項目成本控制優(yōu)化策略探究

針對房地產(chǎn)項目成本控制策略的實(shí)施要從多方面進(jìn)行，首先就要對房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進(jìn)而來構(gòu)建房地產(chǎn)項目成本控制指標(biāo)體系。在這一過程中要遵循科學(xué)化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開發(fā)前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標(biāo)及目標(biāo)成本測算。主要從市場及房屋建造能力預(yù)測上進(jìn)行，進(jìn)行市場需求的預(yù)測，然后確定市場策略規(guī)劃銷售收入等。[3]

還要能夠考察項目投資的客觀環(huán)境及工程項目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對消費(fèi)者需求及市場銷售預(yù)期等因素要進(jìn)行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學(xué)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對資料進(jìn)行分析，對房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項目的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強(qiáng)成本控制能夠?qū)㈨椖拷?jīng)濟(jì)效益最大化地體現(xiàn)出來。

再者就是對房地產(chǎn)的項目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復(fù)雜的一個環(huán)節(jié)。在這一過程中主要就是控制好質(zhì)量，對工程造價成本進(jìn)行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強(qiáng)控制。主要就是對物資的采購比價上要得到有效加強(qiáng)，審計中要對資金的用度進(jìn)行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，加強(qiáng)對合同的管理，對房地產(chǎn)的項目施工質(zhì)量及施工進(jìn)度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。

然后就是對房地產(chǎn)項目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進(jìn)行加強(qiáng)。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預(yù)算金額相結(jié)合。與此同時，要加強(qiáng)對相關(guān)人員的管理，對管理的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從而推動管理模式向著精細(xì)化的方向邁進(jìn)，將績效管理模式在整個成本控制中實(shí)施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。

還要建立成本信息統(tǒng)計系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實(shí)反映真實(shí)情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、及時性。針對新來的項目市場開發(fā)部要向財務(wù)部進(jìn)行項目可行性的報告，然后報送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項重要的成本控制內(nèi)容，管理費(fèi)用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)管理的同時，要建立高效精干的管理機(jī)構(gòu)，對管理的費(fèi)用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大化，縮短開發(fā)的周期，只有從多個角度和途徑進(jìn)行分析考慮才能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。[4]

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產(chǎn)項目得到健康長久的發(fā)展。對房地產(chǎn)項目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進(jìn)一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。

（作者單位為蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院MBA2013春季班）

參考文獻(xiàn)

[1] 曹紅.房地產(chǎn)開發(fā)資金支付管控關(guān)鍵點(diǎn)及業(yè)務(wù)建議[J].新經(jīng)濟(jì)，2014（Z2）.

篇（7）

房地產(chǎn)企業(yè)是屬于快速發(fā)展和變化的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證財務(wù)的籌資與成本控制管理，時刻確保企業(yè)擁有最新最全面的信息。現(xiàn)在我國房地產(chǎn)企業(yè)都發(fā)展非常快，原因就是其掌握了大量準(zhǔn)確的市場信息，能夠不斷應(yīng)變市場需求，實(shí)力非常強(qiáng)大，企業(yè)都采用先進(jìn)的管理信息系統(tǒng)來獲取市場信息，利用網(wǎng)絡(luò)和人力資源來進(jìn)行市場信息的及時獲取，所以企業(yè)具備財務(wù)籌資與成本控制管理實(shí)施的重要條件。

2.流動資金巨大，對財務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望

房地產(chǎn)企業(yè)一般都是實(shí)力非常雄厚，且流動資金非常大的企業(yè)，其一個項目的投資可能就占據(jù)整個企業(yè)超過一半的資金規(guī)模，風(fēng)險性非常大，因而其迫切需要有一個優(yōu)良的管理系統(tǒng)來進(jìn)行資金管理和成本控制，因其資金流動性強(qiáng)，對動態(tài)的財務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制方面存在的問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，現(xiàn)代化管理水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)籌資與成本控制管理也有了很大改進(jìn)，但是由于其獲取有效信息的局限性，仍然存在一些問題，主要包括以下幾方面：第一、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)內(nèi)部股權(quán)分配不合理的問題；第二、形式主義，財務(wù)籌資與成本控制管理并不真正實(shí)行；第三、企業(yè)收付款管理存在很多問題；第四、庫存商品的管理核算控制問題；第五、企業(yè)監(jiān)督管理制度不完善；第六、動態(tài)財務(wù)管理和庫存控制管理制度不健全；第七、企業(yè)員工素質(zhì)低，財務(wù)動態(tài)籌資與成本控制管理以及庫存控制管理意識淡薄。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理方式概述

房地產(chǎn)企業(yè)目前主要采取的財務(wù)管理以及庫存控制管理模式分為幾個階段進(jìn)行，主要包括：

1.在投資和銷售階段

第一，房地產(chǎn)投資和銷售項目的提出，信息收集，主要是前期對相關(guān)財務(wù)信息進(jìn)行收集，事前進(jìn)行分析報告；第二，房地產(chǎn)投資和銷售項目規(guī)劃完成，對其進(jìn)行成本轉(zhuǎn)化，從而進(jìn)行投資規(guī)劃分配；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項目交易開始后，對預(yù)定成本和實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行比較控制，在實(shí)施交易過程中，對其超出預(yù)定成本范圍的影響因素進(jìn)行動態(tài)研究分析，對成本計劃之內(nèi)的影響因素進(jìn)行動態(tài)研究分析，將預(yù)定成本進(jìn)行實(shí)時修改；第四，房地產(chǎn)投資和銷售項目實(shí)施過程中，做好成本控制評價。

2.在售后服務(wù)階段

第一，做好企業(yè)投資、籌資成本控制和核算管理；第二，做好企業(yè)應(yīng)收應(yīng)付賬款的管理：首先，對企業(yè)的日常經(jīng)營過程中的資金流動做好全面管理，其次，一定要保證企業(yè)營業(yè)收入款項的賬實(shí)相符，防止出現(xiàn)企業(yè)小金庫等現(xiàn)象；最后，企業(yè)收付款項賬實(shí)相符，通過企業(yè)風(fēng)險預(yù)測降低企業(yè)經(jīng)營過程中的風(fēng)險交易；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項目完成后，對其交易過程中一切支出進(jìn)行財務(wù)資料匯總，取其精華，以便以后商品采購和銷售項目建設(shè)實(shí)現(xiàn)財務(wù)的動態(tài)管理，將企業(yè)成本降到最低。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制的財務(wù)管理和庫存控制管理模式的構(gòu)建

1.企業(yè)籌資與成本控制的財務(wù)管理和庫存控制管理模式的構(gòu)建的原理

對其投資計劃和設(shè)計計劃進(jìn)行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細(xì)小環(huán)節(jié)，對其資金流動狀況進(jìn)行實(shí)時的信息管理，根據(jù)市場需求的變化，對具體的財務(wù)動態(tài)指標(biāo)與計劃目標(biāo)進(jìn)行比較控制。對企業(yè)籌資成本等相關(guān)的成本支出進(jìn)行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細(xì)小環(huán)節(jié)，對其資金流動狀況進(jìn)行實(shí)時的信息管理，根據(jù)市場需求的變化，對具體的財務(wù)動態(tài)指標(biāo)與計劃目標(biāo)進(jìn)行比較，對于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時管理、控制和調(diào)整。通過對市場需求的實(shí)時變化進(jìn)行分析，從而確定合理的系統(tǒng)模塊，保證其系統(tǒng)的有效順利運(yùn)轉(zhuǎn)，最終對整個成本系統(tǒng)進(jìn)行全面管理。

2.企業(yè)籌資與成本控制的財務(wù)管理和庫存控制管理模式的構(gòu)建的思路

依據(jù)企業(yè)制定的籌資與成本控制的財務(wù)管理和庫存控制管理模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)建造過程中的整個的管理控制，對于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時管理、控制和調(diào)整。

3.健全制度體系，夯實(shí)企業(yè)成本控制管理基礎(chǔ)

企業(yè)只有擁有了健全的成本管理制度才能夠保證日常工作的有序開展，通過建立完善的企業(yè)成本控制管理體制，結(jié)合工作實(shí)際，不斷夯實(shí)企業(yè)成本管理基礎(chǔ)。

4.強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，提高成本管理水平

企業(yè)要想取得快速發(fā)展，提高成本管理水平，就必須保證每一個環(huán)節(jié)的責(zé)任落實(shí)，只有做好成本管理過程中每一個環(huán)節(jié)的成本控制，才能不斷地完善部門人員的職責(zé)分配，只有這樣才能夠充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，確保職責(zé)問題，不要一旦出現(xiàn)問題，就互相推諉責(zé)任。

5.加強(qiáng)成本管理的督導(dǎo)考核

成本管理不是一項固定的工作，在工作中要兩手抓，既要通過硬性的制度來約束員工，同時也可以通過激勵制度來鼓勵員工實(shí)現(xiàn)成本管理方式的創(chuàng)新，最大限度地發(fā)揮員工的主觀能動性。與此同時，做好企業(yè)成本管理工作的監(jiān)督考核。

6.企業(yè)現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)建

企業(yè)要想高效快速發(fā)展，就必須建立現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，有效地保證企業(yè)相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù)及其文件處理的自動化、企業(yè)相關(guān)各類事務(wù)處理的自動化及其企業(yè)決策管理的自動化。通過建立的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，能夠有效地提高企業(yè)處理相關(guān)各類事務(wù)的效率和準(zhǔn)確性。同時辦公自動化的實(shí)現(xiàn)能夠?qū)⑵髽I(yè)決策所需要的信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分析，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和決策的可靠性，能夠及時地對決策所需信息進(jìn)行查看和匯總，不斷優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營計劃，從源頭上降低企業(yè)成本的支出。

篇（8）

當(dāng)前,無論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場,消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運(yùn)用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項目計劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。

(二)設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:

1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計手段較落后,工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價控制不力。

(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項目預(yù)售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機(jī)會成本。

(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

1、在進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強(qiáng)。

3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊來進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運(yùn)用價值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計階段,影響工程造價的程度為65% ,施工圖設(shè)計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計階成本控制要做到如下幾點(diǎn):

(1)提高設(shè)計人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)意識。

(2)引入競爭機(jī)制,實(shí)行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽,可以對同一個工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。

(3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

(4)運(yùn)用價值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo),在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時,有效控制工程造價。

(5)提高設(shè)計質(zhì)量,減少或避免施工時的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項目“五證”,及早進(jìn)入項目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險水平高低,對成本和風(fēng)險加以平衡,設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

(1)招標(biāo)階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時,嚴(yán)格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性。現(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。

(4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。

(5)組織材料合理進(jìn)出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場的時間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計劃,并確定好材料的進(jìn)出場時間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

(1)引入資金成本概念,合理設(shè)計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴(yán)控各項銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標(biāo)環(huán)節(jié),參與項目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán),此項安排可以減少由于設(shè)計缺陷、“絕對低價”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

篇（9）

中圖分類號：F87 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-01

前言：近幾年隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，國內(nèi)的市場競爭越來越激烈，在房地產(chǎn)企業(yè)中尤其如此，激烈的市場競爭形勢讓房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目管理過程中有越來越大的成本管控需求，本文將對此進(jìn)行詳細(xì)闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

（一）缺少組織架構(gòu)支撐

房地產(chǎn)項目作為一種復(fù)雜的綜合性項目，在其活動中的成本管理也是一個系統(tǒng)性的工作，需要科學(xué)合理的組織結(jié)構(gòu)支撐，但是當(dāng)前在很多房地產(chǎn)企業(yè)中存在著成本管理意識和成本管理架構(gòu)的缺失，成本管理工作都集中在基層管理人員的身上，但是由于基層管理人員無法從總體上對房地產(chǎn)項目整體進(jìn)行管理，所以房地產(chǎn)項目的成本管理往往只是各自為政、流于形式。

（二）管理流程不清晰、管理方法不明確

在房地產(chǎn)項目運(yùn)行過程中，因?yàn)楣芾碚叩某杀竟芾硪庾R缺失，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有明確的成本管理流程，相應(yīng)的管理方法也沒有明確的規(guī)范，在這樣的成本的管理形勢下，流程和方法的缺失讓房地產(chǎn)項目的成本管理無法在現(xiàn)實(shí)工作中落實(shí)，成本管理主體不明確，成本管理無法形成流程體系，造成的結(jié)果就是房地產(chǎn)項目在運(yùn)行過程中成本的管控主體分散，成本管理沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)支出沒有嚴(yán)格的控制，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的嚴(yán)重超支。

（三）管理人員的綜合素質(zhì)欠缺

房地產(chǎn)項目的成本管理是一個組成復(fù)雜的系統(tǒng)工程，進(jìn)行成本管理工作的人員必須要有較強(qiáng)的綜合素質(zhì)，對房地產(chǎn)建設(shè)中的各種施工材料、施工工藝和各自的成本價格都要有深入的了解，要對房地產(chǎn)項目中容易出現(xiàn)成本管理問題的環(huán)節(jié)有清晰的認(rèn)識，并結(jié)合房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)有具體的問題解決辦法。同時還要能夠運(yùn)用統(tǒng)計學(xué)和運(yùn)籌學(xué)的知識對房地產(chǎn)項目的施工成本進(jìn)行估算，管理人才的缺失和管理人員的綜合素質(zhì)缺失，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目成本管理工作的消極現(xiàn)狀[1]。

二、房地產(chǎn)成本管理的具體措施

（一）科學(xué)合理的組織架構(gòu)和流程設(shè)置是成本管理的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金需求和資源整合量大且多變。在房地產(chǎn)項目的成本管控上，企業(yè)要端正態(tài)度樹立全局觀念、整體觀念和系統(tǒng)觀念，革除過去分片基層管理的弊端，從房地產(chǎn)項目的整體進(jìn)行成本管理。在傳統(tǒng)的分片成本管理過程中，因?yàn)楣芾碚呶挥诜康禺a(chǎn)項目的中低層，做不到房地產(chǎn)項目的整體成本管理，所以只能從自己這一片出發(fā)進(jìn)行區(qū)域性的成本管理，區(qū)域性的成本管理很多管理措施在區(qū)域內(nèi)部看是正確的，是節(jié)約建設(shè)成本的措施，但是從房地產(chǎn)整體來看就有可能會增加建設(shè)成本，這種現(xiàn)象屢見不鮮，很多房地產(chǎn)項目因?yàn)槿狈y(tǒng)一的整體成本管理架構(gòu)和流程，下級管理人員為了節(jié)約成本使用不合格的建筑材料，客觀上節(jié)約了成本但是卻增加了建筑的維護(hù)成本，并給企業(yè)的名譽(yù)造成了無形的損失。

所以在房地產(chǎn)項目中建立統(tǒng)一的組織架構(gòu)，完善規(guī)范的成本管理流程是實(shí)施好、管理好房地產(chǎn)項目成本的關(guān)鍵，只有建立了統(tǒng)一的架構(gòu)，完善規(guī)范的流程房地產(chǎn)項目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地產(chǎn)項目成本管理的科學(xué)、合理[2]。

（二）明確的產(chǎn)品定位和成本目標(biāo)是成本管理的依據(jù)

在房地產(chǎn)項目的成本管理活動中，明確的成本管理目標(biāo)是進(jìn)行成本管理的依據(jù)，房地產(chǎn)項目是關(guān)系到人民群眾生命財產(chǎn)安全的重要項目，在房地產(chǎn)項目建設(shè)中不能簡單的實(shí)行利益最大化的管理目標(biāo)，在房地產(chǎn)項目建設(shè)中要堅持保質(zhì)保量的原則，只有在保證好建筑施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，才能追求企業(yè)的自身利益。所以這一成本管理的目標(biāo)，一定要綜合分析了建筑質(zhì)量和施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上才能設(shè)定，同時在成本管理目標(biāo)的設(shè)定過程中要對管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，要設(shè)置一個總體的成本管理目標(biāo)，針對這一目標(biāo)在建筑施工、管理的各個環(huán)節(jié)都設(shè)置一個小的目標(biāo)，將建設(shè)成本目標(biāo)細(xì)化到每一個建筑環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)項目的成本管理有效實(shí)施[3]。

（三）做好成本優(yōu)化是管理工作的關(guān)鍵

房地產(chǎn)項目作為一種系統(tǒng)性工程，在成本的管控中設(shè)計成本管控是最重要的管控手段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項目本身是要嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙進(jìn)行建設(shè)的，所以設(shè)計中成本管理的失誤會嚴(yán)重影響到后繼的成本管理，所以在房地產(chǎn)項目的設(shè)計環(huán)節(jié)要實(shí)行限額設(shè)計，對每一個環(huán)節(jié)的設(shè)計工作都要制定成本指標(biāo)，通過優(yōu)化技術(shù)設(shè)計的方式有效的減低建筑施工成本，而且在工程設(shè)計階段，特別是初步設(shè)計階段，實(shí)行限額設(shè)計，采取優(yōu)化設(shè)計的方法，既可以達(dá)到控制造價的目的，又可以提高設(shè)計質(zhì)量，使建筑物設(shè)計實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的完美統(tǒng)一，企業(yè)可以要求設(shè)計“先算后畫”，把錢用在刀刃上，徹底改變“設(shè)計過程中不算賬，設(shè)計完成概算見分曉”的現(xiàn)象，可以實(shí)現(xiàn)建筑物設(shè)計的全程可控，在源頭上控制房地產(chǎn)項目的成本[4]。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)項目的建設(shè)活動是關(guān)系到人民群眾切身利益的重要活動，在其建設(shè)施工過程中，成本管理至關(guān)重要，房地產(chǎn)項目只有成本管理工作做好了才能保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，才能保證對房地產(chǎn)項目運(yùn)行提供完善的維護(hù)支持，才能保證社會經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭婧娟.房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成及對房價的推動機(jī)理研究[D].北京交通大學(xué)，2013.

[2]林毅勇.非對稱信息條件下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理激勵機(jī)制研究[D].華南理工大學(xué)，2013.

篇（10）

1注重設(shè)計階段的成本分析控制

工程設(shè)計階段大體可以分為方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。方案實(shí)際階段主要確定建筑產(chǎn)品的定位、品質(zhì)，建筑物的兼職規(guī)模、空間組織、功能布局、外觀形式、裝飾風(fēng)格等，施工圖設(shè)計階段主要確定建筑產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形式，細(xì)部節(jié)點(diǎn)、建筑材料、水暖電氣的配置安裝等。科學(xué)合理的工程設(shè)計是控制工程建設(shè)成本的前提和基礎(chǔ)。

實(shí)行方案設(shè)計招標(biāo)

我國目前設(shè)計人與投資人是分別獨(dú)立的，設(shè)計人設(shè)計出的產(chǎn)品成本多少與設(shè)計人沒有直接關(guān)系，因此設(shè)計人在設(shè)計過程中并不會十分關(guān)注成本，相反，如果沒有限定相關(guān)的設(shè)計文件，設(shè)計人反而會采用更高檔的材料或更高成本的成裝飾形式來提高自己實(shí)際產(chǎn)品的品質(zhì)，使建筑產(chǎn)品的成本大幅提高。實(shí)行設(shè)計招標(biāo)制度，在招標(biāo)加入成本的控制標(biāo)準(zhǔn)，通過市場競爭，使設(shè)計人有動力和壓力再設(shè)計工程中主動進(jìn)行成本分析及控制。這樣，不僅有助于保證合理的設(shè)計產(chǎn)品，還使成本控制又多了一道把關(guān)。

應(yīng)用價值工程的原理進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計

應(yīng)用價值工程分析方法，在保證建筑產(chǎn)品必要功能的前提下盡可能的降低成本，使產(chǎn)品價值最大化。一般提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用剪紙工程原理對所設(shè)計建筑產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一。

加強(qiáng)設(shè)計圖紙會審制度

施工圖是指導(dǎo)工程施工的重要依據(jù)，施工圖的準(zhǔn)確及可行程度直接關(guān)系到施工質(zhì)量、進(jìn)度及造價。在現(xiàn)實(shí)施工過程中因施工圖設(shè)計失誤而造成的設(shè)計變更舉不勝舉，有的已經(jīng)施工完成造成返工，這樣，不僅耽誤工期、造成質(zhì)量隱患，還直接影響著工程成本。因此應(yīng)該加強(qiáng)設(shè)計圖紙會審制度，減少因設(shè)計失誤而造成的損失。

注重施工招投標(biāo)階段的成本控制

房地產(chǎn)公司多以招標(biāo)的方式選擇施工單位，這種方式是降低成本的一個重要手段，但并不是只要招標(biāo)了就一定降低了工程成本。招標(biāo)實(shí)際上是一個復(fù)雜的過程，具有一定的專業(yè)性，不能把招標(biāo)手段形式化，否則，不但不能降低成本，還會因沒選擇好施工單位而耽誤工程、增加成本。為了通過科學(xué)合理的招標(biāo)進(jìn)行成本控制，施工招標(biāo)應(yīng)該注意以下四個方面：

注重招標(biāo)文件編制工作

招標(biāo)行為屬于要約邀請，而這個要約邀請是有條件的，招標(biāo)文件就須將這些條件羅列清楚，這不但使以后的合同簽訂的基礎(chǔ)，而且也為中標(biāo)后更好的施工管理打下基礎(chǔ)。

2.2 注重招標(biāo)程序的公正、公平、嚴(yán)謹(jǐn)

招標(biāo)應(yīng)該是為施工單位提供一個競爭的平臺，而招標(biāo)程序的公平、公正與否決定著這個平臺的公平與否，只有真正提供一個平等的機(jī)會，才能真正體會出個家施工單位的競爭力，才能真正擇優(yōu)選擇有實(shí)力的施工單位。

注重投標(biāo)單位的資格審查

對投標(biāo)單位資格審查很關(guān)鍵，當(dāng)前的建筑市場施工單位逐年增長，其實(shí)力也是參差不齊，每一個工程招標(biāo)都應(yīng)該是在一定的限定條件下選擇實(shí)力相當(dāng)?shù)氖┕挝弧Ｒ虼耍謨蓚€條件非常重要，一是技術(shù)上、資金上有實(shí)力完成招標(biāo)工程；二是注重各單位實(shí)力水平相當(dāng)。只有這樣才能真正體現(xiàn)其價格定的競爭優(yōu)勢。

注重評標(biāo)

評標(biāo)方法的合理及評標(biāo)專家的水平都會直接影響招標(biāo)的效果。特別是對商務(wù)標(biāo)的評審，不能只看總價，英愛對其價格 組成部分進(jìn)行分析。有的投標(biāo)報價雖然投標(biāo)總價低，但在單價中運(yùn)用不平衡報價、錯標(biāo)工程量或有意漏項等手法，企圖中標(biāo)后早施工過程中進(jìn)行索賠獲利，對這樣的投標(biāo)人就必須在評標(biāo)時加以區(qū)分，以便選擇出真正有實(shí)力的優(yōu)秀施工隊伍。

注重全過程合同管理，把好工程實(shí)施階段的成本關(guān)

開發(fā)商與施工方的關(guān)系，也就是甲方與乙方的關(guān)系，是合同關(guān)系，因此，甲乙雙方的權(quán)力與義務(wù)都是以合同為基礎(chǔ)的。工程管理的全過程實(shí)際上也就是合同的全過程管理，因此，要管理好工程，降低成本，就必須做好全過程的合同管理。

注重簽訂合同前的準(zhǔn)備工作

每一份合同簽訂前都應(yīng)做好充足的準(zhǔn)備，對合同履行過程中可能出現(xiàn)異議的地方盡量在合同中明確約定，以減少合同爭議。任何一個簽訂合同前未想到或忽略或約定不清的問題都可能成為合同實(shí)施過程中索賠額的原因。

注重合同中隱含的成本條款

注重合同中隱含的成本條款，如：工程款支付時間、延期付款滯納金補(bǔ)償約定、違約金約定、簽證變更追加月則約定等，這些雖然在簽訂合同時并未直接構(gòu)成合同總價，但在合同履行過程中都有可能發(fā)生，轉(zhuǎn)化為最終合同總價。如果在合同簽訂時不夠重視此類隱含的成本條款的約定，則會讓施工方有機(jī)可乘，增加了不必要的成本。

注重合同履行過程中的書面手續(xù)

由于工程建設(shè)周期長，過程復(fù)雜，因此，在工程施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)一些與原合同約定不一致或需要補(bǔ)充、調(diào)整的情況，這些情況的處理方式和結(jié)果都是合同的補(bǔ)充和延續(xù)。通常以來往函件、各種會議紀(jì)要、簽證等形式出現(xiàn)，及時辦理相關(guān)書面手續(xù)并妥善保管，以便保證合同的完整，也保證竣工結(jié)算依據(jù)的完整。

注重人才的挖掘、培養(yǎng)與儲備

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，工程造價管理人員的工作以從被動反映造價結(jié)果轉(zhuǎn)向能動影響項目決策，以人為本的=是有效控制工程在家的基礎(chǔ)。因此，控制成本的關(guān)鍵在人，一般應(yīng)注重以下三個方面：

4.1 注重人才大的發(fā)現(xiàn)和及時挖掘

人才不僅能保證質(zhì)保量的完成份內(nèi)工作，還可以為企業(yè)帶來一些新思路和動力，而這些可以影響整個團(tuán)隊更有效率的工作，從而增加公司的效益。

4.2 注重人才的培養(yǎng)、發(fā)展及儲備

篇（11）

在當(dāng)今競爭激烈的市場環(huán)境下，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。隨著房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)大及規(guī)范化，以及競爭的不斷加劇，其投資效益的高回報這一特點(diǎn)已越來越淡化。在同一開發(fā)環(huán)境下，如何能在保證項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地提高其投資開發(fā)收益，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟(jì)效益，需要不斷地對其成本進(jìn)行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。合理有效地控制房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，貫穿于項目開發(fā)建設(shè)的全過程，包括項目的決策階段、設(shè)計階段、施工階段和工程竣工結(jié)算階段，它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。下面就針對這4個方面分別談?wù)剳?yīng)注意的問題。

一、決策階段

在項目決策投資過程中，首先策劃人員要認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)研，提出既滿足消費(fèi)者需求而利潤水平又較高的投資方案，分析人員根據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對建設(shè)項目的投資金額進(jìn)行估計(即投資估算)，投資估算是項目建設(shè)前期編制項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據(jù)之一。決策者依據(jù)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉潏蟾鏁瑢M建項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項目地點(diǎn)、建設(shè)周期、資源價格、容積率、市場需求、設(shè)計方案、財務(wù)評價、風(fēng)險分析及最重要的成本目標(biāo)等進(jìn)行科學(xué)地分析和研究，最終決定決策是否可行。

決定項目可以實(shí)施后，在投資估算的基礎(chǔ)上制定目標(biāo)成本和資金計劃。這也是整個決策階段造價管理的重要任務(wù)，是后面各階段成本控制的起點(diǎn)和基礎(chǔ)。隨著工程項目的施工進(jìn)展，當(dāng)計劃實(shí)際成本超出目標(biāo)成本時，對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。隨著項目的推進(jìn)，成本動態(tài)發(fā)生變動，當(dāng)動態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標(biāo)成本。

二、設(shè)計階段

項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計階段可鎖定可控成本的90%以上。整個設(shè)計階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則：以決策階段的目

標(biāo)成本作為設(shè)計階段的控制標(biāo)準(zhǔn)，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。具體到實(shí)際操作可以借鑒的主要途徑是：

1.將競爭機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計階段。要有多個設(shè)計單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計要點(diǎn)，取各家之長，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。

2.推行限額設(shè)計。在概算確定后明確地對設(shè)計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含混凝土量、混凝土標(biāo)號等。設(shè)計總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。

3.實(shí)行設(shè)計監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正。

4.防止設(shè)計階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計單位應(yīng)保證其設(shè)計能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。

三、實(shí)施階段的投資控制

工程項目施工階段是工程投資的具體實(shí)施階段，也是建筑物實(shí)體形成階段和人力、物力、財力消耗的主要階段，投資支出大部分都要在這一階段落實(shí)。

1.嚴(yán)格按合同辦事，訂立嚴(yán)密的合同條款，特別是施工過程中可能產(chǎn)生職責(zé)不清，互相推倭，影響造價，延誤工期等的因素進(jìn)行事先約定，以法律的形式確定下來，確保雙方按約履行，推行履約擔(dān)保制度，保障承發(fā)包雙方合法權(quán)益。

2.工程洽商是編制預(yù)算增減帳的依據(jù)。為了加強(qiáng)工程洽商的管理，防止不正當(dāng)?shù)乃髻r，建立規(guī)范的工程洽商制度是必要的，制度應(yīng)分工明確，規(guī)定工程、規(guī)劃、預(yù)算合同等有關(guān)部門的職責(zé)，建立起相互配合又相互制約的管理機(jī)制。預(yù)算部門應(yīng)指定專人對項目工程造價實(shí)施跟蹤管理，隨時收集了解工程造價動態(tài)變化資料，并采取多種手段如合理化復(fù)制同類項目或集中采購來控制材料設(shè)備價格。

3.嚴(yán)格控制工程變更和加強(qiáng)材料管理。在施工過程中，房產(chǎn)建設(shè)單位應(yīng)高度重視工程變更，對單項變更達(dá)到一定金額時要有相應(yīng)的審批制度，同時堅決杜絕施工單位因合同標(biāo)的不夠或施工過程中因管理不完善借提出工程變更來調(diào)整合同造價的情況，對一些確需變更的情況房產(chǎn)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格控制變更單價和施工工藝，并做好現(xiàn)場記錄和有關(guān)數(shù)據(jù)的收集整理工作,避免浪費(fèi)的發(fā)生。另外預(yù)算部門應(yīng)指定專人對項目工程造價實(shí)施跟蹤管理，隨時收集了解工程造價動態(tài)變化資料，落實(shí)進(jìn)場材料的報驗(yàn)制度。

4.當(dāng)工程發(fā)生索賠時，投資控制人員要仔細(xì)的審核施工單位提出的索賠文件，并依據(jù)原有的合同文件、技術(shù)資料等，剔除其中不合理的索賠要求，另外建設(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理，嚴(yán)格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種預(yù)算外費(fèi)用，無特殊情況堅決不做設(shè)計變更。對必要的工程變更應(yīng)先做預(yù)算后付款，由專業(yè)預(yù)算人員與施工方當(dāng)時算清應(yīng)增減的款項，隨時掌握工程造價的增加額度。相關(guān)人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結(jié)算時的扯皮現(xiàn)象。

四、竣工階段的投資控制

建設(shè)項目實(shí)施階段結(jié)束、工程竣工驗(yàn)收后，加強(qiáng)工程決算審計是一項非常重要而有效的措施。工程項目的終結(jié)階段是一種具有特殊性質(zhì)的工作階段，其工作量雖然不是很大，但是非常復(fù)雜繁瑣。目前就有許多建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收階段與施工單位發(fā)生糾紛的問題。

1.建設(shè)單位在項目財務(wù)投入方面，應(yīng)該有兩套技術(shù)經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊。第一團(tuán)隊負(fù)責(zé)解決合同中出現(xiàn)的問題。即加強(qiáng)合同管理，在項目合同簽訂之前，由該團(tuán)隊全權(quán)模擬將來可能出現(xiàn)的各種糾紛并提出對策,完善合同。第二團(tuán)隊是竣工時的審計小組，可以由第三方審計單位完成。建設(shè)項目竣工決算審計涉及面廣，適用法規(guī)多，相對繁雜。所以在組成審計組時，應(yīng)綜合考察被審單位基本情況，審計任務(wù)繁簡程序，審計人員的專業(yè)特長、工作能力，尤其是要考慮審計人員的綜合適應(yīng)能力。

2.加強(qiáng)結(jié)算管理，嚴(yán)把審核關(guān),嚴(yán)格審查工程量。根據(jù)施工合同要求，對工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格審核，不符合規(guī)定簽證以及設(shè)計變更，一律核減費(fèi)用；凡合同明確包含的費(fèi)用，屬于風(fēng)險包含的費(fèi)用，未按合同條款履行的違約責(zé)任等一律核減其費(fèi)用；對實(shí)際發(fā)生的工程量變更和工程量清單漏項或計算誤差按合同的約定進(jìn)行調(diào)整；結(jié)算時工程量清單中原有的項目，應(yīng)按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似的項目，參照類似工程項目報價中的綜合單價商定，工程量清單中沒有的項目，按現(xiàn)行預(yù)算定額及有關(guān)規(guī)定結(jié)算。