房產投資價值分析大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房產投資價值分析范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發(fā)展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規(guī)定了資產評估機構審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規(guī)章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。

二、建立資產評估的信息服務系統(tǒng)，服務于相應的財務報告

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統(tǒng)是必要的。建議有關部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業(yè)可以充分利用數據網絡獲取地區(qū)權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。

三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構對評估機構的評估實行監(jiān)督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業(yè)機構的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業(yè)素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優(yōu)先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區(qū)間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。

五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

六、完善房地產市場環(huán)境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規(guī)，為房地產市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

參考文獻：

篇（2）

[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02

在財務會計中，歷史成本計量方式在會計發(fā)展環(huán)境的變遷過程中已經無法真實地反映公司的經營業(yè)績，無法為經濟決策者提供有用的信息，不能對經濟前景進行有效的預測，因此公允價值計量方式開始被廣泛應用。自20世紀70年代以來，美國財務會計準則委員會（FASB）對公允價值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發(fā)生在2006年9月，此次確定的公允價值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項資產或轉移一項負債時在計量日支付的價格”。國際會計準則理事會（IASB）也是從20世紀80年代開始定義公允價值的概念，對公允價值的定義為“交易的當事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產進行交換或對負債進行清償的金額（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業(yè)會計準則中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。通過以上分析我們發(fā)現，公允價值的本質就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項內含的公允的價格，同時還要兼具可靠性、相關性的信息質量特征。利用公允價值這種計量方式有利于確定企業(yè)資產的質量、管理潛在的企業(yè)的財務風險、真實地反映企業(yè)經營的狀況，進而為會計信息的使用者提供參考價值更高的決策依據。

1 投資性房地產項目公允價值計量存在的問題

對一些企業(yè)來說，投資性房地產項目采用公允價值計量能夠使企業(yè)的資產價值更加真實地反映出來，使企業(yè)實際獲得的現金流得到更加準確的披露，企業(yè)的經營能力、償債能力以及承擔的財務風險得到更加準確的反映，因而使會計信息質量得以有效的提高，有利于企業(yè)投資者及債權人等據此做出正確的決策。我國的會計準則也對該方面做出了相關規(guī)定，例如，對已經采用了公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，不再對投資性房地產進行攤銷或計提折舊，而是應該根據資產負債表日的公允價值對投資性房地產的賬面價值做出合理的調整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當期損益中。因此采用公允價值后續(xù)計量方式能夠極大地提高公司的凈資產和當期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。

但是，通過調查發(fā)現，國內只有相當小部分的持有投資性房地產的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數持有投資性房地產的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：

1.1 相關利潤波動幅度不可控

很多企業(yè)持有的投資性房地產采用歷史成本模式進行后續(xù)計量，并按照固定資產準則和無形資產準則的規(guī)定對投資性房地產進行折舊或攤銷。計入固定資產和無形資產的投資性房地產只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發(fā)生的變化計入當期損益，其賬面價值無法反映出資產的構成情況及各類資產對公司業(yè)績的貢獻程度。如果企業(yè)對其持有的投資性房地產變更后續(xù)計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產采用公允價值進行后續(xù)計量之后，將對投資性房地產不再計提折舊、攤銷以及減值準備，而且對投資性房地產的賬面價值以資產負債表日的公允價值為基礎進行調整，將資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產市場價格上升，那么投資性房地產的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產市場價格下跌，那么投資性房地產的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩(wěn)定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經營成果穩(wěn)定性的質疑，誤導眾多利益相關者的決策。

由此可見，由于我國房地產市場正處于發(fā)展階段，各項完善措施正在跟進，房地產市場價值升值固然會對公司產生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導眾多利益相關者。

1.2 投資性房地產項目的特殊性

雖然目前在房地產市場價值持續(xù)走高的情況下，投資性房地產的公允價值也有可能因為受全球經濟及其他諸多因素所影響出現市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產價格的提升而產生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續(xù)計量投資性房地產又不需要計提折舊、攤銷和減值準備，因此這將對以后年度公司的利潤產生巨大的提升作用。如果企業(yè)對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產市場景氣情況下的公允價值反應不一致。因為如果房地產價格上升的趨勢持續(xù)，運用公允價值方式進行后續(xù)計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業(yè)在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準則的規(guī)定，但是對于其他投資性房地產的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產是否完全符合準則規(guī)定的投資性房地產的確認標準，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產無法把握。

很多情況下，審計者無法針對企業(yè)的投資性房地產和自用固定資產進行清晰的確認，在房地產企業(yè)中，該項目下的會計舞弊時有發(fā)生。

1.3 計量的客觀性不足

很多企業(yè)年報中對公允價值的確定依據和方法的披露在內容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產企業(yè)制定的《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調研投資性房地產所在城市或所在城市的主要城區(qū)項目；自權威機構和政府房地產行政管理部門取得可類比房產項目；依據投資性房地產的類型、房產境況、房產附近的環(huán)境、交易的時間和形式等方面來調整并最終認定調整因素的區(qū)間，編寫出調整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產項目根據以上確定的調整因素比對表格對房產的成交價格進行修正，并對修正后的數值求出其算術平均值，進而取得標的物的預估價格，從中減掉預計的土地增值稅以及營業(yè)稅及附加，作為投資性房地產的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據和方法比較嚴謹與周密，但經過仔細分析后會發(fā)現其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質性的內容。因為在對投資性房地產公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數據作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業(yè)財務人員據此估價進行會計處理進而形成的數據信息就著實令報表使用者擔憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。

另外，很多企業(yè)缺失投資性房地產公允價值計價的內部控制制度，對于企業(yè)市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業(yè)沒有相關的內部控制部門及人員對其進行有效的監(jiān)管和防范。另外，由于公允價值確定的專業(yè)性較強，企業(yè)外部監(jiān)管部門又不能直接參與其中進行干預，企業(yè)管理者可能會利用這種看似合理但是經過推敲后卻是漏洞百出的關于投資性房地產公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。

通過以上分析我們發(fā)現，企業(yè)的投資性房地產項目必須嚴格遵循會計準則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質量的客觀性、相關性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強企業(yè)利潤管理

房地產項目公允價值波動所帶來的利潤企業(yè)自身不可控，企業(yè)不可能通過經營去管理，這種波動受市場環(huán)境中外在因素的影響，如經濟因素、政治因素與宏觀調控因素等。為了不使這種利潤波動誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，進而損壞公司的良好形象，企業(yè)應該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產公允價值變動產生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業(yè)利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經營能力與盈利能力是否具有穩(wěn)定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。

2.2 嚴格披露投資性房地產

明示投資性房地產各項目的用途是企業(yè)會計準則對擁有投資性房地產上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產的項目也確認為投資性房地產從而進行利潤操縱而做出的最為嚴格的規(guī)定，上市公司必須嚴格遵守準則對這方面的規(guī)定，否則準則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業(yè)在年度報告披露中按照準則的規(guī)定及時、中立地明示投資性房地產各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產的用途，新增加的投資性房地產的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經營者利用投資性房地產項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產自身的賬面價值和對利潤產生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產各項目的用途是防止公司經營者虛增公司利潤的最佳途徑。

篇（3）

本文為2016年廣西財經學院研究生創(chuàng)新項目立項項目：“以投資者視角的保利房地產企業(yè)的投資價值研究”（項目編號：YCJ201615）階段性成果

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月31日

從2011年我國調控政策逐步趨緊，房地產行業(yè)進入寒冬時期。為將投資投機需求轉化為剛需，2016年出臺的各種宏觀政策，例如五次上調存款準備金率、“新國五條”和限購限貸等。在這種市場環(huán)境下，下滑的股價與上漲的企業(yè)經營業(yè)績這一矛盾現象，給眾多投資者帶來了極大的困惑。對投資者而言，根據當今的市場形勢和經濟狀況，如何正確分析市場股利和宏觀調控政策，需要一種更準確的方法來衡量企業(yè)的投資價值，以最大限度地降低風險，進行理性投資，因此對房地產公司的投資價值進行研究具有重要意義。

一、EVA模型簡介

經濟增加值（EVA）是由美國思騰思特（Stern Sewart）咨詢公司1982年正式提出，并于20世紀90年代后期推廣的一種價值評估指標。扣除直接成本和間接成本后的余值即為企業(yè)經濟增加值。企業(yè)的價值能夠被較為準確地界定，是基于企業(yè)所有者角度來講最鮮明的特征，將資本成本這個問題考慮得更為周到和全面，并且可以較為精準地反映企業(yè)創(chuàng)造價值的能力。

基于EVA的企業(yè)價值評估模型是以經濟增加值為基礎來進行企業(yè)價值評估的一種模型，該模型的收益出發(fā)點是經濟增加值，以加權平均資本成本為折現率，企業(yè)的內在價值等于企業(yè)未來的EVA折現后的現值再加上企業(yè)期初的資本總額，這是該模型的理論基礎。EVA模型分為穩(wěn)定增長模型、兩階段EVA模型和三階段EVA模型。

基于EVA企業(yè)價值評估模型如公式1表示：

企業(yè)價值V=期初投入資本+預期未來EVA的現值 （1）

（一）穩(wěn)定增長模型。單階段EVA價值評估模型針對的是已經進入成熟期的企業(yè)。此時企業(yè)的利潤增長率、新投入資本的期回報率、加權平均資本成本和EVA值均保持相對穩(wěn)定。如公式2所示：

其中：V-當前企業(yè)價值；V0-期初資本總額；g0-EVA恒定增長率；WACC-加權平均資本成本。

（二）兩階段EVA模型。如果一個公司經歷的發(fā)展過程如下：首先，經歷一個高速增長期；其次，該高速增長期由于受其他因素影響而消失，于是公司便進入低速增長階段或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用兩階段模型來評估該企業(yè)價值，如公式3所示：

企業(yè)價值=期初資本總額+高速增長階段現值+穩(wěn)定增長階段現值

其中：V0-期初資本總額；EVAt-穩(wěn)定增長期第一年的EVA值；g-EVA穩(wěn)定增長率；WACC-加權平均資本成本。

（三）三階段EVA模型。如果一個公司經歷的發(fā)展過程是先經歷一個高速增長階段，然后增長速度放緩，接著緩慢過渡到穩(wěn)定增長或零增長階段，那么EVA價值評估模型可以選用三階段模型來評估該企業(yè)價值。

企業(yè)價值為期初資本總額、過渡階段價值現值、高速增長階段現值和穩(wěn)定增長階段現值的合計，雖然該模型假設的公司情況更加復雜，但更加能與公司生命周期理論相符合，更具有現實意義。

二、基于EVA進行投資價值評估優(yōu)勢分析

（一）EVA指標能夠真實反映企業(yè)的經營業(yè)績。與傳統(tǒng)的會計指標相比，EVA在計算時不僅考慮了債務資本成本，還考慮了權益資本成本，能夠真正地反映企業(yè)盈利能力。EVA值本身能夠考慮利潤與投入成本之間的邏輯關系，而且在計算時需要對各項干擾企業(yè)價值的指標進行調整，能夠更加精確地評估企業(yè)價值。

（二）EVA指標更加注重企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展。它考慮股東利益，著眼于企業(yè)未來的長遠發(fā)展，促使企業(yè)的經營者們做出能夠為企業(yè)帶來長遠發(fā)展利益的投資決策。

（三）EVA指標將企業(yè)的績效評估與公司的估價緊密地聯系起來，也即是企業(yè)管理層和員工的薪資水平與公司在資本市場上的表現是一致的。因此，企業(yè)能否滿足資本市場的要求將直接影響公司的績效評估，這樣就能促使企業(yè)經營者做出更加有利于企業(yè)價值最大化的投資決策。

三、保利房地產公司投資價值案例分析

本文以2011～2015年為保利地產EVA模型中的歷史期，根據財務報表中的對應數據，計算保利地產調整后的稅后凈營業(yè)利潤、加權平均資本成本和調整后的總資產。

（一）計算稅后凈經營利潤（NOPAT）

稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出+資產減值損失+開發(fā)支出-營業(yè)外收入+營業(yè)外支出）×（1-所得稅稅率）+遞延所得負債增加額-遞延所得稅資產增加額 （4）

根據計算，保利地產在此期間的稅后凈營業(yè)利潤如表1所示。（表1）

（二）計算總投入資本（TC）

總投入資本=所有者權益合計+短期借款+長期借款+一年內到期的長期借款+應付債券+資產減值損失+遞延所得稅負債的增加-遞延所得稅資產的增加（5）

根據計算，保利地產在此期間的總投入資本如表2所示。（表2）

（三）計算加權平均資本（WACC）。在計算加權平均成本時需要分別確認權益資本成本和債務資本成本的數值，以及在資本總額構成中的比例。

1、資本結構計算。保利地產資本結構的構成比例如表3所示。（表3）

2、債務資本成本的計算。根據對外公布的財務報表數據可知，保利地產的債務主要為銀行貸款，為計算方便，本文2016年銀行一年期貸款利率作為模型中短期借款的利率，長期借款利率按照三至五年期的基本銀行貸款利率計算。計算結果如表4所示。（表4）

3、權益資本成本的計算。按照企業(yè)價值評估實踐中最常用的資本資產定價模型，股權資本成本的計算公式為：

股權資本成本=無風險利率+系統(tǒng)性風險×風險溢價 （6）

式中，無風險利率是指在有效市場的環(huán)境下，投資者可以自由借貸資金的市場利率水平。本文在構建模型時，選取國泰安數據庫中5年期的國債債券利率作為無風險收益報酬率，這與EVA模型中的期限更為契合。公式中系統(tǒng)性風險，將直接采用國泰安數據庫中的貝塔系數值為基礎進行價值評估模型的構建。根據大多數學者在價值評估實務中的做法，公式中的風險溢價將比照我國國內生產總值的增長率。具體計算如表5所示。（表5）

4、加權平均資本成本的計算

加權平均資本成本=稅后債務資本成本×債務資本比例+權益資本成本×權益資本比例 （7）

具體計算結果如表6所示。（表6）

（四）計算保利地產投資價值

1、2011～2015年EVA的計算

EVA=稅后凈營業(yè)利潤-投入資本總額×資本加權平均成本 （8）

具體計算如果如表7所示。（表7）

2、2016年保利企業(yè)投資價值的計算。通過國家統(tǒng)計局近幾年的數據顯示，我國GDP一般在五年內增減幅度較為穩(wěn)定，近年來保持在6.3%～7.2%，為了方便測算企業(yè)價值，預計未來幾年的GDP增長率將保持在7%左右，加權資本成本采用近五年保利企業(yè)求得的權益資本成本的平均數13.74%，并將以GDP增速預估增長率。根據公式計算如下：

2016年保利企業(yè)投資價值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57萬元

（五）保利地產公司業(yè)績評價分析。EVA值與公司創(chuàng)造的價值成正比，EVA值的高低與公司的規(guī)模以及經營狀況有密切的關系。由表7可以看出，保利地產公司2011年和2012年EVA值為負，2013～2015年為正值，保利地產在2011年和2012年EVA值為負主要是因為稅后凈營業(yè)利潤較低造成的，受2008年全球濟危機影響，房地產行業(yè)也隨之萎靡，整個行業(yè)一片蕭條，這種影響直至2012年才逐漸消除。隨后保利地產的EVA值逐漸恢復正常。

主要參考文獻：

[1]彭達霄.基于EVA的企業(yè)價值評估――以XX地產公司為例[J].財經縱覽，2016.

[2]趙安琦.基于EVA的企業(yè)價值評估研究[D].吉林財經大學，2016.

[3]劉云.基于企業(yè)價值不同模型對保利地產的實證分析[D].云南大學，2015.

篇（4）

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。

(二)企業(yè)所得稅相關法規(guī)的規(guī)定

納稅人的固定資產，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。

(三)投資性房地產在企業(yè)所得稅上確認為固定資產和無形資產

在會計上確認為投資性房地產的土地使用權，在企業(yè)所得稅上確認為無形資產，應按無形資產的相關規(guī)定進行稅務處理。

二、投資性房地產發(fā)生后續(xù)支出會計和企業(yè)所得稅處理比較

(一)投資性房地產后續(xù)支出新會計準則的規(guī)定

企業(yè)會計準則規(guī)定，投資性房地產發(fā)生后續(xù)支出時，如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計量，就應該將其資本化，計入投資性房地產的成本；如果不能滿足上述條件的，應當在發(fā)生的時候直接計入當期損益。

(二)企業(yè)所得稅相關法規(guī)的規(guī)定

企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達到固定資產原值20%以上；(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。

(三)會計準則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

對作為投資性房地產管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會計準則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費用化處理的判斷標準，會計準則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

三、投資性房地產后續(xù)計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認

會計準則規(guī)定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。

采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認。

(二)采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

會計準則規(guī)定，在成本模式下，應當按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》和《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》的規(guī)定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理不一致

存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號——資產減值》的規(guī)定進行處理。需要對其賬面價值進行復核，并根據需要計提減值準備，其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規(guī)定一致。

企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定：對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產轉換會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

(一)投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較

1.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(沒有提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業(yè)所得稅對資產的計價基本一致。

2.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(已提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業(yè)所得稅對資產的計價不一致。

3.企業(yè)將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業(yè)所得稅對資產的計價不一致。

新企業(yè)會計準則規(guī)定，轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。(二)自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較

1.會計準則規(guī)定

新會計準則規(guī)定，在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時，應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的，將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的，按轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權益。

2.企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定

企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移時確認收入(或利潤)的實現。

3.會計處理和稅務處理的比較

當房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產(投資性房地產)，無論企業(yè)采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價，企業(yè)所得稅處理為：(1)當期確認視同銷售；(2)按開發(fā)產品公允價確認為企業(yè)所得稅固定資產的原始計價。

五、投資性房地產處置會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

新會計準則規(guī)定，當投資性房地產被處置，或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。

企業(yè)所得稅法規(guī)對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓，按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益，計入當期應納稅所得額。

企業(yè)在增加會計上確認為投資性房地產之初，應記錄企業(yè)所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本；在投資性房地產持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。

參考文獻：

[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導教材.中國財政經濟出版社.

[2]《稅法》.2007年注冊會計師考試輔導教材.經濟科學出版社.

篇（5）

1.引言

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業(yè)會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業(yè)會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業(yè)產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業(yè)產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4， 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6， 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數量很少的現象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。

新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發(fā)現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值。基于此，業(yè)界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現在：

1）歸入的資產性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準則規(guī)范處理：對外出租的固定資產和企業(yè)的一般性固定資產一樣作為企業(yè)固定資產，按固定資產準則規(guī)范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業(yè)的無形資產，按無形資產準則的規(guī)范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統(tǒng)一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規(guī)定，投資性房地產可采用成本模式進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續(xù)計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續(xù)計價規(guī)定進行計量。

新會計準則下的房地產后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業(yè)已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產規(guī)模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業(yè)有關計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價值計價模式選擇的客觀因素有：

1.公允價值計量的嚴格準則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產采用公允價值計量受到了嚴格的準則限制。《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》第十條規(guī)定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量”。采用公允價值模式計量的，應同時滿足下列條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價值進行相關計量。

2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對投資性房地產價值進行重新計量，將增加企業(yè)會計核算與審計工作成本，而且相關準則還要求企業(yè)應在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業(yè)花費更多的代價，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價值模式計價的積極性。

3.投資性房地產占總資產的價值比重影響。投資性房地產資產占企業(yè)總資產的價值比重較小時，將使得企業(yè)變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產企業(yè)擁有大量的房地產，但是其擁有的大部分物業(yè)資產目的在于出售，而非經營或出租，故不屬于投資性房地產范疇。房地產開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。

結合我國上市企業(yè)的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業(yè)數量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產在市場交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產的上市公司，雖然這些地方房地產交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產沒變更為公允價值計價模式的主要原因。

4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析

投資性房地產沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現代公司制度下，公司所有權和經營權分離，所有者與經營者之間屬于委托關系。在代表所有者行使公司經營權時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。

設企業(yè)已有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產負債表日可對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。考慮的決策時點是新準則頒布之后的兩年內，公司是否將投資性房地產由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結果如表2所示：

表2 是否變更為公允價值計價決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負

類型7：負，正

類型8：負，無

類型9：負，負

在表2的各收益結果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權留到未來有利的情形執(zhí)行；當收益為類型3時，雖然收益結果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權留待對自己最有利時執(zhí)行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結果類型。

變更決策后收益結果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經營業(yè)績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結果會對公司產生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實施變更計價模式的上市企業(yè)出現了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業(yè)實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經營業(yè)績情況。一般公司的經營業(yè)績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。

1.公司經營業(yè)績?yōu)樨摃r變更決策的收益結果

當投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產價值和扭轉業(yè)績不佳的局面。2）可改善公司相關財務指標（如資產負債率），甚至可避免當期會計利潤為負，利于后續(xù)年度公司實行增配股。3）當企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續(xù)多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實際經營業(yè)績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務指標實現符合增配股相關條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，若變更計價模式可實現改善公司相關財務指標達到貸款銀行融資標準，則變更計價模式具有正向收益；當企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更則對企業(yè)來說實質上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。

投資性房地產變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業(yè)績指標而實現后續(xù)融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產數量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業(yè)實現貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經營業(yè)績?yōu)檎龝r變更決策的收益結果

此情況下，投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經營業(yè)績的基礎上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經營業(yè)績?yōu)檎兏媰r模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負增加，導致企業(yè)現金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現順利融資或通過變更計價模式來實現后續(xù)增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產資源價值的再確認，本質上并沒有給企業(yè)增加資產，反而會因此而導致資產流出（稅負增加），可以認為在公司經營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗掠媰r模式變更給企業(yè)帶來的是負收益或者近似無影響（當增加的稅負不多時）。

投資性房地產變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績獎勵。從我國上市企業(yè)的現實情況看，一方面我國上市企業(yè)經營管理層的獎勵與經營業(yè)績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績提升并不是經營管理層努力的結果，公司董事會往往不會對這樣的業(yè)績提升給予獎勵，由此可以認為更高業(yè)績獎勵發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現融資目標，管理層能夠掌控更多資產，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準則規(guī)定使得計價模式不可逆向轉變。企業(yè)未來經營業(yè)績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因經營業(yè)績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現關鍵時期改善業(yè)績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業(yè)帶來相應的現金流，但稅收的交納卻將導致企業(yè)現金流出，這將削弱經營管理層能夠控制和利用的資產數量。顯然對于管理層來說，這種結果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。

3.收益結果類型

綜上所述，在經營業(yè)績?yōu)樨摰那樾蜗拢兏媰r模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實現增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗拢斪兏媰r模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。

結合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產而實際經營出現虧損的比例很低，擁有投資性房地產并因業(yè)績不佳面臨退市壓力的公司數量則更少；在經營沒有出現虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或實際某期業(yè)績不佳需要改善以保留增配股資格的數量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業(yè)很少變更計價模式的現象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結論，即客觀因素原因僅制約了很少數企業(yè)投資性房地產不能選擇公允價值計價，更多數量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。

5.結論

實行投資性房地產公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產市場的快速發(fā)展，使得以成本價格計價的房地產已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產的市場價值，能更合理地反映企業(yè)的財務狀況，提高財務信息的相關性，有助于企業(yè)管理層和利益相關者更好地做出與企業(yè)相關的決策判斷。

雖然投資性房地產變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應，但上市企業(yè)采用公允價值對投資性房地產計價的總體數量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現（如企業(yè)需股權再融資或進行債務融資）或經營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產成本計價模式轉變?yōu)楣蕛r值計價模式，這也是新會計準則實施的必然結果。

參考文獻

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一、廣州白云山制藥選擇公允價值后續(xù)計量模式的動因分析

1.公司條件符合了會計準則對公允價值模式運用的要求

廣州白云山制藥股份有限公司的投資性房地產，在同時滿足：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得的同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。這兩個條件的前提下采用公允價值模式計量。所以在09年的經營期間選擇了公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量就有了前提條件。

2.公司所在的地域及市場環(huán)境較為活躍發(fā)達

本文中所分析的案例―白云山制藥股份有限公司位于廣州，曾作為廣州市首批上市公司之一在深圳證券交易所掛牌上市，它所在的廣州房地產市場較為活躍發(fā)達，相關機構的監(jiān)管也相對完善。公司本身也具備了應用公允價值模式的相關條件要求，并且有較完備的估值技術及較高專業(yè)素質的相關財務人員，故于2009年度采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。

3.公允價值模式下可以達到增大公司的資產價值和提高利潤的效果

在成本計量模式下其收入的產生只有租金收入，并且在資產負債表日需要對投資性房地產計提折舊（或攤銷），如果發(fā)生了減值，需要計提減值準備，這將導致企業(yè)費用增加，利潤減少。而在公允價值計量模式下，不對投資性房地產計提折舊（或攤銷），也不需要計提減值準備，因而不會減少利潤。

二、公允價值計量模式運用的阻礙分析

目前我國采用公允價值后續(xù)計量模式的企業(yè)為數不多，大部分公司還是采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，這其中的原因主要有以下幾方面：

1.會計準則中的嚴格規(guī)定及公司自身的條件不足

會計準則中對于公允價值模式運用需滿足的兩個條件，首先，投資性房地產“所在地”一般是指投資性房地產所在的大中型城市的城區(qū)，這意味著企業(yè)只有在大中城市的投資性房地產才有按照公允價值進行會計計量，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易。另外公允價值的確定及估值技術是否合理完善是投資性房地產后續(xù)計量是否合理的關鍵，而公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟，公開市場報價還難以取得。

2.稅收方面對公允價值模式下有較大的不確定性及風險

由于采用公允價值模式一般會導致企業(yè)年凈利潤的提高 ，對這一重估增值部分是否需要征收所得稅，所得稅實施條例對公允價值變動收益是否繳納所得稅沒有明確的規(guī)定。若上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅將會增加稅收支出，減少凈利潤；若不繳納，上市公司稅負不變，但似乎有打球的嫌疑。但在成本模式下，不再作為存貨的這部分房地產計提折舊或按期攤銷直接減少了企業(yè)的賬面盈利，從而起到抵稅的效果，減少企業(yè)的所得稅支出。

3.公允價值模式下可能造成利潤波動幅度較大及操控利潤

在公允價值模式下在資產負債日以投資性房產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益，致使會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動，很可能會造成一些不法上市公司借此達到虛高利潤的目的，而凈利潤波動幅度的增大則容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。而在成本模式下則不會出現這類問題。

三、推動公允價值模式運用的建議

1.加快完善投資性房地產的會計準則并做好與稅收規(guī)定的協調

公允價值在我國還是一個有待深入研究的領域，理論界對公允價值大多是零星分散的研究，散布在不同準則中的相關規(guī)定也存在一些不一致之處，因此制定一個單獨的公允價值計量準則并且進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件是十分必要的。另外也應盡快修訂和完善準則指南、案例講解等準則配套材料，出臺必要的解釋公告，及時解決準則執(zhí)行中出現的問題。還應加強準則與稅法、企業(yè)財務通則的協調，盡快明確公司普遍關心的稅收、利潤分配等問題，以便于上市公司準確正確進行會計核算。

2.提高投資性房地產市場的規(guī)范程度

首先應積極推進市場信息化建設完善信息的披露努力構建一個完整、統(tǒng)一、開放的市場，為投資性房地產公允價值計量模式的運用創(chuàng)造良好的大環(huán)境，并降低公允價值等信息的獲取成本。其次，我國應進一步明確公允價值計量披露的相關問題，不僅包括公允價值的確定方法，還應增加公允價值的估計假設、已可以采用公允價值計量而未用公允價值計量的原因披露等，使其披露更加規(guī)范，更加科學，更有利于保護廣大投資者等利益相關者的利益。

3.提升公司內部估值技術及相關財務人員的職業(yè)判斷力及職業(yè)素養(yǎng)

估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中，因此建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計算確認的過程，包括對估值方法的選定，其依據的標準是什么，所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位，具體參數的選定。此外，還應加強對會計人員的職業(yè)判斷能力和職業(yè)道德的培養(yǎng)，并進一步落實對會計人員的繼續(xù)教育，從而杜絕公允價值模式下可能出現的利潤操縱問題的產生。參考文獻：

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（一）企業(yè)運用公允價值核算投資性房地產的熱情并不高

據統(tǒng)計，截止到2012年，在上市公司范圍內，采用公允價值模式的企業(yè)只占到擁有投資性房地產的企業(yè)的4%，絕大多數企業(yè)還是采用歷史成本，這樣的比例遠遠低于最初的預期。這說明，企業(yè)對投資性房地產的計量模式的選擇比較謹慎。當然，這種局面的背后隱藏著多層次的原因。首先，我國會計準則對公允價值的限制條款較多。例如，企業(yè)如果采用公允價值，需同時滿足兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。由此可以看出，監(jiān)管者并不鼓勵企業(yè)采用公允價值計量。其次，公允價值計量會引起財務的波動性。因為這幾年的房地產市場很不穩(wěn)定，反映到財務報表中，投資性房地產的賬面價值會出現變動，并且，因為投資房地產的公允價值的變動計入損益，因而會影響到企業(yè)的利潤。再者，監(jiān)管者對公允價值的使用缺乏技術性指導，會計準則只給出了公允價值的定義，對于公允價值的操作卻沒做出詳細的說明。并且我國的資本市場尚未發(fā)達，缺乏大數據信息庫，企業(yè)獲取數據的渠道很少，如果借助于專業(yè)評估機構的成果，又要付出一定的費用，既費錢又費事。

（二）公允價值的確定標準不統(tǒng)一

從上市公司披露的會計政策來看，企業(yè)在確定公允價值時采用方法和標準并不統(tǒng)一，其中運用較多的是：評估價格法、第三方調查報告、市場類比法。評估價格法是指企業(yè)聘請專業(yè)評估機構進行價格評估，評估價格相對可靠。市場類比法是指參考同類房地產的市場價格。可見，上市公司采用的方法是多樣的，然而，這也帶來兩個問題。一個是，會計信息的可比性較差。不同的機構在確定公允價值時采用的模型、參數等的口徑是不統(tǒng)一的，因此，不同公司的公允價值所傳遞的信息不具有可比性，這給財務報表使用者正確解讀財務報表帶來很多麻煩。另一個是，會計政策容易被人為干預。因為不存在統(tǒng)一的標準，企業(yè)往往會選擇對自身有利的方法，監(jiān)管方很難進行管理，但是，企業(yè)選用的評價方法往往隱藏其特定的意圖。認定方法不統(tǒng)一是由制度漏洞造成的，會計準則在這方面沒有做出詳細的說明和指導。

（三）公允價值模式常常成為盈余管理的工具

任何會計政策都會導致經濟后果，投資性房地產的公允價值模式也不例外，主要體現在：引起資產總額的變動。根據會計準則要求，公允價值計量下的賬面價值會隨著市場價格的變動而變動，市場價格上升，調增相應的賬面價值，反之，則調減賬面價值。資產發(fā)生變動，負債不變，企業(yè)的資產負債率也會發(fā)生改觀；影響企業(yè)的利潤。公允價值變動損益是和利潤掛鉤的，公允價值的變動都會傳到企業(yè)的利潤，相比成本模式，利潤對公允價值模式的敏感度更高。另外，準則規(guī)定公允價值模式下計量的投資性房地產不能再計提折舊，對應的營業(yè)成本就少了，利潤因此增加。為了融資或者改善公司業(yè)績，再加上這幾年房地產增長迅猛，上市公司通常在關鍵的時候采用公允價值計量模式，這樣就將過去隱藏的增值轉化為公司當期的盈利，這種盈利具有欺騙性，因為它并不能代表當期經營業(yè)績的增長。例如，根據2010年和2011年的財務報表顯示，冠福家用的經營都處于虧損狀態(tài)，根據深圳交易所的規(guī)定，如果到2012年，冠福家用的凈利潤扣除非經常性損益后仍為負值，就會被退市。到了2012年，冠福家用突然由虧損轉為盈利。從其報表不難看出，在2012年，冠福家用對其賬面上長期股權投資實行了會計政策變更，變更的結果是實現了1.49億的公允價值變動損益。

二、進一步推動公允價值在投資性房地產中的應用的措施

（一）修訂會計準則，鼓勵企業(yè)使用公允價值

會計準則是會計核算的準繩，如果會計準則對于公允價值在投資性房地產中的應用限制過于嚴格的話，這將向企業(yè)傳達不鼓勵使用公允價值的信號，企業(yè)就沒有動力使用公允價值，并且公允價值比歷史成本更難操作。現有的數據就能說明問題。當務之急就是修訂會計準則。公允價值的使用條件不應該是是否具有活躍的房地產交易市場，而是能否可靠地確定公允價值。本身活躍這個詞非常模糊，增加對其的判斷難度，另外，我國房地產市場尚未發(fā)達，且不同區(qū)域呈現不同的特點，修改使用條件后，對于企業(yè)的限制就變少了。另外，不得由公允價值變?yōu)闅v史成本的規(guī)定不合理，如果企業(yè)將投資性房地產轉為生產經營用房地產，就不再具有投資功能了，那么，采用歷史成本計量也是有一定道理的。相關準則的修訂應與國際會計準則趨同。

（二）構建活躍的房地產交易市場

活躍的房地產交易市場是公允價值計量模式的前提，活躍的交易市場一定是規(guī)范的、透明的和競爭性的交易市場，而我國的房地產市場存在一系列問題，如交易形式不規(guī)范，價格信息不透明，競爭不充分。這些都需要國家大力整治。目前，我國還沒有權威的房地產交易數據庫和信息平臺，這很不利于企業(yè)的信息搜集工作，企業(yè)也很難保證數據的可靠性。政府應該利用其統(tǒng)計的優(yōu)勢，牽頭建立房地產交易數據庫和信息平臺，實現對房地產交易信息的動態(tài)跟蹤。還有，國家應定期公布不同區(qū)域的房地產交易參數，以便企業(yè)參考使用。

（三）建立權威的房地產價值評估體系

目前，企業(yè)確定公允價值的方法不唯一，但是，由于區(qū)域化的特點，很難找到普遍適用的唯一方法。為此，政府應加緊房地產價值評估方法研究，可以推出幾種相對可靠的方法，對評估方法所涉及的模式、參數等應作出詳細的說明。并且應盡量消除不同方法造成的結果差異。也可以對現有的運用較多的方法進行驗證，如果驗證的結果和市場的預期保持一致性，就可以將這種方法進行廣泛地推廣。另外，要注重培養(yǎng)專業(yè)的房地產評估機構。公允價值的確定需要可靠的數據和成熟的技術方法，是一項相對復雜的工作，很多企業(yè)不愿意做這樣的事情，并且也缺少相關的技術人才。專業(yè)的評估機構在這方面有很大的優(yōu)勢，數據處理效率很高，并且集聚了很多的專業(yè)人才。相比于企業(yè)，專業(yè)機構在價值評估方面工作效率更高，成本更低。

（四）加強監(jiān)管

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中圖分類號：F810 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2008）04－0156－02

一、公允價值的基礎理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構有不同的定義。國際會計準則委員會1999年的《國際會計準則第39號――金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業(yè)是持續(xù)經營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經營規(guī)模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業(yè)在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）。”美國財務會計準則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產（或負債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價格（FASB2000）。”我國新頒布的《企業(yè)會計準則――基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。”對比以上我國對公允價值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的。與國際財務報告準則相比，我國新的企業(yè)會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量。基本準則中也強調，企業(yè)一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業(yè)合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業(yè)實質，交易各方之間是否存在關聯方關系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產準則中的應用分析

（一）投資性房地產準則制定的背景

房地產行業(yè)作為我國第三產業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產只是房地產業(yè)的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。”主要包括：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產商品，提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產排除在本準則之外。對于投資性房地產，如果將其作為一般的固定資產看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍甚至數十倍。另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動性和變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產制定一個專門的準則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產的會計處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計）對投資性房地產制定有相關的會計準則。

（二）新準則中對投資性房地產的有關規(guī)定

新準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續(xù)計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規(guī)定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

上述規(guī)定可能產生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計入了固定資產，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現在報表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值的方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產物業(yè)的增多，尤其在新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產值的估值方法成為評估投資性房地產企業(yè)的主要標準之一。既然選擇公允價值對投資性房地產進行計量，在我國房地產行業(yè)發(fā)展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產，也會提高當期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業(yè)應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產市場價格”這個標準很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權重也是不一樣的，那樣得出的結果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續(xù)計量是否合理的關鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產行評估，并作為公允價值的確定依據。內地上市的房地產公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項很重的負擔。

其次，公允價值增大了公司經營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準則中對投資性房地產的相關規(guī)定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產行業(yè)產生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產的企業(yè)是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻：

[1] 財政部．企業(yè)會計準則2006 [N]．北京：經濟科學出版社，2006．

[2] 謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

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投資性房地產是2006年新修訂的企業(yè)會計準則提出的新概念。制定和頒布《投資性房地產》(以下簡稱CAS3)能進一步規(guī)范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露。作為最新會計準則一大亮點的公允價值在投資性房地產準則中不僅有所涉及，且占有非常重要的地位，在投資性房地產的后續(xù)計量、轉換、處置、披露等規(guī)定中多處都涉及了公允價值模式。公允價值模式在CAS3中的運用將可能對企業(yè)的資產結構、利潤、所有者權益及房地產稅收制度等諸方面產生不同程度的影響。

一、公允價值在投資性房地產準則中的運用

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。CAS3第十條中規(guī)定，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)、可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

(一)公允價值在投資性房地產后續(xù)計量中的運用

準則規(guī)定，企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計八當期損益。投資性房地產的公允價值應該反映資產負債表日的市場狀況。之所以強調資產負債表日，原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當。

(二)公允價值在投資性房地產資產處置中的運用

投資性房地產在被處置的過程當中，即投資性房地產被被出售、轉讓、報廢等任何一個環(huán)節(jié)都要經過資產評估。以公允價值反映該資產的價值，因此，公允價值的變動將對損益造成影響。

(三)公允價值在投資性房地產信息披露中的運用

企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產有關的下列信息：投資性房地產的種類、金額和計量模式；采用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷以及減值準備計提情況；采用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法以及公允價值變動對損益的影響；房地產轉換情況、理由及其對當期損益或所有者權益的影響；當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

二、投資性房地產運用公允價值的影響分析

公允價值在投資性房地產準則中的運用，給企業(yè)財務政策的選擇留下了一定的空間，同時也給廣大投資者及債權人、各級主管部門準確了解企業(yè)真實的資產及財務狀況提供了合法的保障。

(一)公允價值對企業(yè)財務的影響

1　對企業(yè)資產結構的影響。企業(yè)首先應確認哪些資產是屬于公允價值計量下的投資性房地產，即必須符合投資性房地產準則規(guī)定的采用公允價值模式計量的兩個條件。然而，在會計實務中，一項房地產是屬于一般固定資產或無形資產還是作為投資性房地產，其確認取決于其持有的目的。原來分別在存貨、固定資產、無形資產中核算和列報的投資性房地產，將統(tǒng)一在“投資性房地產”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準則后全部轉入“投資性房地產”核算將使企業(yè)的流動資產(存貨)減少，流動比率降低。

2　對利潤的影響。公允價值的引入使得會計信息更能反映交易或事項的經濟實質，滿足會計信息真實、有用的要求，但也使部分企業(yè)利用公允價值模式粉飾經營、調控利潤成為可能。即采用公允價值計量可提升投資性房地產持有企業(yè)的當期凈利潤，影響企業(yè)凈資產價值，增強企業(yè)融資能力，有利于企業(yè)向國際市場發(fā)展。

影響投資性房地產公允價值損益對利潤的調節(jié)的因素有兩個：一是公允價值的確定；二是投資性房地產與其它房地產的轉換條件和轉換證據。公允價值的確定有市場作為參考，數據的取得相對比較容易。而第二點中的“轉換條件”是指房地產的用途發(fā)生改變，所謂“轉換證據”是指企業(yè)房地產改變用途應有充分的憑證或文件依據，且這些改變用途的活動實質上已經開始。前提是要保證這些憑證和文件的真實、可靠，才能保證投資性房地產價值的公允。

由于我國房地產市場仍處于發(fā)展階段，也不排除部分投資性房地產出現貶值的可能，但總體來說投資性房地產有持續(xù)、穩(wěn)定的增值潛力，在市價持續(xù)上漲的情況下，企業(yè)只要對該房地產進行必要的轉換就可達到粉飾經營、調節(jié)利潤的目的，況且完成這種轉換并不復雜。這是因為企業(yè)將自用房地產或存貨轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，計入所有者權益。在會計報表日或企業(yè)再將投資性房地產轉為自用時，其公允價值與賬面價值的差額計入當期損益“公允價值變動損益”。這就意味著，當不同類型的房地產進行轉換處理時，房地產公司需要確認相應的損失，卻不能確認相應的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小。所以在投資性房地產中公允價值的引入具有重要的意義，對資產價值的確認更具真實、可靠性。

3　對所有者權益的影響。首次采用新準則公允價值模式當年，各相關地產企業(yè)將會采取追溯調整的方式，調整年初所有者權益，在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產原來按成本計量轉為投資性房地產按公允價值模式計量，其影響結果是：這些房地產企業(yè)的上年度的資本公積(其他資本公積J將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。另外，企業(yè)將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原賬面價值的差額也將計入所有者權益。這都有利于提高這些房地產企業(yè)的規(guī)模，使原來“隱形”的資產得到了“顯形”。

(二)公允價值的運用對稅務的影響

從納稅的角度來看，目前稅法上并不區(qū)分投資性房地產和非投資性房地產，對于投資性房地產和自用房地產按照統(tǒng)一的原則進行征稅。公允價值模式的引入會引起稅收征納的一些變化。

1　房產稅。房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金向房產所有人或經營人征收的一種稅。現行房產稅的計稅依據是房產余值或房產的租金收入。前者從價計征，后者從租計征。從租計征的，新準則并不影響稅基。對于從價計征的，其計稅依據是房產余值，指的是房產原值減除一定比例后的剩余價值。房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，往賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。新頒布的投資性房地產準則允許在后續(xù)計量時采用公允價值模式。這就面臨著一個問題：計稅依據應該是房產余值還是公允價值呢，尤其是當采用公允價值計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，新準則規(guī)定應當以轉換日的公允價值作為自用房

地產的賬面價值，那么當公允價值大于該房地產初始計量成本時，企業(yè)應該按照哪一個計稅基礎來計算繳納房產稅?在現有的稅法中還沒有相應的規(guī)定，這也是新的投資-性房地產準則實施后值得探討的一個問題。所以，完善房產稅制建設勢在必行。現行房產稅以房產余值或租金收入為計稅依據，一方面，沒有考慮房產增值的部分；另一方面，從價計征的稅率為12％，而從租計征的稅率為12％。這樣，同一房產在未確定用途時，用不同計稅方法計算得出的應納稅額可能差別很大，而稅法中對于轉租等現象是否開征房產稅又沒有規(guī)定，這就給有些企業(yè)進行稅務籌劃留下了空間。

2　土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產準則要求采用公允價值模式進行后續(xù)計量時，要根據資產負債表日的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，那么，對于這部分調增了賬面價值的投資性房地產，是否也應繳納土地增值稅呢?

如果從現行稅法的角度考慮這一問題，土地增值稅是一種流轉稅。只在房地產的轉讓環(huán)節(jié)征收，每轉讓一次征收一次，增值多的多征。增值少的少征，無增值的不征。開征土地增值稅的目的是為了抑制牟取暴利和房地產的投機行為，從而保護從事正常交易的企業(yè)的合法權益，促進交易市場的健康發(fā)展。所以，考慮是否計征的重點就是要判斷投資性房地產是否發(fā)生了產權、土地使用權的轉移。因此。雖然按照新準則的要求要在資產負債表日確認土地增值，但并不需要交納土地增值稅。或者從另一個角度進行分析，征收土地增值稅的最重要目的應該是對房地產的過高增值收益進行合理的調節(jié)、分配。土地增值了，其帶來的收益應該歸社會所有。在這種方式下。土地發(fā)生增值就應征稅，而不僅僅考慮產權是否發(fā)生轉移。現在企業(yè)在資產負債表日必須確認和明確提供投資性房地產的增值信息，并不需要再另外考慮稅收征收成本的問題。也有學者建議開征定期土地增值稅，每年征收，況且每年征收土地增值稅也因為公允價值在投資性房地產準則中的應用變得更具有可行性。

3　企業(yè)所得稅。新會計準則采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量，企業(yè)在資產負債表中按房地產的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，依據近幾年我國房地產業(yè)的發(fā)展狀況，這樣的調整往往會增加企業(yè)的賬面利潤。但是因資產增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規(guī)定。投資性房地產準則前，會計制度只允許通過按期計提折舊的方式對房地產進行后續(xù)計量。投資性房地產準則規(guī)定，采用公允價值模式進行后續(xù)計量時，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。現行稅法規(guī)定，按照稅法規(guī)定的年限和折舊方法對房地產計提的折舊或進行攤銷所產生的費用可以在稅前列支，計算應納稅所得額。采用公允價值模式，一方面，由于未計提折舊減少了當期的費用，而根據公允價值調整賬面價值也會影響當期的損益；另一方面，由于當期資產的賬面價值改變，所以還會影響到此后房地產在轉換和處置時確認的損益，從而最終影響會計利潤。這都加劇了計量應納稅所得額和會計利潤之間的差異。

或者說。如果我國對增值部分征收所得稅，公允價值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產增值而應交的所得稅的增加，意味著企業(yè)繳納的稅額會相應攀升，這將直接導致企業(yè)現金流出量的增長。在成本模式下，期末投資性房地產的凈值較容易取得，只需將扣除折舊、攤銷和減值準備后的凈值列示于資產負債表上即可。

所以，從企業(yè)的角度來看，在投資性房地產出售時繳納所得稅，這種納稅方式對企業(yè)來說是很有利的，即企業(yè)選擇公允價值記賬，對當期增值部分不產生當期納稅義務，可以遞延，而日后減值卻可以減少當期收益，有避稅之利。

4　物業(yè)稅。投資性房地產準則引入公允價值模式對企業(yè)擁有的投資性房地產進行計量，為相關部門獲得房地產價值提供了信息支持，隨之也將為探討物業(yè)稅的具體稅基提供一條新的思路。一方面，開征物業(yè)稅是市場經濟建設的要求，是我國經濟發(fā)展的需要；另一方面，正式開征一種新稅種，需要從理論上弄清一些基本的問題，還需要從理論到實踐進行廣泛的研究。綜合考慮各方面的因素，在當前情況下開征物業(yè)稅的時機可能還沒有完全成熟。我們相信，投資性房地產準則將會有助于物業(yè)稅征收條件的成熟，為我國設計更為科學、合理的物業(yè)稅提供有力支持。可以預見，在推動使用公允價值計量的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，并以一定的政策力度保證其實施。

盡管公允價值計量模式在國際上早就開始運用了，在國內公允價值在投資性房地產中的運用尚屬首次，缺乏相關理論和技術規(guī)范。同時，由于投資性房地產準則中公允價值在計量屬性上具有不確定性和變動性等特征，在實際應用中可能帶來一些新的問題和困難。但是，隨著公允價值在我國運用環(huán)境的改善，公允價值的合理運用必定會進一步提高并改善我國投資性房地產企業(yè)會計信息系統(tǒng)的質量，使之向外部投資者提供更為真實的企業(yè)價值信息。

主要參考文獻

[1]任世馳，陳炳輝公允價值會計研究――財經理論與買踐[J]財經視角，2005(1)

[2]耿建新新準則下公允價值計量模式的具體運用[J]財務與會計(綜合版)，2006(4)

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1.2 項目簡介

1.3 客戶基礎

1.4 市場機遇

1.5 項目投資價值

1.6 項目資金及合作

1.7 項目成功關鍵

1.8 公司使命

1.9 經濟目標

2.0 公司介紹

2.1 項目公司與關聯公司

2.2 公司組織結構

2.3 [歷史]財務經營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內部控制管理

3.0 項目介紹

3.1 特色農業(yè)園 開發(fā)目標

3.2 特色農業(yè)園開發(fā)思路

3.3 農業(yè)園開資源狀況

3.4 項目建設基本方案

3.4.1 規(guī)劃建設年限與階段

3.4.2 項目規(guī)劃建設依據

3.4.3 特色農業(yè)園基礎設施建設內容

3.5 項目功能分區(qū)及主要內容

4.0 所在城市農業(yè)園市場分析

4.1 國家宏觀經濟政策

4.1.1 國家宏觀經濟形勢對農業(yè)園的影響

4.1.2 農業(yè)園宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經濟環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問題

4.4 城市土地和農業(yè)園市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 農業(yè)園市場供需

4.5 城市農業(yè)園供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現狀分析

4.5.4 居民消費特征分析

4.5.5 城市商鋪價格分析

4.5.6 商業(yè)農業(yè)園供需分析

4.6 消費者調查

4.6.1 居民消費特點

4.6.2 農業(yè)園潛在消費者問卷調查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項目分析

5.0 開發(fā)模式及QB區(qū)選擇

5.1 [RRR城]及QB區(qū)項目

5.1.1 [RRR城]的開發(fā)背景

5.1.2 [RRR城]項目

5.1.3 [RRR城]開況

5.2 項目競爭戰(zhàn)略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式

5.2.3 QB區(qū)項目

6.0 QB區(qū)方案概念設計

6.1 規(guī)劃設計主題原則

6.2 產品組合和功能定位

6.3 建筑風格和色彩計劃

6.4 建筑及景觀概念規(guī)劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區(qū)各地塊設計要求

6.6.1 農業(yè)園功能配置要求

6.6.2 A13地塊設計要求

6.6.3 A21地塊設計要求

6.6.4 A08地塊(局部)設計要求

6.6.5 A22地塊設計要求

7.0 營銷策略

7.1 預計銷售額及市場份額

7.2 產品定位

7.2.1 各項目的住房產品定位

7.2.2 農業(yè)園定位

7.3 定價策略

7.3.1 住房項目的定價策略

7.3.2 農業(yè)園的定價策略

7.4 銷售策略

7.4.1 住農業(yè)園的銷售策略

7.4.2 農業(yè)園的銷售策略

7.4.3 品牌發(fā)展戰(zhàn)略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網絡營銷策略

8.0 項目實施進度

8.1 項目工程進度計劃表

8.2 項目工程進度管理體系

8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程

一級計劃——總控制進度計劃

二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃

三級計劃——月、周計劃

9.0 項目風險分析與規(guī)避對策

9.1項目風險分析

9.1.1 項目市場風險分析

9.1.2 項目工程風險分析

9.2 項目風險的防范對策

9.2.1 市場風險規(guī)避對策

9.2.2 工程風險的防范對策

9.2.3 安全風險控制措施

6.0 QB區(qū)投資估算和開發(fā)計劃

6.1 項目投資估算

6.1.1 項目開發(fā)成本估算

6.1.2 開發(fā)費用估算

6.1.3 項目總成本費用估算

6.2 項目開發(fā)計劃

6.2.1 開發(fā)分期 69

6.2.2 項目開發(fā)進度計劃表 69-72

6.3 項目人員和組織機構配置 72-73

6.3.1 組織保障 72

6.3.2 組織機構 72-73

6.4 項目融資計劃和財務費用 73-74

7.0 QB區(qū)財務與投資價值分析

7.1 銷售收入

7.1.1 銷售價格

7.1.2 銷售收入

7.1.3 項目稅費率

7.2 項目現金流量

7.2.1 全部資金的投資現金流量表

7.2.2 自有資金的現金流量表

7.2.3 主要經濟數據指標匯總

7.3 不確定性和風險分析

7.3.1 盈虧平衡分析

7.3.2 敏感性分析

7.4 結論

7.4.1 項目投資決策結論

7.4.2 項目總體效益評價

11.0 公司無形資產價值分析

11.1分析方法的選擇

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近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產在國家經濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業(yè)對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產投資決策概述

房地產投資決策是指在房地產開發(fā)投資活動中，房地產開發(fā)商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區(qū)別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業(yè)在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節(jié)經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發(fā)商意義重大。

房地產開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環(huán)境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執(zhí)行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。

影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業(yè)房產投資時機時，可針對特定的商業(yè)房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業(yè)和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業(yè)房產開發(fā)投資經營的全過程中，會經歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產建設、商業(yè)房產租售、商業(yè)房產管理及商業(yè)房產退化等階段，商業(yè)房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發(fā)價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項目是房地產投資獲利的關鍵。商業(yè)房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產業(yè)發(fā)展分析模式：產業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產投資時機的基本點。把握不同產業(yè)轉換發(fā)展的有利時機來進行相關物業(yè)開發(fā)，將會有巨大的收益回報。不同類型商業(yè)房產的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產業(yè)演進可能在不同時期帶來不同商業(yè)經濟活動的繁榮，把握產業(yè)演進變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產區(qū)位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優(yōu)勢地段的形成與轉變。

假設開發(fā)法。運用假設開發(fā)法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業(yè)估價值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內外環(huán)境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產投資地段。對商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經濟活動規(guī)律性和城市土地價值演進規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經濟活動高度發(fā)達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業(yè)優(yōu)勢地段的選擇。在特定商業(yè)房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產的區(qū)位選擇[2]確定了標準。

（三）開發(fā)內容的決策分析

在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產分為商業(yè)房地產、工業(yè)用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業(yè)類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產開發(fā)還是工業(yè)房產開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進行商業(yè)房產開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價值之時，選擇此地作商業(yè)房產開發(fā)才是合理的。當然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發(fā)法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價=預期工業(yè)房產售價-預期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

商業(yè)宗地價=預期商業(yè)房產售價-預期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

若商業(yè)宗地價大于工業(yè)宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產的最佳規(guī)模應綜合考慮企業(yè)、地域與產品特性等多方面因素。企業(yè)在進行商業(yè)房地產投資時，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對于那些有主導產品生產的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結合產品價值與物業(yè)價值來考慮。而對于完全面向市場的商業(yè)房產，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業(yè)房產的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產投資規(guī)模決策時，從房地產開發(fā)費用出發(fā)，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優(yōu)的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數學模型，以便為房產開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質量的控制決策

商業(yè)房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業(yè)房產租約對雙方權利義務的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規(guī)模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較

因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。

三、房地產投資決策建議

(一)做好房地產開發(fā)企業(yè)的市場定位

房地產開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經營戰(zhàn)略為基礎，來研究企業(yè)的市場定位。房地產開發(fā)企業(yè)的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發(fā)點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產開發(fā)企業(yè)的市場定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業(yè)在價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢并相應確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚。總之，通過企業(yè)的分析，發(fā)現和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個目標市場，就構成了企業(yè)的角色定位。房地產開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準確地表明企業(yè)的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產項目可行性研究

房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產項目投資風險管理

房地產業(yè)是典型的高風險行業(yè)，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而采取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風險回避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產投資策略及其決策.市場論壇[J],2008