房地產審計風險大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產審計風險范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性

2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要

傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求

房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審。”

2.3外部審計的影響

注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。

3房地產開發企業中內部審計存在的問題

3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作

房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。

3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式

房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。

4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中

4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能

房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。

4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才

房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內部控制制度

對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。

4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益

注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。

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二、當下房地產企業的內部審計現狀

（一）制度方面

在市場經濟和現代管理理念的雙重作用下，內部審計已經成為眾多企業進行企業內部控制和管理的標準手段之一。對于房地產企業來講，內部審計的重要性不言而喻，企業的領導者和管理層都深知這一點，因此在內部審計制度建設方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產企業中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學性；另外一方面是制度對于企業本身的適應程度。

對于制度本身的合理性和科學性，當下的房地產企業由于受到自身知識水平、技能以及經驗的限制，在制度設計的合理性和科學性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監督評價，制度的更新頻次較低，導致制度的設計逐漸落后等等方面。對于制度對企業自身情況的適應程度方面。房地產企業在進行制度設計的時候，或多或少會對先進企業的內部審計制度和方式進行學習和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導致其脫離企業自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。

（二）人才方面

良好的人才資源和儲備是科學的制度建立的基礎。房地產企業在制度建立的過程中，通常受到人才技術的限制。總體來看，當下房地產企業的內部審計人才問題主要集中在質量上面。

由于經濟環境的變化，導致企業在面臨新的經濟環境時需要及時的調整相關的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發展，企業內部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業的內部管理人才就需要具備較強的學習能力以及持續不斷學習的意識，只有這樣，才能使自己企業的人才結構和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎上防治制度和執行方面的不科學合理以及脫離實際。我國房地產企業的內部審計人才結構就存在著一定的落后的問題，一方面是企業的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學習，以至會導致并使得在經濟環境和管理目標變化時，房地產企業的內部審計人才顯得較為落后和能力不足。

（三）激勵和控制方面

在激勵和控制方面，這是房地產企業內部審計制度切實落地的過程，是內部審計發揮其應有效果的過程。在房地產企業的內部審計執行過程中，由于房地產企業項目復雜度和周期交錯度較高，其建造的設計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內部審計結果可能涉及相關人員利益等，這就給內部審計增加了很大的難度，也是房地產企業亟待提升內部審計能力的重要原因。

總體來看，當前的房地產企業在內部審計的執行和監督方面，有一些流程化的東西，發揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質”的現象。針對房地產企業項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預判，導致企業的內部審計流于形式，達不到預期的效果。

三、案例淺析

作為中國房地產企業集團――恒大地產，其在經營過程中顯示出來的前瞻性和穩定性是毋庸置疑，其在內部審計完善和優化方面也必然有值得借鑒和學習的地方。

在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調了內部監管和約束機制的建立，而在內部監管和約束中，內部審計就是一個重要的環節。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內部控制能力，但是仍然將以內部審計作為重要環節的內部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內部審計部門自身的建設，這包括制度建設、流程建設、隊伍建設等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調相關人員要加強自身學習，打鐵必須要自身硬。

從恒大集團的相關措施來看，對于內部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執行和人才學習等方面進行。房地產企業也可根據自身情況，借鑒和學習其適合自己的地方，提升企業內部審計能力。

四、基于風險管理導向的房地產企業內部審計措施

（一）制度方面

針對房地產企業內部審計制度科學合理性以及切合實際兩方面的不足，企業應該著力從制度入手，建立和不斷完善內部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產企業應該積極把握當下經濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產泡沫的大背景下積極加強自身內部控制，提升管理水平。

一方面，房地產企業應該和具有良好關系的兄弟企業建立起良好的合作關系，相互探討和研究關于風險管理的制度設計和執行工作，并且在此基礎上根據自身的具體情況，遵循自身企業發展規律，因時因地制宜，建立起本地化的內部審計制度。

另一方面，企業應該深刻認識到房地產業務過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環節的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責任制，使得相關的審計工作能夠在“可查”的基礎上進行，提升內部審計的效率和效果。

（二）人才方面

“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內部控制管理針對人才培養和優化方面給我們的重要啟示。房地產企業的內部審計工作由于行業特性，顯得較為復雜和多變，一方面需要扎實的專業知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經驗。因此，房地產企業除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內部的學習、交流和培訓，營造進步氛圍，打造相關的學習體系，保持人才結構和人才知識的新鮮度。一方面企業可以與本地高校相關學院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業可以與關系良好的企業建立合作關系，取長補短，共同培養內部審計人才，達到內部審計能力提升的共贏。

（三）激勵和控制方面

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地產商品的非流動性與房地產市場的運行風險

房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業生產的基礎地位，工業化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優勢容易形成區域性炒作，實現某一區域甚至某一地區的高價位限量供給――高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環，定將有助于實現房地產市場的可持續性發展。

對產品的高價值性與房地產市場的運行風險

這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。

房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險

房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。

信息的非對稱性與房地產市場的運行風險

房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續高價開盤。房地產市場上，逐期連續的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創造上，更加具有傾向性。“房地產炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性。基于利益考慮，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險

房地產市場金融鏈風險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成。“1998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%。”住房貸款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護――住房貸款的優惠政策。多套房產的同時炒作與“連環”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。

房地產市場同其他產業市場的連帶風險

房地產產業市場的快速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續高速的發展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統計數據。中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。

當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視。現代城市的建設與國家發展，需要的是人們共同的智慧與呵護。

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銀行中的風險導向內部審計工作是商業銀行推動內部審計發展的新方式，主要是以達成銀行目標以及為銀行獲取收益為導向，是將風險控制、企業管理及內部監督評價合而為一的綜合性審計工作。這項環節注重的是商業銀行機構現有的潛在風險及未來的發展，并依據合理化、系統化的風險評估來對審計項目及重點進行判斷，而且更為重視審計、經營及商業銀行管理等多個環節的風險預估、并致力于將風險防范的意識貫徹在整個內部審計工作過程中。商業銀行是一個集合多種風險的機構，這也使的其內部審計工作向風險評估及預防方向發展的趨向更為明顯，所以將風險導向審計技術在房地產開發貸款環節中加以利用，既能夠順應商業銀行的審計監督要求，也是風險導向內的部審計方式未來的發展與應用方向。

一、市場的現況

房地產開發貸款主要指代由金融機構對房地產開發機構提供的中長期項目融資，主要用于商業用房、個人合租房及其他房產開發項目，其融資的對象主要是正式注冊，擁有相應執業證明，且擁有房地產經營權及開發權的集體、國有外資及股份制機構，其有效期限一般來說是三年以下（包括三年）。2012年時，我國的房地產開發機構合計資產總額為96000億元以上，同比增長高達12.7%，其中國內貸款占據房地產行業資產總額的15%，自籌資產占據41%，利用外資占據1%，其余資產來源占據43%。從各項資產來源的同比增長率來分析，除去利用外資的部分同比減少了48.8%之外，其余渠道的資產來源均呈現出同比上漲的趨勢，其中，個人按揭貸款的同比增長率為21.3% ，預收款及定金均同比增長18.2% ，自籌資產同比增長11.7%，國內貸款同比增長13.2%，其他資產同比增長11%。總體來看，房地產開發機構的資產同比增長速度有所降低，除去利用外資的同比增長率呈現出回升趨勢之外，其他來源的資產及資產的總量同比增長速度均呈下滑趨勢。怎樣找到房地產開發機構融資風險的妥善應對措施，已經成為了商業銀行內部審計人員最為重視的問題之一。

二、合理性的分析

內部審計的方式經歷了制度導向、賬項導向及風險導向三個審計階段。在這之中，風險導向的內部審計是在發達國家應用最為廣泛的。自2005年我國的內部審計協會對第三批內部審計要求進行與落實，并將風險控制審計加入內部審計的體系開始，我國的內部審計工作發展便進入了一個更重視建設性及策略性的風險導向內部審計時期。近期以來，我國各大商業銀行都先后進行了內部審計制度的整改，初步設立了較為獨立且傾向垂直管理的內部審計體制及全方位風險管理方式，審計工作在強化商業銀行內部監督、整頓違規現象、預防潛在風險、保證經營目標達成及商業銀行各項業務規范化等多個方面都體現出了很大的優勢。在這樣的大環境下，風險導向的審計工作在房地產開發融資當中的適用性尤為顯著。

三、審計工作的核心要素

（一）資產來源的合法性

對于項目本金來源合法性的審核是至關重要、必不可缺的。對融資項目本金來源合法性、到位情況及自有資產比率的核查，都對判定項目融資投放是否與客戶自有資產到位進度相符的工作有著很大的幫助，也有利于對項目運營概況及信貸資產實際用處做出更加準確的預估。同時，還應當對項目其他資產來源的到位情況進行核查，比如通過對被審核企業在其他金融機構的融資情況進行詳細審核，便能夠了解到被審核企業是否有過利用已竣工項目進行重復融資或利用同一項目在多家商業銀行進行重復申請融資的不良行為。

（二）項目融資的封閉性

對房地產開發機構的融資進行封閉式的管理，能夠有效的預防信貸資產被擅自挪用的問題。企業處在開發階段時，封閉賬戶能夠有效確保融資資產僅用于項目的開發。企業處在銷售階段時，封閉賬戶可以確保企業銷售后的回款會優先用于進行銀行融資的歸還。在貸款支用之前，可以依據企業的各項付款憑證及交易合同等來對項目的合法性與真實性進行核查，且通過現場及網絡查詢等渠道也能夠對項目的工程進度進行確認，判斷企業付款進度的合理性及匹配性。在貸款支用后，應當對房屋銷售的進度、要求進行審核，確保企業依照銷售進度按時進行還款。對于在售的項目，可以借由樓盤銷售情況的現場了解、走訪房產登記機構及登陸當地房產網站核查樓盤預售登記備案表等多種渠道對項目的實際銷售狀況進行進一步的確認，查看被審核的企業是否依照要求將銷售資產打入了封閉賬戶。對于已竣工或備案銷售的項目，應當要求其依照銷售進度進行還款。

（三）項目抵押的有效性

商業銀行的房地產開發融資，普遍是以土地使用權及融資項目的在建工程作為抵押物。在進行審核工作時，應當對抵押物權屬進行嚴格的核查，確保對抵押物是否存在重復抵押、抵押物變更及缺陷或是否及時辦理在建工程抵押等情況進行及時了解；同時，應對抵押品的評估價值進行更加科學合理的嚴謹審查，最大限度的削減商業銀行的抵押物變現、處置難度及信貸資金損失風險。

四、 案例分析

在開曼群島注冊的一家房地產公司我們簡稱為L，這個L房地產公司在香港交易所進行主推上市，L房地產公司是一家具有中華人民共和國房地產開發企業的一級資質優秀團隊，L公司自成立并上市以來，對L公司所在的有限企業進行“監管控制”模式的管理，這一模式說明董事長直接對中層的經理或者主管進行負責和管理交接，公司高層領導對企業的投資、投標、產品進行直接的管理或者委托給中層的管理機構進行檢查和審核，董事長并根據公司的業務發展情況制定審批三年的年度管理計劃。從2006年以來，該房地產公司聘請國外的專業省級專家進行輔助工作人員管理工作的流程和相關的細節，梳理公司制度。在2007年L房地產公司開展財務審計方面的工作，并成立L公司的隸屬財務部門，該審計部門主要進行稅務的核算，成本的控制以及基礎的審核并逐步拓展審計范圍，隨著更深度的發展，L公司為強化審計的范圍和強化管理，省級部門由此調整到董事會的下屬機構，直接向董事進行工作的匯報。公司董事根據審計的環節制定了幾個步驟來開展。第一部是董事長和總經理的職務相分離，為審計部門的有效開展提供了更寬闊的領域，由此提高了審計的獨立性質。第二點是董事長退出業務管理的職責領域，專門看管董事會的各項業務，這就在一定程度上將總經理和董事長的聯系相分離，從而為審計部門的開展提供更廣闊的發展空間，在2009年，L公司的審計部門根據管理的各項流程制度，對下屬的子公司進行審計，主要作用就是審計強化的基礎上加強風險意識，從而有效的規避風險。

在進行正常的審計時，審計人員逐漸從中發現了在風險管理方面的差異性和系統性薄弱的問題，L公司風險管理缺乏完整的制度，內部控制是風險管理的有效展現，相對于內部機制而言，風險管理是審計的關鍵，通過L房地產公司的發展以及“管控”的制度，風險內部審核取得了較好的效果。

L公司乘勝追擊，總結以往的失敗經驗，根據之前的審計的問題、領導部門的判斷進行綜合的評估，通過之前風險制度缺乏科學性的現象制定措施。同時，L房地產公司主要圍繞風險優化、審計和人才培養等幾方面進行有順序的安排，首先完成審計環節的重點戰略，并且達到企業的基本利益，與利益效率相掛鉤，在完成這個過程之后進一步的引入科學的管理方法，優化審計團隊的自身建設，通過風險管理的成果從而推進L房地產公司內部審計的應用。最后L房地產公司根據科學的風險理念和方法，促進房地產企業的風險識別系統的優化改進，并推動公司環境風險機制的有效建立，根據現今社會發展狀況改善公司的目標，并對L房地產公司進行具體的業務質量控制，這是一個很有效的案例，我們可以借鑒。

結語

現今企業的內部審計人員在工作當中最應當關注的是風險是否能夠得到妥善的控制與管理，而并不是控制工作的充分性和遵循性。審計人員需要以對商業銀行整體或某個項目的具體交易目標的預判作為基礎，并對這些目的可能會產生的關鍵風險及相應影響進行詳細的分析，以此為基礎來制定出更加詳細的工作規劃。另外，還要進行舞弊風險的預判及相應的控制測驗。只有對這些微小細節都進行準確的把握，才能夠確保審計工作的精確性與高效性，使商業銀行中的房地產開發融資業務取得更長久、更穩定的發展。（作者單位：富力南京地產開發有限公司）

參考文獻：

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1．全過程實施跟蹤審計科學內涵

跟蹤審計是一種對審計對象實施的持續監督、適當評價與及時反饋的綜合審計模式，具有動態全過程審計屬性，為有效避免事后一般審計的不良弊端，杜絕發現問題卻無法及時有效處理解決的負面影響，展開糾錯行為，而非僅僅抱著查錯目標進行審計，這樣一來便令事后審計核查問題形成既有事實的現象得到了良好控制，令糾正難度大大降低。房地產項目施工建設的設計、決策投資、施工、招標投標、交付驗收、竣工結算各個階段中，科學實施全過程監督審計，可全面強化房地產企業監督與內部控制管理有效性，提升各項資金應用管理效益。并可激發審計機構免疫功能，促進了審計模式及理念的良好更新轉變，并真正實現了房地產企業的持續健康發展。

2．科學選擇房地產項目工程全過程實施跟蹤審計的實踐模式

目前，我國較多房地產工程項目的全過程動態跟蹤審計，一般多停留在初級的理論階段。因此，選擇具體的實踐審計模式環節便應引起高度重視。可依據具體的審計風險進一步明確，對自身內部控制體現出一定薄弱性、具有較高審計風險的房地產企業，應由可行性研究、項目建設立項、拆遷征地、設計、簽訂合同、招投標、結算、竣工驗收等環節展開跟蹤性全過程審計。而對于體現了較好的內部控制、具有較低審計風險的房地產企業，則可依據其薄弱的具體環節展開階段性審計。同時還可依據房地產企業的具體規模進行實踐模式的科學選擇，在房地產企業規模較小時，可應用松散審計模式，也就是就某一關鍵環節實施重點、集中的跟蹤審計，而對于較大規模的被審計房地產企業，則可科學應用緊密模式展開審計，即針對房地產項目工程的各項技術經濟全過程活動展開系統全面的監督審計，進而顯著提升審計監督效率，令審計資源得到有效節約。

3．房地產項目工程全過程實施跟蹤審計科學策略

3.1?房地產項目前期準備的良好跟蹤審計

房地產項目工程全過程實施跟蹤審計具體包括準備階段審計、實施階段審計跟蹤執行概算預算情況、項目交付竣工審計以及結算監督跟蹤審計。項目工程準備階段實施跟蹤審計，主要即是對房地產項目工程可行性進行研究并審查具體的招投標實踐過程。研究工程項目可行性應對其投資狀況、項目工程建設、相關科研課題實踐方案等展開綜合性分析與論證，主要探析評估改建、新建與擴建項目是否具有先進的技術、是否安全適用，在經濟層面是否體現了合理性。對招投標實踐過程進行跟蹤審計，應對其公平、公開與公正性進行審核，判定工程項目投標單位是否具有合格真實的資格。實施跟蹤審計的工作人員應參與至全過程的招標環節中，重點核查招標文件范圍完整性，文字表達準確性，具體評標方式科學性、實施程序合法性，供材型號、規格與質量是否滿足相關工程標準要求、價格合理性等。

3.2?全面跟蹤審計房地產項目工程實施階段執行概預算狀況

房地產項目工程實施階段是開展事中跟蹤審計的重要環節，應科學抓好簽訂合同、設計、采購與施工等重點環節。在簽訂合同階段，應著重對施工合同展開跟蹤審計，對其主體合法性、內容合規性、表達文字準確性、合同內容條款完整性、招標、合同、投標文件統一性進行全面審查。尤其對于投標階段中沒有考量，而在決算階段中需進行調整的各類項目，例如優質工程獎、趕工費用如何科學計取、實踐履約進程中簽證、變更等問題如何處理、怎樣進行違約界定、履行相關法律責任等應進行細化的全過程跟蹤審計。在房地產項目具體施工階段中則應做好隱蔽工程驗收記錄，基于其審查困難性，較多施工方均在該環節上下功夫，想方設法謀取更多利益，還有一些施工方與建設方、監理方互相串通，借助隱蔽工程進行國家資金套取，由此可見隱蔽工程多為房地產項目最富爭議且難于監督的環節。因此，跟蹤審計工作人員應深入施工現場全面了解隱蔽工程施工辦法，做好取證記錄。房地產所有隱蔽項目工程均應通過監理、建設、審計、施工與設計單位的聯合會簽方可予以隱蔽處理。對于施工現場應展開全面的工程變更與簽證審計。這是由于房地產項目工程一般來講建設周期相對較長，包含較多不確定因素，因而勢必存在簽證與工程變更問題。對于該類問題應重點關注，審核具體變更手續的合規合理性、完整及時性、真實可靠性，是否進行技術經濟比選分析等。另外還應做好審核材料價格相關簽證工作，基于建筑材料占有的房地產項目較大造價比例，且品牌眾多、型號復雜，價格與質量差異較大，在符合結構設計標準基礎上，應做足市場調查，依據滿足功能情況下最低價格、同樣價格情況下最強功能的科學原則，良好選擇材料品牌、價格與型號規格。

3.3?交付竣工與結算階段科學實施跟蹤審計

房地產項目事后審計階段，應確保最大化控制審計風險，有效提升房地產企業綜合運行效益與質量，因此首先應審查竣工階段編制決算依據標準性、資料手續完備齊全性，核查執行預算內容情況，是否包含預算外項目、是否發生質量安全事故并引發經濟損失。另外應對竣工決算簽證編制及工程量展開全面審查，判定是否通過批準實施設計變更，工程套用定額預算單價相符性，有無高估冒算、錯誤套用定額現象。再者應審核計算材料價差合理性、材料用量真實性、價格與市場標準相符性，是否依據規定進行了退料款手續辦理，竣工決算相關報表的真實全面性，進而真正確保工程竣工驗收的科學有序。

4．結語

總之，針對房地產項目實施全過程審計的科學內涵、綜合優勢，我們只有依據被審計企業對象現實特征、發展規模選擇合理的審計模式，科學開展事前、事中及事后的全過程跟蹤審計，才能全面提升房地產項目建設管理水平，促進房地產企業在激烈的市場競爭中穩步健康的持續發展。

篇（6）

一、鐵路房地產開發公司基本情況

鐵路房地產開發公司系鐵路局所屬全資子公司，主營房地產開發經營、商品房出售、出租和物業服務、園林綠化等。主要承擔鐵路局職工住宅代建、舊城改造、土地開發等職能，對改善鐵路辦公、生產及職工居住條件，提升站區服務功能和整體形象具有重要意義。

二、積極拓寬融資渠道是鐵路房地產開發公司可持續發展必然選擇

目前鐵路房地產開發公司開發模式為利用鐵路局現有舊站區與政府洽談并簽訂項目合作框架協議，明確規定向國土局支付的土地出讓金全部返還，以用于站區改造基礎設施建設。對商業開發建設涉及有關費用，城市配套費用等行政事業性收費，按照政府招商引資和舊城區改造的優惠政策收取。在諸多優惠政策下公司只需籌集開發建設資金即可。但鐵路房地產開發公司資金來源局限性較大，主要是向資金結算所內部調劑流動資金。目前鐵路局調劑資金量大，存調比超過60%，按照資金風險管理要求，超過60%不得發生新的調劑業務。因此房地產開發公司只能暫停資金調劑。針對鐵路房地產開發公司健康持續發展存在的資金瓶頸問題，在國家政策允許范圍內，逐步拓寬鐵路房地產開發公司的融資渠道，允許符合條件的公司拓展易于管理且較為成熟的外源融資模式，成為鐵路房地產開發企業可持續發展的必然選擇。

三、委托貸款業務是拓寬鐵路房地產開發公司融資渠道的有效方式

1.委托貸款業務根據人民銀行《貸款通則》，委托貸款系指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續費，不承擔貸款風險。在委托貸款業務中，委托人為鐵路非運輸企業；貸款人（受托人）為中國鐵路財務有限責任公司（以下簡稱鐵路財務公司）；借款人為鐵路房地產開發公司。2.房地產開發公司開展委托貸款業務可行性分析（1）無需總公司審批。《中國鐵路總公司企業資金管理暫行辦法》（鐵總財〔2015〕201號）第二十二條規定“所屬企業及其控股的各級企業除銀行借款（含內部調劑資金）、票據融資外的其他債務性融資事項，有下列情形之一的需報總公司批準：①公開市場融資；②可能涉及資產所有權轉移的事項；③可能導致所屬企業資產負債率超過80%的事項；④總公司要求報批的其他事項”。鐵路房地產開發公司接受委托貸款，若資產負債率不超過80%則無需審批。若需要鐵路局提供擔保，根據《中國鐵路局總公司關于規范鐵路局對非運輸企業擔保事項的補充通知》（鐵總財〔2016〕154號）“鐵路局按照風險可控的原則自主決策對所屬非運輸企業擔保事項，擔保余額（不含對新增鐵路基本建設擔保）不得超過鐵路凈資產的50%，擔保事項按年度向總公司報告”的規定，鐵路局對委托貸款提供擔保，也無需總公司審批。（2）籌資成本低。根據委托貸款操作方法，非運輸企業進行委托貸款，貸款額度、利率、期限等由委托方自行決定，受托方辦理手續約需3-4個星期，降低了鐵路房地產公司籌資難度，提高了效率；同時委托貸款在3年期銀行貸款基準利率（目前4.75%）的基礎上還可下降10%，與商業銀行房地產開發貸款基準利率上浮10-20%、且條件苛刻、監控嚴格等相比，籌資成本極低；最后委托貸款最長期限3年，比內部調劑資金只能使用1年且不能用于購地支出相比，有利于公司在較長時期內無需考慮資金問題而專注于項目建設及銷售。（3）需要鐵路局審批。《南寧鐵路局重大財事項管理暫行辦法》（寧鐵財〔2013〕177號）第十四條規定“多元投資集團公司及所屬企業借款審批權限……預計資金借入后，企業資產負債率達到或高于70%，以及資產負債率低于70%但累計借款余額在1000萬元以上的，逐級上報，由多元投資集團公司履行內部集體決策程序后，經局籌融資管理領導小組審查同意，提交局黨政聯席會審議、決定”、第十五條規定“鐵路單位向社會金融機構以銀行借款及公開發行融資工具以外的其分方式借入資金，其操作流程、審批權限比照銀行借款辦理”。目前，多元投資集團公司已撤銷，可由財務處會同開發處向局籌融資管理領導小組提報委托貸款方案，審查同意后提交局黨政聯席會審議。（4）盤活非運輸企業資產。非運輸企業的資金充足，暫時處于閑置狀態，若是委托貸款，支持了房地產公司的發展，盤活了委托人的資金，開辟了鐵路房地產開發公司籌融資新途徑。同時資金成本在鐵路局合并報表范圍內抵銷，如委托貸款9000萬計算，按3年期貸款利率下降10%計算，可節省財務費用1154萬元，節支效果明顯；

四、房地產開發公司開展委托貸款業務合規性分析

1.業務性質的合規性人民銀行允許企業開展委托貸款業務，近幾年貸款總量有明顯增加，經詢廣西銀監局、各大銀行，除《貸款通則》和各銀行自定管理辦法外，無專門法規規范委托貸款業務。總公司現行制度無明確規定禁止鐵路企業開展委托貸款，鐵路財務公司已為鐵路企業實施了多次委托貸款，直接證明了該業務的可行性和合法性，排除了審計風險。2.貸款資金使用的合規性《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發〔2003〕121號）第一條“各商業銀行……對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款”。房地產開發公司以自有資金支付土地出讓金后，辦理委托貸款支持項目啟動，之后公司以銷售回款支付地塊土地出讓金，以此規避審計風險。《關于規范推進鐵路職工住房建設的若干意見》（鐵政法〔2009〕26號）規定“要積極爭取將職工住房建設納入地方城市經濟適用住房建設計劃或舊城改造計劃……多渠道籌集職工住房建設啟動和周轉資金……”。鐵路房地產公司委托貸款資金用于站區改造、職工住房拆遷安置等，相關站區改造項目已經原鐵道部批準，且總公司近期鼓勵和推動資本經營和土地開發。因此，委托貸款資金用途符合總公司資金政策方向。3.成功案例南寧公共交通有限責任公司已取得2500萬元清潔發展委托貸款；農行古城支行正在辦理廣西區農墾公司自有資金對其所屬公司的委托貸款。

五、操作程序

（1）確定委托人、受托人。（2）確定貸款額度、年限、利率水平等。（3）聯系鐵路財務公司協商相關程序和手續。（4）委托人、借款人完成法人內部決策程序，向鐵路財務公司申請開立結算賬戶。（5）鐵路局完成審批決策程序。（6）委托人、借款人向鐵路財務公司提交申請及資料。（7）鐵路財務公司對委托人、借款人的法人資格及貸款資金用途進行合法合規性調查、審核。（8）鐵路財務公司審查通過后簽訂合同、辦理款項劃轉。

六、存在風險及對策

1.存在風險（1）審計風險。鐵路房地產公司的委托貸款資金不得用于支付土地出讓金從而形成審計風險。公司資金籌集投入方案必須明確，以自有資金支付和銷售回款分期分步支付土地出讓金，規避審計風險。（2）到期無法償還風險。如果三年后房地產公司無法償還貸款，風險止于房地產公司和委托貸款的非運輸企業之間，問題性質限于債權未及時清理，不涉及銀行信用。可采取企業合并或辦理委托貸款展期予以解決。2.防范風險對策（1）把握合規性，防范審計風險。要明確權利義務，嚴格限定貸款公司責任。雖然委托貸款的對象和用途等要素由委托人確定，但受托人也應對此進行審查，審查貸款用途是否符合政策，資金來源合規合法，是否需要監管部門的審批。（2）完善制度建設，防范法律糾紛風險。委托貸款涉及委托人，借款人，受托人等方面的關系，借款發放后，委托人對借款人使用貸款情況進行監督，自行關注借款人和擔保人資信狀況、財務狀況、生產經營狀況、抵質押物狀況；一般委托貸款到期后或借款人出現可能影響債權實現的情況時，根據制度及合同約定自行采取救濟措施。

七、結論

鐵路房地產開發公司建設資金缺口較大，周轉困難，而鐵路局流動資金調劑款只能用于職工住宅建設，期限較短，不太適合房地產企業投資周期長的特點。委托貸款業務的開展能解決鐵路房地產開發公司的資金問題，提高籌資效率，確保重點項目開發建設能夠順利推進，擴大公司的經營規模，提升公司的市場競爭力，促進企業的發展，對發展地方經濟、提升鐵路形象也具有重要的現實意義。

篇（7）

一、會計準則的變化概述

(一)新會計準則的變化

會計準則是會計人員從事會計工作的規則和指南。按其使用單位的經營性質，會計準則可分為營利組織的會計準則和非營利組織的會計準則。我國在2006年企業會計準則具體準則38個，在2014年3個企業會計準則，所以現有的企業會計準則共41個。相對于舊的會計準則，采用了公允價值，比較突出的就是有些資產在公允價值計量和成本計量是有選擇的，這對審計風險的影響很大;使用了新概念，出現了資產組、投資性房地產、金融資產等概念;對無形資產進行了新的規定，與國際準則趨同，一是明確規定無形資產不包括商譽，二是改變現行準則將無形資產研發支出全部計入管理費用的規定，而是將企業的研發項目支出，區分研究階段支出和開發階段支出，分別進行費用化和資本化處理;關于存貨，現行準則對存貨發出成本的確定可以采用后進先出法。

(二)新會計準則的變化對審計風險的影響

所謂審計風險是指會計報表存在重大錯誤或漏報，而注冊會計師審計后發表不恰當審計意見的可能性。隨著會計準則的變化，審計必然會受到會計準則變化的影響。審計的工作主要是審計會計報表，會計報表在制作過程中都是遵循會計準則進行制作的，所以會計準則的變化會影響到審計工作。隨著企業的市場競爭越來越激烈，企業的經營風險、投資風險和財務風險也越來越大，會計信息失實更加明顯，實質性測試更加困難，而社會公眾對審計的期望值較高，導致審計風險的增加，一方面新的會計準則會防止會計人員出現造假的現象，另一方面會審計人員必須要學習會計準則，根據新的會計準制定策略，防止會計在工作過程中造假，但是審計準則的學習也需要一段時間，所以會在短時間內增加審計風險。新會計準則的變化既給注冊會計師的審計工作帶來機遇，同時也帶來了挑戰。

二、新會計準則對審計風險的影響

(一)新會計準則對審計風險帶來的機遇

1、有助于加快我國審計行業國際化的腳步

新的會計準則在制定時遵守了國際通用規則，明確規定了資產、負債、收入、費用等會計要素的定義，同時對會計要素的確認條件也做出了相關的規定。在新的會計準則中，引入了很多與國際相接軌的理念，這樣的改變可以促使我國的審計工作向國際化靠攏，在商業方面，也必定會減少很多的差異性，這樣也使得我國的會計準則更加的實用和有效，同時可以促進審計國際化的腳步，促進審計同世界接軌。

2、新會計準則在某些方面有助于降低審計風險

在新的會計準則中，規定了已計提的資產減值損失一經確認，在以后的會計期間不得轉回。這樣的會計規定，就說明做這項處理的資產在經過計提減值之后，只能等待進行資產處置時進行處理，避免了部分審計單位利用大額計提與回沖，在不同的會計期間進行利潤的調節的不正當行為，從而降低了審計的難度和審計風險。同時在新的會計準則中還規定合并會計報表應當將全部子公司的納入合并財務報表中，這就意味著在舊的會計準則下的合并財務報表的隨意性會降低，改變一些企業只將有利的子公司的財務報表納入合并財務報表中的行為，可以防止人為地調節合并會計報表的范圍的現象，使得企業的合并財務報表所反映出來的信息更加的可靠、真實，同時也是降低了審計的風險，未審計帶來有利影響。

(二)新會計準則對審計風險帶來的挑戰

1、公允價值的引入

熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。公允價值的引入使得計量更加科學，但同時也帶來很多的問題。其中一個重要的問題就是有些資產在公允價值計量和成本計量是有選擇的，我們舉一個比較常見的例子來說明:投資性房地產。投資性房地產的公允價值只有在能確定取得的時候，才能采取公允價值計量。在非貨幣易的過程中，新的會計準則引入了公允價值對換入資產計量，所以在交易過程中，首先應該考慮是否具有商業性質，只有確定了是否具有商業性質，才能確定是否采用公允價值計量換入資產，同時確認損益的狀態同采用的計量方式還有直接的關系。所以，新會計準則給計量人員帶來的那題就是計量人員要采用正確的計量方式，否則審計工作就會出現風險。

2、新概念的應用

資產組、投資性房地產、金融資產等概念的出現，使得新會計準則中的內容較就會計準則又豐富了很多。但是這些新概念的引入對于審計人員來說，又是一項挑戰。我們單拿出金融資產進行說明，金融資產在企業中的地位很重要，并且包含的范圍很廣泛，審計人員如果想對這些資產進行審計，就需要精通各類金融資產和賬務處理，并且審計人員要學會如何鑒別一個企業的資產組及如何進行減值測試。由以上的例子我們可以看出，新會計準則給審計工作帶來了更多的眼球和更多的風險，對審計人員的工作能力提出了更高的要求。

3、更加要求審計人員在某些審計項目上先評估某些計量方法的真實性、合理性

新會計準則的實施，公允價值的引入，使得審計人員的審計風險提高了。審計人員在審查企業的會計賬目的時候，一旦沒有發現隱藏在會計賬目中的造價成分，就會出現會檢查風險，同時給企業的資金財產安全帶來一定的損失。新準則中的非貨幣換條件進行了相應的調整，將公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益，這一變化就對非貨幣性資產交易做了調整，但是在審計工作進行的過程中，這一變化不僅加大了審計工作人員的工作難度，同時還將企業的控制風險轉嫁在審計人員的身上，增加了審計風險。

三、面對挑戰，審計人員應采取的防范措施

(一)提高自身的專業能力

面對新的會計準則對審計人員帶來的挑戰，審計人員應當以積極地態度應對。首先審計人員應當提升自身的能力，加強對新會計準則的學習。通過參加培訓會或者講座等方式會在短時期內提升審計人員的工作能力，同時審計人員還可以通過互聯網利用網上的資源提升自身的能力，加強對會計準則的學習，提升審計工作的質量，降低審計風險。

(二)關注會計彈性空間較大的方面

由于新的會計準則給了企業更多地空隙以便于他們操縱企業的利潤，所以審計人員應當多關注會計彈性空間較大的方面，來更好地完成審計工作。應當值得審計人員注意的地方主要與兩個。第一，關注企業中應用新的會計核算方式的項目，新的會計核算方式對于企業來說可能更有利于他們對利潤進行認為的調節，所以值得審計人員關注;第二，關注企業中應用公允價值計量方式的會計科目。由于公允價值的使用在一定程度上有主觀性，所以對于應用公允價值的會計科目很有可能成為企業調節利潤的重要手段。

(三)防范企業利用公允價值作假

由于新的會計準則中加入了公允價值，將舊的準則中的歷史成本去掉了，公允價值相較于歷史成本來說，更能反映時間性效益。對于新準則中出現的公允價值，就需要我們用理性的、合理的眼光看待。為了反映公允性、符合市場行情，審計人員應當利用評估機構提供的數據評判公允價值在評判過程中是否存在主觀上的偏差。審計人員在對價值進行評價的時候，應當注意企業是否參考了資產近期的漲跌情況，考慮到這個因素之后再對價值做出合理的評價。

(四)推行現代風險導向審計模式

現代風險導向審計工作遵循從整體出發，推定局部是否合理的原則。在舊的審計工作進行的過程中，審計人員往往是從局部出發，推定整體的合理性，因此，在新的會計準則的背景下，這種風險導向審計模式已經不能適應新的原則，所以要對其進行改正。在審計中，審計人員要遵循“審計風險=重大錯報風險*檢查風險”的審計模型，改變舊的“無錯推定”的審計模式，改為“有錯推定”的審計模式，提高審計警惕，防止放過任何一個漏洞。在審計工作的開始，審計人員就應當對整個企業的經營環境、經營方針進行綜合的評定，尋找企業有可能作弊的地方，特變留心企業的公允價值的使用，通過審計的方式將可能造假的地方逐一排除，最后得出審計結論。

四、總結

新會計準則的實施，為審計帶來的積極的方面，同時也為審計帶來了挑戰，提升了審計人員的工作難度。在新會計準則中，提出了很多新的概念，引進了公允價值，更加向國際準則趨同，使得會計工作更加規范。為了避免會計準則給我們帶來的審計風險，審計人員應當提升自身的工作能力，推行現代風險導向審計模式，關注彈性空間比較大的方面，減少審計風險，提升審計工作安全性。

作者:李佳鈺 馬堃 單位:大連財經學院

參考文獻:

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

一、前言

當前，我國對于審計風險的研究，只局限在國家審計和社會審計的相關領域。我國的內部審計由于起步較晚，發展也相對緩慢。因此，對其風險的研究還不夠完善。對于房地產企業而言，審計方法就相對落后。大部分審計房地產開發項目的方法，通常使用的是詳查法。但是，隨著房地產企業的投資規模的不斷擴大，這種審計方法的弊端暴露無遺，不但費時費力，而且效果也不顯著。我們通過對房地產企業內部審計機構在公司治理結構中所存在的問題進行分析，并提出完善房地產企業內部審計的一些措施，進而保持資本市場的有序性，促進經濟健康的發展。

二、房地產企業內部的審計工作所存在的問題

1、內審人員的綜合素質低，人才結構不合理

根據調查數據表明，我國房地產企業內審人員普遍存在綜合素質較低、人才

結構配置不合理的現象。究其原因，主要是因為我國的房地產內部審計工作屬于新產生的工作，許多內部審計人員并不是專業型的人才，大部分都是從其他財務崗位轉過來從事內審工作的。而且，內部審計人員一般情況下只是會查賬，一旦缺少了賬本的數據資料，內部審計工作就不能夠順利進行下去。因此，我國房地產的內部審計工作者的單純財務思維根本不能夠適應當今企業審計工作的基本需要，他們的專業素質與現代內部審計對管理審計的人才的要求存在相當大的差距。此外，從人才結構上面來上，也沒有實現資源的優化配置，這就使內審工作的深度和范圍難以得到很好的擴張，這就不同程度的阻礙了我國房地產內部審計工作的效率。

2、房地產企業沒有完成向管理審計的全面轉移

目前的審計工作還只是停留在以財務審計為主的初始階段，并沒有完成向管理審計的全面轉移。房地產企業的內部審計機構長久以來主要還是以開展財務審計為主，所運用的審計方法大部分還只是停留在財務的查賬階段，這樣使得審計的視野和高度都不能得到很好的發揮，即便開展了一些經營管理的審計，但由于審計的思路和方法不好，致使審計質量和經營管理審計還存在很大的差距。與此同時，由于企業大部分管理層和員工沒有接觸過經營管理審計工作，形成認識誤區就是內審工作只是單純的財務查賬。甚至連部分房地產企業董事們也認為審計工作是與財務相通的工作，主要任務就是為財務控制提供服務。在房地產企業人力資源部在進行內審人員的招聘過程中，通常也是在財務、審計的相關經歷人員中進行挑選，就連從事管理內審的員工也存在著畏難的情緒，認為管理審計是遙不可及的工作，審計更是不知道怎樣下手。此外，還有部分企業領導認為內審部門沒有從事廣泛綜合的審計工作能力，內部審計涉及介入經營管理范圍太多，已經超出了內部審計的職能和能力范圍。

3、審計技術手段落后，難以跟上社會發展的步伐

一直以來我國房地產企業的內審部門都是采用財務分析為主的分析方法和以詳查法為主進行審計工作，顯然，這樣的審計技術已經不能適應時代的發展，也沒有充分地運用現代管理評審技術、信息技術以及經營分析等技術方法到審計實踐中去，不能很好地探究企業內部審計工作的實質，也沒有形成一個系統的工作模式，進而使得內部審計的功能遠遠沒有發揮出來，更談不上為企業創造利益空間。

三、加強和完善房地產企業內部審計工作的策略

1、 建立健全完善的內部控制制度。

通過完善的內部控制制度的建立，可以使房地產企業的各項管理工作有制度遵循，防止企業只聽從個別人的指令安排，進而有效地保證了企業提高經營效率和效果，與此同時，還能夠提高企業的最高管理層對內部審計的認識，使內部審計制度得到有效的貫徹執行。企業的管理層只要認識到了內部控制制度的重要性，也必然會意識到內部審計的重要性。企業只要建立健全了內部控制制度，并且作為監控要素的主要手段，內部審計也就隨之得到了強化。內部審計可以通過對經營活動的效率、組織的效益和經濟性這三個方面進行審查和評價，并及時發現經營環節中所存在的各種低效、浪費和舞弊等重大問題，還能夠研究有效的糾正措施和管理方案，并對內部控制系統的薄弱環節提出相應改進建議，從而提高企業的盈利能力。

2、提高企業內審人員素質和審計技術水平。

具有良好素質的內部審計人員是內部審計有效地增加房地產企業價值的根本保證。內部審計人員在進行審計的時候要做到客觀、公正、誠實、守信，必須要精通會計、審計、經濟法規和管理等知識，必須嚴格按審計準則和職業道德規范工作。在我國房地產企業，內部審計人員絕大部分是從企業的財務部門調來做審計工作的，他們的知識結構不合理，因此，優化內部審計的構成人員，進而提高內審人員的專業素質對于有效開展房地產企業內部審計有著十分重要的意義。

房地產企業只有通過良好的激勵機制來吸引更多的優秀人員，加大工程技術和管理人員、法律人員在內審人員中的比重，并培訓原有的審計人員，裁減水平低的人員，精簡隊伍，組建一個高效的審計團隊，才能夠促使房地產企業的內部審計向更高的層次發展，才能幫助企業改善經營管理，實現企業價值的最大化。

3、 改進審計手段，拓展審計領域。

目前，房地產企業集團內部審計人員將大部分的精力都投入到了財務數據的真實性、合法性的審查和監督上面，采用的是詳查法。內部審計的主要職責就是“查錯防弊”，并不是對公司的管理做出分析、評價和提出管理建議，審計的對象主要是會計報表、賬簿、憑證等相關資料。這一審計模式和方法已經存在很多的問題，比如過度的控制情況嚴重阻礙了集團程序的正常運作，使得溝通變得更加困難，內審人員過多地從事著并沒有附價值的無用工作。事實上，集團發生或產生的錯誤和舞弊等重大問題多數是存在于經營管理的過程當中。因此，內部審計的工作重點必須要從傳統的“查錯防弊”向為公司內部的管理、決策及效益服務轉變，內部審計的職責也要從審查和監督向評價和咨詢方面拓展，其作業范圍不能夠只是局限于財務領域，而是要擴展到企業經營管理的各個方面，而且在方法上也要靈活多變，不能局限一種方法，可以采用多種方法并存。如調查法、監管法等等。

4、建立內部審計部門業績評價標準

在進行調查的前提下，總結出評價內部審計業績的標準體系，這些研究成果對于房地產企業集團的內部審計部門能夠起到很好的借鑒作用。其中數量化標準是指可以量化的業績，比如審計部門所消耗的資源、審計工作時間、完成的審計項目等。質量化標準有促進內部控制完善的建議、提高經營效率的建議等。反饋式標準有來自審計委員會、高層管理者、其他管理者等各方面對內部審計的評價。

總之，標準應該全面、客觀并不斷完善，既要讓成績得到肯定，也要讓缺點得到暴露，讓審計人員既有動力也有壓力，保持旺盛的戰斗力。

四、結束語

目前，審計風險己經受到人們的關注，但更多的是關注國家審計和社會審計的風險，對企業內部審計的風險還重視不夠，主要是部分人的思想認識上還存在一些誤區，審計人員缺乏風險意識。全文通過房地產企業內部審計的研究，希望提高企業內部審計意識，完善企業內部審計管理，提高企業內部審計水平。

篇（9）

二、南京高科投資性房地產公允價值運用分析

（一）案例描述及分析。

作為以從事開發區基建起步的上市公司，南京高科的園區建設是公司優勢及重心所在。公司背靠南京市政府控股100％的南京新港開發總公司，在土地開發上有著無與倫比的政府資源支持優勢。公司的儲備土地主要是工業用地，取得成本相對較低。根據新公布的《投資性房地產》準則，上市公司可以通過賺取租金或持有房地產等待其增值獲取利潤。在具體的計算方法上，該準則引入了公允價值模式。一旦投資性房地產的公允價值提升，上市公司的財報將體現這些利潤。該準則使得像南京高科這樣經營園區的上市公司，受益于公允價值的調整。但實際上，南京高科并沒有使用公允價值核算相關投資性房地產，而選擇了成本法核算，這是什么原因呢？

1.以公允價值計量投資性房地產，雖然能夠享受房地產升值帶來的收益，但在會計政策變更之時企業的凈資產會出現較大增長，從而影響當期甚至后期凈資產收益率的增長，而凈資產收益率往往是實施股權激勵時考察的重要指標。

2.絕大多數的企業選擇沿用原有的成本法計量投資性房地產，而不采用公允價值計量法，可能更多的是看中成本法對利潤的調節作用。因為在采用成本法的情況下，當房地產出售時，售價減去成本產生的利潤能夠一次性全部進入當期收益；在使用公允法時，由于每個報告期末，都要根據當時的公允價值確認損益，到出售時，實際已將收益分攤于各個報告期。因此，未來期望通過出售房地產資產實現利潤大幅增長或扭虧的企業當然會繼續使用成本法計價，在A股市場中已有不少這樣的案例。

3.在成本法下，房地產資產每期需要計提折舊，使其賬面成本不斷減小的同時也減少了企業當期利潤，而出售時則相當于將以往已計提的折舊全部轉化為出售期的利潤，變相實現了利潤在不同期間的調節。在行業景氣度較高時，企業更愿意采用成本法，因為雖然有折舊減少了當期利潤，但一方面企業的稅收也隨之減少了，另一方面，出售時帶來的巨大利潤，無論是對達到股權激勵要求的增長目標，還是關鍵時刻避免企業戴帽退市，顯然都大有益處。

4.新會計準則引入投資性房地產的公允價值評估，符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的價值和能力。但新會計準則對投資性房地產采用公允價值模式計量的適用條件是嚴格的，不允許公司采用估值技術確定投資性房地產的公允價值，要根據《企業會計準則第3號―――投資性房地產》應用指南，關于“同類或類似房地產”的定義，進行價值評估十分復雜和困難。

基于以上幾點的考慮，上市公司在眼前利益和長遠利益的博弈中，大多選擇放棄了使用投資性房地產準則，而沿用成本法計量核算，這也減輕了會計師事務所審計的風險和壓力，減少了上市公司運用公允價值計量房地產進行利潤操縱的可能性。

（二）審計風險分析。

公允價值計量確認是對注冊會計師專業素質的挑戰。根據新準則規定，當某項資產和與該資產類似的資產均不存在活躍市場時，則該資產的公允價值可按其所能產生的未來現金流量以適當的折現率貼現計算的現值評估確定。現值技術的應用需要有高超的專業技術，誠信的評估隊伍，目前我國評估人員與會計人員的業務素質與專業技能都不容樂觀。注冊會計師在進行審計時，也需要對現值評估技術和方法有較好的掌握才能進行專業判斷，但這并不是一件容易的事，需要經驗的積累和專業的培訓。

其次是對注冊會計師道德素質的挑戰。一些審計單位和審計人員，在執行審計業務時，受到了來自上市公司、當地有關部門等方面的壓力和利誘，同時為了招攬業務，穩定與客戶的合作關系，往往容易喪失道德水準和職業良知，按客戶意圖進行審計，對資產虛假評估和歪曲的會計信息視而不見，甚至與客戶串通進行欺詐、舞弊。

我國公允價值審計無序局面的產生在很大程度上是由于對公允價值會計的舉棋不定。1998年，我國財政部的《企業會計準則――債務重組》等準則中采用公允價值進行確認和計量。而到2001年初，我國財政部以上市公司采用公允價值進行會計造假行為嚴重為由修訂會計準則，將會計準則中涉及公允價值的內容部分或全部刪除。在此后的2002年、2003年、2004年，財政部和中國證監會不斷地變化基調，或是刻意回避或是明確支持公允價值在會計中的運用。與此同時，與公允價值相關審計制度的制定也不盡如人意，對已有會計準則審計只是形式點明，沒有體現審計思路。由于會計準則征求意見稿還存在爭議，其他機構公告也沒有引起足夠重視，審計并沒有具體規范。這導致了我國與公允價值相關審計處于簡單、分散、不適用甚至混亂的局面。

我國企業會計準則所存在的上述系統性缺陷在影響被審計單位公允價值計量和披露的信息質量的同時，也會給注冊會計師的公允價值審計帶來困惑。當注冊會計師按照第1322號審計準則第十條的規定，評價被審計單位財務報表中公允價值計量和披露是否符合適用的會計準則和相關會計制度的規定時，評價標準本身若不明確和統一，就會影響注冊會計師評價的正確性；當注冊會計師按照該準則第四十二條和第四十三條的規定，對公允價值進行獨立估值時，更需要明晰統一的參考指導。顯然，我國相關會計審計準則的完善之路任重而道遠。

三、對策與措施

（一）樹立價值導向的公允價值觀念。

我們要在市場中廣泛樹立公允價值觀念，培養公允價值會計及其審計的理念，將公允價值融入企業的日常管理之中。同時，我們應從利潤導向向價值導向轉變，以企業價值最大化作為市場衡量企業的重要指標，從而成為企業財務管理的目標，樹立企業價值觀念將成為公允價值會計及其審計健康實行的“優良土壤”。

（二）建立市場評估體系。

由于公允價值審計對公允價值計量技術要求較高，被審實體和審計人員將會利用專業評估人員公允價值評估的結果，因此我們有必要建立公允價值評估制度來規范評估數據來源、方法及結果。由于市場是客觀存在的，獲得所有市場參與者期望的信息比獲得企業個體期望的信息更客觀、更容易，我們能夠更好地擬訂市場評估制度，創設信息數據庫，積累行業數據，以期提供具有權威性的企業評估公允價值的主要指標，使公允價值審計有據可依，順利地實行下去。

（三）進一步完善會計準則和審計準則。

我們應加快研究和建立財務會計概念框架和財務會計報告框架，在此基礎上，制訂具有科學性和一定的前瞻性的會計準則以及具有指導性和實際操作性的審計準則，并與公允價值審計相適應。

（四）進行公允價值審計教育和實踐。

公允價值審計具有一定的難度，很多地方需要靠審計人員的職業判斷，提高審計人員的素質是保證公允價值審計質量的有效途徑。可以從兩方面入手：一是加強業務培訓，深入學習新的會計準則，熟悉并掌握公允價值計量模式及相關的估值方法，特別是估值模型的應用假設及相關技術參數的選取原則，從而提高自己的職業判斷能力。二是加強職業道德建設，保證注冊會計師在執業過程中保持職業良知，遵守職業道德，減少舞弊事件的發生。

（五）借鑒國際經驗，引入先進的風險審計理念。

篇（10）

摘 要 通過闡述內部審計與內部控制的關系，分析內部審計在內部控制中的作用，再是提出關于內部控制的內部審計評價中的幾個問題和看法。

關鍵詞 內部審計 內部控制

內部審計是指企業內部的一種獨立、客觀的監督、評價和咨詢活動。內部控制是指由企業的治理層、管理層和全體員工共同實施的，旨在合理保證實現以下基本目標的一系列控制活動。這兩者之間存在著密不可分的關系。

一、內部審計與內部控制的內在關系

1.內部審計與內部控制相輔相成、相互促進

內部控制既是企業對其經濟活動進行組織、控制和考核的重要工具，也是用以確定內部審計程序的重要依據。相反，內部審計又能為改進內部控制建設提供各類意見和建議。在經濟發展過程中就是對內部控制的重視和信賴，才加速了現代審計的變革，促進了審計效率、效果的提高。

2.內部審計是內部控制的重要組成部分

內部控制的內部環境主要包括治理結構、組織機構設置與權責分配、內部審計、人力資源政策、企業文化等。內部環境是影響制約企業內部控制建立與執行的各種內部因素的總稱，是企業可以自主選擇和改變的，是實施內部控制的基礎，是內部控制的重要組成部分。從這而得，內部審計是內部環境的組成部分之一，也就是內部控制的組成部分之一。

3.內部審計是對內部控制的控制

內部審計是內部控制的特殊方式，其在內部控制框架中具有獨特的身份，既是內部控制的組成部分，又具有不同于其他內部控制要素相的對獨立身份，肩負對其他內部控制要素進行再控制的職責，主要通過內部審計利用自身相對獨立性和對本企業的情況了解優勢，以及在長期審計中積累的經驗，通過監督業務活動和管理活動，評價內部控制的健全性和有效性。針對內部控制中的薄落環節及時提出建議，促使以合理成本進行有效控制，達到改善組織內部管理狀況的目的。

二、內部審計在內部控制的主要作用

1.對內部控制有效咨詢評價

隨著風險管理和治理結構的完善，內部控制被提升到公司戰略高度，與經營管理融合在一起，其充分性和有效性直接關系到財務與運營信息的可靠性、完整性、運營的效率與效果。由于內部控制具有內在的局限性，考慮到成本效益原則，由于不能涉及到臨時性或未預計到的業務等導致其不能發揮作用，這就需要第三方對其充分性和有效性進行評價。而內部審計恰恰可以填補空缺，又是相對獨立性，具有特殊地位和優勢，更能對內部控制進行有效咨詢和評價。

2.內部審計是風險管理的主導者

隨著社會的發展，風險管理導向內部控制時代的到來，企業更加關注有效的風險管理機制和健全的治理結構。內部審計在風險管理這個關鍵流程中發揮獨特的作用。一是能夠客觀地、從全局的角度管理風險。風險在企業內部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特點，一個部門造成的風險或疏于管理的風險，往往不是由其承擔，而是會傳遞到其他部門，這樣最終會導致整個企業陷入困境。因此，對風險的認識、防范和控制需要全局考慮，各個業務部門很難做到這點，也恰恰只有內部審計能從客觀和全局出發進行風險識別，提出防范措施建議。二是控制和指導企業的風險策略。內部審計可以充當企業長期風險策略與決策的協調人，進而控制和指導企業的風險策略。

3.內部審計是內部控制的重要控制活動方式

內部審計人員應當在企業最高權力機構的授權下開展內部審計工作，防范各種舞弊、差錯的發生。內部審計作為內部控制重要控制活動方式，就是要根據風險評估結果和風險應對策略，對內部控制活動進行設計和實施，以合理保證將風險控制在可接受水平之內。

4.內部審計是內部控制的監督力量

內部審計作為內部控制的重要監督檢查主體。內部審計人員定期組織對企業內部控制的健全性、合理性和有效性進行全面評價和評估。對于監督檢查中發現的內部控制重大缺陷或重大風險，應當分析其缺陷或風險產生的原因，并針對性地提出和實施改進方案，及時向董事會及相關決策機構報告。

三、關于內部控制審計評價中的幾個問題和看法

1.對內部控制審計中風險控制問題

隨著風險管理導向性內部控制發展，對其內部審計評價也必然按風險導向方式進行。風險導向審計中主要通過重要性水平進行審計風險控制。由于內部控制以流程控制、互相牽制為主，其內容以事項、控制點為主，但沒有具體金額也就是很難進行量化。在對某一房地產公司內部控制的內部審計評價中，審計重要性水平以業務關鍵控制點的性質為主，以財務報表確定的重要性水平為輔，即以定性為主，定量為輔的雙重標準作為內部控制審計重要性水平。這樣有效解決了內部審計對內部控制評價的審計風險控制問題，也是符合現代風險管理導向的企業特點。

2.對內部控制審計中審計程序問題

內部審計人員對內部控制進行審計評價應深入到業務內容中去。由于每個企業的行業特征不同，也就存在不同的業務內容，其業務流程和制度設計都會千差萬別。在對內部控制的內部審計中，可以通過描述、問卷、流程梳理等方式進行，也就需要對審計程序進行恰當的設計，才能符合審計目標和被審計單位的業務內容、特征。在對某一房地產公司內部控制的內部審計中，按照房地產行業特征和具體單位特點，結合業務實際，重新設計了內部控制審計調查程序和具體問卷，取得了良好的審計效率和審計效果。

總之，內部審計與內部控制存在著相輔相成的緊密關系，內部審計在內部控制中發揮著不可替代的重要作用。同時，探討和實踐了在內部控制的審計評價中客觀性、層級、審計風險控制和審計程序等方面的內容。

篇（11）

關鍵詞 ：投資性房地產；盈余管理；審計

一、投資性房地產的盈余管理空間

1.利用政策的可選擇性進行盈余管理

會計準則規定，投資性房地產既可選擇公允價值也可選擇歷史成本進行后續計量。雖然我國的房價在近期有所回落，但仍然處在一個較高的水平線，公允價值遠大于歷史成本，如果企業選擇公允價值來對以前取得的房產進行計量，企業的資產便會增加同時資產負債率降低。公允價值實際上并不能改變企業的真實價值，它只是將企業的隱性價值顯現出來，這種方式降低企業的資產負債率財務風險較低，在一定程度上增強了企業的融資能力。此外，這種模式無需計提折舊或攤銷，直接以公允價值為基礎調整其賬面價值，差額計入損益。在公允價值大于原賬面價值的情況下，可以增加企業的報表利潤。

2.將投資性房地產和固定資產相互轉換進行盈余管理會計準則規定，閑置建筑物只能當做固定資產，采用成本計量模式核算，而不能作為投資性房地產來做核算處理。固定資產較多的企業會因過高的折舊和攤銷削減利潤，企業可能會出現在地產市場價格上漲時與關聯方簽訂租賃合同，將建筑物的狀態由閑置轉為租賃的現象，這樣便可將其轉換成投資性房地產并使用公允價值計量，達到降低企業的成本、提高企業利潤的目的。

3.規避資產減值不得轉回的規定進項盈余管理

會計準則規定，企業資產減值損失一經計提在以后期間不可轉回，這個規定使企業不能利用資產減值調節利潤，但企業卻可以改變資產用途來規避此規定。例如：企業將自用的資產轉變為出租的資產，即使該資產已經計提減值準備金，但因用途發生改變，按準則規定應作為投資性房地產核算，其賬面價值和公允價值的差額可在原計提減值準備的范圍內計入損益。同樣的道理，當資產用途再次變化時，投資性房地產也可轉變為固定資產以此達到調節盈余的目的。

4.利用公允價值計量差異調整損益進行盈余管理

會計準則規定，投資性房地產取得公允價值依賴于最近市場發生的交易價格、活躍市場的報價及未來凈現金流量的現值，以上信息均無法獲取則需采用估值技術。估值技術受主觀判斷影響很大，且會隨著內外部環境的變化而變化，這就會出現相同的房地產因不同環境因素的影響而在價格上有很大差異，企業則可利用價格上存在的彈性來進行盈余管理。

二、投資性房地產業務盈余管理的實際案例

例：某百貨公司在當地同一地段收購了A、B 兩處辦公用房，這兩處辦公用房的單價相差竟達到了每平方米2000元。單價差距巨大的原因為：A處房產使用的是協商價格，而B處房產使用的則是評估價格，因為兩者都是商品的實際交換價格，所以也都符合公允價值的定義。由此可以看出公允價值在操作上的彈性空間，百貨公司收購的A房產面積為28000平方米，按每平方米相差2000元計算的話，對公司利潤的影響就可以達到5600萬元。

三、內部審計對投資性房地產的盈余管理

（一）內部審計在投資性房地產盈余管理中的現狀1.會計準則對投資性房地產的確認和計量作了明確的規定，同時規定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。而內部審計準則中缺乏相關操作細則。

2.會計準則在劃分投資性房地產標志和原則上的規定不夠明晰，如未明確計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產的標志或條件，內部審計檢查企業投資性房地產確認是否準確、合理缺乏明確的判斷標準。

投資性房地產與非投資性房地產的轉換等，其減值準備和累計折舊的計提會計處理方式存在差異。實際工作中內部審計對投資性房地產計量模式的轉換關注度不高，甚至忽略這些內容，職業謹慎不夠。

3.投資性房地產一般為建筑物、土地使用權，對投資性房地產的價值進行準確的界定，內部審計人員必須具備必要的工程造價、土地評估等方面的專業知識，但內部審計人員一般由會計、審計專業人員組成，缺乏土地、建筑及工程方面的專業知識。

4.會計準則在投資性房地產中引入了公允價值的計價方式，在公允價值的確定、公允價值變動損益的確定、計量模式轉換時都是以公允價值為基礎的。投資性房地產價值較大和期間內變動較頻繁的單位，為了追求盈余空間，一般通過聘請專業機構進行評估，而我國評估業務起步較晚，評估機構質量良莠不齊，評估價值的合理性，內部審計人員缺乏專業判斷，形成了審計風險。

（二）內部審計在投資性房地產盈余管理中的應對策略

1.提高內部審計人員素質。投資性房地產公允價值會計核算體系下，企業的盈虧既包括真實收益及虧損，也包括尚未變現的預估收益及虧損，凈資產也包含著尚未實現的預期增值。合理判斷投資性房地產公允價值計量的公允性，首先必須提高內部審計人員素質。在審計工作態度上要做到客觀、獨立、公正；在工作能力上要加強學習，不斷提升專業能力，增強學習知識的多樣性；在工作方法上要敢于創新，面對新的、復雜的審計環境要使用有別于過去的審計方法，對審計循環的劃分以及審計證據獲取應當不同于過去的審計模式，提高內部審計人員對投資性房地產盈余管理的水平。

2.制定明確的內部審計目標。制定投資性房地產審計計劃，明確審計應達到的目標，具體包括：確定投資性房地產的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產的計價方法是否恰當；確定采用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值的確定是否合理；確定投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值準備的期末余額是否正確等，通過明確審計的目的和要求，提高投資性房地產盈余管理質量。

3.采用有針對性的審計程序。在投資性房地產的公允價值審計中，審計人員要注重通過信息的收集來檢查公允價值的取得和公允價格的準確性，避免利用公允價值粉飾報表及利潤造假的現象。檢查是否將所有投資性房地產都按一種模式計量，防止出現部分投資性房地產以成本模式計量，部分投資性房地產以公允價值模式計量的情形出現。檢查公允價值模式核算的投資性房地產，將自用資產轉為投資性房地產時，應關注是否將公允價值大于和小于賬面價值的部分，分別計入資本公積和公允價值變動損益，在資產負債表日，是否將賬面價值調整為公允價值，其差額是否計入當期損益等。

參考文獻：

[1]陳益云.投資性房地產中盈余管理的空間分析[J].會計師，2010（3）.