房地產的金融風險大全11篇

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隨著我國城市化進程的加快，房地產業發展迅速。房地產金融是房地產業發展的重要方面，防范房地產金融風險，對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是促進房地產業健康發展的關鍵。

一、當前我國房地產金融風險的集中表現

1.房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。我國目前的房地產市場資金鏈中,商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險,因此,一旦市場出現波動,房地產開發商,尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行,轉變為信貸風險,最后損失的將是商業銀行的利益。

2.土地儲備貸款存在隱性風險。由于各地城市開發和改造的規模都很大，土地的資產價值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。土地收購和開發的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。

3.個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期。我國住房貸款的規模發展才持續幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%～80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。

二、我國房地產金融風險的成因

1.房地產業融資結構不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。

2.相關政策、法律不健全。一個地區的房地產市場繁榮與否取決于國家和地區出臺的政策能否刺激房地產的發展。但目前出現了一種比較極端的傾向：一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。

3.銀行與開發商信息不對稱。在信息源的占有上，開發商與銀行相比具有優勢。由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由于房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業“空手套白狼”向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利；如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。

三、房地產企業對金融主要風險的防范對策

1.廣泛拓展融資渠道。拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場，通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

2.不斷調整和優化房地產貸款結構。企業應專設部門對住房開發貸款，土地儲備貸款、商用房開發貸款等實行嚴格的分類管理。對于開發項目的潛在開發風險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風險。同時，要進一步優化房地產貸款區域結構和客戶結構。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分在開發策劃期間就要對銷售情況進行預測，對資金回收流量有一個比較準確的預測。

3.建立以風險控制為中心的業務監管機制。首先，要建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業相關的信息。如果發現了可能影響房產經營的政策變化、土地政策調政、市場動向、市政建設、城市發展戰略動向，應該及時地加以分析，適時調整自己的發展戰略。

4.建立健全與房地產經營相關的法律法規體系。企業必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的法律條例，用法規的方式約束規范企業自身與銀行的金融行為。要重視政府的監督職能，主動配合政府在房地產市場中的宏觀調控職能，以更加積極的姿態維護企業自身和國家的利益。

參考文獻：

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一、房地產金融風險

1.政策風險

政策風險也可以說成政府宏觀調控對房地產的影響。一是政府宏觀調控對房地產行業的影響。目前，我國房地產發展存在房價過高，樓市泡沫風險，因此，我國政府對房地產發展出臺相關的法律法規對房地產進行調控。這些調控措施都對房地產金融造成了風險，比如，近期房地產出現交易量下降現象，部分房地產企業由于流動資金不足，而引發資金鏈斷裂現象。這些都是我國宏觀調控的結果。二是政府宏觀調控對房地產上游的影響。部分房地產企業存在違規用地和買地現象，我國政府出臺相關政策限制房地產企業買地和買地價格，會增加房地產金融風險。

2.市場風險

市場風險主要來自三個方面。一是我國經濟發展方式一直是重投資輕消費，因此，大量資金涌人房地產當中，致使房地產價格不能正確反映真實的供需矛盾，因此，廣大人民群眾不得不依靠金融市場。二是我國目前房地產存在人住率不足現象。我國很多的房地產企業都存在，圈地后卻無錢建設的尷尬局面，同時也存在，建筑完成后沒有人居住的無奈，房地產企業資金無法及時實現資金回籠，而房地產企業有大量的銀行貸款，因此，造成房地產破產危機。三是我國房地產面臨外資和熱錢涌人，這些國際熱錢主要是為了短期持有，短期盈利的目的，加重了我國房地產面臨的金融風險。

3.誠信風險

誠信風險主要是由于我國信用體系不完善造成的，房地產信用風險集中體現在土地上面。一是土地價格直接關系到政府的收人。因此，很多政府賣地為生，通過拍賣，競價等方式，提高土地價格，進而催生一個個“地王”，同時在產生“地王”的背后，也隱藏著權錢交易。而銀行貸款主要是看政府信譽和償債能力，因此銀行在土地貸款方面存在較大信用風險，二是我國土地價格逐漸攀升，但是受到我國調控政策的影響，我國土地的出讓價格變動頻繁，加大了市場風險，造成造成部分房地產企業商資金鏈斷裂，進而造成房地產金融風險。

4.實施風險

實施風險是指由于操作不當而造成的房地產金融風險。一是我國銀行處于國有制下，行政性質比較濃厚，缺乏現代企業氣息。我國銀行雖然已經進行了改制工作，但是長期以來我國的商業銀行與政府存在千絲萬縷的關系，非常依賴中央銀行。比如，近期，各心很行都發生了“錢荒”，銀行第一反應不是如何通過市場盤活流動資金，而是希望央行可以下調儲備金。這些現象都表明了我國商業銀行過于依賴政府而忽視了市場的變化，因此，在房地產市場發生變化時，我國銀行在對房地產發生方向等信息上無法進行有效掌握和分析，造成了實際操作中的風險。二是我國商業銀行風險意識不強。我國商業銀行雖然有風險處理措施，但是這些風險措施已經不適合目前的市場發展方向和要求。因此無法進行房地產金融風險管理。

二、防范房地產金融風險的對策

1.擴寬房地產融資渠道

目前，我國房地產企業資金主要來源是銀行貸款，但是，隨著我國政府宏觀調控政策的不斷深人，特別是目前，房地產風險逐步變大的背景下，房地產企業向銀行貸款已經變的越來越難。因此，必須要擴寬房地產融資渠道。融資渠道的擴充主要有兩個方面：一是從金融市場上獲取資金。二是，通過引進外國資金，但是存在熱錢風險。因此，我國房地產在擴寬融資渠道時，必須做好房地產融資渠道安全防范風險措施。

2.加強銀行內部資金控制

目前，著經濟危機的發展，特別是我國經濟發展放緩，房地產發展宏觀調控背景下，我國銀行不良資產數量有所增加，呆賬壞賬增多。針對，我國房地產發展狀況，我國銀行有必要通過內部資金控制，做好房地產金融風險防范措施。一是我國銀行要及時跟進房地產發展調查工作，對房地產發展進行評估，加強銀行內部與房地產相關的信貸監控，提高房地產風險控制能力。二是我國銀行要嚴格信貸人員隊伍建設。目前，我國銀行內部存在“人情貸”，“關系貸”現象，因此銀行要嚴格信貸隊伍建設，提高信貸人員的素質，有效規避房地產金融風險。

3.立房地產信用評價體系

建立房地產信用評價體系在當前房地產金融風險加大的背景下是十分必要的，因此特別要做好以下幾點工作：一是我國銀行和金融機構要積極完善規范放貸流程，實現信貸擔保機制。通過完善擔保機制，可以有效減少違約現象，提高銀行應對房地產金融風險波動，而且還有利于減少由于房貸過程不規范帶來的不良賬目。二是我國銀行要嚴格遵照國家相關的宏觀調控增產，區別信貸政策，做好房地產信貸客戶的信用評級工作，降低違約風險。三是房地產信用評價體系的建立對于嚴格貸款流程，規范銀行工作人員行為具有十分重要的意義。房地產信用評價體系的建立后，企業的信用等級可以在銀行內部隨時調用，這樣銀行即可通過對房地產信用等級分析，做出是否借貸的決定，同時也避免了部分銀行出現的“權錢交易行為”，規范了銀行工作人員行為。

4加強政府在防范房地產金融風險的宏觀調控

加強政府在防范房地產金融風險的宏觀調控要從以下幾個方向努力。一是我國政府要做好房地產金融風險預警機制。目前，我國政府房地產工作任務是如何有效降低房價的同時避免房地產泡沫發生。政府可以通過利用政府管理的優勢，對全國各個房地產企業情況進行數學統計，通過分析統計數據，研究和部署房地產金融風險調控工作。二是針對部分房地產企業占土地確并不施工的現象，我國政府可以采用財政手段督促房地產企業開發土地，防止土地資源的浪費。三是我國政府已經在部分地區試行房產稅。房產稅制度目前在國外防范房地產金融風險方面已經渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技術已經比較成熟。針對我國具體國情，政府要做好房地稅試行工作，進而制定出適合我國國情的房產稅制度和操作流程，以實現以點帶面，做好防范房地產金融風險工作。

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doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.072

[中圖分類號]F832.4；F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-0-01

房地產是我國經濟發展的重要支柱，對國民經濟的發展具有重要的促進作用。但是，房地產的投資周期較長，規模較大，房價較高，需要金融行業的資金支持。且在金融行業中，商業銀行信貸資金是房地產企業的重要資金來源。然而，房地產行業的發展伴隨著較高的金融風險，銀行信貸風險和其他方式的融資風險都會導致房地產行業面臨金融風險。在這種情況下，房地產金融風險受到房地產企業和社會各領域的關注。房地產企業以及政府相關部門積極研究房地產金融風險的抑制方法。探索抑制我國房地產金融風險的建議，不僅能降低房地產金融風險，促進房地產行業健康發展，且對整個國民經濟的發展有著深刻意義。

1 我國房地產金融風險的種類

1.1 銀行房地產信貸風險

首先，銀行房地產信貸集中度較大。房地產對銀行的回報率較高，很多商業銀行都愿意向房地產企業貸款。在這種情況下，銀行房地產信貸隨著房地產行業的發展而不斷增加。但是，我國中央銀行缺乏對商業銀行信貸的有效制約，沒有對房地產市場進行科學的指導與監管，導致房地產信貸隨著房地產市場的發展而出現非理性增長的現象，進而引起房地產泡沫膨脹，加大了房地產信貸風險。其次，不良房地產貸款會影響房地產信貸安全，給金融機構帶來嚴重的資金損失。具體來說，如果房地產信貸資金被房地產企業套牢，那么金融機構會產生優良資產，導致優良資產的獲利能力較小，無法滿足客戶的資金需求，進而產生經營風險。再次，土地儲備貸款存在著較大的隱性風險。隨著我國土地儲備制度的實施，政府部門壟斷了土地的使用權，土地拍賣所得成為了政府部門財政收入的重要來源。但土地儲備貸款也存在一定的風險，盲目收購大量土地而不考慮市場需求會導致土地無法賣出，貸款難以償還，進而引發信貸風險。最后，房地產開發存在著較大的貸款風險。現階段，我國房地產開發的負債率高居不下，維持在70%以上，遠遠超過了國際上規定的企業資產負債率。且很多房地產企業的開發質量不高，經營難度逐漸加大，信貸風險逐漸上升。

1.2 其他房地產融資方式風險

房地產企業在經營發展的過程中，會將信貸風險通過增發配股等方式轉嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產企業的經營出現問題，將會嚴重影響股市的健康發展。另外，由于房地產項目的風險較高，資金用量較大，我國的企業債券市場機制不完善，很多房地產企業無法按期償還債券，進而產生經營風險。

2 我國房地產金融風險形成的原因

首先，房地產投資與房價成正比，房地產投資越大，房價越高。且房價上漲會帶動房地產投資。但是，我國現階段的房地產市場供求不平衡，房地產總供給遠遠低于房地產的需求量。其次，金融^度支持極大的推動了房地產價格的上漲，而銀行信貸資金的數量直接影響著房地產行業的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現問題將會使房地產企業面臨嚴重的資金風險。再次，宏觀經濟的發展也會影響到房價。這是因為，在人們收入水平不斷提高的情況下，居民消費能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長，導致房價不斷上漲。并且房地產開發企業會根據居民的住房需求不斷加大房地產投資，資金風險也會隨之增加。

3 抑制我國房地產金融風險的建議

3.1 抑制過度投機投資

首先，政府應加強重視房地產市場供不應求的現象，積極運用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產企業的投資性需求，進而達到抑制房價的目的。因此，政府應對購買第二套和第三套方的消費者采取政策限制，避免投機性炒房。對于在短期內頻繁倒賣住房的消費者和投資者，政府應采取相應的稅收政策，提高稅率。另外，對于房屋空置問題，國家應積極實施房屋空置稅，提高投機炒房者的投機成本，減少投機炒房的現象。

3.2 落實存款保險制度

存款保險資金主要指金融機構在投保時繳納的保費，落實存款保險制度能夠保障存款人的利益，避免商業銀行出現存款擠兌現象。并且存款保險制度能夠加強對風險的控制，抑制房地產金融風險的擴散，進而保持房地產金融市場的穩定發展。另外，國家相關部門應成立金融資產管理工作，對各金融機構的資金管理進行監督，降低金融風險。

3.3 銀行積極控制信用風險

首先，我國應積極實施個人征信制度，根據個人的信用卡、消費信貸等狀況對消費者的信用程度進行評估，建立個人信用檔案。銀行應在保證客戶信息安全的前提下建立征信信息共享平臺，在全國范圍內共享個人信用信息。另外，政府應積極加快法律體系建設，出臺相關的征信制度法律規定，為個人征信制度提供立法保障。其次，我國應積極完善房地產開發商的征信制度，對泛地產開發商的信用狀況進行評價，并根據房地產開發商的信用狀況制定相關的貸款標準，對信用良好的房地產企業可以予以貸款優惠，而對于信用較差的房地產企業，銀行可以限制這些企業的貸款，避免信貸風險。

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2015年底，中央的經濟工作為房地產去庫存政策埋下伏筆，而且政府的工作報告中也多次強調此項政策的重要性，并提出要“因城施策”。2016年初由于一二線房價上漲過快的現象，3月兩會中再次使去庫存政策成為政協委員的熱議話題。因此，明確其去庫存的重要性，關鍵還是要看其實施路徑的選擇，去庫存是否真正能惠及到百姓，是否能有效分散房地產金融風險，還是會衍生額外金融風險，值得學者深思。

 

1“去庫存”政策提出背景

 

2015年，房地產業仍延續2014年調整回落的態勢，實體經濟處于不景氣狀態。按照國家統計局的數據，截至2015年底每個月住房待銷面積同比呈增長態勢。這就意味著房地產業在受個方面因素影響下，市場已經出現‘供過于求”的場面，而且房地產業本身為建設周期長、前期投資多的行業，主要依賴銀行等金融機構的貸款支持。存量的增多，不僅對房地產業發展不利，無法售出導致行業不景氣，更是對金融機構金融風險的挑戰。高庫存對實體經濟產生了負面影響。

 

2015年底至2016年兩會，去庫存政策應聲而出，成為中央部署未來五大經濟任務之一。在十三五規劃當中，中央明確提出未來經濟保持中高速發展。那么，作為中國金融業影響巨大的房地產行業必須在未來做出相應改革，通過去庫存政策來優化房地產供給側結構，從而帶動實體經濟發展。

 

2去庫存對金融風險的影響

 

房地產業是金融領域的龍頭老大，其良好發展能夠給金融市場注射一支定心劑。而如今，潛在的交集性金融風險隱藏于房地產高庫存背后讓我們不得不重視。地產行業的經濟下滑，不僅對其上下游的固定資產投資，如水泥鋼筋等增速的影響，而且其波及眾多個行業領域，如建筑業、銀行業以及眾籌融資背后潛在的風險。建房買材料等都需從銀行融資，而居民儲戶購房也需從銀行貸款，若不去庫存，那么這部分滯留資金將無法收回，且大大縮水，從而引發房地產金融危機。因此，去庫存能有效分散房地產金融風險。

 

倘若去庫存實施路徑選擇錯誤，必將引發新的金融風險。由于中央政策的引導性，短時間內一二線城市再次將關注點放于地產，使得房地產熱景象重演。據統計，春節過后上海豪宅再次被搶售一空，深圳房價也小幅上漲。這種由開發商、投機者炒作房價的行為使得政策違背初衷，沒有將房地產引入正規運行渠道。而投機者利用高杠桿、眾籌等配資，不惜血本再次砸入房市，會加大因住房價格虛高而形成泡沫的可能性，很容易再次衍生金融風險。因此，政策的導向性必須正確，謹防額外金融風險的發生。

 

3實施路徑的政策建議

 

3.1去庫存力度要與城市發展水平相匹配

 

縱觀去庫存政策被中央提出后，各地政府都紛紛采取措施推動政策落實。但針對不同經濟水平的城市，政府應當區別對待，即去庫存的實施力度要與城市發展水平相匹配。近期，北上廣深等一線城市房價再次上漲，而三四線城市房地產業動靜不大，主要原因2--是一線城市人口流動規模較大，而三四線城市流入人口少，對房地產需求較小。若單純推動房地產需求側，去庫存政策只能維持短暫時間。因此，必須時時測度城市人口規模以及其經濟水平，改善房地產供給結構，如暫緩商品房的增建、改造經濟適用房等，以補償費用或公積金房貸等來刺激流動人口的購房需求。

 

3.2避免房地產投機性套利活動

 

政府實施去庫存政策的同時，要謹防房地產機構或個人投資者的投機套利活動。中央之所以提出去庫存政策，是想讓房地產業在盤活存量的同時行業發展趨于穩定健康，但若出現機構或投資者的投機性購房行為，短期中炒作買賣會浪費房地產存量的合理配置，且其中會再次哄抬房價，衍生房地產金融泡沫。金融機構應當加強監管，引導房地產機構從事良性經營，杜絕場外配資或利用高杠桿來投機套利。

 

3.3加快稅法體制改革

 

去庫存政策實施主要在于拉動農民工等流動人口以及低收入居民的住房需求，但因其本身經濟水平較低，政府應當給予住房購買的相應扶持政策，而稅收優惠政策恰好可以起到區別對待作用。通過減免房產稅、營業稅等，既能鼓勵房地產行業增建經濟適用房、廉租房等，減少樓房改建增建成本，拉動房地產企業的去庫存積極性，又可以鼓勵低收入群體購房需求，降低其購買成本，達到盤活地產存量進而將資金配置于實體經濟中的目的。

 

3.4提高公共財政預算支出

 

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一、引言

我國國民經濟的發展離不開平穩運行的房地產經濟，由此可見房地產經濟在我國社會經濟當中占有至關重要的地位。在最近一段時間以來，我國的社會經濟進入到高速發展階段，城市化進程的腳步持續加快，社會結構也在不斷發生變化，因此導致房地產經濟發展的環境日益復雜，經濟波動的情況時有發生，直接導致金融行業風險的增加。了解造成房地產經濟波動的原因并及時提出防范金融風險的方法已經迫在眉睫。

二、影響房地產經濟波動的原因

（一）投資回報率

房地產行業本身具有雙重性質，消費性和投資性共存，投資者的投資回報率進直接影響房地產行業的發展，假如投資者能夠獲得較大的投資回報，那么則會有大量的投資商加入房地產行業的投資力度，不斷追加投資金額，此時房地產行業的經濟曲線將呈現出持續上揚的趨勢，房地產行業在此基礎下將實現大發展，房屋總供給量也將不斷增加，這必然會導致房地產經濟出現波動。

（二）供需關系

不斷變化的市場情況直接影響著房地產行業的供需關系，并逐漸成為影響其發展的核心要素。鑒于供需關系本身具有極強的不穩定性，房地產行業必須充分尊重客戶的需求，并以此為根基否則將直接導致房地產經濟出現下滑；與此同時，資金、技術、勞動力等各種因素也會在一定程度上限制房地產經濟的發展，導致房地產行業供求關系失衡進而造成經濟波動。

（三）社會環境

當前我國社會正在轉型階段，社會結構不斷發生調整和變化，人們對房地產的觀念也在不斷發生變化，關于房地產的認識例如其質量、需求等各方面也在不斷發生變化，在城市化進程不斷推動的背景之下，房地產經濟的波動也越來越強烈。

（四）政策影響

當前我國為管控房地產經濟并推動其實現正規化平穩發展，制定并出臺了一系列相關法律法規以及政策制度，特別是在土地資源方面推行的制度更是直接影響著房地產行業的發展。而政府出臺的財政政策、貨幣政策以及調整銀行利率等也會對房地產經濟產生較大影響，并導致房地產價格發生變化最終造成房地產經濟不斷呈現上下波動。

（五）特殊原因

部分天災人禍等特殊原因也會對房地產經濟造成影響，直接表現為房地產價格出現大幅度波動，比如說大地震以及前段時間的南方大暴雨、洪澇災害等導致周邊房價一度出現大幅度下跌；而修建地鐵、車站等基礎交通設施建設也同樣會影響房地產價格，正在修建的地鐵站附近房價已經翻了一番多，因此城市規劃以及自然災害等特殊原因也會對房地產經濟產生影響。

三、我國房地產金融風險的防范措施

（一）證券化住房抵押貸款

房地產行業與金融行業經常捆綁在一起，二者之間具有極其緊密的聯系。以山東省為例，山東省當前有大約百分之九十的房地產商通過向銀行申請貸款業務從而獲得開發建設資金，而商業銀行的大客戶群也以房地產商為主，因此房地產經濟與金融機構可謂是一榮俱榮、一損俱損。在此基礎下，房地產經濟發生波動無疑會增加金融行業的風險，為提早對風險進行防范需要金融機構率先將房地產抵押貸款證券化，以此分散風險。證券化住房抵押貸款指的是金融機構將現有的住房抵押款進行集中，證券機構通過現金方式購入大量證券，之后依據信用評級以及金融擔保等將提供給投資者的資金證券化。商業銀行等金融機構通過轉讓部分收益權能夠及時收回資金從而有效降低自身風險。

（二）建立信托投資基金

當前房地產行業投資缺乏流動性、投資門檻過高一直受到融資較難等問題的困擾，導致房地產行業將金融機構看做是唯一的融資渠道，對其依賴程度越來越高，這也在無形之中加劇了金融機構需要承擔和面臨的風險。因此以商業銀行等為首的金融機構需要積極建立信托投資基金，將投資者的范圍不斷擴大，既緩解房地產商等投資者融資困難的問題，另一方面也能夠有效將其原來需要承擔的風險縮小化、分散化，增加金融機構的安全穩定性。

（三）加強風險管控能力

金融機構自身需要盡早強化風險管控能力，加強對風險的事先預防代替傳統的事后彌補。在同意為投資者提供貸款前需要對其信用程度以及還款能力進行全面深入分析，在此過程中一旦發現房地產商等投資者出現無力償還銀行貸款情況使，需要在第一時間查封并沒收其抵押資產以降低損失。除此之外，金融機構需要對房地產信貸各環節進行全面監控管理，定期對其建設和投資情況進行追蹤調查。銀行需要嚴格按照發放貸款的業務流程完成操作，對內部體制進行深化改革，建立健全內部監控機制和員工考核制度，將權利與責任高度統一，以此來降低和防范金融風險。

四、結論

總而言之，自從2005年以來，我國房地產行業正式進入了蓬勃發展階段，一度成為推動我國國民經濟發展的中堅力量，然而在盲目追求高速度的發展之下，房地產經濟出現了較多泡沫，房價高居不下，開發商捂盤惜售惡意哄抬房價等情況屢有發生，經濟出現較大波動。因此國家和政府需要加大對房地產經濟的管控力度，金融行業也需要結合實際情況，通過將房地產抵押貸款證券化、建立信托資金等拓寬房地產行業的融資渠道，提升自身的風險管控能力，有效做好應對金融風險增加的防范措施，避免因經濟波動而造成金融機構產生大量損失。

參考文獻：

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隨著新鄉城市化進程的加快，房地產業發展迅速。房地產金融是房地產業發展的重要方面，防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要，因此對房地產金融風險進行分析具有一定的必要性。

一、新鄉市房地產金融發展的現狀與特點

房地產業與金融業息息相關，這具體表現為房地產業是金融業的重要服務領域，房地產市場的發展離不開金融的資金支持。總體而言，新鄉房地產金融的發展具有以下幾個特點：

1、發展時期短，起步快

從新鄉房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，新鄉用于房地產開發與個人購房貸款余額大幅增長。

2、融資渠道單一

從新鄉房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，是新鄉房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在新鄉房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。

3、融資比例較高

融資比例較高，是新鄉房地產金融的又一個明顯特征。房地產企業的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現低成本融資獲得高額利潤回報。

二、當前新鄉房地產金融風險的集中表現

房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險的必然存在。它不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。一方面，金融業務與金融機構之間存在著密切的相互聯系，一旦產生風險往往相互連累，且房地產金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經營的外部環境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險，從而造成大損失。在當前，新鄉房地產金融風險主要集中表現在以下幾個方面：

1、房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行

據估算，在土地購置和房地產開發資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業銀行信貸，而且在新鄉目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現波動，房地產開發商，尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行，轉變為信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。

2、個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期

根據國際上對個人住房貸款償還風險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發出來，新鄉住房貸款的規模發展才持續幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管新鄉當前宏觀經濟的發展形勢較好，但對未來經濟發展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。

3、商業銀行和其他金融機構經營上存在管理風險

由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，商業銀行普遍大力發展房地產信貸，在經營業務上容易產生急功近利的傾向。在發放房地產貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或對借款人審查不嚴，容易造成決策失誤。部分商業銀行對政府擔保和政府干預的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風險性。為搶市場，占份額，部分地區的商業銀行甚至違反有關規定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。

三、新鄉房地產金融風險的防范措施

對房地產金融風險的防范，應根據經濟發展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。

1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化

當前，新鄉房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發展房地產業基金；二是培育和發展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場；四是積極穩妥地發展住房公積金貸款。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創新設計，從而在根本上防范銀行的風險。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的發展土地市場，制定適合發展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。新鄉目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發展也產生了很大的影響。要保持房地產市場的可持續發展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉變，加強對土地供應的監管。有效地界定和規范政府行為，規范土地供應市場，加快改革和完善與房地產金融市場的穩定密切相關的各項制度。

3、加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監管力度

對于國家而言，房地產金融市場的穩定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。

4、完善房地產金融的法律環境

確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好環境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的政策、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險。

5、建立個人及房地產企業信用制度，健全信息傳遞機制

針對新鄉目前存在的個人及企業信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現象，逐步建立適合新鄉國情的個人及企業的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現象的發生，從而可以有效地防止“道德風險”。

參考文獻

[1] 陳燦煌. 房地產金融風險的成因及防范[J]. 經濟論壇. 2006（03）

篇（7）

由美國次貸危機引發的世界金融危機影響了世界各國的實體經濟，我國房地產業就是其中受到較大影響的產業之一。這是因為其與金融業的聯系最為緊密，所以對金融危機的反應也最為靈敏。房地產金融風險是指經營房地產金融業務的金融機構由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。它能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,最終危及整個金融體系乃至國民經濟體系的安定。在極端條件下，會形成泡沫經濟，最終泡沫破裂將會導致經濟危機。所以防范房地產金融風險不僅可以促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，而且能促使整個金融業和國民經濟的穩定與發展。

1.房地產市場金融風險的現狀及分類

1.1我國房地產市場發展現狀及特點

我國自2009年以來，受國際金融危機和國內經濟增速放緩的影響，以及房地產市場自身的調整等諸多的因素，商品房的銷售量呈現萎縮狀態。大量存量房和經濟適用房的出現，給樓市帶來新的變化，房價下降趨勢已基本形成。在這種狀況下，我國房地產市場又呈現出了新的特點：一、房價仍然過高，已遠超居民購買力。這個問題在我國大城市顯得更為突出。以國際上通用的判斷房價是否合理的指標――房價收入比看,幾年前上海就達到了10.5倍,廣州為10.7倍,深圳達到了16.1倍,遠遠超過了4～6倍的合理區間,使得居民難以承受。二、住房投資規模過大,且仍呈增長趨勢。在國家對地產行業宏觀調控加強的情況下,去年1～2月,我國房地產開發投資同比仍增加32.9%,這說明,房地產市場依然過熱。三、商品房空置面積上升。空置面積增加,極易引發經濟泡沫并帶來金融風險。四、市場秩序混亂。主要表現為：一是不能明碼報價。二是購房價外任意設定收費。三是各機構搭車收費現象嚴重。如測繪費、按揭貸款律師見證費和保險費等,開發商在售樓時又將此費用轉嫁給了購房者,這些都大大加重了購房者的負擔。五、房地產金融風險驟增。目前房地產業所需資金中約60%來源于金融機構，開發商自有資本少,嚴重依賴銀行資金的現象普遍。銀行向開發商貸款面臨著巨大的信用風險，再加上銀行發放個人住房貸款也存在很大的風險,這些都是引發金融市場的不穩定因素，加劇了房地產金融風險的程度。

1.2我國房地產市場金融風險的分類

我國房地產市場的金融風險主要有以下幾類：

一是房地產價格上漲過快，存在著泡沫破裂的風險。世界各國爆發的金融危機的導火索有兩個，一個是股票市場的泡沫經濟，另一個是房地產泡沫經濟。房地產的功能有兩個，一個是居住，一個是投資，所以房地產業很容易出現投機。房地產業帶動著不少行業的發展，如建筑、鋼材等，而這些行業資金也大多來自銀行，一旦房地產泡沫破裂，極容易產生聯動效應。

二是土地儲備貸款存在著隱性風險。我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往希望獲得較高的土地溢價，由此帶動了房地產價格的上漲。土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發貸款的隱性風險。

三是消費者投機預期帶來了房地產業金融風險。在當前我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房的宏觀調控下，逐漸形成了住房需求持續旺盛的市場現狀，根據供需原理，供不應求必然導致房價急劇上漲，借鑒國際經驗可看出，個人住房貸款的風險一般是在放貸后5-10年后才開始暴露。目前，我國個人住房貸款的不良率正呈逐年上升態勢。

四是法律、法規不健全帶來的房地產業金融風險。由于我國現行法律體系涉及個人信用方面的內容較少，沒有一部專門的法律、法規來規范個人信用活動中的行為。少數相關的法律，比如《擔保法》，《貸款通則》、《合同法》等與個人信用銜接不夠，針對性不強。另外，對于個人失信行為也無明確規定具體的懲罰力度及方式。

2.防范房地產金融風險的對策

2.1構建房地產業多元化融資體系

針對現階段房地產業面臨的融資困境，建議相關部門應區別近期和遠期采取不同的策略來解決。針對近期融資問題，房地產企業可采取發行融資券、利用融資租賃、合作開發等方式解決，針對遠期困境，有關部門則應思考進行一定的房地產金融創新，以求永久解決房地產業發展過程中長期融資問題。

2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式

我國目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應也對房地產市場的健康發展有著很大的影響。應在條件成熟時對土地制度進行必要的改革，加強對土地供應的監管和土地管理模式的轉變。有效的規范政府行為，規范土地供應市場，加快改革和完善與穩定房地產金融市場密切相關的其他各項制度。

2.3完善與房地產金融相關的法律、法規體系

國家應進一步完善房地產金融相關的法規和制度，已規范其行為，確定房地產金融的法律地位，如制定《房地產開發企業貸款管理法》《個人購房貸款管理法》等一系列配套法規。明確規定開發商及個人的權利及義務，使企業和個人能嚴格規范房地產的貸款行為，認真履行還款職責。

2.4改革商業銀行的風險管理制度

在我國，開放商將開發貸款與住房按揭貸款捆綁銷售是導致開放商貸款不良率高的主要原因之一。在利率市場化還不能完全起作用的情況下，銀行必然會以放松對開發商的貸款條件為代價取得住房按揭業務。因此，如果將開發商貸款與住房按揭貸款強制性分開，銀行就必然會加大對開發商貸款的審查力度和風險控制力度，房地產金融的風險必然會大大降低。

2.5建立防范個人住房貸款的信用風險制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，這直接導致了個人信用不高。可通過建立完善的個人信用風險制度并結合經濟手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本遠大于收益，從而降低借款人的違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對惡意違約及采用欺詐等手段騙貸的借款人信息及時在網上公布，嚴重的可取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越易獲得貸款且貸款期限、利率水平也可獲取更多優惠。

篇（8）

防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。首先對當前我國房地產金融面臨的主要風險進行分析，然后對風險產生的原因進行解釋，最后給出相應的政策建議，以防范風險。

【關鍵詞】

房地產；金融；銀行業；風險

一、當前我國房地產金融面臨的主要風險

（一）房地產開發企業高負債經營隱含財務風險

銀行和房地產之間一開始就有著千絲萬縷的聯系。開發樓盤需要貸款，買房人也要靠銀行提供按揭貸款。統計數據顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2010～2013年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%，房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重。一旦資金鏈條斷裂，風險就會顯露。

（二）假按揭凸顯道德風險

2005年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產開發貸款利率，審批也比較容易，開發商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務成本，又可緩解資金周轉困難。假按揭發生的原因有的是由于不法房地產商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發商勾結，共同騙貸。

（三）基層銀行發放房地產貸款存在操作風險

突出表現：一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴。二是抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施。

（四）房地產貸款法律風險加大

新法律法規限制了貸款抵押品的執行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，自2005年1月1日起施行。該規定第六條“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”。這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。

二、我國房地產金融風險形成的原因

（一）房地產企業自有資金不足，資金來源主要依靠銀行貸款

目前銀行資金至少占房地產企業資產總額的70％，當市場出現波動，房地產開發商就會因資金鏈斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和信用風險都轉變成了商業銀行的信貸風險，最后損失的是商業銀行的利益。房地產開發貸款基本都以抵押形式發放，銀行對抵押物價值確定的主要依據是交易價格和評估機構的評估價格。由于信息不對稱性的存在，交易價格具有不確定性；由于國內房地產價格評估不成熟，評估機構的評估價格不能真實反映抵押物價值。

（二）個人住房消費信貸造成的銀行潛在風險

貸款人在信貸過程中為追求利益而隱瞞信息，銀行不能合理估計其償還能力，導致房地產金融風險加大。原來各商業銀行都把個人住房消費信貸作為優質業務來發展，在房地產市場行情較好時，風險問題被掩蓋；在房地產市場行情不好時，通過銀行貸款購買商品房作為居住用的消費者，可能會因收入變化而違約，而商業銀行普遍缺乏個人住房消費信貸的事前風險預警和事后資產保全機制。

（三）銀行管理制度不完善

由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，商業銀行普遍大力發展房地產信貸，在經營業務上易產生急功近利行為。為搶占市場份額，部分地區的商業銀行甚至違反有關規定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，同時惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作發放房地產貸款，也助漲了房地產投資中的不良傾向，促使金融腐敗的滋生，諸如此類的原因都會給銀行帶來潛在風險。

三、金融機構防范和化解房地產金融風險的政策建議

（一）嚴格遵守對房地產開發企業的貸款程序

銀行房地產開發貸款管理應重點注意以下內容：一，檢查房地產開發企業的資質，比如是否擁有合格的房地產開發資質證書。二，審查房地產開發公司以往的信用記錄，比如是否拖欠工程款。三，向作為企業集團成員的房地產開發企業發放房地產開發貸款時，明確借款人在企業集團中的地位和資產情況，密切關注借款人與其關聯企業的關聯交易。

（二）規避房貸操作風險

各銀行應完善房貸操作程序，加強抵押物管理，合理地辦理抵押手續，規范抵押物估價行為。革新檔案管理模式，發揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應制定房貸管理操作手冊分再發到各基層銀行，操作手冊主要包括完善合約的程序和違反操作程序的責任制度等。不定期組織關于金融、法律和房地產等知識的培訓，培育一批高素質的房地產貸款業務隊伍。

（三）加強利率風險管理

提倡商業銀行提供多樣化的住房信貸產品，滿足借款人規避利率風險的需要。商業銀行應提高服務意識，設計符合各類消費者需求的貸款品種。商業銀行可嘗試發放固定利率個人住房貸款，使商業銀行的貸款收益與其資金成本相匹配。有關部門應進一步研究利率風險管理工具，推出利率互換、利率期權和互換期權等利率衍生產品。

（四）完善住房置業擔保制度

2000年建設部出臺《住房置業擔保管理試行辦法》，個人住房貸款擔保新機制開始逐步建立與完善。擔保公司的風險管理重點在于對借款人的資格審查和對抵押物的評估、處置。與銀行相比，住房抵押貸款擔保公司擁有對住房處置變現的專業優勢，能從專業角度對抵押物房地產的風險作出預測和防范。

（五）進一步研究房貸保險制度

個人住房貸款保險分為三類：一是抵押住房的財產保險，主要保障房產免受意外事故和自然災害毀損的風險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續居住；三是抵押貸款購房履約保證保險，當投保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。房貸保險實際運行中存在銀行指定保險公司、強制購買等問題，應專門研究房貸保險，充分發揮房貸保險的風險分擔職能。

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中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-02

隨著房地產成為我國經濟的支柱型產業，其繁榮與發展對帶動我國經濟進步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來，由于房地產業發展過熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現，我國的房地產業出現了一定程度的泡沫，尤其是今年來，一線城市的房價出現增長停滯，二三線城市房價崩盤現象隱現，我國的房地產金融市場面臨著巨大的風險與壓力，如何解決這些問題，成為當前我們業內人士十分關注的話題。

一、當前我國房地產金融市場的主要問題

目前，我國的房地產經濟效益增長已到了一個瓶頸，從短期來看，房地產業面臨著銷售停滯、產能過剩、利潤下降的不利局面。在這一過程中，房地產金融市場所面臨的風險不斷加劇，出現了許多急需解決的問題，這些問題總結起來主要有以下三個方面：

（一）融資結構不合理，過度依賴銀行信貸

由于資本的逐利性，近年來，許多企業都爭先恐后的進入高利潤率的房地產業，在一個缺乏規范與創新的市場中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來源，據統計，目前我國的房企對銀行信貸的依賴程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對銀行貸款的依賴度甚至超過百分之八十，這表明，支撐著我國房地產金融業的是單一的銀行體系。因此房地產業各個環節的風險實際上都轉嫁為銀行的風險。一旦房地產業出現問題，勢必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現，嚴重影響我國的經濟平穩運行。因此為了防止房地產業過熱、防止房企的投機熱潮，我國央行近年來采取了加息和穩健的貨幣政策，在這種情況下，融資結構過于單一的眾多房地產開發商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風險，這也將影響銀行信貸資產的效益與質量，增加信貸的風險。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國房地產金融融資結構不合理的現狀。

（二）行業政策不健全導致缺乏法律有效保障

當前，我國的房地產金融業存在著許多法律政策方面的問題，這些問題的存在也為我國房地產金融的整體運行增加的風險隱患，主要體現在以下幾個方面：1.缺乏明確的立法。近年來房地產業迅速發展繁榮，但有關房地產業明確的法律依據卻不夠完善，目前我國只有《城市房地產管理法》、《民法》等涉及到房地產抵押貸款，但比起房地產金融行業的不斷變化與創新速度來說這些法律法規還遠遠跟不上時代。2.缺乏系統科學的監管體系。目前我國還沒有一個專門的政府性金融監管機構對房地產金融進行監管，這使得部分房企運用不正當的手段進行非法融資，造成金融風險。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導致房地產金融出現風險的問題層出不窮，部分地方政府對土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過公開招標而直接與政府簽訂相應的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風險。

（三）過于依賴市場與擔保導致信用風險加劇

當前，我國房地產金融所面臨的最大風險便是信用風險，這種風險隨著房地產業的不斷發展還在不斷加劇之中，具體體現在以下三個方面：1.市場需求減少導致信用風險。由于我國房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長，使得目前房價超過了普通人的承受范圍，而中產階級是房產消費的市場主體，由于房價過高導致這一階層的房產消費需求降低，這使得我國房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現信用危機。2.抵押擔保過于依賴房產，缺乏信用體系。當前無論是個人還是企業都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場價格預期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現，蘊含著巨大的風險，造成這個問題的原因之一便是我國地產金融還未有健全的信用體系來替代實體抵押。3.個人住房貸款信用機制不健全。當前我國央行對個人信用的評價機制尚不健全，銀行在給個人進行貸款時，難以對個人資金與信用情況作準確的判斷，導致風險的產生。

二、防范我國房地產金融風險的對策分析

我國的房地產金融的穩定關系到房地產市場乃至整個國家經濟的平穩運行，因此對房地產金融市場的風險防范尤為關鍵。筆者認為，要解決當前房地產金融所存在的問題，應該從以下四個方面著手：

（一）建立多元化的房地產融資體系

改變當前融資結構單一的困境，建立多元化的房地產融資體系時解決房企融資困難問題的關鍵，多遠化的融資體系應從以下幾個方面著手建構：1.建立住房抵押二級市場。通過建立住房抵押二級市場，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴大銀行與房企的房地產融資范圍，并且加強銀行資金的流動性。2.建立健全房地產信托基金體系。房地產信托基金能夠穩定房屋公積金貸款，并且在引入國外資本進入國內房地產市場的同時，降低風險，這也拓寬了房企融資渠道。3.創新房企上市融資思路。當前房企想要在股票證券市場上市融資門檻非常高，這使得大部分房企通過股票市場融資的可能性非常之小，但股票證券市場畢竟是企業融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對房企是一個不錯的方案，同時“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標簽，對房企融資是一個非常大的幫助。

（二）努力提高房企自身資金利用率

在注重構建多元化融資渠道的同時，房企也應該通過加強自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來減少融資的壓力。面對當前的房地產市場企業資金流轉速度緩慢的現狀，房企應該不斷的提升自身的管理能力，加大對于其資金的管理力度。將資金管理的方式進行制度化規范化設計，確保資金的每一個環節都在企業的掌控之中。同時，要加強對于房地產企業財務人員的培訓力度，提高其財務管理水平，確保能夠及時發現資金使用中存在的問題，減少預支透支現象的出現。最后要努力的控制企業的運營成本，防止企業的資金出現浪費的現象，將每一分錢都用在創造企業的價值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴于銀行系統的內部控制。銀行通過建立一整套房地產市場的預測及監控體系，對每一個房企在經營中的實際情況作及時的匯總分析，并對企業提出運營要求與目標，以此來提高房企的資金利用率，盤活資金。

（三）強化國家的宏觀政策指導

在國家的層面上考量，房地產金融市場的穩定對于國家經濟的發展具有十分重要的促進作用，因此政府要不斷的加強對房地產市場與房地產金融的宏觀調控，這主要體現在以下幾個方面：1.不斷完善房地產行業市場信息系統。通過對房地產市場信息系統的完善，加強對房地產金融與市場的統計工作，全面掌握房地產行業的相關真實數據，以此作為加強宏觀調控的重要依據。2.加強房地產金融行業的法律制度建設。通過加強房地產金融行業的法律制度建設，為房地產金融業的各方提供法律依據，明確融資各方的權責，并建立問責追查機制，確保房地產金融行業透明運營。3.通過措施減少對土地的過分投資。要減少對土地的過分投資，首先要轉變當前地方政府的土地財政收入模式，這樣可以由于行政手段而導致的土地過分升值。其次要引導土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過對閑置土地進行征稅等方式刺激人們積極開發土地。最后可以建立科學的房產稅機制，減少城市中的空置住房。

（四）建立完善的房地產信用評價體系

我國房地產金融業要創新，首先要建立完善的房地產信用評價體系，這主要體現在以下兩個方面：1.建立統一的國家銀行征信系統。在目前雖然我國已經初步建立了關于個人的征信系統，但是總體而言不夠完善，在實際操作中，銀行中存在著通過變通甚至違規的手段來減少審查的步驟進行放貸，這對信貸安全形成了嚴重的隱患，因此我國央行應該根據實際情況，建立全國統一的征信系統，并對個人及房企的信貸行為進行約束，防范我國房地產的信貸風險。2.建立信用分級制度。信用分級制度可以將不同的借款人進行等級區分，同時，通過對于個人或者企業的就業、運營、收入情況作實際的考察對其信用等級做一個科學的評定，通過信用等級評定，可以對信貸的風險類型進行科學的預測，防止違規行為的發生，將違約行為從審查階段杜絕。

三、結束語

房地產市場與房地產金融對我國的經濟發展起了至關重要的作用，但隨著我國房價的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國房地產金融所面臨的風險不斷加劇，因此房地產市場的各部門要增強溝通，創新融資思路，完善相應的法律法規，同時政府部門要加強對于房地產市場的引導與調控，各方協同，共同促進我國房地產金融市場科學健康發展。

參考文獻：

[1]高金艷.試析我國房地產金融風險[J].金融視線，2014（04）：123-124.

篇（10）

二、促進房地產市場逆勢上揚的原因

(一)剛性需求的釋放及寬松的貨幣政策導向

2008年房地產市場的不景氣,濃厚的觀望氣氛促使較多意向購房客戶采取觀望的態勢,從而積累了大量的剛性購房需求。自次貸危機以來,為應對國際金融危機、促進住房消費,我國實施了適度寬松的貨幣政策,銀行信貸大幅增加,降低首付款比例、貸款利率優惠、減免交易環節稅費等一系列優惠政策有效刺激了住房消費。2009年隨著經濟環境的好轉,剛性需求的集中爆發從而導致了供不應求的局面,較小的供給彈性和巨大的剛性需求,成為推動房價上漲的根本原因。

(二)通脹及政策預期帶來的保值增值要求

以美國為首的世界各國為了挽救金融危機,向市場注入大量流動性,使得人們對未來通貨膨脹的預期越來越強烈,投資者尤其是高收入階層對資產保值增值的需求不斷增大,面對我國不發達的金融市場和有限的投資渠道,置業買房自然成為我國高收入者資產保值增值的首選。如果說年初導致房地產價格上漲的市場需求還是以自住型和改善型需求為主的話,那么自二季度以來,投資和投機型需求則成為推動房價上漲的主力軍。

三、復蘇過程中房地產金融孕育的風險分析

(一)宏觀政策面的風險分析

房地產開發投資金額大、開發周期長,房地產商作為個體的決策與國家的宏觀政策調整之間存在時間差,使得開發商必然會面臨政策變動帶來的風險。

1、融資風險

從我國房地產市場的運行過程極其資金鏈來看,其融資方式還是來自銀行信貸的間接融資方式,在金融危機的大背景下IPO的暫停,使得直接融資幾乎被隔斷,融資渠道的狹窄使得這種單一的融資模式孕育著極大的風險。近幾年央行針對房地產投資熱潮導致的房價飆升了加息和緊縮銀根等一系列政策,使開發商的資金鏈非常緊張,很多小型房地產商最終沒有熬過“冬天”。

2、保障性住房建設計劃對房地產行業帶來的沖擊

據國土資源部公布的數據顯示, 今年上半年全國保障性住房用地供應3754.37公頃,同比增加36.3%。其中,經濟適用住房用地供應3390.35公頃,同比增加33.3%;廉租住房用地供應364.01公頃,同比增加72.0%。這表明今年全年保障性住房用地供應增加趨勢非常明顯。

3、土地政策對房地產行業的影響

今年以來,伴隨宏觀經濟完成一個“V”型震蕩反轉,當前宏觀經濟回升基礎日益堅實,房地產價格也在短暫的調整之后飛速走高,目前城市房價失去控制、地方政府土地財政持續性造成的危害、城郊小產權房屢禁不止,都說明現有的政策已經維持不下去,需要一個大的選擇和大的調整。據析,明年的房地產土地市場供應主要是側重中低價位,中小戶型商品房以及保障性住房的土地供應。這表明在未來的幾年中,政府將加強對房地產市場的土地供應管理。宏觀政策的改變,必將給房地產行業帶來各種不確定性,而不確定性對于整個房地產金融來說本身就是風險。

(二)市場方面的風險分析

1、市場供需的“價格風險”

衡量房價通常運用的指標是房價收入比和價格租金比兩種,這里我們也采用者這兩種方法來對現階段我國房價總水平進行分析。

房價收入比。所謂房價收入比,是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。當住房用來滿足自住性需求時,房價高低的決定性因素主要是居民的實際購買能力,通常用“房價收入比”來表示。根據統計,在2007年我國房價收入比已高達7.8:1,北京、上海、深圳等一線城市房價收入均突破了10:1,而在2009年這一比例不斷提高,北京核心區更是達到22:1的高位,資產價格泡沫越吹越大,風險不斷積聚。

價格租金比。當房產作為投資需求時,房屋租金成為決定房價的重要因素,國際上通常用“價格租金比”來表示房價水平的高低。如果比值小于1,則說明價格租金比較低,市場的投機成分和泡沫在減少;相反如果比值大于1,說明價格租金比較高,投機成分和市場泡沫增大。根據統計結果現實,近年來我國房地產市場“價格租金比”持續大于1,自2003年至2009年前三季度,“價格租金比”一直維持在1.04以上。價格租金比持續高于1,說明近幾年來在房價的不斷上漲的過程中,刨去經濟發展以及需求增加等合理因素外,我國房地產市場的投機和泡沫成分在不斷增大。

2、行業周期調整的風險

根據行業發展規律和國際經驗,房地產市場調整周期一般在3年以上,而如果以房價環比負增長為調整標志,我國從2008年開始的房地產調整僅僅持續了7個月時間。從2009年第二季度伊始,受國家經濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響,利率大幅下調以及針對房地產出臺的一系列措施使得房地產市場提前結束調整。可見,這一輪房地產行業的調整注定是不完整不充分也是不成熟的。

(三)法律方面的風險分析

在房地產行業蓬勃發展的過程中,迄今為止也沒有一套涵蓋房地產開發、經營全過程的比較完備、嚴密的法律。未來國家會不斷制定新法,但這些新的法律、法規總是落后于房地產行業的形勢的,這種行業發展的超前和立法的滯后必然會給房地產行業帶來一定的風險。

在我國現階段暴利的房地產行業中,許多企業為了追求高額利潤,采取各種非法手段,進行房地產的開發和經營,這無疑增加了法律風險。

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中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02

一、我國房地產金融風險

房地產金融風險是指從事房地產金融業務活動的金融機構為該產業提供資金的籌集、清算等金融服務活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構的實際收益與預期收益嚴重背離而遭受經濟損失的可能性。房地產業是一個與國民經濟相關性很高的高風險、高收益行業，近年來隨著房地產市場泡沫的產生，其發展過程中存在或潛在的社會風險已嚴重威脅我國的房地產金融業，尤其是加大了資金支持房地產開發的商業銀行金融風險，這極不利于我國房地產金融業的穩定和發展。目前來說，我國房地產金融風險的現狀主要有以下幾類突出性風險問題：商業銀行風險、個人住房信貸違約風險、土地貸款風險。

二、我國房地產金融存在的法律風險

房地產市場的有序建立與健康發展，不能離開健全完善的法律法規支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應法律規制的違規操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產金融體系的建立和金融規則的正常運行，也使商業銀行系統性金融風險居高不下。

1.商業銀行之法律風險

一方面，房地產金融也缺乏有效的監管制度，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，貸款的各個環節上的有關人員從職責上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關，對房地產金融業務的有關規范的法律規制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產開發資質資格的企業以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關的法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業務范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產登記制度相關配套法規還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產處置的某些法律規定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產無法分割，抵押物往往很難處置。

2.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現象，即房地產開發商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

3.土地貸款法律風險

房地產開發經營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地現象不僅延續至今，而且更有新的發展。國土資源部2013年國家土地督察中發現土地違規方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發的許可證，沒有納入國家的質量監管系統，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業簽個協議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產開發法律法規中的歧視性規定引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。部分當地的開發企業憑借與當地政府及有關主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發房地產市場中的不正當競爭行為以及違規、違法和腐敗現象，并加重非當地開發企業的開發成本和商業銀行的金融風險。

三、我國房地產金融風險的法律完善

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，西方國家房地產業的發展經驗表明，法律法規建設對于防范房地產金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續出臺了一系列為規范銀行房地產信貸管理、規范土地市場管理、促進房地產健康良性發展的法規和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業銀行風險之法律規制

（1）設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發商、開發項目的調查工作。銀行在給開發商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協助開發商督促按揭人按照法律和法規的規定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續和其他手續，并領取他項權證，這是在今后發生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產商貸款后的管理工作。貸款發放后，銀行要加強與開發商的聯系，掌握開發商經營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經辦人應經常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產銷售資金監管制度，積極防止房產銷售款挪用現象的發生。即在房地產項目運作過程中，專門機構與被監管人簽訂監管協議，以自己的名義設立資金監管帳戶，負責被監管人某些房地產資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。以保證房地產項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發，防止被開發商挪用，預防“爛尾樓”的出現，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。

（2）以目前法律框架為依據，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規范約束銀行員工的思想。在拓展業務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業道德教育，培養較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發的法律風險。堅持依法經營，建立防范網絡，搞好內外防范，要充分發揮社會各方面的作用。

2.個人房地產按揭貸款風險之法律規制

（1）盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統維護和個人或企業的違信事件發生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規行為處理的相關法規，依法對違反誠信原則、做出違規行為的企業和個人根據違規行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節較輕的違規行為個體，應對其借貸規模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。

（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業發展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。

（3）建立風險轉移機制。委托具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據該報告決定是否向借款申請人發放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產保險法》，我國商業銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業務提供法律保障。

3.房地產土地貸款之法律規制

（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規定對于用于經營性建設的必須采用招標、拍賣形式，所以開發商要取得土地建設使用權必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉讓土地使用權制度，嚴格要求政府考核開發商的資質水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設的開發商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執法力度，打擊土地出讓中的權力尋租現象；平抑地價，從而抑制房地產價格上漲過快所帶來的金融風險。