房屋繼承相關法律大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房屋繼承相關法律范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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一、發展以房養老保險的必要性

1.人口老齡化加劇，養老金缺口擴大

隨著人口老齡化問題的加劇，我國養老金的數額已經無法滿足長期給付。如何保障高齡群眾有充足的養老金進行養老已經成為國家和社會不得不解決的問題。單單依靠社會保險金已經無法提供高質量的晚年生活保障，只有適時購買商業保險采用商業保險和社會保險相結合的方式才可以保證晚年生活的品質。

2.養老機構發展差

我國一部分高齡群眾選擇去養老院安享晚年，而房產由子女繼承。這樣既解決了養老問題又使子女繼承了自己的財產。但是由于我國養老機構環境以及設施發展速度較為緩慢，其居住環境和基礎設施建設的發展速度遠遠低于高齡群眾的需求程度。全國高水平養老機構的增長速度遠遠低于人口老齡化的增長速度，而且高水平養老機構的費用也并非是大眾所能接受的，這一養老方式并不能徹底解決養老問題。

二、以房養老保險發展過程中面臨的問題

1.傳統養老觀念的束縛

中國人的傳統養老觀念是養兒防老，而以房養老方式恰恰與這種傳統養老觀念相悖。以房養老是指將具有自主房產所有權的房屋進行估值后抵押給保險公司，保險公司按照房屋估值來決定每個月應給予被保險人多少養老金。當被保險人故去后保險公司享有房產的處置權。保險公司將房產的價值抵扣養老金后剩余部分返還給其繼承人。由于保險公司享有最終的房屋處置權，所以很多老年人從心理上很難接受，對以房養老的模式也不是很認可。

2.保險公司對房價的走勢較為悲觀

從2009年后我國房屋成交價格持續走高，目前已經達到了短期內的高點。如果此時推出以房養老保險，當進行房產估值時可能會發生估值過高的情況。房屋如果想要有市場就不可能一直瘋長下去。如果一直保持高速度的增長，達到有價無市的狀態時只會影響其需求量。所以在此價格高位時保險公司對后市房價較為悲觀，認為房地產價格在后期可能會下跌。若推出以房養老保險，當被保險人去世后其房屋估值可能少于其支付養老金數額，保險公司可能面臨虧損狀態。

3.適用群體較小

由于傳統養老觀念的束縛，以房養老目前更適用于家里擁有兩套房產，且老人和子女單獨居住的家庭。在此類家庭當中，當高齡群眾以其中一套房產抵押購買以房養老保險后其可以將另外一套房產留給子女，而且當子女和老年人分開居住后年輕人不會因為老年人購買以房養老保險后而變得無家可歸，這既減輕了年輕人的負擔又提高了老年人的晚年生活質量。但以我國目前高昂的房產價格來看，擁有兩套房產的人群畢竟占少數，而較小的群眾基礎不利于其在全國范圍內推廣。

4.法律法規不健全

雖然2004年就已經提出以房養老的概念，但直到2014年我國才出臺了關于以房養老保險試點的相關法律文件。以房養老保險先在北京、上海、深圳、武漢四個城市展開，試點期限為兩年到2016年6月止。雖然提出了保險試點的相關文件，但是相配套的政策性文件還未出臺，這大大的限制了以房養老保險在我國的發展。

5.業務分割嚴重，無法統籌協調

在我國金融業分業監管，各金融機構雖職責明確但容易形成權力的真空地帶。保險公司并沒有抵押貸款的職能，如果貸款則必須向商業銀行申請，而投保人是與保險公司簽訂保險合同并不是銀行，銀行和保險公司業務上的無法協調性使得以房養老保險業務一再停滯。

三、發展以房養老保險的對策

1.加強政府宣傳引導

由于傳統養老觀念導致以房養老保險不被老年人接受，如果想要在我國順利地開展以房養老保險就需要政府加大宣傳工作，對老年人進行思想上的疏導工作，只有養老觀念的改善才能夠順利開展以房養老保險的后續工作。

2.完善相關法律制度

相關法律制度的不健全使得許多保險公司不敢開展以房養老保險，許多高齡群眾不敢購買以房養老保險。針對以上情況并結合我國人口老齡化加劇的國情，政府必須快速完善相關法律制度，只有當相關法律制度完備后以房養老保險才會進入快速發展時期。

3.推進金融體制改革

以房養老保險發展面臨困境的另一主要原因就是金融業分業監管導致權責分散。隨著時代的發展金融分業監管的弊端越來越突出，金融混業化的呼聲越來越高。隨著養老問題越來越尖銳，改革金融體制推動以房養老保險發展已成為大勢所趨，只有金融體制改革保險公司才能大力發展以房養老保險。

4.設計多種款式的保險產品，擴大群眾基礎

篇（2）

基于我國目前人口老齡化問題較為嚴重，養老金缺口較大的國情，為更好的滿足老年人物質生活水平，這就要求我們通過金融市場產品的創新來解決，“以房養老”慢慢進入大眾視野，并被多次提上議題。2014年6月23日，中國保監會《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，開始了自2014年7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四城市進行為期兩年的老年人住房反向抵押養老保險的試點。兩年試點結束后，中國保監會宣布試點范圍將繼續擴大。

所謂住房反向抵押養老保險，也被稱作“以房養老”，是保險服務業與養老服務業的融合，具體指我國60歲以上的老年人可以選擇將其擁有完全產權的房屋抵押給保險公司，老人仍擁有房屋居住權并可依法從保險公司一次或多次領取一定的養老金直至身故，但老人身故后，保險公司將獲得所抵押房屋的處置權。這實質上是一種反向抵押貸款，在國外已實行多年并漸漸成熟，在我國還是一種新興的保險創新產品。

“以房養老”的成功試行會給保險市場、房地產市場和養老金保障制度帶來一定的積極影響，但就試行兩年的結果看，我們不由得會有些擔憂：辦完所有“以房養老”流程的僅有47人38戶，相比于兩億多的老年人口基數，試行效果并不樂觀。該結果的出現也并非偶然，受傳統觀念影響，老年人目前接受這種舶來新觀念的能力不強，大部分處于觀望狀態；還有因看好房地產市場或希望將房屋留給子女等原因的存在而選擇持有房屋。所以，“以房養老”政策在我國的實施有前景也有困境。對此，本文對我國住房反向抵押養老保險提出以下政策思考：

一是民眾觀念需慢慢引導，“以房養老”相關宣傳要加大力度。我國目前“以房養老”遇冷的主要阻力在于民眾的“養兒防老”等傳統觀念較強，老人希望得到子女的照看，相應的，也希望在自己過世后將房產繼承給子女，這既是對兒女贍養的補償和鼓勵，又可保障和提高兒女未來的生活水平。對土地的依賴和重視，也讓老人對產權房反抵押的做法感到難以接受。觀念的引導與轉并非一朝一夕，所以有關當局需加大對“以房養老”政策的宣傳力度，讓老年人充分理解其運作模式，同時可以減少因為對該政策了解的欠缺而引發的道德風險，并慢慢引導老年人傳統觀念的轉變，讓他們漸漸接受“以房養老”這種新興的政策。

二是政府支持在“以房養老”實施中要進一步加大。政府支持是“以房養老”政策中穩民心、助推進的關鍵。政府公信力更大，認知度更廣，規范性更強，使得政府的支持是一劑強大的定心劑，不論對老年人來說，還是對推出“以房養老”產品的保險公司來說，都會起到一定的保障和擔保作用。“以房養老”實施初期，政府的政策支持會使需求方和供給方更快銜接。

三是“以房養老”相關法律制度建設要進一步完善。任何制度和政策的出臺和運行都需要相關法律制度進行保駕護航。完善的法律制度從法律層面約束各方的權利和義務，使得在“以房養老”施行中每一主體都能各司其職，遇到糾紛也有清晰明確的法律條款可依，切實保護到各方利益。

“以房養老”現階段的試行雖然遇到頗多阻礙，但“以房養老”作為我國養老保障的一部分，是老年人養老資金來源的補充，同時對保險業、房地產業和社會保障均具有一定的積極作用，“以房養老”本身還是潛藏著巨大潛力的。隨著保險業不斷發展，養老類保險產品不斷創新，人們觀念慢慢轉變，宏觀環境漸漸成熟，會有更多滿足老年人需求的“以房養老”產品出現。短期來看，“以房養老”亟待解決面臨的諸多阻礙；長期來看，“以房養老”會迸發出更多的活力。

參考文獻：

[1]唐金成，曾斌.“以房養老”的國際比較及其借鑒[J].政策研究，2015（11）：3-6+16.

[2]陳雅婷.“以房養老”意愿及需求傾向研究[J].經濟師，2015（11）：51-52.

[3]劉杰鋒，朱沙，曾勝.以房養老：理念、模式和經驗[J].西部論壇，2014（5）：32-39.

[4]金曉彤，崔宏靜.亞洲國家“以房養老”模式的經驗與借鑒――以日本和新加坡反向住房抵押貸款為例[J].亞太經濟，2014（1）：11-15.

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法律分析：國鵬律師事務所

前不久，一位24歲的淘寶皇冠淘寶女店主猝死，而辛苦經營起來的網店在她離世后被系統關閉，此事再次引發“虛擬財產是否可以成為遺產”的熱議。

監測數據顯示：截止到2010年上半年，個人網店的數量已經達到了1200萬家，C2C和B2C網購交易額達到2千億元。那么，對于如此龐大的虛擬財產，我國法律對其繼承是如何規定的？國外法律又如何規范？我們應如何借鑒國外先進立法經驗完善我國現行的繼承法等相關法律規定呢？

虛擬財產的界定

記者：日前虛擬財產的法律問題再次受到關注。請問，法律上對虛擬財產是如何界定的？其特點是什么？

律師姜香春：目前我國法律對虛擬財產并沒有明確的界定。學理界一般認為：虛擬財產是指依附于網絡空間能夠為人所支配，并且具備使用價值和價值，有一定獨立性的非物化信息資源。虛擬財產主要包括以下幾種類型：用戶賬號密碼類，如常用的QQ號、MSN號、微博賬號、微信賬號、郵箱密碼等;文件視頻，如網絡硬盤里的資料、個人網絡相冊，還有一些與信函相關的內容、游戲裝備、虛擬貨幣等。

學理界一般認為虛擬財產具有如下特性：

首先具有依附性。虛擬財產產生并儲存于各種網絡設備中，它以一種非物化形式，依賴于一定的載體，實際上是一組保存在服務器上，外在形式為文字、數字、聲音、圖形、圖像等客觀存在的數據。

其次具有價值性。用戶花費現實貨幣購買網幣，通過大量時間精力取得游戲設備，又通過交易平臺進行買賣將其轉換為現實貨幣，虛擬財產具有使用價值和價值不言而喻。

再次是它具有一定的獨立性。所謂獨立性是指它獨立于其他網絡資源或現實財產。例如，網絡游戲裝備，它的存在雖然依附于網絡設備和游戲本身，但是能夠將其獨立分解出來進行線下交易。

最后具有可支配性。虛擬財產能夠被人力所控制支配，并占有和使用。

虛擬財產繼承仍有困難

記者：淘寶店主去世后，虛擬財產能否成為遺產引發了各界爭議。那么，虛擬財產是否能像著作權等其他無形財產一樣被繼承呢？我國《繼承法》遺產范圍是否涵蓋了虛擬財產？

律師劉妮春：從現行法律規定上看，我國《繼承法》第3條中對遺產作了列舉式規定，包括：(1)公民的收入；(2)公民的房屋、儲蓄和生活用品；(3)公民的林木、牲畜和家禽；(4)公民的文物、圖書、資料；(5)法律允許的公民所有生產資料；(6)公民的著作權、專利權中的財產權利；(7)公民的其他合法財產。

依據上述法律規定，我國法律并未明確將虛擬財產納入遺產范圍，所以虛擬財產能否作為遺產被繼承仍存在很大爭議。

目前至少那些具有一定價值的虛擬財產，比如網絡游戲裝備，由于其本身的一些特性，它體現的價值是能夠被玩家所支配，并能在網上進行交易，能夠轉換為現實中的貨幣。此種虛擬財產屬于無形財產中的一種，應當獲得法律上的適當評價和救濟，但是對于因玩家意外死亡，虛擬財產能否被家屬繼承或者運營商是否給予家屬適當補償方面目前我國尚沒有法律明確規定，我個人認為，這種虛擬財產符合《繼承法》第3條第七項的規定，應受《繼承法》的保護。

目前，實踐中，虛擬財產繼承遇到困境的原因之一是，網絡運營商通過服務協議排除了對虛擬財產繼承的權利。有些購物網站的運營商明確規定網店不允許轉移給他人，這意味著，店主過世，飽含店主心血的網店有可能就從此消失在虛擬中，從而導致店主的虛擬財產得不到有效保護。

國外立法對虛擬財產的規制

記者：國外立法對虛擬財產繼承是否有規定，是如何規定的？

律師張克：美國、德國、韓國等一些國家已有關于虛擬財產的立法。

美國、德國等國家明確規定了虛擬財產的遺產繼承權。美國俄克拉荷馬州在2010年11月1日通過了一項法律，將虛擬財產納入到了遺囑執行范圍中。比如對上傳的數字像片、往來的電子郵件等，如死者在生前沒有就去世后的虛擬財產作出明確的處置說明，法院將根據情況決定它的合法繼承人；在德國，數字遺產是按照普通繼承財產統一管理的，在認證有金錢價值時，在死者死后10年內，其數字遺產的財產權都會受到法律保護。

在韓國，直接將虛擬財產認定為財產，屬于物權法上的“物”，具有物的屬性。韓國法律規定網絡游戲中的虛擬角色和虛擬物品獨立于服務商而具有財產價值，服務商只是為玩家的這些私有財產提供一個存放場所，而無權對其做肆意修改或刪除。因此，在韓國法律中，虛擬財產的性質與銀行賬號中的財產本質上并無差別。韓國把虛擬財產等同于“電子貨幣”，具有物的屬性。

完善立法保護虛擬財產

記者：對虛擬財產的繼承問題，我國應如何進一步完善立法？

律師李寧、孫寶貴：我們可以從以下方面完善我國有關虛擬財產繼承的法律規定：

1.通過修訂《繼承法》，將虛擬財產納入遺產范圍。即可以在《繼承法》第3條遺產范圍內增加一項虛擬財產，抑或是通過對該條第七項這一彈性條款作補充解釋，將虛擬財產認定為公民的其他合法財產。從立法上明確虛擬財產屬于遺產范圍能被合法繼承。

2.通過出臺司法解釋，進一步擴大《民法》、《物權法》以及相關法律規范中有關財產的解釋，將虛擬財產認定為一種無形財產，公民對其享有財產權，以使公民能合法繼承虛擬財產。

上述有關虛擬財產繼承的立法建議都涉及繼承人和網絡運營商，而作為一種特殊的財產形式，它不同于傳統的繼承法律關系，因此我們應進一步細化繼承人和網絡運營商的權利義務：

-繼承人的權利義務

權利：繼承人享有接受或拒絕財產繼承的權利；要求網絡運營商協助其完成繼承的權利；取得和請求分割財產的權利等。

義務：繼承人負有舉證證明被繼承人對虛擬財產享有所有權、自己與死者具有真實的身份關系等證明義務；及時辦理繼承的義務；遵守規則及支付相關費用的義務等。

-網絡運營商的權利義務

篇（4）

上海市民顧老伯與老伴丁阿婆共育有三子一女，大兒子一家在國外定居，其他子女均居住在上海。二兒子顧青曾在東北插過隊，同滬成家后一直與父母居住在一起。考慮到顧青一家三口的經濟狀況不如其他兄弟姐妹，且常年照料二老生活，顧老伯遂召集子女協商今后自己的遺產分配。經多次商議后，全家人簽訂了一份家庭協議書，約定老夫妻倆的遺產由顧青繼承，其他子女自愿放棄遺產繼承。

2014年4月，丁阿婆去世，小兒子拒絕履行家庭協議書的約定，要求依法繼承母親的遺產。顧青無奈，尋求律師幫助，律師卻告知，該協議書中的遺產繼承部分無法律效力，小兒子的要求合法。

“我國的《繼承法》規定，繼承從被繼承人死亡時開始.遺產指的是公民死亡時遺留的個人合法財產。也就是說，只有在被繼承人死亡時，才會產生遺產，也才會產生繼承關系。老人既然還在世，就沒有遺產一說，子女又怎么能放棄遺產？”律師表示，子女即使做出放棄繼承的意思表示，也要在繼承開始后、遺產處理前。很多家庭協議書中會寫明對老人將來的遺產的分配，其實都是無效的。

贍養協議“說廢就廢”？

上海市民張老伯多年前與小兒子因房屋拆遷鬧了點矛盾，后一直隨大兒子一家生活。兩年前，張老伯就贍養問題和兩個兒子簽訂了家庭協議，將名下的一套產權房過戶給了大孫子，今后自己的晚年生活由大兒子及孫子照料，不需要小兒子贍養。

篇（5）

公證人：姓名：_______________ 身份證號：_______________

現在平等，自愿的基礎上，經協商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下協議書條款，以資共同遵守：

一、轉讓房屋的基本情況 ：

轉讓房屋(以下簡稱該房屋)位于________________，建筑面積____平方米(包括臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺、及其附屬設施)。

二、 轉讓價格 ：

雙方商定該房屋轉讓價格為(人民幣)________元整，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時,乙方應支付購房款(人民幣)________ 元，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應向乙方出具收據。

四、房屋交付：

甲方應于本協議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權、共同所有權和其他權利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權利的，上述權利歸乙方所有。

甲方應當保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權，在房屋所有權證書因國家相關法律的規定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權。

甲方應于本協議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區坡心鎮人民政府簽訂的住房協議書原件轉交給乙方________，并承認乙方是合法擁有人，將該份住房協議書中住戶方權利完全過渡給乙方。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，本協議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業管理費等及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。

六、本協議書未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議，補充協議和本協議書具有同等法律效力。

七、本協議書除協議條款和法律規定以外，若變更或解除協議內容必須經雙方協商一致，若一方擅自變更或解除協議造成經濟損失的，由責任方負全部責任。

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公證人：姓名： 身份證號：

現在平等，自愿的基礎上，經協商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下協議書條款，以資共同遵守：

一、轉讓房屋的基本情況 ：

轉讓房屋（以下簡稱該房屋）位于________________，建筑面積____平方米（包括臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺、及其附屬設施）

二、 轉讓價格 ：

雙方商定該房屋轉讓價格為（人民幣）________元整，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時，乙方應支付購房款（人民幣）________ 元，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應向乙方出具收據。

四、房屋交付：

甲方應于本協議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權、共同所有權和其他權利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權利的，上述權利歸乙方所有。

甲方應當保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權，在房屋所有權證書因國家相關法律的規定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權。

甲方應于本協議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區坡心鎮人民政府簽訂的住房協議書原件轉交給乙方________，并承認乙方是合法擁有人，將該份住房協議書中住戶方權利完全過渡給乙方。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，本協議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業管理費等及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。

六、本協議書未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議，補充協議和本協議書具有同等法律效力。

七、本協議書除協議條款和法律規定以外，若變更或解除協議內容必須經雙方協商一致，若一方擅自變更或解除協議造成經濟損失的，由責任方負全部責任。

八、本協議書一式二份，甲、乙雙方各執一份，協議書從雙方簽字之日起生效。

篇（7）

答：一般不可以。因為，把共有房子贈與孩子，是你和前夫在5年前就已經完成的贈與行為，房產如果已經過戶，所有權已經轉移，你就不能再反悔。

2、作為孩子監護人，可以出售未成年孩子的房產嗎？

問：我與丈夫共同修建了一棟房子，房子還沒有辦理房產證。去年，我與丈夫協議離婚，我們約定，男方不承擔建房子的欠款，已經修好的這套房子給兒子，兒子現年五歲，由我扶養，他不給扶養費。請問，我能不能將此房子賣了？

答：監護人沒有權力單方出售孩子名下的房屋。嚴格來講，即使是你和他父親都同意，也不應當將該房屋出售。我國民法通則有明確規定：監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。

3、我們的財產，丈夫和他前妻的孩子（沒由我們撫養）有繼承權嗎？

問：我和丈夫是再婚。他和前妻有個兒子還未成年，由他前妻撫養。我老公在和前妻離婚后，和我結婚前貸款買了一套房子，這套房子在我們結婚后，由我們共同還貸款，請問，這個房子今后他兒子能繼承嗎？

答：首先，根據我國法律的規定，配偶、子女、父母，為第一順序繼承人。孩子的第一順序繼承人地位不因父母離婚，監護權變更而改變。所以，你丈夫和前妻的孩子有權繼承你丈夫的財產。你丈夫結婚前購買的房子是丈夫婚前財產，雖然，婚后共同還貸共同居住，仍然不是夫妻共同財產，你只對共同還貸部分有所有權。你丈夫和前妻的孩子有權繼承其父親的婚前財產。

4、公用區域掛空調外機，遭鄰居反對，怎么辦？

問：我家空調安裝在了和鄰居公用的圍墻上，稍微有點搭在他們外面搭的一間房子上。現在鄰居來吵，要我們移機，我們該怎么辦？

答：根據相關法律不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。你利用公共空間掛空調外機，對鄰居的相鄰權已經造成侵權，你應該想辦法停止侵權。

5、未成年人父親去世，繼母可以比他祖父母優先撫養孩子嗎？

這個孩子母親早年已經去世，父親在去年去世，繼母和父親結婚維持了5年的婚姻，孩子已經和繼母很親密。現在，孩子祖父母擔心繼母再嫁，想要回孩子，請問繼母與祖父母誰對孩子更有監護權？

答：因為孩子是未成年人，與繼母共同生活5年，關系融洽，已經形成撫養關系，他們的關系同親生父母子女關系是一樣的，也就是，此時，繼母和親生母親是一樣的，對孩子有監護權。只有在繼母放棄的情況下，祖父母才可以擔任孩子的監護人。

6、親人不照顧老人可以嗎 ？

問：我的母親是殘疾，外公外婆近九十歲了，卻沒人照顧。我的兩個舅舅變著法把外公外婆的低保救助領了，卻不照顧老人。請問，我能要求他們照顧外公外婆嗎？

答：根據相關法律，成年子女有贍養扶助父母的義務。你舅舅和你母親都對老人有贍養義務，但因你母親是殘疾人，難以盡到贍養義務，所以，你兩個舅舅應該盡到贍養義務。子女不盡贍養義務的話，首先可以調解，如果調解不成的話可以直接訴請人民法院調解，對于你這種情況，如果你的外公外婆無法出庭，可以委托你或者其他親屬作為委托訴訟人進行。

篇（8）

中圖分類號：C913 文獻標識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）07-0079-02

“農民集中居住”，其本質是通過農村宅基地復墾與農民集中居住而進行的一種土地發展權轉移，涉及到國家、地方政府和被拆遷農民三者的切身利益。雖然在一定程度上可以集約土地，提高土地利用效率，改善農民生活、生產環境，加快農村城鎮化、工業化和農業產業化的進程，但是在實施過程中，許多地方政府及職能部門從自身利益考慮，以簡單行政命令代替國家相關法律規定，沒有充分考慮農民的意愿，強行的、違規的“集中居住”行為不僅反映出地方政府在新農村建設規劃中存在的若干不良傾向，還侵害了農民在土地上的財產權益，造成很多隱患。本文試從農民集中居住政策推行對農民土地財產權益侵害的現狀分析、原因論證、對策探索等角度探尋保障農民合法土地權益的合理路徑。

一、現狀概述

近年來，隨著農村城鎮化進程的加快，農村勞動力大量向城市涌入，土地發展權流轉推進速度明顯加快，但存在不少違背農民意愿、損害農民合法權益的現象。有些地方政府利用農民維權意識淡薄、法律知識匱乏的弱點，通過私下與農民簽訂土地流轉合同或半強制地征收農村集體經濟組織的宅基地，按較低的補償標準支付補償費獲取土地后，又高價賣出，既損害農民合法的土地財產權益，又無形中造成農民間接財產損失，即農民需支付更高價購買新房，損害事實具體體現在以下幾方面：

（一）剝奪農民宅基地缺乏法律依據

我國《物權法》第六十條規定：“土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。”雖然依據法律規定農村宅基地所有權主體為農村集體經濟組織，但是農村宅基地的繼承、轉讓和抵押已成為實踐中不斷發展的客觀事實。長久以來，在民間就一直有宅基地繼承的傳統，因此廣大農民早已習慣于把宅基地和其上的房屋看作自己的私有財產。事實上，國家也正通過相關法律的制定來進一步保障包括宅基地在內的農民土地財產權利。而在政策推行過程中，政府往往只對宅基地上的房屋面積給予安置補償，對宅基地本身則不予補償或補償很少，這就嚴重侵犯了農民的合法權益。同時，依據法律既然國家不是農村宅基地所有權的主體，就不應享有對其的占有、使用、收益、處分權，除非是為維護公共利益的需要。而現實生活中，大多數政府推行集中居住都是出于自身經濟利益、政績利益考量，因此，其處分宅基地的行為缺乏合理的法律依據。

（二）難以解決集中居住區的產權問題

《中華人民共和國農村土地承包經營法》第八條規定：“農村土地承包應當遵守法律、法規，保護土地資源的合理開發和可持續利用。未經依法批準不得將承包地用于非農建設。”由于集中居住區樓房多建在承包地上，農民就無法獲得“集體土地使用證”，甚至這些房屋的合法性都存在問題，農民在“被上樓”過程中失去了合法取得的宅基地的使用權，新搬進的樓房又無法取得合法的產權，農民得到依法規劃的居住用地的合法權利未得到充分保障，財產權受到嚴重侵犯。

（三）事后補償機制致農民經濟利益受損

雖然各地農民集中居住后的居住形式不一，但在政府直接的拆遷補償上卻存在類似的問題，即大多數采取對原房屋與宅基地實行一次性現金補償，而實際補償額往往不能夠購買集中居住地新房，且新房面積很小，令部分農民覺得得不償失。“宅基地換房”實際上是農民以具有獨立產權的宅基地換取沒有產權的住宅。因此，單純地以擁有獨立宅基地的房產換取沒有獨立宅基地的房產對于農民是利益損失。況且，農民擁有宅基地，可以自由從事生產，種植蔬果、蔬菜，豐衣足食，農民“上樓”后，無法繼續務農，由于又缺乏二三產業的扶持，農民失去重要的收入來源——土地，農民收入不會立即提升，水果、蔬菜都要去買，生活成本大大增加，與農民不穩定的收入存在沖突，又使得農民遭受巨大的間接經濟損失。

二、農民土地財產權益侵害現象的原因分析

農民集中居住政策對全面貫徹落實科學發展觀、合理利用土地資源、集約基礎設施以及推進新農村建設都具有非常重大的意義，但由于其中涉及到包括農民、政府、農村集體經濟組織乃至地產開發商等多方利益，且多方利益互相斗爭，農民這一處在斗爭鎖鏈最弱一環的群體，其利益必然會遭到嚴重侵害。其具體原因主要有以下幾種：

（一）城市建設用地指標緊缺

我國現在正處于這樣一種矛盾狀態中：一方面，政府要加快城市化建設和推進現代化，這意味著需要大量的城市建設用地來促進工業、商業以及建造基礎設施和居住區，另一方面又必須守住18億畝耕地紅線，我國目前耕地數量已經逼近18億畝，使得政府在征用農用土地時需慎之又慎。據調查顯示，許多農民工在城市打工積攢了一些錢，因為不能在城市安家，首要的選擇是回到自己的村莊或集鎮建房，以縣為單位來計算，每年農村新增建設用地（主要是農民建房）至少是城鎮新增建設用地的10倍以上，城市建設用地指標緊缺，耕地的18億畝紅線又不能突破，于是利益的相關者都把目光瞄向了農民宅基地，以至于在推行農民集中居住過程中出現了農民土地財產權利遭到嚴重侵犯的現象。

（二）地方政府自身利益考量

毫無疑問，農民集中居住過程中，從資源利用和改善民生的角度來說，中央政府、地方政府和被集中居民的利益是一致的，但同時有利益就有沖突，三者在具體利益分配的過程中難免也會產生沖突，地方政府作為政策的直接執行者，有時為了自身利益，就必然會侵犯到農民的相關財產權益。

在推行農民集中居住過程中，地方政府的自身利益與被集中農民的利益產生沖突，表現為以下幾個方面：第一，在對宅基地和房屋拆遷的補償標準上，地方政府并沒有考慮農戶的實際生活狀況，使得農戶的生活水準急劇下降和惡化；第二，在土地增值收益上，農民的利益被剝奪。

除了合法推行農民集中居住政策以外，有時地方政府為了獲得巨大的經濟利益，開始以集約利用土地為名，不顧當地的實際情況，違背農民意愿，強行推行農民集中居住政策，然后將集約到的農民宅基地置換為建設用地指標，甚或以市場價值出售，獲利頗豐；還有的地方政府為了取得舊村改造、新村建設的斐然政績，因此便不顧當地是否已經具備集中居住的條件而強制推行，而這顯然違背了經濟發展的一般規律。

地方政府在對自身利益考量的情形下，在政策執行的過程中難免會出現異化，以致于農民的利益受到侵害。中央出臺的相關政策與規定無疑是為了最廣大人民群眾的利益的，然而，正如亞里士多德關于“法治”的解釋，其包括兩層含義：制定出的法律是良好的，并且，良好的法律要得到普遍的施行。同理，光有中央良好的政策是遠遠不夠的，政策制定出來就要不折不扣地施行，不能將之束之高閣，“說一套，做一套”。中央文件之所以不能很好地保護農民的土地權益，關鍵是地方的不執行，而農民又不熟悉文件，這樣在信息不對稱的狀況下，吃虧的必定是農民。

（三）農民維權意識不強

政府面對的群體是弱勢的農民，他們文化程度不高，公民的主體意識不強，長期以來便形成了“惟命是從”的習慣，對于政府的政策，無條件執行，即使有怨言、有不滿，大多都找不到合適的途徑去發泄，當自身的權益受到侵害時，他們通常采取極端的方式解決，或大吵大鬧，或忍氣吞聲，不會理智地付諸法律。這也與這一群體的文化特征有關，他們大多文化程度不高，法律意識淡薄，維權意識更是缺乏，不懂得用法律武器合理維護自己合法權利。筆者在與農民訪談的過程中發現，多數還算富裕的農民是覺得對政府失望，覺得就算控告政府，也只是“雞蛋碰石頭”——徒勞無益，與其多次碰壁，不如忍氣吞聲，花錢買省心。而集中居住后，那些無力購置新房或者難以承受集中居住后生活成本的增加的農民，更多的也只是埋怨、責怪。

三、農民土地財產權利侵害現象的解決路徑

（一）建立健全相關法律制度

目前我國并沒有法律法規詳細規定農民集中居住的相關問題，而僅有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》有關于征收土地的補償問題的概括式規定，此外，江蘇省有一些零星規定和政府通知、意見，規范層次太低且缺乏系統的法律規定和嚴格的責任要求，可操作性差。農用地補償尚有《土地管理法》等予以規定，宅基地的補償則幾乎沒有法律法規可以參照，這一塊的空白還亟需填補。建議國家完善相關法律法規，賦予農民宅基地以完整的物權，同時規定宅基地進入市場的流轉辦法，打破宅基地只能在本集體經濟組織中轉移的限制，確保農民的土地財產權利具有充分的流動性。

農民是我國最重要同時也是最薄弱的群體，其土地財產權益是推行集中居住政策過程中必須首要考慮的因素。農民集中居住政策在江蘇已推行近12年，在全國各地也有多個省市實行，且在未來很長一段時間內也會持續進行，出臺相關具體的法律或法規對其進行調整已是刻不容緩的事實。政府需要有這樣一部法律法規來規制其權力行使，防止出現如前文所述執行異化導致農民土地財產權益受損的情形發生；農民更需要這樣一部法律來保障其權利，在權利受到侵害時能指導其尋求司法救濟。

（二）完善監督機制

為了保證地方上在實行“農民集中居住”對省政府的相關法律規定能夠貫徹施行，應該完善推行過程中的監督管理機制，在遵守相關法律法規及規定的基礎上，地方政府應接受廣大人民群眾尤其是被集中農民的監督。有學者建議，地方政府的相關補償措施應該上報省人民政府審查同意后方可施行，而且省人民政府應該派遣專職官員到被征地地區監督，確保按有關措施得到貫徹施行。

（三）加強農民法律維權意識

農民的權益不僅需要政府來保護，更需要農民發揮主觀能動作用，舉起法律武器，積極維護自己的權益，在權益受到侵害時能夠快迅速有效地找到救濟的途徑，從目前狀況來看，農民的法律維權意識亟待加強，而引領農民樹立維權意識則主要靠加大宣傳力度來實現，可以采取以下具體措施：第一，制作一些固定的法制標語、橫幅、宣傳板等；第二，下發免費的法律知識手冊，運用漫畫的形式讓農民快速學習法律知識；第三，創建一些縣法制培訓中心、鄉鎮分校、村內小組學習室等，讓基層干部和農民隨時隨地了解法律，還可以鼓勵大學生成立志愿服務隊伍，下鄉或進集中居住社區宣傳普法。

除此以外，政府也要加強與農民的溝通工作，深入貫徹國家政策，堅持為人民服務的宗旨，推廣先進有效的維權模式，借鑒有益于農民維權的經驗，并完善維權機制，提高維權效率也是非常重要的。

四、結語

中國“三農”問題，沉疴已久。我們的調研微不足道，當然難以撼動復雜的利益格局，而要從根本上解決農民住房問題，除了嚴肅認真的考察、調研，更需要加快建立健全法律法規，完善監督機制，建立事后補償機制以及增強農民維權意識等。

參考文獻：

［1］鄭風田,傅晉華.農民集中居住：現狀、問題與對策［J］.農業經濟問題,2007,(9).

篇（9）

截至2013年底，我國60歲以上老年人口已突破兩億人，占總人口的14.9%，其中65歲以上老人超過1.3億。對于日趨老齡化的人口模式和日益嚴重的通貨膨脹，老年人的贍養問題成為了一個艱巨的難題。“養兒防老”一直是中國傳統的養老模式，然而，家庭模式的轉變，由過去的多子女共同贍養轉變為“4+2+1”的家庭結構，獨生子女所面對的巨大的生活壓力已成為了嚴峻的社會問題。為改善當下緊迫的社會現狀、完善養老結構，在國外普遍適用的“以房養老”概念受到了我國社會的關注。

一、“以房養老”的概念

“以房養老”由上世紀80年代美國的一家銀行創立，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指一定年紀的老人（一般為退休年齡）將自己的產權房作為抵押，由金融機構向其提供貸款，將房屋價值全部或部分轉換為現金，以定期或一次性向借款人發放，在借款人去世后，該貸款到期并需要償還，銀行或保險公司收回住房使用權。這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充，可以有效解決老年人現金拮據的問題，在一些發達國家已經相當成熟。

二、我國“以房養老”模式的發展

我國自提出對“以房養老”成立課題進行調研試點之后，國內一些大城市根據自身城市特點，推出了相關舉措。倒按揭模式的雛形在我國初步被人們所了解。

南京湯山“溫泉留園”第一個在我國內公開推出具有倒按揭性質的“以房換養”方案。該園規定擁有本市60平方米以上產權房、60歲以上的孤殘老人，自愿將其房產抵押，經公證后可入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權將在老人逝世后歸養老院所有。這一做法可以說是變相的倒按揭模式，但其實施效果未見理想。

2006年，上海的“以房自助養老”初定做法是：65歲以上的老年人，自愿將產權房出售給市公積金管理中心，交易完成并辦理過戶登記之后，中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。這個方案需要老年人和公積金中心簽訂買賣合同和后續租賃合同。可最后，此方案沒有實行起來。

在幾個城市試點均告失敗之后，為了建立健全的養老保障體系，拓寬養老保障資金渠道，豐富老年人的養老選擇。2014年6月17日保監會頒布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下稱為《意見》），我國將在2014年7月1日起至2016年6月30日期間在北京、上海、廣州、武漢開展老年人住房反向抵押養老保險試點。該《意見》規定60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，可將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

三、試點引出的相關法律問題

我國現正處在“以房養老”模式全面推行的起步階段，此次試點的結果會對我國養老體系的發展產生深遠的影響。保監會頒布的《意見》無疑推進了我國反向抵押養老保險發展的進程，反向抵押養老保險涉及的相關法律問題值得我們深入探討。

（一）抵押房產的繼承權和保險公司的追償權

反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老金保險相結合的創新型商業養老保險業務。投保人以自己的產權房作為抵押，向保險公司投保并簽訂保險合同。保險公司根據合同約定定期向投保人支付養老金直至投保人身故。之后保險公司對抵押房產進行處置，處置所得優先償還保險公司所支付的有關養老保險相關費用，其剩余部分依然歸法定繼承人所有。與之前南京湯山“溫泉留園”所嘗試的“以房養老”模式轉移房屋所有權，老年人只保留用益權有本質區別。此外，如果處置所得不足夠償還保險公司支付的養老保險費用，其風險由保險公司承擔，保險公司不得向老年人的家屬追償。

（二）老年人合法權益的保障

此次試點的目標人群皆是60周歲以上的老年人，為了保障老年人的合法權益，保監會頒布的《意見》對參與該項目的保險公司資質審查、產品管理、業務宣傳、銷售人員管理、銷售過程管理、信息披露等都做出了嚴格的要求。一是要求申請試點資格的保險公司必須滿足一定的經營年限和資本條件，具有足夠的償付能力，經營狀況和財務狀況良好；二是要求保險公司在房產評估、抵押、后續管理等方面秉持公平公正原則，嚴格執行法律規定及合同約定；三是要求如實做好業務宣傳，提示消費者抵押房產的后續評估、管理和處置情況；四是明確銷售人員的資格，建立培訓和考核制度；五是要求對參保客戶做好甄別工作，確認投保人真實的意愿并給予至少30個自然日的猶豫期；六是要求保險公司每年定期向客戶披露反向抵押養老保險相關信息包括年金領取情況，房產評估價值變動對年金領取金額的影響等。這些要求都是為了保護老年人的合法權益，從而使試點工作在公平守信的基礎上良好的開展。

（三）政府的參與度與擔保問題

此次試點工作是我國在養老服務領域邁開的一大步，但早在上世紀，美國聯邦住房管理局就開展了反向抵押貸款項目的“以房養老”模式。政府提供擔保，授權指定金融機構向符合要求的申請人發放貸款。中國此次的試點無疑也借鑒了美國模式。但是就保監會頒布的《意見》中，并沒有明示政府如何參與到整個保險合同中。如前文所說，反向抵押養老保險是住房抵押與終身養老金保險相結合的保險業務，而抵押就涉及到擔保問題。在美國的“以房養老”模式中，政府明確承擔起了擔保的角色，降低了金融機構的風險。但在中國的試點工作中，保監會雖然給出了《意見》規范管理保險公司的運作，合同的風險還是由保險公司承擔。

（四）監管機制的構建

安全、正義、秩序、效率是社會養老保險體系的價值理念。安全正義在此次試點的養老保險中包含了幾個方面的理解：老年人對保險產品及合同的正確認識，抵押房產價值的合理評估，養老保險費用的公平計算，信息披露的真實完善，以及老年人參保退保的權力主張等等。這些風險的存在無疑需要一定監管制度來保障其安全性需求。在這里，監管制度的構建應來自三個方面，保監會和中國保險業協會的外部監管，保險公司的內部監管以及社會監督，并在保險合同成立前，履行中，以及完成后三個時期做好有效適度的監管工作。同時，監管機制的構建也應包括對監管結果的處理，嚴懲違法人員和單位，保護老年人的合法權益，對受害人給予經濟救濟，相關機制的制定與完善有助于提升社會大眾對此新事物的認可，是大力開展試點工作的基石。

（五）房屋產權問題

抵押房產獲得養老保險還涉及的一個法律問題是有關房屋的產權。中國法律規定居住用地的土地使用權限是70年，70年之后抵押房屋產權要有償續期。雖然目前投保人的預期壽命沒有超過該年限，但潛在的續期費用加上房地產市場不穩定造成的房價震蕩，都造成保險公司未知的巨大風險。如果保險公司由于規避風險而對房屋剩下使用年限的補償估值進行低估，不僅降低老年人的投保意愿，也可能導致大量合同違約的情況發生，對投保人和保險公司都會產生不利的影響，也違背了“以房養老”模式構建的初衷。

最后，我國“以房養老”模式的構建仍在摸索階段，相信日后該話題仍然會受到廣泛的關注和討論，而相關法律問題的明晰和制度的完善是其發展的必要路徑。為了順利有效的開展試點工作，奠定完善的法制基石具有至關重要的意義。

參考文獻

篇（10）

一、產權式酒店在海南的發展背景

20世紀90年代初，海南房地產日益興盛，全國大量資金涌入海南房地產開發項目，整個海南島淪為一個建筑工地，隨處可見拔地而起的高樓大廈、酒店、度假村和別墅小區，這一切都遠遠超出了海南當地的消費需求，最終導致海南房地產泡沫不斷膨脹。在國家的宏觀調控下，國家緊縮銀根政策出臺，給海南房地產帶來一定的影響，大量資金開始撤出海南，房地產工地被迫停工，留下一些沒有完工的建筑，已建成的項目無處可買，整個海南島囤積了大量的閑置房產。海南省為擺脫困境，盤活樓盤，回籠資金在我國率先引入產權式酒店發展模式，在一定程度上緩解了海南房地產市場的壓力，經過宣傳，很快就受到了投資者的熱捧，但產權式酒店也隨之暴露了諸多問題，海南開發商在此期間推出的萬華大廈、藍夢家園等幾家產權式酒店均以失敗告終。

二、海南產權式酒店發展存在的問題

海南產權式酒店與西方產權式酒店的孕育成因大不相同，西方產權式酒店的產生伴隨中產階級的迅速崛起而悄然興起，而海南產權式酒店最初只是被作為一種救市手段而被引入國內，作為“舶來品”，產權式酒店在后續的經營發展過程中暴露了諸多與海南本土不相適應的問題。

（一）海南產權式酒店自身經營管理上的缺失

1.產權式酒店產品層次單一與價格偏高。海南的產權式酒店大多數都是五星級的豪華酒店，其價格普遍在每平方米10 000萬元以上，有的甚至高達50 000萬元以上，高昂的價格雖然對提升酒店檔次和品牌有一定作用，但驚人的價格為一般消費大眾所難以接受，無形中減小了潛在市場，阻礙了產權式酒店在海南的發展。

2.經營管理模式缺失。海南產權式酒店沒有形成規模效益，缺乏有經驗的酒店管理團隊的專業化經營管理，導致后期經濟效益不佳，可能無法兌現對于投資者的承諾;同時，海南產權式酒店起步較晚，缺乏相應的專業管理人才。

3.缺少本土化特色。海南產權式酒店發展時間短，缺乏相應的經驗，如果一味照搬西方經營模式，只會脫離本土消費者的實際需求。

（二）相關法律、法規制度建設滯后

產權式酒店是介于房地產與酒店業之間的中間產品，國內尚未有專門針對產權式酒店的法律法規，很多相應的法律問題難以鑒定解決，目前存在一些爭議。

1.建設用地性質鑒定。產權式酒店建設用地是商業用地，而產權式酒店最終取得是房屋所有權性質卻是住宅性質，違背了我國現行的相關法律。

2.產權關系不明確。《商品房銷售辦法》中明文規定在房地產銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段，有些地方出臺了地方性文件明確禁止賓館、酒店分割出售，導致產權式酒店無法為每間客房產權投資人辦出“小產證”，投資者無法擁有產權式酒店的產權，自身利益難以得到法律保障。

3.開發商對投資者所承諾的回報率難以保證且有違法律規定。產權式酒店在出售時許諾的利益分紅直接與酒店自身的經營狀況掛鉤，而多數產權式酒店的經營利潤在出售時按照80%～100%入住率計算，這一樂觀預測很容易在現實經營中出現虧損。《房地產廣告暫行規定》中明確提出，房地產廣告中不能出現以固定投資回報的承諾，所以一旦在回報率上出現糾紛，投資者無法得到法律支持。

三、產權式酒店在海南的發展對策

（一）實現產權式酒店在海南發展的本土化

1.明確市場定位。學習美國產權式酒店的經營，建立多層次的產權式酒店，通過采取Extended stay hotels的方法，將產權式酒店分為高檔、中檔、經濟型三種類型，以滿足不同層次的消費需求，既要有滿足高收入人群的豪華五星級產權式酒店，也要開發面向消費大眾的三星級或四星級的產權式酒店，這樣才能擴大目標市場，實現自身產品的多元化，有利于海南產權式酒店健康發展。

2.實行價格監管機制。可以為個別檔次極高，受眾更為高端的產權式酒店提供有力保障，同時也能避免破壞市場秩序行為的出現，有助于促進價格符合國內實際消費水準，推動海南產權式酒店價格本土化。

3.實施集團化發展策略和品牌化管理模式。通過組建產權式酒店集團，實行集團化管理可以使自身面對激烈的行業競爭更具優勢與底氣;通過優質的服務樹立海南產權式酒店鮮明的品牌形象，擴大海南產權式酒店的影響力，促進海南產權式酒店產品的銷售;海南產權式酒店自身也應加強對員工專業素質的培訓，培養產權式酒店的專業管理人才。

4.實現經營本土化和服務個性化。海南產權式酒店的核心競爭力就是服務，為不同顧客提供個性化服務，使顧既滿意又驚喜，只有這樣才能在激烈的行業競爭中爭得一席之地，我國的消費者有周末度假消費、黃金周出游消費的習慣，所以產權式酒店業務消費客房的時段應該本土化。

（二）完善相關法律、法規建設

1.立法規范產權式酒店的建設用地使用權。海南產權式酒店發展多年取得了一定成效，但根據現行的法律法規產權式酒店的建筑用地性質問題沒有合法依據，如果完全禁止恐怕難以有效實施，可以通過立法廣開渠道，這樣有利于規范化管理，促進海南產權式酒店健康發展。

2.加強政府職能。第一，政府盡快推出針對產權式酒店的法律法規，可以使投資者在購買產權式酒店產品后享有使用權、繼承權、饋贈與轉讓的權利;建立保障金制度。第二，經營者向政府主管部門繳納一定數額的質量擔保金，引入專業擔保公司為投資者的收益提供擔保。第三，采用統一的合同范本，涉及開發商與投資者的房屋買賣合同和投資者與酒店的房屋租賃合同。第四，在國內創立行業協會，制定行業規則，自律其行為。

3.完善退出機制。投資者很難對酒店管理公司進行有力的監督與制約，在缺乏規范運作的情況下，如果缺少退出機制，很容易使投資者陷入進退兩難的困境，只有建立完善的退出機制才能有效維護投資者的權益。應當在房屋買賣合同書上明確約定退出條件，即在酒店經營狀況不佳時，投資者無法收到合同約定的收益或是出現“一房二賣”的情況時，投資者可以采取的一種補救措施來維護自身權益。

（三）投資者自身要有規避投資風險的意識

投資者在合同訂立前要詳細了解開發商的資質、信用狀況、資金狀況;土地使用權性質、用途和年限;建設規劃等情況。在合同訂立只后，應首先審查開發商的營業執照等證件，詳細閱讀房屋買賣合同，從房地產廣告，簽訂認購書，簽訂房屋買賣格式合同與補充協議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修及產權證辦理等事項，投資者可以向律師等專業人士咨詢，以避免存在對投資者不利的條款。

（四）其他

篇（11）

原告李某的理由主要有：上述遺囑公證書已明確表明房產由自己一人繼承，房管部門表示僅憑該遺囑公證不能辦理，還要去辦理“繼承權公證書”，而公證處告知這種公證書必須由全部繼承人共同前往公證處，表示放棄繼承權并一致同意由李某行使繼承權的明確意思表示方可辦理。這就要求已經有遺囑繼承公證書明確否定了其繼承權利的其他法定繼承人，再自愿表示放棄繼承權，還要同意已經獲得了排他繼承權的自己享有唯一繼承權。這種公證，既會挑起家庭成員糾紛、激化同胞骨肉矛盾，又會增加公證或訴訟費用負擔，并且根本不可能實現。由于不能取得“繼承權公證書”，對于辦理繼承房產手續的申請，房管部門決定不予受理并出具不予受理通知單的行為違反了《繼承法》第五條“繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈撫養協議的，按照協議辦理”的規定，損害了公民自己繼承母親遺產的權利。

經審理法院認為，上述遺囑已經公證，屬于《房屋登記辦法》第三十三條規定的“證明房屋所有發生轉移的材料”，原告提交的申請材料符合《房屋登記辦法》的要求，被告應予受理。因此，法院以“不予受理通知單認定事實不清，應予撤銷”為由，判決撤銷該通知單并判令被告于判決生效之日起十日受理原告的房屋登記申請。

二、問題解析

1.登記原因為繼承時，提交的申請資料是否僅限于公證文書或法院生效法律文書

《公證法》第十一條規定：“法律、行政法規規定應當公證的事項，有關自然人、法人或者其他組織應當向公證機構申請辦理公證。”由此可見，法律、行政法規并未規定繼承事項應當強制公證，當登記原因為繼承時，登記機構不應硬性要求申請人提交公證書。所以，根據繼承方式的不同，申請人可以提交繼承權公證書、遺囑（贈）公證書、遺囑繼承權公證書、接受遺贈公證書、遺贈撫養協議公證書等公證形式的繼承證明，除此之外，申請人當然還可以提交證明取得所有權的相關民事判決書、調解書等法院生效法律文書。

根據《公證法》的規定，公證是公證機構根據申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。因此，公證形式的繼承文書屬于繼承證明，依法能夠證明遺產的歸屬，與相關生效法院法律文書一樣，具有結論性和法定證明力而無需再輔以其他證據證明。如果申請人既未提交相關生效法院法律文書，也未提交作為繼承證明的公證文書，而是提交了其他形式的證明材料，那么登記機構是否有權據此并直接依據《繼承法》等法律規定判斷、確認權屬，進而辦理相應繼承房產的轉移登記呢？筆者認為，從不動產登記性質和登記機構的職責來看，答案應是否定的。

不動產登記將有關權利歸屬等事實記載于登記簿，從性質上來講是不動產物權的公示方法，登記機構并沒有通過登記來創設權利。《物權法》規定了登記機構的法定職責，即查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，就有關登記事項詢問申請人，如實、及時登記有關事項，要求申請人提交需要進一步證明的補充材料、必要時實地查看。《不動產登記暫行條例》按照物權的規定進一步進行了細化。但上述法律、行政法規均未賦予登記機構確認權利歸屬的權力和職能。因此，當申請人未提交具有結論性、明確表述權力歸屬的繼承公證文書或生效法律文書，而僅提交了需得出結論的“素材”資料時，即使做了進一步認真細致的調查、查驗等工作，登記機構仍然無權根據這些素材資料作出確認權屬的判斷。否則，登記機構確認權屬的行為就屬于超越職權的違法行為了。

公民依法繼承財產是公民基本的民事權利，根據《繼承法》、《物權法》、《公證法》等有關法律，公民有權依據法律規定并根據實際情況選擇進行公證或通過司法程序來明確財產繼承事實、解決繼承糾紛。因此，就繼承房產的轉移登記來講，因法定職責所限，不動產登記機構只能夠根據有關明確反映權利歸屬、具有結論性的產權來源申請資料辦理房屋登記，而無權根據除繼承公證文書及法院生效法律文書以外形式的房產繼承資料判斷并確認權屬，否則即屬于超越職權的違法行為。即使申請人提交的其他形式的繼承“素材”資料足以證明該申請人是唯一的繼承權人，登記機構也無權逕行對此確認并認定該房產由該申請人繼承，進而據此辦理轉移登記。

綜上，申請辦理轉移登記時，證明權利歸屬的舉證責任在申請人，而非登記機構。并且，申請人提交的用以證明自己繼承房產的申請資料，必須具有結論性且以一定的外在表現形式予以彰顯，該形式應具備法定形式，即證明繼承房產的公證書、人民法院生效法律文書。

2.本案件焦點及實質屬于法律適用問題，即《聯合通知》的效力及其適用問題

對于繼承房產的轉移登記，《房屋登記辦法》第三十三條規定了“證明房屋所有權發生轉移的材料”包括“繼承證明”、人民法院生效法律文書，但對繼承文書的具體形式并未明確規定。《聯合通知》第二條規定：遺囑人為處分房產而設立的遺囑應當辦理公證；遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺囑公證”以及房產所有權、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。李某雖具備遺囑公證書但未提交“遺囑繼承權公證書”，房管部門基于此規定決定不予受理李某的申請。那么，本案是否應適用該《聯合通知》呢？

根據《行政訴訟法》第五十二條及第五十三條的規定，人民法院審理行政案件，“依據”的是法律和行政法規、地方性法規（地方性法規僅適用于本行政區域內發生的行政案件），“參照”的是國務院部、委規章以及省、自治區、直轄市及其人民政府所在地的市和經國務院批準的較大的市人民政府依法制定、的規章。《物權法》第十條規定統一登記的范圍、登記機構和登記辦法應由“法律、行政法規”規定。第二百四十六條規定：在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。

誠然，上述《聯合通知》制定于上世紀90年代初，實施早于1997年的《城市房屋權屬登記管理辦法》，在當時的環境和條件下確實起到了規范登記行為的積極作用。但之后隨著《公證法》（2005年）、《物權法》（2007年）、《房屋登記辦法》（2008年）及有關地方性法規的頒布實施，有些當事人開始對《聯合通知》的效力及其有關規定提出質疑。除了上述案例，最高人民法院公報（2014年第8期）公布的“陳愛華訴南京市江寧區住房和城鄉建設局不履行房屋登記法定職責案”與本文案例的案情極為相似，法院最終判決撤銷被告不予受理的申請，責令被告履行對原告辦理房產轉移登記的法定職責。

《聯合通知》屬于司法部、建設部聯合的政府規范性文件，法律效力層級低于法律、行政法規、地方性法規、部門規章。因此，《聯合通知》規范的有關內容與《物權法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》相抵觸的應為無效。就目前法院審理行政案件“參照”的部門規章《房屋登記辦法》而言，該辦法并未規定遺囑人死亡后，遺囑受益人應到公證處辦理“繼承權公證書”。鑒于此，與現有法律法規沖突時，登記機構是否應不再適用《聯合通知》的規定辦理繼承房產的轉移登記了呢？

客觀講，目前有些登記部門顧慮的是，上述《聯合通知》畢竟還未廢止，如果不按照《聯合通知》相關要求辦理，顯然屬于“違規”行為，登記部門及有關審核人員會因此承擔行政責任。其實，不動產登記機構作為辦理房屋登記的行政主體首先應依法行政，即行使職權時應符合法律規定，且在法律賦予的權限內、按照規定的法定程序行使，不能在有關法律、行政法規之外創設新的權力或超出法定職責行使，否則會限制或剝奪行政當事人的合法權利，因違法行為造成當事人損失的，登記機構還應依法承擔行政賠償責任。換言之，在該《聯合通知》的有關規定與相關法律、法規及規章沖突時，不適用《聯合通知》規定辦理的房屋登記行為不屬于違法行為，登記機構也不會承擔行政賠償責任和其他行政責任。

綜上，原告李某提交的已經公證的遺囑具備法定形式，屬于《房屋登記辦法》規定的繼承證明和證明房屋所有權發生轉移的材料。當然，除上述遺囑公證書之外，如果李某又主動提交了遺囑繼承權公證書，也完全符合登記資料的要求。