建筑項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)大全11篇

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篇（1）

關(guān)鍵詞： 量本利分析；房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)

Key words： principal and interest analysis；real estate；project development

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）07-0029-04

0 引言

當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的前期決策及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。量本利分析法在多個(gè)領(lǐng)域中廣泛應(yīng)用，但在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用較少。本文將量本利分析法并結(jié)合Excel擬合的非線性模型運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期決策階段，分析得到開發(fā)項(xiàng)目保本開發(fā)量，最佳開發(fā)量，經(jīng)營(yíng)安全率，企業(yè)成本費(fèi)用控制等，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期決策及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)提供科學(xué)合理的依據(jù)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)概念

1.1 房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)，是指土地及其定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱[1]。進(jìn)行房地產(chǎn)概念界定的原則：①房產(chǎn)和地產(chǎn)二者耦合不可分離。②一般情況下，房地產(chǎn)概念中的“地”是指承載用地。③一般情況下，房地產(chǎn)界定需從房屋建筑出發(fā)。④房地產(chǎn)的定義（內(nèi)涵）具有層次性。

綜合上述可將房地產(chǎn)定義為：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)的概念是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行房屋建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)首先要依據(jù)城市規(guī)劃，堅(jiān)持全面規(guī)劃，合理布局，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益兼顧。房地產(chǎn)開發(fā)具有綜合性、長(zhǎng)期性、時(shí)序性、地域性、風(fēng)險(xiǎn)性等特性。

2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型

2.1 量本利分析法的基本概念

“量”即為數(shù)量。在一般情r下，量為銷售數(shù)量，為了方便研究和分析，我們有時(shí)把銷售數(shù)量等于生產(chǎn)數(shù)量。

“本”即為成本。我們把總成本劃分為固定成本和可變成本。一般情況下，在一定的生產(chǎn)規(guī)模內(nèi)，固定成本是不隨產(chǎn)品產(chǎn)量的變動(dòng)而變動(dòng)的成本，可變成本是隨產(chǎn)品產(chǎn)量的變動(dòng)而變動(dòng)的成本[3]。

“利”即為利潤(rùn)。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的盈利，在數(shù)值上利潤(rùn)=銷售收入減-銷售稅金及附加-總成本 （總成本=固定成本+可變成本）。

2.2 量本利分析法的基本原理

量本利分析法是通過研究及分析數(shù)量、成本和利潤(rùn)之間的關(guān)系，找出項(xiàng)目方案在盈利與虧損臨界點(diǎn)時(shí)產(chǎn)量、單價(jià)、成本的臨界值，盈虧臨界點(diǎn)即為保本點(diǎn)。反映了在一定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下項(xiàng)目方案的產(chǎn)量、利潤(rùn)與成本的平衡關(guān)系[4]。

2.3 量本利分析法的一般模型

2.3.1 線性量本利分析法模型

從圖2中可以看出， 銷售收入R與總成本C的交點(diǎn)，即為盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point，BEP），BEP對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)Q0即為盈虧平衡時(shí)的產(chǎn)量，其對(duì)應(yīng)的縱坐標(biāo)R0即為盈虧平衡時(shí)的銷售收入。當(dāng)產(chǎn)量QC，即盈利。盈虧平衡點(diǎn)的Q0越小，企業(yè)保本點(diǎn)越低，盈利空間越大，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小。

2.3.2 非線性量本利分析法模型

由于在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程情況比較復(fù)雜，可變因素眾多，各種條件和負(fù)荷并非一成不變，因此產(chǎn)品成本變化并非是一條直線即并非簡(jiǎn)單呈線性變化。同時(shí)，在市場(chǎng)供求關(guān)系的影響下，銷售收入線也并非一條直線即并非呈線性變化[5]。故實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的量本利分析圖如圖2所示。

從圖2中可看出，總成本線C與銷售收入線R有兩個(gè)交點(diǎn)B與D（即盈虧平衡點(diǎn)），其對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)分別是Q01，Q02。當(dāng)產(chǎn)量QR，企業(yè)處于虧損狀態(tài)；當(dāng)產(chǎn)量Q0Q02時(shí)，C>R，企業(yè)又處于虧損狀態(tài)。因此，在盈利階段產(chǎn)量Q介于Q01與Q02之時(shí)，企業(yè)處于盈利狀態(tài)，此時(shí)的產(chǎn)量是合理經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量即經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

量本利分析法在房地產(chǎn)開發(fā)中運(yùn)用不是很多的重要原因就是非線性量本利分析法模型難以確定。本文依據(jù)企業(yè)技術(shù)水平及大量歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)通過Excel進(jìn)行成本和收益離散點(diǎn)回歸擬合，得到非線性量本利分析法模型并進(jìn)行進(jìn)一步分析。

3 量本利分析法在房地產(chǎn)開發(fā)中的基本模型及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

數(shù)量、成本分析：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的固定成本與變動(dòng)成本與一般的生產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)投資項(xiàng)目不同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品是具體的建筑物，具有獨(dú)特性，一次性等屬性。根據(jù)固定成本和變動(dòng)成本的含義及工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的成本屬性，將工程項(xiàng)目的固定成本和變動(dòng)成本進(jìn)行如下分類（圖 3）。

關(guān)于量的確定，由于建筑物有著獨(dú)有的建筑設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不好以產(chǎn)品產(chǎn)量來(lái)衡量，可以使用工程量或者土地面積等其他指標(biāo)來(lái)衡量[6]。因此，本文的量即建筑面積。

3.1 制定合理開發(fā)量

①保本開發(fā)量。

從圖1中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入線與總成本線交于一點(diǎn)BEP，其對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)Q0即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的保本開發(fā)量。

式中F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價(jià)，V為單位建筑面積的可變成本，Q0為保本開發(fā)量。

②利潤(rùn)最大時(shí)的開發(fā)量。

從圖2中可看出，當(dāng)開發(fā)量介于經(jīng)濟(jì)規(guī)模Q01與Q02之間時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目處于盈利階段。

設(shè)函數(shù)R（Q）為銷售收入曲線，函數(shù)C（Q）為總成本曲線。根據(jù)盈虧平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到兩個(gè)解即兩個(gè)保本點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的保本產(chǎn)量Q01及Q02，也就是濟(jì)規(guī)模范圍[7]。

盈利函數(shù)I（Q）為：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用極值原理，對(duì)函數(shù)I（Q）求一階導(dǎo)數(shù)并令I(lǐng)’（Q）=0，可求得盈利最大時(shí)所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)量Q。即

I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0

即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要確定求得的Q是否就是最優(yōu)開發(fā)量我們必須對(duì)I（Q）求二階導(dǎo)數(shù)來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)，諾I’’（Q）

3.2 控制企業(yè)的成本費(fèi)用

設(shè)目標(biāo)利潤(rùn)函數(shù)為I（Q），即：

I=R-C=Q（P-V）-F

式中 I為目標(biāo)利潤(rùn)，R為總銷售收入，C為總成本，F(xiàn)為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價(jià)，V為單位建筑面積的可變成本，Q為開發(fā)量。

3.3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析

通過量本利分析法可計(jì)算得企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全率，是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。

式中Q0為實(shí)際或計(jì)劃產(chǎn)銷量，Q1為盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)銷量。一般可根據(jù)表1數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷。

通過安全經(jīng)營(yíng)率可反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞，安全性高低等，使項(xiàng)目前期決策更加的科學(xué)、合理。

4 案例分析

本項(xiàng)目總建筑面積16363平方米，其中地上總建筑面積10523平方米，地下總建筑面積5840平方米。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本如表2。住宅每平米售價(jià)23000元/m2，共10523平方米；車庫(kù)售價(jià)12000元/個(gè)，共124個(gè)；地下儲(chǔ)藏室售價(jià)5000元/m2，共1191.06平方米。

4.1 保本開發(fā)量

由表2可知本項(xiàng)目固定成本為13976.86萬(wàn)元，總變動(dòng)成本為7455.14萬(wàn)元，因?yàn)榭偨ㄖ娣e是16363平方米，可得單位可變成本為4556.10元/平方米。

再進(jìn)行平均單價(jià)估算：

住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均價(jià)格23000元/m2；

地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均價(jià)格3567.69元/m2；

總收益=237215790.00+20835300.00=25805.11萬(wàn)元

地上建筑比例=10523/16363=0.643097；

地下建筑比例=5840/16363=0.356903；

本項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)量（Q1）為16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本項(xiàng)目可行。

4.2 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析

由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)為較安全。

4.3 企業(yè)成本費(fèi)用控制

本項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)I為4373.11萬(wàn)元，建筑面積Q為16363平方米。盈虧平衡點(diǎn)時(shí)固定成本為13976.86萬(wàn)元，單位可變成本為4556.10元/平方米。得：

也就是說(shuō)在其他條件不變的情況下，項(xiàng)目的可變成本在盈虧平衡點(diǎn)V0即4556.10元/平方米的基礎(chǔ)上漲幅不得超過2672.56元/平方米，否則企業(yè)將虧損；項(xiàng)目的固定成本在盈虧平衡點(diǎn)F0即13976.86萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，漲幅不得超過4373.11萬(wàn)元，否則企業(yè)將虧損。

4.4 最佳開發(fā)量

諾要求得最佳開發(fā)量，就要知道銷售收入曲線的函數(shù)式R（Q）和總成本曲C（Q）。根據(jù)本企業(yè)自身的技術(shù)水平和大量經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算出相應(yīng)建筑面積下的開發(fā)成本和收益。本案例在根據(jù)本公司現(xiàn)有的開發(fā)技術(shù)水平和參考大量經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)后，在前期估算出相應(yīng)建筑面積下的開發(fā)成本和收益。通過Excel分別對(duì)大量的成本和收益離散點(diǎn)進(jìn)行回歸擬合，得到銷售收入函數(shù)R（Q）和總成本函數(shù)C（Q）。如圖4 成本、收益、利潤(rùn)回歸曲線圖所示。雖然該圖并沒有從（0，0）點(diǎn)開始計(jì)算，但是我們所要求的是非線性量本利分析在兩個(gè)保本點(diǎn)之間求最大盈利值，因此所選取的建筑面積范圍（包含兩個(gè)保本點(diǎn)）已滿足計(jì)算要求。雖然個(gè)別點(diǎn)偏離回歸曲線，但是整體回歸函數(shù)不受個(gè)別點(diǎn)影響，所得回歸函數(shù)正確可用。

由圖4可得，通過計(jì)算機(jī)擬合的回歸函數(shù)分別為：

成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912

銷售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08

則利潤(rùn)函數(shù)為：

I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

即利潤(rùn)函數(shù)I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

利用極值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。

但諾要檢驗(yàn)所求得的Q是否就是最大盈利時(shí)的最優(yōu)開發(fā)量，還必須通過對(duì)I（Q）求二階導(dǎo)數(shù)并進(jìn)行z查。

I’’（Q）=-0.0018

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及前期決策，必須對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作采取相應(yīng)的措施進(jìn)行有效的管控。這是當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期決策階段，應(yīng)用量本利分析法，依據(jù)市場(chǎng)行情及企業(yè)以往項(xiàng)目開發(fā)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，得到開發(fā)項(xiàng)目保本開發(fā)量，最佳開發(fā)量，企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全率，企業(yè)成本費(fèi)用控制等，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期決策水平。

參考文獻(xiàn)：

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篇（2）

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；不確定性分析；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如單價(jià)、成本、收益、稅金、利率、工期等，這些數(shù)據(jù)都是評(píng)價(jià)人員借助于市場(chǎng)調(diào)查資料或已有的數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)情況進(jìn)行的預(yù)測(cè)和估計(jì)。由于多種原因，對(duì)有關(guān)因素的未來(lái)情況無(wú)法作出精確無(wú)誤的預(yù)測(cè)，因此項(xiàng)目實(shí)施后，實(shí)際情況不可能與預(yù)測(cè)情況沒有出入，也就是說(shuō)，預(yù)測(cè)和估算進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果具有不確定性。

項(xiàng)目的不確定性是由多種因素造成的。投資者最關(guān)心的是，哪些因素將對(duì)投資效益產(chǎn)生影響，在其可能波動(dòng)的范圍內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目的投資效益將產(chǎn)生多大的影響。不確定性分析就是以計(jì)算和分析各種不確定性因素的變化對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響程度為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)分析手段。其經(jīng)常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈虧平衡分析。

一、敏感性分析

敏感性分析又稱敏感度分析，是研究經(jīng)濟(jì)效益分析中某些不確定性因素對(duì)分析結(jié)果的影響及其影響程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指標(biāo)隨變量的變動(dòng)而變化的計(jì)算分析，找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大、最敏感的因素；確定這些因素的最佳波動(dòng)范圍，最樂觀及最悲觀的邊界條件，掌握效益指標(biāo)隨某些變量變化而變動(dòng)的規(guī)律；尋找引起這些變化的原因，從而幫助投資者制定相應(yīng)對(duì)策，使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益盡可能達(dá)到最可靠而且最優(yōu)的理想程度。

一般來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的敏感性分析按如下步驟進(jìn)行。

（1）確定分析指標(biāo)。分析指標(biāo)的選定，是項(xiàng)目敏感性分析首先要解決的問題。確定分析指標(biāo)，應(yīng)符合如下原則：與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)相一致的原則，與經(jīng)濟(jì)分析階段相一致的原則，突出重點(diǎn)的原則。

（2）確定因素及因素變化范圍。用于進(jìn)行敏感性分析的因素主要是那些預(yù)計(jì)在可能的變化范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益有強(qiáng)烈影響的因素；以及在進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí)采用的數(shù)據(jù)資料不準(zhǔn)確、不把握的因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益涉及到的影響因素復(fù)雜，在不同的階段，應(yīng)選取不同的內(nèi)容。

（3）計(jì)算因素波動(dòng)所引起的分析指標(biāo)的變化情況。

應(yīng)先將某一因素設(shè)定若干級(jí)的變動(dòng)數(shù)量和變化幅度，分別計(jì)算在其他因素不變的條件下所引起的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化。對(duì)每一因素均重復(fù)這些計(jì)算，并將計(jì)算結(jié)果列成表或圖的形式，便得到了用于顯示經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)因素變化敏感程度的數(shù)據(jù)資料。

（4）確定敏感因素和敏感程度。

根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，可以查明每種因素的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響及影響程度。那些微小變化即會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益改變的因素就是該項(xiàng)目的敏感因素。

（5）敏感性分析的應(yīng)用要點(diǎn)及其局限性。

敏感性分析可以尋找出對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性因素及其影響程度。方法簡(jiǎn)單，容易掌握。計(jì)算工作量盡管較大，還是可以用計(jì)算機(jī)進(jìn)行彌補(bǔ)的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明確指出某不確定性因素變動(dòng)的可能性有多大。實(shí)際上可能出現(xiàn)這樣的情況：找出的某一個(gè)敏感性因素，在未來(lái)可能發(fā)生的某一幅度的變動(dòng)的概率很小，以致于可以完全不必考慮它的影響，而另一個(gè)不敏感的因素，可能變化的幅度和變動(dòng)的概率都很大，以致于必須考慮其變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這些問題都是敏感性分析本身所無(wú)法解決的。因此，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行概率分析。

二、概率分析

概率分析是一種同時(shí)考慮事件的發(fā)生概率及其影響程度，用所謂期望值指標(biāo)來(lái)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)行效益評(píng)定的分析方法。

事件發(fā)生的概率，實(shí)質(zhì)上是事件發(fā)生可能性大小的一種度量。在不確定性分析中，不僅不確定因素發(fā)生的變化幅度會(huì)影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的波動(dòng)，而且這些不確定因素發(fā)生變化的概率同樣受到投資者的關(guān)注。各因素變動(dòng)的概率不同，意味著項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的程度不同。兩個(gè)具有相同敏感程度的因素，一個(gè)發(fā)生變動(dòng)的可能性很高（概率大），另一個(gè)發(fā)生變動(dòng)的可能性?。ǜ怕市。?，投資者當(dāng)然對(duì)前者更為關(guān)注。

概率分析通過計(jì)算各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的期望值來(lái)判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

三、盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)的高低分析開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法。它的作用是找出開發(fā)項(xiàng)目建成的盈虧界限，確定合理的開發(fā)面積，了解承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

1、盈虧平衡點(diǎn)

銷售收入＝單位售價(jià)×建筑面積

成本＝固定費(fèi)用＋變動(dòng)費(fèi)用

＝固定費(fèi)用十單位費(fèi)用×建筑面積

從以上關(guān)系式中可以看出，銷售收入和成本都是建筑面積（產(chǎn)量）的函數(shù)。當(dāng)假定為線性函數(shù)時(shí)，可在同一坐標(biāo)系上畫出兩條直線，即成本線和銷售收入線如圖所示。

成本線與銷售收入線的交點(diǎn)B為盈虧平衡點(diǎn)。產(chǎn)量低于B點(diǎn)的產(chǎn)量時(shí)，虧損；產(chǎn)量高于B點(diǎn)的產(chǎn)量時(shí)，盈利。

結(jié)論：B點(diǎn)的產(chǎn)量越低，盈利的機(jī)會(huì)越大，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小。

2、盈虧平衡分析數(shù)學(xué)模型

根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的定義，可建立以下方程式；

PX＝F＋VX＋PX r

其中：P——平均單位售價(jià)；

X——開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積；

F——固定費(fèi)用；

V——單位變動(dòng)費(fèi)用；

r——銷售稅率（％）；

X＝F/〔P﹝1－r〕－V〕

即：保本的建筑面積＝固定用費(fèi)/〔平均單方售價(jià)（1－銷售稅率－單方變動(dòng)費(fèi)用）〕

四、小結(jié)

目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)存在的一些問題與開發(fā)企業(yè)忽視項(xiàng)目開發(fā)前期的投資分析很有關(guān)系。因此，本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，加強(qiáng)不確定性研究，可以有效地減少投資決策的盲目性，提高房地產(chǎn)資本的產(chǎn)出和促進(jìn)城市土地的合理使用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展和不斷地完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]程書香、趙追主編，決策的“不可行性研究”[J].科學(xué)決策，2011（6）

[2]金雪軍、劉春杰主編,項(xiàng)目不可行性研究[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2011（3）

篇（3）

關(guān)鍵詞：技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析； 方案； 因素；指標(biāo)；評(píng)價(jià)

技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析就是用經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)分析、評(píng)價(jià)、研究技術(shù)工作，從而實(shí)現(xiàn)技術(shù)上的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)上的合理性的最佳結(jié)合的統(tǒng)一的最優(yōu)方案。其經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的基本標(biāo)準(zhǔn)為E=V/C>1，其中E代表經(jīng)濟(jì)效果，V代表實(shí)現(xiàn)技術(shù)方案后取得的勞動(dòng)成果，C代表勞動(dòng)消耗。本文將以上式為出發(fā)點(diǎn)就建筑工程中常用到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法進(jìn)行簡(jiǎn)單論述。

一.項(xiàng)目（方案）的不確定性分析

所謂不確定性分析就是針對(duì)項(xiàng)目（方案）技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中存在的不確定性因素，分析其在一定幅度內(nèi)發(fā)生變動(dòng)時(shí)對(duì)項(xiàng)目（方案）經(jīng)濟(jì)效果的影響程度。包括敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析。

1.敏感性分析

通過敏感性分析，找出影響項(xiàng)目（方案）經(jīng)濟(jì)效益最大、最關(guān)鍵因素，對(duì)項(xiàng)目（方案）提出合理的控制與改善措施，充分利用有利因素，盡量避免不利因素，以便達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效果。其具體步驟為：

a.確定敏感性分析指標(biāo)。

b.選擇影響項(xiàng)目（方案）指標(biāo)的不確定性因素。

c.按照預(yù)先給定的變化幅度先改變一個(gè)變量因素，而其它因素不變，計(jì)算該因素變化對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度。逐一對(duì)所有變量因素進(jìn)行考察。

d.將計(jì)算結(jié)果整理分析，選擇變化幅度大的為敏感性因素。

e.綜合分析，提出相應(yīng)對(duì)策。

2.盈虧平衡分析

盈平衡分析就是要找出項(xiàng)目（方案）的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡點(diǎn)越低，說(shuō)明項(xiàng)目（方案）盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項(xiàng)目（方案）有較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。常用的盈虧平衡點(diǎn)有產(chǎn)量、成本、售價(jià)、利潤(rùn)等。

盈虧平衡分析還適用于多方案的比選。即兩個(gè)兩個(gè)以上方案，其成本是同一變量的函數(shù)，可以找到該變量的某一數(shù)據(jù)，使對(duì)比方案成本相等，得出方案的優(yōu)劣平衡點(diǎn)，并結(jié)合對(duì)不確定性因素未來(lái)取值范圍的預(yù)測(cè)，從而選擇其中最經(jīng)濟(jì)的方案。

如：某混凝土澆注工程，有兩個(gè)方案：一為現(xiàn)場(chǎng)設(shè)攪拌站，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料單方混凝土成本為：C=C1/Q+C2×T/Q+C3，其中C為現(xiàn)場(chǎng)制作混凝土單價(jià)，C1為現(xiàn)場(chǎng)攪拌站一次性投資，C2為攪拌站設(shè)備租金和維修費(fèi)，C3為現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土所需費(fèi)用，Q為所需混凝土數(shù)量，T為工期；另一為購(gòu)買商品砼，單價(jià)用C0表示。兩方案的成本均為混凝土數(shù)量的函數(shù)，成本相等有C1/Q+C2×T/Q+C3=C0，這時(shí)可求出混凝土量的特定值，即為平衡點(diǎn)，根據(jù)該數(shù)值，結(jié)合工程所需混凝土數(shù)量，判斷出選取哪種方案為經(jīng)濟(jì)方案。

3.概率分析

確定影響方案投資效果的關(guān)鍵因素及其可能的變動(dòng)范圍，并確定關(guān)鍵因素在此變動(dòng)范圍內(nèi)的概率，然后進(jìn)行概率期望值計(jì)算，進(jìn)而得出定量分析結(jié)果。這里以投資凈現(xiàn)值的概率期望值為方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

某建筑公司擬成立一租賃站，有兩種投資方案，一種為購(gòu)買挖掘機(jī)、鏟車等設(shè)備，一種為購(gòu)買模板、腳手管等周轉(zhuǎn)工具。兩方案壽命期均為10年，第一種方案投資額為500萬(wàn)元，其年凈收益在市場(chǎng)好時(shí)為150萬(wàn)元，市場(chǎng)差時(shí)為-50萬(wàn)元；第二種方案投資額為300萬(wàn)元，其年凈收益在市場(chǎng)好時(shí)為100萬(wàn)元，市場(chǎng)差時(shí)為10萬(wàn)元。經(jīng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目壽命期內(nèi)，市場(chǎng)好的可能性為70%，市場(chǎng)差的可能性為30%，已知標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率為iC=10%。據(jù)以上資料對(duì)投資方案比選。

然后計(jì)算各機(jī)會(huì)點(diǎn)的期望值：

機(jī)會(huì)點(diǎn)②的期望值

=150×（P/A，10%，10）×0.7+（-50）×（P/A，10%，10）×0.3

=533萬(wàn)元

機(jī)會(huì)點(diǎn)③的期望值

=100×（P/A，10%，10）×0.7+10×（P/A，10%，10）×0.3

=448.50萬(wàn)元

則：方案A凈現(xiàn)值期望值=533-500=33萬(wàn)元

方案B凈現(xiàn)值期望值=448.50-300=148.50萬(wàn)元

據(jù)以上結(jié)果應(yīng)優(yōu)選B方案，即購(gòu)買模板、腳手管等周轉(zhuǎn)工具成立租賃站獲利更大。

二.方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果的綜合評(píng)價(jià)法

對(duì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，主要應(yīng)突出主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，分清主次，權(quán)衡其重要性程度的大小。一般程序?yàn)椋?/p>

1.列出方案共同的具有可比性的各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

2.根據(jù)方案各項(xiàng)指標(biāo)的效果對(duì)其進(jìn)行量化打分。

3.引入相對(duì)權(quán)重系數(shù)，以考慮各項(xiàng)指標(biāo)在方案評(píng)價(jià)中的地位和作用，正確反映各項(xiàng)指標(biāo)的主次。

4.把不同的計(jì)量單位的指標(biāo)轉(zhuǎn)化為無(wú)綱的綜合評(píng)分。其計(jì)算式為：C=∑CiWi，式中C為某方案綜合評(píng)分值；Ci為某方案第i個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的得分值；Wi為某方案第i個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重；n為評(píng)價(jià)指標(biāo)總數(shù)。

5.根據(jù)綜合評(píng)分結(jié)果評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣，并提出提高方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果的途徑。

下面舉例說(shuō)明：

某開發(fā)區(qū)擬新建一幢科研樓，設(shè)計(jì)方案有三種：

A方案：大柱網(wǎng)框架輕墻體系，預(yù)應(yīng)力大跨度疊合樓板，墻體為多孔磚，窗戶采用單框雙玻璃塑鋼窗，面積利用系數(shù)93%；

B方案：框架結(jié)構(gòu)，墻體內(nèi)澆外砌，窗戶采用單框雙玻璃空腹鋼窗，面積利用系數(shù)為87%；

C方案：磚混結(jié)構(gòu)，多孔預(yù)應(yīng)力板，墻體采用粘土實(shí)心磚，窗戶單玻璃空腹鋼窗，面積利用系數(shù)為79%。

經(jīng)綜合各方面因素，提出方案評(píng)價(jià)指標(biāo)有：結(jié)構(gòu)體系，模板類型，墻體材料，面積系數(shù)，窗戶類型。評(píng)審確定各指標(biāo)權(quán)重，并對(duì)三個(gè)方案各項(xiàng)指標(biāo)打分.

根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)結(jié)果應(yīng)優(yōu)先A方案，并考慮通過以下措施繼續(xù)優(yōu)化方案以降低造價(jià)。

1.平面形狀力求規(guī)則；

2.提高平面系數(shù)，節(jié)約建筑面積；

3.適當(dāng)降低層高；

4.合理確定建筑層數(shù)。

三.價(jià)值工程理論的應(yīng)用

價(jià)值工程是通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對(duì)研究對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高所研究對(duì)象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)。其目的是以研究對(duì)象的最低壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)使用者所需功能，以獲取最佳綜合效益?；竟綖椋?/p>

價(jià)值=功能/費(fèi)用

價(jià)值工程的工作步驟如下：

1.選擇研究對(duì)象；

2.收集有關(guān)資料、數(shù)據(jù)；

3.進(jìn)行功能系統(tǒng)分析，功能評(píng)

4.方案創(chuàng)造，提出各種不同的實(shí)現(xiàn)功能方案；

5.方案評(píng)價(jià)，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面綜合評(píng)價(jià)各種方案達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的可能性

6.提案編寫，將選出的方案及有關(guān)資料編寫成

7.進(jìn)行方案實(shí)施并跟蹤檢查；

8.成果評(píng)價(jià)。

通過運(yùn)用價(jià)值工程確定合理的施工方案，并在實(shí)際操作中應(yīng)用，產(chǎn)生了如下效果：

1.施工進(jìn)度按計(jì)劃完成；

2.為土方開挖創(chuàng)造了便利條件，作業(yè)環(huán)境安全可靠；

3.去掉了不必要的功能，避免多余損耗，使方案更為合理，成本相對(duì)較低；

篇（4）

經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)技術(shù)方案的性質(zhì)、目標(biāo)、投資者、財(cái)務(wù)主體以及方案對(duì)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的影響程度等具體情況進(jìn)行確定，一般包括方案盈利能力、償債能力、財(cái)務(wù)生存能力等評(píng)價(jià)內(nèi)容。

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序和主要指標(biāo)

在進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)首先簡(jiǎn)要介紹財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的客觀依據(jù)，再進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算，最后根據(jù)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行相關(guān)財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)步驟可以概括為：明確依據(jù)―財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算―經(jīng)濟(jì)效益分析―評(píng)價(jià)結(jié)論。投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要圍繞財(cái)務(wù)指標(biāo)估算和效益指標(biāo)分析進(jìn)行。財(cái)務(wù)指標(biāo)估算包括產(chǎn)品銷售收入、銷售稅金、項(xiàng)目總成本、現(xiàn)金流量等，效益分析指標(biāo)包括利潤(rùn)及利潤(rùn)分配、財(cái)務(wù)凈收益、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、所得稅前投資回收期、盈虧平衡點(diǎn)、項(xiàng)目安全率等。

二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容與方法

1.熟悉項(xiàng)目的基本情況

包括投資的目的、意義、要求、建設(shè)條件和投資環(huán)境，做好市場(chǎng)調(diào)查研究和預(yù)測(cè)、技術(shù)水平研究和設(shè)計(jì)方案。

2.收集、計(jì)算相關(guān)數(shù)據(jù)和參數(shù)

就是對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收入、稅金和成本費(fèi)用這大財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行估算。為了清晰地反映指標(biāo)運(yùn)算過程，可以將其分為“銷售收入及銷售稅金”和“總成本費(fèi)用”兩個(gè)部分，使條理更加清晰。

（1）銷售收入和銷售稅金及附加估算。對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃將整個(gè)計(jì)算期分為建設(shè)期、投產(chǎn)期和達(dá)產(chǎn)期。再按照市場(chǎng)行情和預(yù)先設(shè)計(jì)的產(chǎn)量目標(biāo)，計(jì)算各個(gè)階段的產(chǎn)品銷售毛收入，并進(jìn)而依據(jù)稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅金及其附加。①產(chǎn)品銷售收入。先計(jì)算建設(shè)期發(fā)生物資銷售和試產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入，計(jì)算投產(chǎn)期銷售收入，即項(xiàng)目正式投產(chǎn)年份開始至達(dá)到高產(chǎn)年份之前各年的產(chǎn)品銷售收入，再計(jì)算達(dá)產(chǎn)年銷售收入，即當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)負(fù)荷產(chǎn)量，運(yùn)用各年均等的產(chǎn)量和預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的銷售收入值估算，最后匯總項(xiàng)目評(píng)價(jià)期間的銷售總收入。②銷售稅金及附加。按照我國(guó)稅法規(guī)定，工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貨物應(yīng)繳納增值稅以及與之相關(guān)的城市維護(hù)建設(shè)稅、城市教育費(fèi)附加。（2）總成本費(fèi)用估算。單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本：根據(jù)投資項(xiàng)目生產(chǎn)單位產(chǎn)品消耗的主要原料、人工、固定資產(chǎn)折舊及維修費(fèi)等；項(xiàng)目總成本費(fèi)用：項(xiàng)目總成本費(fèi)用除生產(chǎn)成本外，還應(yīng)分別計(jì)算或估測(cè)出項(xiàng)目借款利息支出、財(cái)政資金占用費(fèi)支出、和管理費(fèi)用等；年經(jīng)營(yíng)成本。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括原材料購(gòu)人、直接人工、水電消耗等。

3.經(jīng)濟(jì)效益分析

經(jīng)濟(jì)效益分析是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的核心。它以各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)估算為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力分析、財(cái)務(wù)凈收益、項(xiàng)目?jī)攤芰Φ戎饕笜?biāo)進(jìn)行分析。

（1）項(xiàng)目贏利能力。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)盈利能力分析屬于融資前分析，是從項(xiàng)目投資總獲利能力角度，考察項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的合理性。首先要對(duì)營(yíng)業(yè)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本、相關(guān)稅費(fèi)和流動(dòng)資金等現(xiàn)金流量進(jìn)行識(shí)別與預(yù)測(cè)，考察整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金流量，依據(jù)項(xiàng)目建成達(dá)到正常生產(chǎn)能力時(shí)實(shí)現(xiàn)的銷售毛收入額減除增值稅額后的銷售額，分別減除附加稅費(fèi)、總成本費(fèi)用后，確定項(xiàng)目利潤(rùn)總額。（2）財(cái)務(wù)凈收益分析。需要計(jì)算反映項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)有項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，靜態(tài)指標(biāo)有項(xiàng)目投資回收期、總投資收益率。①項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（F1RR）。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指能使項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)值指標(biāo)。反映項(xiàng)目在滿足按設(shè)定折現(xiàn)率要求的盈利之外所能獲得的超額盈利的現(xiàn)值。③投資回收期。投資回收期實(shí)際是一項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo)，是指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間。從項(xiàng)目建設(shè)開始年算起，投資回收期越短表明項(xiàng)目的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力越好。④總投資收益率。項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或者項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)與項(xiàng)目總投資的比率。

4.不確定性分析

主要是對(duì)涉及到相關(guān)不確定內(nèi)涵因素可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響進(jìn)行的分析，包括盈虧平衡分析和安全率分析兩個(gè)方面。

（1）盈虧平衡分析。盈虧平衡點(diǎn)又稱零利潤(rùn)點(diǎn)、保本點(diǎn)、盈虧臨界點(diǎn)、損益分歧點(diǎn)和收益轉(zhuǎn)折點(diǎn)等，是指全部銷售收入等于全部成本時(shí)的產(chǎn)量。以盈虧平衡點(diǎn)的界限盈虧平衡點(diǎn)可以用銷售量來(lái)表示，即盈虧平衡點(diǎn)的銷售量。（2）項(xiàng)目安全性分析。反映項(xiàng)目安全性的指標(biāo)即項(xiàng)目安全率。該指標(biāo)主要反映投資項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后的安全可靠性水平。通過從投產(chǎn)年到分析期最后一年的各年平均可盈利或增值的凈產(chǎn)量占平均設(shè)計(jì)產(chǎn)量的比率測(cè)算。

三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案的類型選擇

1.獨(dú)立型方案

獨(dú)立型方案是指技術(shù)方案間互不干擾、在經(jīng)濟(jì)上互不相關(guān)的技術(shù)方案，即這些方案彼此獨(dú)立無(wú)關(guān)，選擇或放棄其中一個(gè)方案，并不影響其他技術(shù)方案的選擇。對(duì)于獨(dú)立型方案，其實(shí)質(zhì)就是在做與不做之間進(jìn)行選擇。

2.互斥型方案

護(hù)持型方案又稱排他型方案，在若干備選技術(shù)方案中，各個(gè)技術(shù)方案彼此可以互相代替，因此技術(shù)方案具有排他性，選擇其中任何一個(gè)技術(shù)方案，則其他技術(shù)方案必然被排斥。

篇（5）

一、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售企業(yè)目前主要應(yīng)繳納稅款種類

（1）營(yíng)業(yè)稅：納稅人按銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額的5%計(jì)征。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的1%、5%、7%分三檔計(jì)征，其中：納稅人所在地在市區(qū)的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的按5%、納稅人所在地鄉(xiāng)、工礦區(qū)的按1%。。

（3）教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)征。

（4）地方教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的2%計(jì)征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征。其中：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％，稅率為60%。

（6）企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的25%計(jì)征。

（7）另外，房地產(chǎn)業(yè)還涉及計(jì)征印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，這些稅費(fèi)金額較小，且一般作費(fèi)用直接計(jì)入成本費(fèi)用中，本文不作詳細(xì)說(shuō)明。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)盈虧模式

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設(shè)成本）為A，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為銷售額的5.6%。

三大期間費(fèi)用（含管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、貸款利息），依土地增值稅計(jì)稅扣除標(biāo)準(zhǔn)（注：稅務(wù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)具有一定參考性），設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進(jìn)稅率界限測(cè)算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收?？紤]到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)數(shù)據(jù)，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設(shè)，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤(rùn)為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧模式的改變

（1）假設(shè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收，房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售收入為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，則房地產(chǎn)公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)增值稅率為11%，另假設(shè)土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤(rùn)為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤(rùn)；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設(shè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售額為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，所以房地產(chǎn)業(yè)的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)稅率為11%，則不含稅主營(yíng)成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為開發(fā)成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤(rùn)為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后對(duì)房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤(rùn)。

四、房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧影響分析

（1）根據(jù)2011年上市公司財(cái)務(wù)年報(bào)數(shù)據(jù)，摘錄部份上市房地產(chǎn)公司有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的2011年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，

（2）根據(jù)上述數(shù)據(jù)測(cè)算以及房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，若單純將營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業(yè)成本率58.97%

（3）若5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產(chǎn)公司的重大稅收優(yōu)惠，按行業(yè)平均成本率58.97%計(jì)算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據(jù)上述測(cè)算數(shù)據(jù)，稅改后房地產(chǎn)公司將綜合減少稅負(fù)成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產(chǎn)公司的稅前利潤(rùn)將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行5%的營(yíng)業(yè)稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，從而違背了國(guó)家逐步減輕國(guó)民（企業(yè)）稅收負(fù)擔(dān)的指導(dǎo)思想，同時(shí)也會(huì)增加國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。

五、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產(chǎn)業(yè)稅改前后稅負(fù)不發(fā)生變化，在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅時(shí)新設(shè)一檔增值稅率以保持稅負(fù)不變，那么進(jìn)行稅改前后盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算如下：

（一）營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收

按上述測(cè)算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為12.26%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧基本不變。

（二）假設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測(cè)算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為19.21%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧基本不變。

六、房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有利解決的問題

（一）進(jìn)項(xiàng)抵扣問題

房地產(chǎn)業(yè)綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、借款利息與期間費(fèi)用，若房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，土地成本是否可進(jìn)項(xiàng)抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測(cè)算），因?yàn)槟壳罢小⑴?、掛的土地成本占房地產(chǎn)業(yè)成本比重很大，土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅率將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅改及成本利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響。

（二）土地增值稅問題

篇（6）

二、大型建設(shè)項(xiàng)目的施工預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)因素分析

筆者結(jié)合自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，將大型建設(shè)項(xiàng)目的施工預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)因素分為了四種：（一）建設(shè)項(xiàng)目本身存在風(fēng)險(xiǎn)任何規(guī)模的建設(shè)工程項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，介于大型項(xiàng)目所涉及的范圍廣、程序繁雜，其表現(xiàn)尤甚。大型建設(shè)項(xiàng)目本身存在的風(fēng)險(xiǎn)有施工流程的繁雜程度、合同成本、索賠情況等等。（二）環(huán)境因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大型建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施必以一定的環(huán)境為依托，這其中包括自然環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及技術(shù)環(huán)境等。其引發(fā)的施工預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)有人工需求變量，材料、機(jī)械設(shè)備等方面的消耗變量，技術(shù)供應(yīng)變量，合同成本中所涉及的變量等。這些不定性變量因素的影響，或多或少的對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生了一定的影響，繼而演變?yōu)橐环N風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的形式。這就需要相關(guān)人員注重敏感性分析法的應(yīng)用，明確其非敏感性因素，并盡量杜絕該類風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。（三）合同成本變化引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)合同成本變化是造成大型建設(shè)項(xiàng)目施工預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)形成的主要影響因素之一。合同成本是指建造某項(xiàng)合同而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用兩種。直接費(fèi)用包括完成該工程項(xiàng)目所支付的設(shè)備購(gòu)置款、材料款、服務(wù)款項(xiàng)以及人工成本；間接費(fèi)用包括項(xiàng)目執(zhí)行人員因項(xiàng)目所需而產(chǎn)生的交通費(fèi)、食宿費(fèi)以及其它相關(guān)費(fèi)用。其對(duì)施工預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)的影響主要體現(xiàn)在直接費(fèi)用上，不能準(zhǔn)確的評(píng)估合同成本需求，則可能會(huì)造成后期材料、設(shè)備等方面的供應(yīng)不足，從而影響工程進(jìn)度，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。（四）業(yè)主信譽(yù)方面的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主是建設(shè)項(xiàng)目的所有者，其信譽(yù)狀況對(duì)建筑企業(yè)的工程施工和經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。業(yè)主信譽(yù)不佳，則會(huì)直接或間接導(dǎo)致施工預(yù)算指標(biāo)的不合格，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。業(yè)主信譽(yù)方面的風(fēng)險(xiǎn)有：受某些因素的影響，業(yè)主方的經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，繼而導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目資金鏈條斷裂，工程被迫中止；業(yè)主誠(chéng)信意識(shí)差，故意拖欠工程款；業(yè)主繁瑣性的改變?cè)O(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施方案等，擾亂了正常施工秩序，但又不給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

篇（7）

引言

工程造價(jià)通俗講就是建筑工程的建造價(jià)格，目前中國(guó)建筑工程界對(duì)工程造價(jià)的定義有兩種：①工程造價(jià)就是工程價(jià)格。就是建成一項(xiàng)建筑工程，實(shí)際或預(yù)計(jì)在技術(shù)勞務(wù)市場(chǎng)、設(shè)備市場(chǎng)、土地市場(chǎng)，以及承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建設(shè)工程總價(jià)格和建筑安裝工程的價(jià)格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對(duì)象，通過招投標(biāo)、承發(fā)包或其他交易方式，在進(jìn)行多次特性預(yù)估的基礎(chǔ)上，最終形成的價(jià)格。②從業(yè)主和投資者的角度來(lái)定義的話，工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程實(shí)際開支或預(yù)期開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。

1 工程造價(jià)構(gòu)成及特點(diǎn)

1.1 我國(guó)工程造價(jià)的構(gòu)成

從定義上講，“工程造價(jià)”里的“工程”包括各類的工程項(xiàng)目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設(shè)類的工程。工程造價(jià)的定義是從不同角度理解事物的本質(zhì)。對(duì)于建設(shè)工程的投資者，市場(chǎng)條件下工程造價(jià)就是建設(shè)工程項(xiàng)目投資，是獲得項(xiàng)目要付出的價(jià)格；同時(shí)也是投資者在作為市場(chǎng)供給主體出售建設(shè)項(xiàng)目時(shí)定價(jià)的基礎(chǔ)。

1.2 工程造價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)工程造價(jià)有個(gè)別性、層次性、大額性、動(dòng)態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點(diǎn)決定的。工程造價(jià)的范圍較廣，涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)，涉及到社會(huì)再生產(chǎn)的各個(gè)具體環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn)，所以工程造價(jià)的作用和影響都很大 [1]。

1.3 我國(guó)房地產(chǎn)控制的現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，直到 1994年我國(guó)政府宣布實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之后才真正形成我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)及我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然只經(jīng)過短短十幾年的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。據(jù)統(tǒng)計(jì)1997年以來(lái)每年房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)增長(zhǎng)都在一個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在一年的投資及其在固定資產(chǎn)投資中所占比重的情況如表1.1

盡管房地產(chǎn)行業(yè)制度、規(guī)范等正不斷趨于完善，但由于其作用和影響之大主要存在如下問題：

1.2.1 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系；

1.2.2 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制；

1.2.3 超合同付款時(shí)有發(fā)生；

1.2.4 無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本；

1.2.5 難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度；

1.2.6 難以精確制定資金計(jì)劃；

1.2.7 缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析；

1.2.8 缺乏對(duì)合作廠商的全面跟蹤管理。

2 工程造價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的全過程控制

2.1 設(shè)計(jì)是有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的前提

房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)是指工程項(xiàng)目的建設(shè)提供技術(shù)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件以及圖紙的整個(gè)活動(dòng)過程，工程設(shè)計(jì)是對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施意圖和全面規(guī)劃的具體描述，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。研究表明：初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在75％-95％指尖 ；技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在35％-75％指尖 ；施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性只有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價(jià)，設(shè)計(jì)階段起著重要并且關(guān)鍵的作用。

2.2 工程招投標(biāo)是有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的核心

通過招投標(biāo)的形式來(lái)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在降低工程造價(jià)、確保工程質(zhì)量、縮短建設(shè)工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標(biāo)人以及投標(biāo)人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工單位的選擇尤其要慎重，因?yàn)槭┕り?duì)伍的施工質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。在選擇施工隊(duì)伍時(shí)主要考察施工企業(yè)的技術(shù)裝備、資信情況以及建設(shè)業(yè)績(jī)等。我們要優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績(jī)和建項(xiàng)目相同或相似的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此項(xiàng)目建設(shè)業(yè)績(jī)的有著豐富經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)出任項(xiàng)目經(jīng)理。

2.3 施工管理是有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是做好材料的定貨，二是要嚴(yán)格的審查承包商的索賠要求，三是合理控制工程簽證。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引起的變更主是進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、設(shè)計(jì)變更和工程項(xiàng)目變更等等?？刂谱兏年P(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)該建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等等相關(guān)部門、相關(guān)人員的分工和職權(quán)，我們要確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生[2]。

2.4 竣工結(jié)算是有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的關(guān)鍵

工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)之一就是工程造價(jià)的合理確定，在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)時(shí)，我們堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定做為依據(jù)，根據(jù)甲乙雙方在施工合同中的合約，按照竣工圖結(jié)合設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和隱蔽簽證進(jìn)行項(xiàng)目審核計(jì)算，審查是否有丟、拉項(xiàng)工程，是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作。我們要認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施。應(yīng)建立工程量清單核對(duì)備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)教育，杜絕違法違規(guī)行為并且減少工程量清單中的差錯(cuò)率。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算時(shí)，必須到開發(fā)項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，嚴(yán)格審查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，材料調(diào)價(jià)是否有依據(jù)等，使工程造價(jià)結(jié)算確切、合理[3]。

3 工程實(shí)例

某市ZW地產(chǎn)是該市一個(gè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，在該市已開發(fā)了眾多項(xiàng)目。本章所闡述的項(xiàng)目位于該市東郊，規(guī)劃總用地面積46700m2，總建筑面積約14萬(wàn)m2。項(xiàng)目臨近主干道旁，可通往火車站、批發(fā)市場(chǎng)、醫(yī)院等地，且依托高速公路，對(duì)外交通便捷暢達(dá)。項(xiàng)目所處的東郊雖然商業(yè)檔次不高，但個(gè)體工商業(yè)較為發(fā)達(dá)，周邊學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、幼兒園、餐飲、銀行等生活配套一應(yīng)俱全，十分方便。而且該項(xiàng)目綠化面積較大，游泳池、會(huì)所等社區(qū)配套設(shè)施較為完善，這在某路附近的樓盤中亦是品質(zhì)較高的。項(xiàng)目總建筑面積約14萬(wàn)m2，也算規(guī)模較大的樓盤，容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目功能定位:大眾精品樓盤某市東郊的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，物業(yè)檔次較低，整個(gè)地區(qū)的物業(yè)形態(tài)大都為單體樓，缺乏品質(zhì)好、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)到位的小區(qū)物業(yè)。居民居住的房屋多為安居房和單位宿舍，居住環(huán)境和舒適性較差，建筑沒有特色。隨著經(jīng)濟(jì)條件的逐步改善，居民對(duì)生活觀念的改變，他們也想盡自己的能力去進(jìn)一步改善生活，首先就要有一個(gè)好的居住環(huán)境和溫暖、舒適的家。再者，因政府為加快本地區(qū)的開發(fā)力度，改善本地區(qū)的投資環(huán)境，征用大量土地用于市政建設(shè)，許多居民的房屋被征用拆遷，他們更是急需房屋居住。而從調(diào)查中可以看到，盡管他們都對(duì)房屋有較高的需求，從面積、價(jià)格以及其他購(gòu)房所看重的因素來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房更容易讓他們接受。但不能走純粹的經(jīng)濟(jì)適用房路線，這樣將很容易掉入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的泥潭，也不利于二期的上檔次、上臺(tái)階和吸引更大區(qū)域范圍內(nèi)的消費(fèi)者置業(yè)。應(yīng)在合理控制面積和總價(jià)的同時(shí)，積極致力于規(guī)模、景觀、建筑風(fēng)格、物業(yè)管理等方面的品質(zhì)的挖掘和彰顯，努力打造一個(gè)新的“大眾精品樓盤”，唯其如此，才能與市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)適用房拉開差距。

綜合前述分析，項(xiàng)目從三大方面的利益點(diǎn)整合:(l)區(qū)域發(fā)展前景良好，房地產(chǎn)升值潛力巨大。(2)片區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大型現(xiàn)代生活社區(qū)，為中青年大眾階層量身打造，品質(zhì)生活由此開啟。(3)毗鄰名校，不可多得的教育資源，開啟美好生活未來(lái)。

根據(jù)成本構(gòu)成，進(jìn)行此項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià):

3.1 項(xiàng)目總投資:35193.16227萬(wàn)元

3.1.1 土地費(fèi)用:5412.3281萬(wàn)元

3.1.2 前期費(fèi)用:1263.0495萬(wàn)元

3.1.3 前期報(bào)建費(fèi)用 :2341.8231萬(wàn)元

3.1.4 前期工程費(fèi):475萬(wàn)元

3.1.5 建安成本:16952.7397萬(wàn)元

3.1.6 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):2142.18萬(wàn)元

3.1.7 不可預(yù)見費(fèi):381.8984萬(wàn)元

3.1.8 利息:894. 6016萬(wàn)元

3.1.9 間接費(fèi)用:5329.5451萬(wàn)元

3.2 資金籌措

3.2.1 自籌資金:35193.16227萬(wàn)元x50%=17596.58114萬(wàn)元

3.2.2 貸款資金:35193.16227萬(wàn)元x50%=17596.58114萬(wàn)元

3.3 銷售收入

此房地產(chǎn)項(xiàng)目共n棟，有多層、小高層、高層。14萬(wàn)m2的建筑面積，其中包括商業(yè)用途的2萬(wàn)m2，辦公用途的1萬(wàn)m2，其余11萬(wàn)m2為住宅。(此建筑面積為大致約數(shù)，只為做此經(jīng)濟(jì)效益分析)按當(dāng)時(shí)的銷售情況做以下經(jīng)濟(jì)效益分析:商品住宅:建筑面積ll萬(wàn)m2，因?yàn)椴煌匿N售時(shí)期單價(jià)會(huì)有一定的調(diào)整，所以擬定平均售價(jià)3200元/ m2

3.3.1 住宅銷售收入:11萬(wàn)m2x2900元/m2=31900萬(wàn)元

3.3.2 商業(yè)門面銷售收入:2萬(wàn)m2x4800元/m2=9600萬(wàn)元

3.3.3 寫字樓銷售收入:1萬(wàn)m2x4000元/m2=4000萬(wàn)元

另:配套及其它用房面積:17萬(wàn)m2不能銷售，故不計(jì)入經(jīng)濟(jì)效益分析。

3.4 銷售利潤(rùn)

3.4.1 銷售總收入:45500萬(wàn)元

3.4.2 總成本:35193萬(wàn)元

3.4.3 銷售利潤(rùn):10307萬(wàn)元

3.4.4 所得稅:10307萬(wàn)元x33%=3401.31元

3.4.5 稅后利潤(rùn):6905.69元

3.4.6 投資利潤(rùn)率:稅前:293%，稅后:19.6%

3.5 盈虧平衡點(diǎn)分析

3.5.1 銷售面積盈虧平衡點(diǎn)一總成本/[平均銷售單價(jià)x(1一稅率)= 11.86m2，占計(jì)劃銷售量的84.7%。

3.5.2 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=總成本/[銷售量x (l一稅率)=2753.3元/m2，占計(jì)劃均價(jià)的85%。盈虧分析表明:當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到 11.86萬(wàn)m2，或平均銷售價(jià)格達(dá)到2753.3元/m2，可達(dá)到盈虧平衡。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價(jià)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)管理的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)的控制與管理上始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。房地產(chǎn)建設(shè)工程的造價(jià)確定與投資控制的實(shí)質(zhì)就是運(yùn)用科學(xué)原理和經(jīng)濟(jì)以及法律等手段，解決工程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)中的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)、管理和經(jīng)營(yíng)等實(shí)際問題，只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)和科學(xué)合理的計(jì)價(jià)方法，合理確定項(xiàng)目投資估算、初步設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，才能提高投資的效益。因此在推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程全面造價(jià)管理中，注重研究和分析建設(shè)管理中各個(gè)環(huán)節(jié)和建設(shè)投資中各種影響因素，將有效地控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行全過程動(dòng)態(tài)管理不僅是工程造價(jià)行業(yè)今后發(fā)展的必由之路，同時(shí)也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展的必然趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)

篇（8）

一、前言

這幾年，廣州市掀起了新一輪的“改造運(yùn)動(dòng)”――舊廠房、舊村落、舊城區(qū)的改造，它既是國(guó)家關(guān)于節(jié)約集約用地戰(zhàn)略的高度體現(xiàn)，更是廣州城區(qū)發(fā)展至今的客觀歷史需求：建國(guó)后至改革開放年間，廣州的城市建設(shè)一度以工業(yè)為中心、按建設(shè)生產(chǎn)性城市的目標(biāo)進(jìn)行安排，為進(jìn)一步擴(kuò)展城市建成區(qū)，政府有意識(shí)、有目的的指引生產(chǎn)型企事業(yè)單位在郊區(qū)駐扎，而當(dāng)時(shí)建成的這一批建筑，投入使用年限日久，一部分工業(yè)廠房也已按照政府退二進(jìn)三政策搬遷至更遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而另一部分基本不產(chǎn)生污染的科研院所則留在原址，但建筑物的樓齡基本都超過了三十年，部分甚至達(dá)五六十年，殘舊、安全不再，使用上也已不能滿足單位的發(fā)展要求，原來(lái)的建筑方案對(duì)于土地的使用也并不飽和，因此，政府和企業(yè)都存在強(qiáng)烈的改造意愿：政府希望通過改造活動(dòng)達(dá)到集約用地及城區(qū)美化的目的，而企業(yè)則希望通過改造滿足自身業(yè)務(wù)、使用功能的發(fā)展需求甚至獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。但對(duì)企業(yè)而言，三舊改造項(xiàng)目是否真的是一塊香餑餑，一定逢舊必改？哪些關(guān)鍵點(diǎn)又是企業(yè)在決策時(shí)必須關(guān)注的？在合作開發(fā)過程中如何保障企業(yè)自身利益？本文擬以某科研院所的三舊改造項(xiàng)目為例，對(duì)容積率、土地出讓金、投資額、評(píng)估單價(jià)等各項(xiàng)因素變化所引起的改造效果變化進(jìn)行評(píng)估分析，探尋科研院所三舊改造項(xiàng)目的決策要點(diǎn)，以為類似項(xiàng)目提供決策參考。

二、案例分析

1. 說(shuō)明

（1） 改造單位：***研究院。

（2） 改造范圍：院內(nèi)科研辦公區(qū)。

（3） 以自用為目的，由企業(yè)自行改造。

（4） 為使案例便于理解，本案對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估數(shù)據(jù)作了簡(jiǎn)化處理，以非經(jīng)營(yíng)性改造為案例基礎(chǔ)，通過改造前后固定資產(chǎn)增值這一單一的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的改造效果，去除企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)改造效果的量化分析，而在下文再逐漸加入相應(yīng)的定性分析。

（5） 土地出讓金按《關(guān)于調(diào)整我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知》（穗府辦【2010】35號(hào)）計(jì)取。

（6） 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)拆遷建筑面積，按60元/平方米*月考慮?，F(xiàn)狀辦公樓面積為5000平方米，預(yù)計(jì)拆遷安置費(fèi)用需900萬(wàn)元。

（7） 項(xiàng)目投資估算中所涉及到各項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)國(guó)家、省市有關(guān)規(guī)定及市場(chǎng)信息選取相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)率進(jìn)行核算。

（8） 計(jì)劃30個(gè)月完成改造。

2. 項(xiàng)目概況

3. 基本方案評(píng)估

（1） 項(xiàng)目投資估算27056萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用15943萬(wàn)元，工程建設(shè)其它費(fèi)用7094萬(wàn)元（含補(bǔ)交土地出讓金4449萬(wàn)元、支付建設(shè)期內(nèi)拆遷安置費(fèi)900萬(wàn)元），基本預(yù)備費(fèi)1843萬(wàn)元，建設(shè)期利息2176萬(wàn)元。

（2） 建設(shè)方案及資金分年投資計(jì)劃：計(jì)劃30個(gè)月完成改造。第一年主要完成前期立項(xiàng)、報(bào)建、招標(biāo)等工作，投入資金9122萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資33.72%；第二年為項(xiàng)目施工主要工期，投入資金14687萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資54.28%；第三年完成項(xiàng)目施工收尾及竣工驗(yàn)收等工作，投入資金3247萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資12%。

（3） 改造效果：因項(xiàng)目不涉及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，主要通過改造前后固定資產(chǎn)增值來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的改造效果，項(xiàng)目原有建筑物5000平方米，已投入使用30年，綜合考慮市場(chǎng)比較法及剩余年份租金收益二者的估算值，評(píng)估單價(jià)取7000元/平方米，折算價(jià)值為3500萬(wàn)元；本次改造投入資金27056萬(wàn)元；根據(jù)項(xiàng)目所處地段及項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改造完成后，項(xiàng)目評(píng)估單價(jià)按15000元/平方米計(jì)，折算價(jià)值45000萬(wàn)元，地下停車位210個(gè)，估值35萬(wàn)元/個(gè)，折算價(jià)值7350萬(wàn)元；則本次改造效果為45000+7350-27056-3500=21794萬(wàn)元。

4. 單因素敏感性分析

（1） 土地出讓金的變化

土地出讓金的變化所引致的投資效果的變化并非異常顯著，但若土地出讓金的計(jì)取方式依據(jù)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)而非三舊改造政策的土地收益法時(shí)，其投資增加了30.9%，投資效果因而減少了32.95%，從這一點(diǎn)看，政府對(duì)三舊改造項(xiàng)目所給予的優(yōu)惠確實(shí)有明顯的投資節(jié)省效益。

（2） 總投資變化

總投資正負(fù)10%變化時(shí)，改造效果分別逆向變化12.41%，當(dāng)項(xiàng)目所需總投資與改造后固定資產(chǎn)折算價(jià)值52350萬(wàn)元持平時(shí)，達(dá)至項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，此時(shí)總投資較基礎(chǔ)方案的總投資增加了93.49%。

（3） 評(píng)估單價(jià)變化

物業(yè)的評(píng)估單價(jià)對(duì)于改造效果有顯著影響，當(dāng)辦公樓評(píng)估單價(jià)發(fā)生正負(fù)10%的變化時(shí)，改造效果同向變化率達(dá)20.65%，遠(yuǎn)大于評(píng)估單價(jià)自身的變化。項(xiàng)目評(píng)估單價(jià)越高，改造效果越明顯，反之，隨著評(píng)估單價(jià)下降，改造效果也呈下降趨勢(shì)。當(dāng)物業(yè)的評(píng)估單價(jià)降至盈虧平衡點(diǎn)8200元/平方米以下時(shí)，單純從經(jīng)濟(jì)性而言，項(xiàng)目的改造是負(fù)收益的。

（4） 建筑面積變化

建筑面積是本次敏感性分析所選取的不確定因素中，引致總投資及改造效果同向變化的因素，當(dāng)容積率調(diào)至3.5，建筑面積增加了16.67%，達(dá)到35000平方米，此時(shí)，總投資增加15.54%，改造效果增加了20.75%，當(dāng)容積率向下調(diào)整為2.5時(shí)，建筑面積、總投資及改造效果分別下調(diào)16.67%、15.54%、20.75%。而當(dāng)建筑面積低于5900平方米時(shí)，改造效果近乎為0。

各因素敏感性分析一覽表如下所示：

三、決策要點(diǎn)

1. 用地性質(zhì)、建筑面積、容積率等各項(xiàng)指標(biāo)的厘定原則

改造項(xiàng)目要達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)以上的建筑規(guī)模才有正效益。而根據(jù)容積率與改造效果的正向影響關(guān)系，容積率越大，改造效果就越明顯，從該意義來(lái)說(shuō)，企業(yè)在申請(qǐng)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)該在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)盡量選擇最大的容積率指標(biāo)。但在決策過程中還有一個(gè)重要的考量：項(xiàng)目投資額。因?yàn)樵擁?xiàng)指標(biāo)也是跟隨容積率正向變化的，容積率的升高，同樣導(dǎo)致投資額的增加。當(dāng)進(jìn)行以自用為目的的改造時(shí)，因沒有出售或出租收入來(lái)抵消項(xiàng)目的成本支出，而需完全依靠企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力來(lái)支持，過大的投資會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大的壓力，甚至有崩垮的危險(xiǎn)。所以，企業(yè)在決策之時(shí)首先要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況畫出一條資金紅線，在此紅線內(nèi)安排改造計(jì)劃，包括項(xiàng)目總投資控制線、每年可投入本項(xiàng)目的資金額度等，并以此進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度安排、貸款還款安排等。改造所需投資額必須是自身所能承受的，且項(xiàng)目每年所需資金不會(huì)影響企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的開展。

同一標(biāo)的之下，容積率的大小直接決定著建筑面積的大小，然而也不能忽視用地性質(zhì)對(duì)建筑面積的影響。一般而言，商業(yè)用地的容積率上限比科研教育用地高。但定義為商業(yè)用地則需繳交的土地出讓金也相對(duì)較高，而且日后在出售或出租時(shí)還將涉及到增值稅、營(yíng)業(yè)稅等的繳交，增加的成本也是企業(yè)需要考慮的因素。

2. 風(fēng)險(xiǎn)控制

如上文所說(shuō)，以自用為目的的改造或多或少會(huì)給企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，可以針對(duì)項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立法人、以項(xiàng)目融資，企業(yè)以其出資額為限承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

在此基礎(chǔ)上，更可以進(jìn)一步，進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。如，在資金保證的前提下，劃定一定的商業(yè)用地，通過商業(yè)用地的開發(fā)運(yùn)營(yíng)獲取一定的收益沖抵項(xiàng)目改造的成本支出，此時(shí)，容積率的提高就有了實(shí)際意義。但，此方法在降低企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)壓力的同時(shí)，又增加了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的不確定性進(jìn)一步增加。故，此方法較適用于熟悉項(xiàng)目開發(fā)及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的企業(yè)，如果企業(yè)還同時(shí)具有一些潛在的客戶資源就更是如魚得水了。例如，有的企業(yè)是某行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)制定者、檢測(cè)者，承擔(dān)了行業(yè)的部分監(jiān)督、管理職責(zé)，則與其有經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來(lái)的企業(yè)就有很強(qiáng)的意愿就近辦公，當(dāng)項(xiàng)目的物業(yè)售價(jià)或租金與市場(chǎng)價(jià)格基本相當(dāng)時(shí)，進(jìn)駐項(xiàng)目的可能性非常高。

另外，也可以通過與開發(fā)企業(yè)合作轉(zhuǎn)嫁部分風(fēng)險(xiǎn)。雙方可以約定在改造完成后返還一定的面積給用地權(quán)屬方，合作方承擔(dān)建設(shè)期間的拆遷安置費(fèi)用，而溢出面積的處置權(quán)則交付給合作方。如果地塊具備較高的商業(yè)價(jià)值，則可以通過談判爭(zhēng)取更大的權(quán)益，例如由合作方對(duì)企業(yè)在改造過程中的經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行補(bǔ)償或者企業(yè)參與溢出面積的利益分配，這些權(quán)益可以體現(xiàn)在返還面積上，也可以體現(xiàn)為貨幣補(bǔ)償。當(dāng)然，企業(yè)在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也讓出了部分決策權(quán)，例如合作方有可能根據(jù)項(xiàng)目的效益情況爭(zhēng)取最高的容積率，從而犧牲項(xiàng)目地塊的建筑舒適度；同樣，項(xiàng)目的建筑形式、建筑風(fēng)格也將不可避免地受合作方的制約。

從案例的分析結(jié)果看，項(xiàng)目的容積率、評(píng)估單價(jià)似乎都存在較大的空間，預(yù)示風(fēng)險(xiǎn)較小，但在項(xiàng)目的實(shí)際評(píng)估中往往需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行模擬經(jīng)營(yíng)，假設(shè)用于出售、出租，或考慮企業(yè)租金節(jié)約，并且客觀地考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)的影響，修正后，項(xiàng)目的效益空間將大大縮小。

3. 配套住宅區(qū)納入改造范圍與否

依據(jù)當(dāng)時(shí)的“生產(chǎn)性城市”建設(shè)方針，各類生產(chǎn)設(shè)施周邊總是相應(yīng)地布置配套住宅區(qū)，科研院所也不例外，一般以大院模式進(jìn)行建設(shè)，在院內(nèi)同時(shí)布置科研辦公區(qū)和配套住宅區(qū)，兩者之間僅以圍墻或隔離帶進(jìn)行分隔，以利于生產(chǎn)工作的高效開展。與科研辦公區(qū)同時(shí)期建設(shè)的配套住宅區(qū)其實(shí)也存在著同樣迫切的改造需要，但因如下原因，企業(yè)選擇自行改造模式時(shí)，是否將配套住宅區(qū)一并納入改造范圍還需慎重考慮：

（1） 房改后，原屬單位的住宅用房使用權(quán)已歸屬個(gè)人所有，如要對(duì)該區(qū)進(jìn)行改造，需100%住戶同意，具有相當(dāng)大的難度，需要耗費(fèi)極大的人力、物力，時(shí)間周期長(zhǎng)，程序上也較繁瑣。

（2） 大院內(nèi)仍以單位職工為主要居民，對(duì)于就近工作、生活有很強(qiáng)的慣性依賴，如改造期內(nèi)涉及搬遷，則會(huì)因?yàn)橥ㄇ诘漠a(chǎn)生，而大大降低改造的意愿。

（3） 以前的住房建筑面積較小，大多為五六十平方米，但實(shí)用率高，改造后如果按原建筑面積補(bǔ)償給被改造人，很可能因現(xiàn)代建筑實(shí)用率的降低而導(dǎo)致實(shí)際補(bǔ)償面積減小，折損了被改造人的利益；

（4） 另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，被改造人的收入已較過往大為提高，有期望也有能力支撐居住條件的改善，希望增加居住面積，而不再滿足于原來(lái)的五六十平方米了。但受國(guó)家政策限制，除了回遷面積以外，超出的面積又不能直接對(duì)內(nèi)部銷售，而且還有限購(gòu)、限貸等政策的約束，被改造人即使是以另一套房的購(gòu)買方式來(lái)增加居住面積也有一定的壁壘，這使得改造的效果大打折扣。

小結(jié)：

三舊改造是一項(xiàng)綜合性的建設(shè)項(xiàng)目，企事業(yè)在面對(duì)該類項(xiàng)目時(shí)一定要慎重決策，除考慮自身業(yè)務(wù)使用功能的需要之外，亦要權(quán)衡改造所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益與自身的資金承擔(dān)能力、風(fēng)險(xiǎn)抗衡能力是否匹配，切不可因一時(shí)之利，對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生沖擊，影響了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展，以致于得不償失。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 曾玨霞.廣州城市空間結(jié)構(gòu)演變下的住區(qū)分布研究，城市觀察2010年第5 期，180-191

[3] 《廣州市“三舊”改造規(guī)劃綱要》

[4] 《廣州市舊城更新改造規(guī)劃》

[5] 《廣州市城中村（舊村）改造規(guī)劃指引》

篇（9）

征求意見稿明確指出：管理會(huì)計(jì)工具方法在行政事業(yè)單位主要應(yīng)用于以下領(lǐng)域：預(yù)算管理、成本管理、績(jī)效管理等。因此管理會(huì)計(jì)在高校財(cái)務(wù)管理中也應(yīng)該主要應(yīng)用于這三個(gè)領(lǐng)域。

（一）高校預(yù)算管理方面。高校財(cái)務(wù)制度改革的一個(gè)核心內(nèi)容就是預(yù)算。長(zhǎng)期以來(lái)高校預(yù)算存在以下問題：第一，預(yù)算管理意識(shí)淡薄。第二，預(yù)算編制方法不科學(xué)，預(yù)算編制內(nèi)容不全面、質(zhì)量不高。第三，預(yù)算管理重申報(bào)輕管理。將管理會(huì)計(jì)的理論方法應(yīng)用于高校預(yù)算管理對(duì)于高校加強(qiáng)預(yù)算準(zhǔn)確性，確保預(yù)算的執(zhí)行效果將起到一定作用。

零基預(yù)算是管理會(huì)計(jì)中一個(gè)十分重要的預(yù)算編制方法。高校也應(yīng)進(jìn)行以零為編制基礎(chǔ)的全面預(yù)算，分別進(jìn)行收入預(yù)算和支出預(yù)算。收入預(yù)算主要包括國(guó)家財(cái)政補(bǔ)助收入、教育事業(yè)收入、上級(jí)補(bǔ)助收入、經(jīng)營(yíng)收入、附屬單位上繳收入等。支出預(yù)算包括教育事業(yè)支出、經(jīng)營(yíng)支出、對(duì)附屬單位的補(bǔ)助支出、上繳上級(jí)支出等。部門預(yù)算編制程序大致分為以下三個(gè)步驟：（1）各部門根據(jù)學(xué)校預(yù)算的總目標(biāo)和本部門分管的具體預(yù)算目標(biāo)，確定費(fèi)用開支項(xiàng)目，并詳細(xì)說(shuō)明每一費(fèi)用項(xiàng)目的性質(zhì)、用途和必要性，以及開支的具體數(shù)額。（2）對(duì)每一費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本-效益分析。效益分為經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)于高校來(lái)說(shuō)應(yīng)該以社會(huì)效益為主、經(jīng)濟(jì)效益為輔，據(jù)此確定各費(fèi)用項(xiàng)目的重要程度和開支先后順序。（3）將預(yù)算期實(shí)際可運(yùn)用的資金按照各費(fèi)用項(xiàng)目的先后順序，在各項(xiàng)目之間進(jìn)行擇優(yōu)分配。在分配資金時(shí)要做到保證重點(diǎn)、兼顧一般。需注意的是：在編制高校預(yù)算時(shí)應(yīng)認(rèn)真分析總結(jié)上一年度的收支預(yù)算執(zhí)行情況，以學(xué)校的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r為依據(jù)，對(duì)日常支出、重點(diǎn)項(xiàng)目支出、偶發(fā)支出等進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)和論證，以確保資金的分配合理，盡量避免浪費(fèi)的同時(shí)還要充分考慮預(yù)算執(zhí)行過程中不可預(yù)測(cè)的變化因素，留有使用空間，避免周轉(zhuǎn)困難。更重要的是在不斷的探索中形成科學(xué)的預(yù)算機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)算管理體制建設(shè)，使收支更加規(guī)范，使預(yù)算更加準(zhǔn)確、預(yù)算執(zhí)行更加嚴(yán)格、預(yù)算評(píng)價(jià)體系更加完善。

（二）高校成本管理方面。我國(guó)高校的所有者和主要投資者是國(guó)家，國(guó)家無(wú)償提供資金給高校使用，高校不需要償還國(guó)家投入的資金，不核算成本和盈虧。因此，成本管理是高校財(cái)務(wù)管理最為欠缺的一個(gè)環(huán)節(jié)。如今隨著高等教育體制改革的不斷推進(jìn)，要健全以政府投入為主、多渠道籌集教育經(jīng)費(fèi)的體制，使高校逐漸進(jìn)入市場(chǎng)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。在這一前提下如何合理使用教育經(jīng)費(fèi)、提高資金使用效率成為各高校面臨的新課題。管理會(huì)計(jì)學(xué)中有很多關(guān)于成本管理的方法，其中本-量-利分析應(yīng)用比較廣泛，即在成本性態(tài)分析和變動(dòng)成本法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究數(shù)量、成本和利潤(rùn)之間的依存關(guān)系，包括盈虧平衡分析、保利分析、敏感性分析和本—量-利分析的擴(kuò)展四部分。因?yàn)楦咝２灰誀I(yíng)利為目的，因此應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行盈虧平衡分析。具體分析如下：1.高校本-量-利分析的基本假設(shè)。（1）高校的全部成本都能合理地劃分為固定成本和變動(dòng)成本。變動(dòng)成本隨招生數(shù)量的變化呈正比例變化，單位變動(dòng)成本保持不變，固定成本總額在招生數(shù)量的相關(guān)范圍內(nèi)保持不變。（2）高校招收學(xué)生的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。即本科生、碩士研究生、博士研究生、委培生、成教生等各類學(xué)生所占比重不變，同比例增減。

2.高校成本性態(tài)分析。（1）固定成本：是指在一定時(shí)期和一定限度內(nèi)不隨學(xué)生數(shù)量變動(dòng)而變動(dòng)的費(fèi)用總額。如：教職工工資（含離退休職工）、福利費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房屋建筑物、教學(xué)設(shè)備的折舊等。（2）變動(dòng)成本：是指在一定時(shí)期和一定限度內(nèi)隨學(xué)生數(shù)量變動(dòng)而變動(dòng)的費(fèi)用總額。主要是指學(xué)生事務(wù)支出，包括獎(jiǎng)助學(xué)金、醫(yī)藥費(fèi)、學(xué)生活動(dòng)費(fèi)、研究生業(yè)務(wù)及答辯費(fèi)、各院校本科生研究生經(jīng)費(fèi)等。

3.高校收入的構(gòu)成分析。高校的收入來(lái)源比較多樣，不同于企業(yè)的“單價(jià)x數(shù)量”的單一收入來(lái)源，因此要分析招生數(shù)量對(duì)收入的影響。高校收入可分為固定收入和變動(dòng)收入。固定收入主要包括科研收入、經(jīng)營(yíng)收入、捐贈(zèng)收入等；變動(dòng)收入主要是指生均撥款、學(xué)費(fèi)、住宿費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

4.用公式法確定高校招生的盈虧平衡點(diǎn)。利潤(rùn)O1=收入-支出=（固定收入+變動(dòng)收入）-（固定成本+變動(dòng)成本）=（固定收入FI+生均變動(dòng)收入VI×招生人數(shù)Q）-（固定支出FC+生均變動(dòng)成本VC×招生人數(shù)Q）=（FI-FC）+（VI-VC）×Q。當(dāng)O1=0時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的招生人數(shù)QBEP：（FI-FC）+（V1-VC）×QBEP=0；QBEP=（FC-FI）/（V1-VC）

5.盈虧平衡點(diǎn)應(yīng)用案例。以2015年北京某重點(diǎn)大學(xué)年決算數(shù)據(jù)為例：該校2015年總收入為115888.87萬(wàn)元，其中變動(dòng)收入44734.04萬(wàn)元，固定收入71154.83萬(wàn)元；2015年總支出為114724.06萬(wàn)元，其中變動(dòng)支出14554.62萬(wàn)元，固定支出100169.6萬(wàn)元。2015年學(xué)生總數(shù)為30892人，計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的招生人數(shù)：FI=71154.83（萬(wàn)元）；VI=44734.04/30892=1.45（萬(wàn)元/人）；FC=100169.6（萬(wàn)元）；VC=14554.62/30892=0.47（萬(wàn)元/人）；（FC-FI）/（V1-VC）=（100169.6-71154.83）/（1.45-0.47）=29607（人）。可以看出該校招生人數(shù)為30892人，超過了盈虧平衡點(diǎn)的招生人數(shù)29607人，2015年該校是盈利的。在固定成本不變的情況下繼續(xù)擴(kuò)大招生可以使學(xué)校擴(kuò)大盈利。但是辦學(xué)不但要講求效率，更要重視效果，因此還要分析該校公共資源的承受能力，如教室、實(shí)驗(yàn)室、圖書館的容量，任課教師的數(shù)量，宿舍的床位等，在現(xiàn)有資源不變的情況下確定最佳的招生人數(shù)。

在實(shí)際應(yīng)用過程中盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，由于學(xué)校各類學(xué)生的收入和支出是不同的，如果不考慮固定收入和固定成本，各類學(xué)生的變動(dòng)收入減去變動(dòng)成本的差也是不同的。本文中案例分析是以各類學(xué)生數(shù)同比例變動(dòng)為基本假設(shè)，但在實(shí)際中這種變動(dòng)的可能性非常小，所以如果想準(zhǔn)確地分析盈虧還需要對(duì)各類學(xué)生的收入和成本進(jìn)行更加合理的分配，進(jìn)而分析單類學(xué)生變動(dòng)對(duì)盈虧的影響程度，從而在招生時(shí)有所側(cè)重。另外區(qū)分固定收入和變動(dòng)收入相對(duì)容易，但是區(qū)分固定成本和變動(dòng)成本就復(fù)雜得多。高校的支出項(xiàng)目很多，要逐一去衡量哪些支出會(huì)隨學(xué)生數(shù)量的變動(dòng)而動(dòng)，嚴(yán)格合理地區(qū)。分固定成本和變動(dòng)成本。

筆者認(rèn)為本-量-利方法應(yīng)用于高校主要有以下三方面作用：第一，讓高校建立起成本利潤(rùn)的概念。第二，通過準(zhǔn)確地計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)，將學(xué)校的招生規(guī)?？刂圃诤侠矸秶鷥?nèi)。第三，通過固定成本、變動(dòng)成本的區(qū)分和計(jì)算，可以讓高校清楚地知道哪一部分成本有節(jié)約空間，有的放矢、高效地節(jié)約成本。

（三）高?？?jī)效評(píng)價(jià)方面。2009年中央教育研究所公布的《中國(guó)高等學(xué)?？?jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告》對(duì)教育部直屬高校進(jìn)行了排名，引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注?！秶?guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010—2020）》中也明確提出了加強(qiáng)髙?？?jī)效管理的要求。以此為契機(jī)，學(xué)術(shù)界和教育界進(jìn)行了大量的理論研究和實(shí)踐探索，但結(jié)果并不樂觀。首先，績(jī)效評(píng)價(jià)多停留在理論研究階段，可操作性不強(qiáng)。其次，沒有統(tǒng)一的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和框架，可比性較弱。第三，績(jī)效評(píng)價(jià)應(yīng)區(qū)分不同目標(biāo)、不同層次、不同領(lǐng)域，不能一概而論。

管理會(huì)計(jì)中關(guān)于績(jī)效評(píng)價(jià)的一個(gè)重要方法就是平衡計(jì)分卡。平衡計(jì)分卡是一種先進(jìn)的戰(zhàn)略業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)系統(tǒng)，其核心是把最受關(guān)注的信息濃縮在幾項(xiàng)指標(biāo)中，使信息使用者關(guān)注的狀況和結(jié)果一目了然。其最大的特點(diǎn)是將財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合在一起，以定量為主、定性為輔，相比傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系更加全面科學(xué)。平衡計(jì)分卡在國(guó)外高校已經(jīng)有所應(yīng)用，比如美國(guó)、澳大利亞等。如果將其應(yīng)用于我國(guó)髙校的績(jī)效考核，應(yīng)根據(jù)我國(guó)高校的辦學(xué)環(huán)境、目標(biāo)要求的不同，對(duì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整和完善。現(xiàn)以高校綜合績(jī)效評(píng)價(jià)為目標(biāo)，將財(cái)務(wù)、顧客、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程、學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)四個(gè)層面的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)設(shè)定如下：

1.財(cái)務(wù)層面的KPI（關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)）。高校是非營(yíng)利組織，雖不以營(yíng)利為主要目的，但同樣應(yīng)該重視資金的使用效率和效果。因此財(cái)務(wù)指標(biāo)的主要關(guān)注點(diǎn)是資金來(lái)源是否充足、資金使用是否合理、是否?？顚Ｓ煤拓?cái)產(chǎn)是否安全等方面，具體可以量化到各財(cái)務(wù)指標(biāo)中，如資金充足率、收入增長(zhǎng)率、預(yù)算執(zhí)行率、資產(chǎn)負(fù)債率等。

2.顧客層面的KPI。高校一方面要面向?qū)W生，另一方面要面向社會(huì)，因此高校的顧客指標(biāo)包括學(xué)生滿意度和社會(huì)滿意度兩個(gè)方面。學(xué)生滿意度指標(biāo)主要包括學(xué)位授予率、就業(yè)率、畢業(yè)生薪酬、職業(yè)發(fā)展前景、生均比賽獲獎(jiǎng)數(shù)或科研成果數(shù)等。社會(huì)滿意度的衡量指標(biāo)范圍相對(duì)較廣，主要有入學(xué)率、助學(xué)貸款償還率、用人單位對(duì)畢業(yè)生的評(píng)價(jià)、科研成果轉(zhuǎn)化率等。

3.內(nèi)部業(yè)務(wù)流程的KPI。這一指標(biāo)衡量的是高校是否為學(xué)生和教師提供了良好的教學(xué)與科研環(huán)境。教學(xué)環(huán)境指標(biāo)包括教師的學(xué)歷結(jié)構(gòu)、教師職稱結(jié)構(gòu)、生均事業(yè)支出、生均教學(xué)費(fèi)用支出、圖書藏量等?？蒲协h(huán)境指標(biāo)包括重大科研項(xiàng)目比例、科研成果獲獎(jiǎng)數(shù)量、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室數(shù)量、大型儀器設(shè)備使用率、師生參加國(guó)際性學(xué)術(shù)會(huì)議數(shù)量等。

4.學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)層面的KPI。高校的主要辦學(xué)目標(biāo)是建設(shè)一流的學(xué)科與優(yōu)質(zhì)的科研創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)以及高素質(zhì)的教師隊(duì)伍。關(guān)鍵指標(biāo)包括：教學(xué)、科研成果增長(zhǎng)率、博士點(diǎn)碩士點(diǎn)數(shù)、博士后流動(dòng)站數(shù)、國(guó)際知名學(xué)者數(shù)、省部級(jí)以上精品課程數(shù)、國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科數(shù)、教師出國(guó)進(jìn)修人次、高學(xué)歷教職工比例等。

平衡計(jì)分卡是一個(gè)主觀判斷和客觀數(shù)據(jù)相結(jié)合的績(jī)效評(píng)價(jià)方法，在每一個(gè)層面KPI的確定是一個(gè)主觀的過程，其中有一些是由客觀數(shù)據(jù)組成的指標(biāo)，所以主觀上各高?？梢愿鶕?jù)自身情況和所要達(dá)到的目標(biāo)不同，確定適合自己學(xué)校的KPI，在評(píng)價(jià)過程中也會(huì)使用大量的客觀數(shù)據(jù)，定量與定性評(píng)價(jià)相結(jié)合，使高校的績(jī)效評(píng)價(jià)更加生動(dòng)立體、更加全面。

二、管理會(huì)計(jì)在高校推廣應(yīng)用過程中需要解決的問題

（一）提高高校領(lǐng)導(dǎo)對(duì)管理會(huì)計(jì)的認(rèn)識(shí)和理解水平，尋求政策支持。受傳統(tǒng)高校財(cái)務(wù)職能和管理方式的影響，高校領(lǐng)導(dǎo)普遍存在重視教學(xué)科研管理、輕行政管理的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)管理又是行政管理中最容易被忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)。另外高校領(lǐng)導(dǎo)也不都是財(cái)務(wù)方面的專家，思想觀念存在相對(duì)保守、對(duì)財(cái)務(wù)信息不夠敏感等問題，致使管理會(huì)計(jì)在高校中的推行存在一定阻力。因此需要財(cái)務(wù)管理人員加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)的宣傳力度，促進(jìn)高校領(lǐng)導(dǎo)對(duì)管理會(huì)計(jì)的認(rèn)識(shí)，更新管理觀念，更重要的是盡快將管理會(huì)計(jì)應(yīng)用到高校的財(cái)務(wù)管理中去，讓高校領(lǐng)導(dǎo)真切感受到管理會(huì)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而對(duì)管理會(huì)計(jì)的推行提供強(qiáng)有力的支持。

（二）高校管理會(huì)計(jì)理論不完善，各方法指標(biāo)的確認(rèn)需要大量的理論依據(jù)?，F(xiàn)有管理會(huì)計(jì)學(xué)是以企業(yè)會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)進(jìn)行研究的一門學(xué)科，其主要方法和指標(biāo)也都是以企業(yè)為研究對(duì)象。對(duì)于高校來(lái)說(shuō)管理會(huì)計(jì)算是舶來(lái)品，需要踏踏實(shí)實(shí)地從理論研究做起，對(duì)各種管理會(huì)計(jì)的方法和指標(biāo)進(jìn)行深入研究，使高校在運(yùn)用這些方法和指標(biāo)時(shí)有理有據(jù)，形成一套符合高校實(shí)際、適合高校使用的管理會(huì)計(jì)理論和方法體系。

（三）建立案例庫(kù)。管理會(huì)計(jì)是一門應(yīng)用學(xué)科，不能只停留在理論研究上，要真實(shí)地應(yīng)用到高校財(cái)務(wù)管理中去，為學(xué)校決策提供依據(jù)。管理會(huì)計(jì)在高校的應(yīng)用，要以大量的實(shí)踐案例為基礎(chǔ)，在不斷的實(shí)踐中去充實(shí)和完善高校的管理會(huì)計(jì)理論，這勢(shì)必是一個(gè)艱難的過程，要經(jīng)歷無(wú)數(shù)次的失敗-改正-再失敗-再改正，但是無(wú)論失敗與成功都將成為高校管理會(huì)計(jì)研究過程中最寶貴的經(jīng)驗(yàn)。各高?？梢栽诎咐龓?kù)里尋找與自己學(xué)校相匹配的案例，借鑒其方法和指標(biāo)應(yīng)用到自己學(xué)校的財(cái)務(wù)管理中，縮短研究周期，少走彎路，對(duì)管理會(huì)計(jì)的快速推廣可以起到事半功倍的效果。

（四）培養(yǎng)專業(yè)的管理會(huì)計(jì)人員。目前，我國(guó)高校普遍缺乏專業(yè)管理會(huì)計(jì)人員。受高校傳統(tǒng)報(bào)賬財(cái)務(wù)模式的影響，高?，F(xiàn)有會(huì)計(jì)人員在職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)拓展能力、新知識(shí)理解能力等方面存在很大的局限性。由于高校財(cái)務(wù)工作相對(duì)穩(wěn)定安逸，這對(duì)管理會(huì)計(jì)在高校的推廣十分不利。因此必須建立起一支觀念新、業(yè)務(wù)強(qiáng)、涉獵廣的管理會(huì)計(jì)隊(duì)伍，并在實(shí)踐中不斷發(fā)展壯大，最終帶動(dòng)整個(gè)高校會(huì)計(jì)隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由“報(bào)賬型”到“管理型”的轉(zhuǎn)變。

（五）建立強(qiáng)大的管理會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)。高校在應(yīng)用管理會(huì)計(jì)的方法進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，需要用信息化的手段進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集、整理、運(yùn)用和輸出，因此開發(fā)一套適合高校管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的信息系統(tǒng)是管理會(huì)計(jì)在高校推廣的必要條件。現(xiàn)行的高校財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，更多的是處理會(huì)計(jì)信息，與教務(wù)系統(tǒng)、學(xué)生管理系統(tǒng)、科研管理系統(tǒng)、人事管理系統(tǒng)等沒有互通，在運(yùn)用管理會(huì)計(jì)進(jìn)行分析時(shí)無(wú)法很好地整合這些信息，也就無(wú)法達(dá)到管理會(huì)計(jì)的目的。如將高校各個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)與管理會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)進(jìn)行資源整合，嵌入全面預(yù)算、成本管理、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等理論，不僅能夠全面反映高校多個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)過程，保證信息的完整性和相關(guān)性，而且能夠滿足各方?jīng)Q策需求，提供更為及時(shí)、準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)。

篇（10）

一、引言

近年來(lái)，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，繼續(xù)保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，然而，與住宅需求的持續(xù)增長(zhǎng)不同，淄博市住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“供”小于“求”的局面。在此背景下，淄博市鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在一期建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，提出了城市花園二期建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以增加淄博市住宅市場(chǎng)的有效供給，緩解供求壓力，而且也有利于項(xiàng)目實(shí)施單位充分利用市場(chǎng)機(jī)遇，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

淄博市城市花園二期建設(shè)項(xiàng)目總用地面積17076.40平方米，總建筑面積為77865.2平方米，其中住宅50940.4平方米，商業(yè)20824.8平方米，幼兒園2400平方米，配套公建3700平方米。地下停車位500左右，地面停車位100個(gè)（供大商場(chǎng)使用），土地使用年期70年，地上住宅和商業(yè)可進(jìn)入市場(chǎng)銷售。

項(xiàng)目不確定性分析主要包括盈虧平衡分析及敏感性分析等內(nèi)容，它可以在一定程度上考察擬建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，從而為項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)[1]。為此，本文將項(xiàng)目不確定性分析的相關(guān)理論與淄博市城市花園二期建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的盈虧平衡及敏感性分析，考察了該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平，以為本項(xiàng)目的投資決策及建成后的經(jīng)營(yíng)管理提供了科學(xué)指導(dǎo)。

二、淄博市城市花園二期建設(shè)項(xiàng)目盈虧平衡分析

項(xiàng)目盈虧平衡分析主要反映項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)上存在的不確定性的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，它既可以通過計(jì)算項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)的價(jià)格或者產(chǎn)銷量來(lái)反映，也可以通過計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的生產(chǎn)能力利用率來(lái)反映，其具體計(jì)算公式分別為[2]：

項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的生產(chǎn)能力利用率為：

產(chǎn)品的銷售稅金及附加；C為年固定成本；V為單位產(chǎn)品的變動(dòng)成本。

在上述指標(biāo)中，項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的產(chǎn)銷量越低，銷售價(jià)格越低，生產(chǎn)能力利用率越低，項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力就越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)[3]。

本文對(duì)淄博市城市花園二期建設(shè)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，主要在以下三個(gè)層面上進(jìn)行：

（1）保持售價(jià)不變的情況下，計(jì)算建造成本的保本點(diǎn)，即成本最高允許值，則：

則：

即成本單價(jià)的盈虧平衡點(diǎn)是3329.35元/平方米，遠(yuǎn)高于1984元/平方米的成本估算，這表明只有當(dāng)項(xiàng)目的建設(shè)成本發(fā)生較大變化，高達(dá)到3329.35元/平方米時(shí)，項(xiàng)目才達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度較低。

（2）保持成本不變的情況下，計(jì)算銷售價(jià)格的保本點(diǎn)，即銷售價(jià)格最低允許值，則：

則：

即項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的平均價(jià)格為2168.66元/平方米，遠(yuǎn)低于住宅銷售均價(jià)3000元/平方米及商鋪銷售均價(jià)5800元/平方米。

（3）保持成本、租售價(jià)不變的情況下計(jì)算租售率的保本點(diǎn)，即租售率最低允許值，則：

即只要項(xiàng)目的租售率達(dá)到60%，項(xiàng)目就可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，可見項(xiàng)目能夠低于較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、淄博市城市花園二期建設(shè)項(xiàng)目敏感性分析

敏感性分析主要對(duì)該項(xiàng)目的成本和銷售價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，預(yù)測(cè)隨之而引起的項(xiàng)目各項(xiàng)投資效益指標(biāo)變化程度。項(xiàng)目某種指標(biāo)對(duì)某種因素變動(dòng)的反應(yīng)敏感程度，可用敏感性系數(shù)來(lái)表示，其計(jì)算公式為[4]：

本文對(duì)本項(xiàng)目主要針對(duì)銷售價(jià)格和項(xiàng)目總投資這兩項(xiàng)影響項(xiàng)目最大的指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果詳見表1。

表1 項(xiàng)目敏感性分析結(jié)果表

變化

因素 物業(yè)類別 敏感因素變化幅度5% 敏感因素分析結(jié)果

租售價(jià)格 租售量 總投資 投資利潤(rùn)率（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 內(nèi)部收益率 投資回收期（年）

元/平方米 平方米 萬(wàn)元

基本

方案 住宅 3000 50940.4 15449.87 57.63% 5116.46 70.88% 2.59

商鋪 5800 20824.8

價(jià)格下降10% 住宅 2700 不變 不變 40.00% 1140.43 53.21% 2.37

商鋪 5220

總投

資+10% 住宅 不變 不變 16994.86 52.38% 4633.49 62.47% 2.38

通過表1分析可得，當(dāng)銷售價(jià)格及總投資變化10%時(shí)，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)波動(dòng)并不大，仍高于基準(zhǔn)的盈利能力，由此可見，本項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)較小。在這兩種不確定性因素中，本項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格的變動(dòng)更加敏感，其次為項(xiàng)目總投資，這就要求鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化，對(duì)房市的未來(lái)走向做出正確的預(yù)測(cè)，并以此指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)及以后的經(jīng)營(yíng)管理，以切實(shí)增強(qiáng)本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的能力。同時(shí)，還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，尤其是成本管理，降低人、財(cái)、物等方面的成本消耗，以進(jìn)一步持續(xù)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

四、淄博市城市花園二期建設(shè)項(xiàng)目敏感性防范

為了防范上述風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生，本文特提出如下防范性對(duì)策[5]～[6]：（1）通過踐行嚴(yán)格的成本管理，切實(shí)控制項(xiàng)目投資成本，提高項(xiàng)目的施工質(zhì)量，同時(shí)，按照項(xiàng)目進(jìn)度安排，實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目的成本及工期控制情況，加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度管理，在合理控制項(xiàng)目成本的前提下，保證工程進(jìn)度。（2）加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外知名品牌商、整合推廣廣告公司的密切合作，在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分做好策劃、營(yíng)銷計(jì)劃，以努力提高項(xiàng)目銷售率，在穩(wěn)定銷售價(jià)格的前提下，盡量縮短銷售時(shí)間。（3）針對(duì)目標(biāo)客戶和市場(chǎng)變化趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，以不斷降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，盡快回籠資金，提高項(xiàng)目的盈利能力。（4）加強(qiáng)與品牌建筑單位的協(xié)調(diào)合作，選擇知名的監(jiān)理單位，并加強(qiáng)合作，以高質(zhì)量、高效率地完成本項(xiàng)目的建設(shè)，并通過本項(xiàng)目的建設(shè)，提高鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的整體形象和行業(yè)地位。

五、結(jié)語(yǔ)

項(xiàng)目不確定性分析是一個(gè)不斷發(fā)展的、開放的理論體系，其應(yīng)用性很強(qiáng)，本文的研究還存在著很多不足，如在項(xiàng)目敏感性分析中，對(duì)不確定性因素的選擇還存在著一定的主觀性，這在一定程度上影響了分析結(jié)論的科學(xué)性和客觀性。本人希望這些不足能在以后的實(shí)踐中不斷地得到修正，在今后的一些后續(xù)研究中得以彌補(bǔ)，以切實(shí)推進(jìn)項(xiàng)目不確定性分析相關(guān)理論的完善與進(jìn)步，并不斷提高其在我國(guó)項(xiàng)目投資分析中應(yīng)用的科學(xué)性。

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篇（11）

集中式污水處理是我國(guó)城市生活污水處理的主要形式，具有很多優(yōu)點(diǎn)，對(duì)城市水環(huán)境保護(hù)起到重要作用[。2008年我國(guó)城市污水處理率為70．2％．其中工業(yè)污水達(dá)標(biāo)排放率達(dá)到97．4％，而城市生活污水集中處理率僅為57．4％，生活污水排放量又是工業(yè)污水的．36倍[4]。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家城市生活污水資源化及分散式污水處理經(jīng)驗(yàn)E5,62，對(duì)生活污水采取源頭收集、就地處理、綜合回用等措施，與集中式污水處理相比，污水成分簡(jiǎn)單、容易處理，投資少、建設(shè)周期短，污水就地處理回用減少了長(zhǎng)距離輸水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用，提高了水資源利用率，是改善水環(huán)境質(zhì)量、提高城市生活污水處理的有效途徑。

1．2居住小區(qū)分散式污水處理及回用

每年我國(guó)新建大量的居住區(qū)和居住小區(qū)。生活污水完全依賴城市污水廠集中處理已不能滿足城市化進(jìn)程發(fā)展的需要，作為生活污水處理的補(bǔ)充形式——居住小區(qū)分散式污水處理及回用的條件已完全具備：()排水量大、雜用水需求量大、水量易于平衡，具備中水處理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和平穩(wěn)運(yùn)行的水量；(2)居住小區(qū)的規(guī)?；拔鬯幚砑夹g(shù)的發(fā)展，中水處理系統(tǒng)的初始投資和運(yùn)行費(fèi)用大幅降低；(3)住房商品化、小區(qū)物業(yè)管理的興起和完善，為中水處理系統(tǒng)投資和運(yùn)行管理奠定了基礎(chǔ)；(4)隨著自來(lái)水價(jià)格的提高，為污水處理和中水回用產(chǎn)生良好經(jīng)濟(jì)效益打下基礎(chǔ)。

2居住小區(qū)水量平衡及處理工藝選擇

2．1項(xiàng)目概況

項(xiàng)目占地2．99萬(wàn)m2，規(guī)劃總建筑面積19．48萬(wàn)m2，其中住宅面積8．9萬(wàn)m，綠化率58．8％，水景面積440m，居住675戶，5025人。

2．2中水水源及設(shè)計(jì)處理水量的確定

2．2．1中水原水量及中水回用量

小區(qū)中水原水主要包括：淋浴、盥洗、洗衣、廚房和廁所排水，按污染程度分為優(yōu)質(zhì)雜排水、雜排水和生活污水，其中優(yōu)質(zhì)雜排水含有機(jī)物最低。中水原水量按下式計(jì)算：Qy=Eax／3xQxb式中：Q為中水原水量(m3／d)；為最高日給水量折算平均日給水量折減系數(shù)，取0．67～0．9，本項(xiàng)目取0．8；為建筑物給水量計(jì)算排水量折減系數(shù)，取0．8～0．9，本項(xiàng)目取0．9；Q為建筑物最高日生活給水量(m3／d)，按《江蘇省城市生活與公共用水定額》(蘇建城[2006J452號(hào))規(guī)定，居民生活用水每人801id；b為建筑物用水分項(xiàng)給水百分率。項(xiàng)目原水水量見表，中水回用主要用于沖廁、綠化、保潔和水景補(bǔ)水，項(xiàng)目回用水量見表。

2．2．2中水水源及設(shè)計(jì)處理水量確定

根據(jù)原水和中水回用量計(jì)算。進(jìn)行水量平衡分析(圖)。水源優(yōu)先考慮水量充沛穩(wěn)定、污染程度低、處理難度小、安全且易被居民接受的中水原水做中水水源。因此。擬定優(yōu)質(zhì)雜排水作為項(xiàng)目中水原水。中水設(shè)施處理水量250m3／d，小區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)雜排水390．7m3／d，完全滿足中水設(shè)施水量要求，多余優(yōu)質(zhì)雜排水排入市政污水管網(wǎng)。

2．3處理工藝技術(shù)選擇根據(jù)居住小區(qū)生活污水特征，中水回用滿足沖廁、綠化、保潔和水景補(bǔ)水生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目處理工藝初選曝氣生物濾池、生物接觸氧化法和膜生物反應(yīng)器三種，處理工藝技術(shù)比較見。通過對(duì)處理工藝技術(shù)、環(huán)境影響、占地面積和運(yùn)行管理進(jìn)行比較。項(xiàng)目選擇膜生物反應(yīng)器污水處理技術(shù)。工藝流程見圖2，該技術(shù)處理效率高、出水水質(zhì)好且穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)緊湊、占地面積小，實(shí)現(xiàn)了水力停留時(shí)間和污泥齡的完全分離，污泥濃度高、抗沖擊荷載能力強(qiáng)，剩余污泥量少，系統(tǒng)易于實(shí)現(xiàn)全程自動(dòng)化控制，工藝技術(shù)集成化程度高。

3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析

3．1投資估算

項(xiàng)目土建投資32．5萬(wàn)元，設(shè)備安裝投資合計(jì)57．4萬(wàn)元，其他費(fèi)用0．0萬(wàn)元，共計(jì)99．9萬(wàn)元。由于項(xiàng)目規(guī)模較大，總投資在房?jī)r(jià)中分?jǐn)們H為5．29元／m，若小區(qū)中水采用完全分流系統(tǒng)(包含室內(nèi)外管網(wǎng)費(fèi)用)房?jī)r(jià)僅增加20—30元／m2。

3．2項(xiàng)目運(yùn)行成本

項(xiàng)目制水成本主要由電費(fèi)、人工費(fèi)、藥劑費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和維修費(fèi)構(gòu)成，見。項(xiàng)目單位制水成本為．23元／m，僅是現(xiàn)行自來(lái)水價(jià)格的4％，該市市區(qū)區(qū)自來(lái)水價(jià)格為3元／m3。

3．3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

3．3．1動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)分析

項(xiàng)目使用期取5年，貼現(xiàn)率為6％，現(xiàn)金流量見。經(jīng)計(jì)算，凈現(xiàn)值NPV=22．37萬(wàn)元>0，內(nèi)部收益率Yj9．7％，動(dòng)態(tài)投資回收期0．5年，項(xiàng)目具有良好經(jīng)濟(jì)性。

3．3．2盈虧平衡分析