房地產(chǎn)融資擔(dān)保大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)融資擔(dān)保范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民生活的重要途徑之一，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)也是各商業(yè)銀行的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高銀行自身經(jīng)營(yíng)效益具有重要意義。

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)熱的升溫，房?jī)r(jià)步步上漲，各大商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款額度也越來(lái)越多。機(jī)遇往往伴隨著挑戰(zhàn)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也日趨嚴(yán)重，逐漸會(huì)威脅到商業(yè)銀行的生存和發(fā)展。如何防范與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)已成為商業(yè)銀行必須面對(duì)的問題，本文試著給出幾點(diǎn)建議。

一、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，建立內(nèi)部控制體系

1、提高人員素質(zhì)，建立房地信貸激勵(lì)約束機(jī)制

加強(qiáng)員工的培訓(xùn)力度，提高銀行工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，必要時(shí)可以引進(jìn)具有房地產(chǎn)專業(yè)和法律專業(yè)知識(shí)的人才，并對(duì)其進(jìn)行專門的培訓(xùn)，使之成為對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)知識(shí)、房地產(chǎn)管理專業(yè)知識(shí)和法律知識(shí)兼?zhèn)涞膹?fù)合型人才。提高房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，并建立房地產(chǎn)信貸激勵(lì)、約束機(jī)制，制定權(quán)責(zé)利結(jié)合的信貸員的考核制度，讓房地產(chǎn)貸款資金的額度和其收回的程序同銀行信貸人員的工資、薪金直接掛鉤，提高信貸人員的工作積極性和責(zé)任心。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的管理和內(nèi)部控制機(jī)制

要防范房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行要克服把房地產(chǎn)信貸片面地作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)上急功近利的不良傾向，對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性要高度重視。

⑴、嚴(yán)格貸款前調(diào)查

對(duì)開發(fā)商的信用進(jìn)行評(píng)定。商業(yè)銀行要先對(duì)借款房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、資金、信用及其報(bào)送的資料進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和審核，按照國(guó)際通行的“四等十級(jí)”評(píng)級(jí)方法對(duì)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，把房地產(chǎn)貸款總額中的80%以上的貸款發(fā)放給AA級(jí)以上的房地產(chǎn)企業(yè)，重點(diǎn)支持資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)資質(zhì)等級(jí)高、信譽(yù)良好的且項(xiàng)目審批手續(xù)完備，項(xiàng)目資本金足額到位，項(xiàng)目綜合效益較好的房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)B級(jí)和C級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格禁止放款，特別是C級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)及貸款風(fēng)險(xiǎn)度高的企業(yè)堅(jiān)決不能放款。

建立和完善個(gè)人信用等級(jí)制度。建立對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)借款人的借款動(dòng)機(jī)和還款能力的審查。貸款風(fēng)險(xiǎn)管理是從接受借款人申請(qǐng)住房貸款開始，主要包括對(duì)貸款人資信的調(diào)查、確定申請(qǐng)人的還款能力和信譽(yù)狀況，對(duì)抵押物的價(jià)值評(píng)估、簽訂住房貸款合同、對(duì)擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的審查，建立借款人資信管理動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、收入情況、償債記錄、購(gòu)房動(dòng)機(jī)等。特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購(gòu)房動(dòng)機(jī)的調(diào)查。根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。

⑵、貸款操作規(guī)范化。

建議對(duì)貸款企業(yè)在本銀行內(nèi)設(shè)置臨時(shí)帳戶，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中每筆業(yè)務(wù)所涉及到的資金都需通過本銀行進(jìn)行票據(jù)結(jié)算，從而使銀行對(duì)企業(yè)的資金使用情況做到有效控制，防止出現(xiàn)企業(yè)挪用項(xiàng)目貸款現(xiàn)象。此外要與房產(chǎn)企業(yè)簽訂協(xié)議，將銷售房屋取得的房款首先用于歸還貸款，這樣可以有效降低房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

⑶、加強(qiáng)發(fā)放貸款后管理，嚴(yán)格控制房貸風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的要分筆、逐步發(fā)放。在發(fā)放第一筆開發(fā)貸款以后，要對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作實(shí)施全程監(jiān)控，在施工期間，負(fù)責(zé)該筆貸款的信貸責(zé)任人要定期到建筑工地察看工程進(jìn)度，以及了解貸款資金的運(yùn)用情況。按照其資金使用的實(shí)際情況及根據(jù)工程進(jìn)度適時(shí)發(fā)放貸款，以防“爛尾樓”出現(xiàn)。加大對(duì)房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺(tái)帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，既要加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，也要對(duì)公司的資金營(yíng)運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

對(duì)個(gè)人住房貸款要進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)警貸款風(fēng)險(xiǎn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。一是對(duì)于無(wú)意違約的客戶，要及時(shí)通知其償還到期貸款；二是對(duì)長(zhǎng)時(shí)間逾期但還款意愿較好的借款人，及時(shí)發(fā)送逾期催收通知書，并采取積極的辦法進(jìn)行催收；三是對(duì)于惡意違約者和已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)的情況，應(yīng)及時(shí)通知保證償還債務(wù)或依法對(duì)其提訟，及時(shí)處理抵押物收回貸款本息。

二、建立房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散管理體系，轉(zhuǎn)移和防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

1、建立健全住房信貸擔(dān)保制度

目前，商業(yè)銀行可以接受的有效擔(dān)保有兩種形式：一是來(lái)自保險(xiǎn)公司的擔(dān)保；二是政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保。這兩種形式都可以有效的防范銀行貸款的各類風(fēng)險(xiǎn)，包括道德風(fēng)險(xiǎn)。其區(qū)別在于保險(xiǎn)公司的擔(dān)保屬于商業(yè)化運(yùn)作，而政府的擔(dān)保性質(zhì)多屬于政策補(bǔ)貼和扶持。這兩種擔(dān)保方式在市場(chǎng)投放上是有所側(cè)重的。

⑴、保險(xiǎn)公司擔(dān)保

在商業(yè)銀行運(yùn)作中，往往僅要求客戶投房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，但是真正導(dǎo)致不良貸款的原因不是由于房屋抵押物滅失，而是借款人由于種種原因?qū)е碌男庞脝栴}。如果保險(xiǎn)公司推行一個(gè)綜合保險(xiǎn)，將保證保險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)等幾種借款人違約情況都包括在內(nèi)，那么商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就可以控制在一個(gè)很小的范圍之內(nèi)。

⑵、政府擔(dān)保的貸款摸式

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅，一般由政府來(lái)?yè)?dān)保，政府可以對(duì)信貸雙方進(jìn)行信用擔(dān)保，增加金融企業(yè)的安全性。在政府擔(dān)保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需繳納較少的費(fèi)用即可辦理住房貸款。同時(shí)，用購(gòu)買的房產(chǎn)作為反擔(dān)保。一旦客戶發(fā)生了違約行為，造成3個(gè)月以上的不還款行為，那么擔(dān)保公司就會(huì)替客戶還清所有的貸款本息，然后處置抵押物，回收資金。而且收費(fèi)也相對(duì)比較低，容易被中低收入者所接受。

2、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，分散銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

⑴、大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金。所謂信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。而房地產(chǎn)融資信托，就是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為融資對(duì)象的一種信托產(chǎn)品。與其他融資方式比較，信托業(yè)務(wù)在融資、投資方面的優(yōu)勢(shì)非常明顯。從融資能力來(lái)說(shuō)，信托投資公司不但可以運(yùn)用自有資金，而且可以通過發(fā)行資金信托計(jì)劃成本的方式集合豐富的民間資本，資金的來(lái)源非常廣泛。從投資方式來(lái)說(shuō)，信托投資公司不但可以通過貸款的方式運(yùn)用資金，而且可以通過股權(quán)投資、融資租賃等多種方式單獨(dú)或組合方式運(yùn)用資金，投資方式非常靈活。

⑵、逐步建立房地產(chǎn)投資基金，通過發(fā)行基金份額的方式吸引社會(huì)游資，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的社會(huì)化、大眾化，這也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。建立房地產(chǎn)投資基金，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，從而降低銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制，還能促進(jìn)房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，因?yàn)橹挥心切┻\(yùn)作規(guī)范、市場(chǎng)前景好的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，在客觀上可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

⑶、積極實(shí)行房地產(chǎn)融資租賃。融資租賃是一項(xiàng)極富潛力的好途徑。我國(guó)的融資租賃發(fā)端于1987年的上海，具有可避稅、無(wú)需擔(dān)保等優(yōu)勢(shì)，租賃方可通過銷售來(lái)回收標(biāo)的物，我國(guó)的航空業(yè)就是依靠融資租賃而取得了重大發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目以其不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)最適宜于做融資租賃業(yè)務(wù)。

三、加強(qiáng)與政府部門協(xié)調(diào)和溝通，與地方政府聯(lián)手防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

1、 督促地方政府健全法律、法規(guī)

用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)要求和注冊(cè)要求，規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為，及時(shí)清理多年無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，為銀行貸款減少后顧之憂。完善土地供應(yīng)政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地總量，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)過程的各種收費(fèi)行為，打擊和遏制炒賣“樓花”的行為，以穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)。

2、嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事

對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商和個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。同時(shí)通過法律的手段，盡量的挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

除此以外，加強(qiáng)社會(huì)道德和信用建設(shè)，引導(dǎo)誠(chéng)信貸款，也是非常重要的。雖然我國(guó)目前尚未健全個(gè)人信用制度，但作為與消費(fèi)者有著緊密接觸的商業(yè)銀行，應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)起自己的責(zé)任和義務(wù)，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行誠(chéng)信消費(fèi)和誠(chéng)信貸款。同時(shí)借鑒國(guó)外的一些成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我們自己的實(shí)際情況，優(yōu)化商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，來(lái)降低商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

篇（2）

1.商業(yè)銀行貸款數(shù)量縮減

過去商業(yè)銀行一直是房地商產(chǎn)進(jìn)行融資的主要渠道，但是隨著互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代的到來(lái)，銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度，特別是對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防控管理能力提出了更高的要求。因此，商業(yè)銀行在選擇是否對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，持更加審慎的態(tài)度，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量，從而盡可能降低自身的風(fēng)險(xiǎn)率。由此可見，當(dāng)下中小型當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商要想獲得商業(yè)銀行的貸款已經(jīng)變得非常困難。

2.借道委托貸款渠道被遏制

近期《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》的出臺(tái)，使得同業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)更加規(guī)范，同業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)外部管理更加完善，商業(yè)銀行的表外業(yè)務(wù)得到了有效的約束，各類型基金、委托貸款等灰色融資通道已經(jīng)難以為繼，而那些依托銀行灰色業(yè)務(wù)的民間融資也不得不收緊房貸。商業(yè)銀行和民間借貸二者借貸規(guī)模同時(shí)緊縮，無(wú)疑加大了房地產(chǎn)開發(fā)商融資的難度。

3.預(yù)期海外發(fā)債成本呈上漲態(tài)勢(shì)

美國(guó)量化寬松政策正逐步退出國(guó)際市場(chǎng)，海外發(fā)債成本日益攀升，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行海外籌資時(shí)會(huì)增加額外的成本費(fèi)用，預(yù)期收益將會(huì)相應(yīng)減少。據(jù)估計(jì)，海外融資可能將與在國(guó)內(nèi)信托融資的成本不相上下。因此，如何以成本最小化實(shí)現(xiàn)收益最大化成為當(dāng)下房地產(chǎn)融資的主要困境之一，否則盈利空間將會(huì)大幅度縮減。

4.上市融資審批嚴(yán)格

相較于商業(yè)銀行貸款方式，實(shí)現(xiàn)上市融資不僅可以及時(shí)解決融資難的問題，而且還能夠降低企業(yè)的融資成本。但是當(dāng)下我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)公司上市審批嚴(yán)格、手續(xù)繁瑣、過程復(fù)雜。對(duì)于實(shí)力一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是很難通過上市途徑解決融資問題的。所以如何使大多數(shù)普通房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資，才是解決房地產(chǎn)界融資問題的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

二、P2B模式：一種新型模式

通過上述分析，不難看出當(dāng)下房地產(chǎn)融資局勢(shì)嚴(yán)峻，需要及時(shí)開辟出新的融資渠道來(lái)有效激活房地產(chǎn)低迷的市場(chǎng)狀況，從而促進(jìn)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。針對(duì)目前房地產(chǎn)融資面臨的種種困境， 可以將P2B模式創(chuàng)新性地運(yùn)用到房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，采用新型融資方式，提高房地產(chǎn)融資效率。

不言而喻，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融的觸角已經(jīng)延伸到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域，對(duì)金融市場(chǎng)的格局帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響，正發(fā)生著翻天覆地的變化。各個(gè)金融機(jī)構(gòu)“線上線下”業(yè)務(wù)正如火如荼地開展，P2B模式因此應(yīng)運(yùn)而生。所謂P2B模式，是指多個(gè)個(gè)人對(duì)（非金融機(jī)構(gòu)）企業(yè)的一種貸款模式，有別于P2P個(gè)人與個(gè)人間的小額借貸交易模式。P2B模式消解了信托公司或基金公司中的“資金集合體”這個(gè)概念，開展的業(yè)務(wù)規(guī)模更大，通過眾籌的形式，每一個(gè)在平臺(tái)上進(jìn)行投資的投資人，都是一個(gè)獨(dú)立的法律主體。該網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以將高達(dá)上億元的貸款資產(chǎn)分拆成起投門檻為1萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)化份額，然后在網(wǎng)上進(jìn)行宣傳和銷售，投資者可以將自己的1萬(wàn)元或者幾萬(wàn)元借給企業(yè)。合同的整個(gè)簽署過程都是在網(wǎng)上進(jìn)行的，投資者將資金轉(zhuǎn)到P2B平臺(tái)上后，會(huì)收到一份電子版的三方或四方合同，合同上明確規(guī)定了投資人、企業(yè)、平臺(tái)和擔(dān)保方各自的權(quán)利和義務(wù)，這有利于進(jìn)一步規(guī)范融資程序，同時(shí)也有效地降低了多方的交易成本。

顯然，這種融資模式對(duì)投資者和融資方都具有相當(dāng)大的吸引力。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資門檻得到大幅度降低，從以前50萬(wàn)元至100萬(wàn)元不等降到1萬(wàn)元甚至更低，極大地提高了眾多融資者的參與能力，激發(fā)了投資者的投資熱情；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，相比商業(yè)銀行以及信托公司等金融機(jī)構(gòu)提供的貸款，通過P2B平臺(tái)進(jìn)行融資的成本無(wú)疑會(huì)大大減少（目前積木盒子、紅嶺創(chuàng)投對(duì)這種企業(yè)借款收取的平臺(tái)服務(wù)費(fèi)分別為1.5%和6%），所以資金對(duì)接資產(chǎn)的過程將會(huì)更加高效，使企業(yè)能夠及時(shí)實(shí)現(xiàn)資金回籠。2014年3月24日，紅嶺創(chuàng)投發(fā)標(biāo)為某控股公司融資1億元，借款將用于“收購(gòu)某公司100%的股權(quán)”。控股公司法人及大股東、所屬集團(tuán)旗下兩家子公司承擔(dān)本次融資的連帶擔(dān)保責(zé)任。1億元的借款分拆為10個(gè)標(biāo)的，每個(gè)標(biāo)的規(guī)模為1000萬(wàn)元，3個(gè)小時(shí)所有標(biāo)的全部滿標(biāo)，成功籌集1億元，這足以鑒證P2B模式驚人的融資速度和融資金額。

可見，房地產(chǎn)商在當(dāng)前融資難的形勢(shì)下，如果采取P2B融資模式，不僅能夠及時(shí)迅速地籌集到資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而且還能有效降低融資成本，實(shí)現(xiàn)收益最大化。因此，我們認(rèn)為將P2B模式創(chuàng)新性地運(yùn)用到房地產(chǎn)融資中，不失為一種可行的選擇。

三、P2B平臺(tái)融資的風(fēng)險(xiǎn)防控

在看到P2B平臺(tái)進(jìn)行融資具有比較優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，我們也應(yīng)該意識(shí)到P2B模式也存在很多值得商榷的地方。在選擇P2B融資模式的時(shí)候，還應(yīng)該加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

目前，有不少人對(duì)P2B模式的監(jiān)管提出了質(zhì)疑：企業(yè)通過網(wǎng)貸平臺(tái)向不特定的多數(shù)人借錢，這本身是否已經(jīng)是非法集資？雖然P2B債權(quán)的主體為各個(gè)分散的投資人，但是通過眾籌方式籌集的資金數(shù)量巨大，一旦有一單項(xiàng)目出現(xiàn)壞賬，平臺(tái)又是否有兜底的能力？

從P2B模式的實(shí)踐來(lái)看，它們主要采取了兩種方式加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控措施。一種是采用資產(chǎn)抵押或者是引入獨(dú)立的擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，即：融擔(dān)公司承諾本息擔(dān)保，一旦發(fā)生壞賬風(fēng)險(xiǎn)，融擔(dān)公司會(huì)首先保障投資者的權(quán)益，將資金先自行墊付給投資者。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為顯然抵押物是不可拆分的，如果沒有引入擔(dān)保公司，在辦理抵押手續(xù)時(shí)，P2B平臺(tái)會(huì)將抵押資產(chǎn)登記到平臺(tái)或平臺(tái)的某個(gè)人名下。那么一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，債權(quán)人的利益能否得到有效保障？又將如何明確劃分和償還債務(wù)？而由融擔(dān)公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)兜底也不是一種長(zhǎng)久之計(jì)，因?yàn)橹挥蝎@得審批的融資性擔(dān)保公司才有資質(zhì)做擔(dān)保，同時(shí)還必須接受資本金的監(jiān)管，擔(dān)保的最高杠桿是10倍，這樣看來(lái)如果由一般的擔(dān)保公司做擔(dān)保，會(huì)存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

所以，現(xiàn)在大多數(shù)平臺(tái)都在積極加強(qiáng)自身獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目源的能力。以紅嶺創(chuàng)投平臺(tái)為例，2014年4月其為某商業(yè)地產(chǎn)公司融資，在融資過程中，并未引入任何擔(dān)保公司做擔(dān)保，相反，該公司是將自己名下地處某核心商業(yè)圈的一至五層房產(chǎn)作為抵押物。這樣如何能有效降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生、保證資金的安全性呢？由于房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)在流動(dòng)性上，所以紅嶺創(chuàng)投在發(fā)標(biāo)期限上會(huì)為房地產(chǎn)商預(yù)留3個(gè)月到半年的緩沖期，這樣一旦發(fā)生逾期或者壞賬風(fēng)險(xiǎn)，房地廠商將會(huì)有足夠的時(shí)間向商業(yè)銀行或者信托公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行再籌資或者處置抵押物，從而及時(shí)償還投資者的債務(wù)，保障投資者權(quán)益。

房地產(chǎn)商在進(jìn)行P2B融資時(shí)，可以采取第二種方式，與第三方平臺(tái)達(dá)成一致協(xié)議，將自己的資產(chǎn)作為抵押，同時(shí)放寬在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的發(fā)標(biāo)期限，為預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備留有充裕的時(shí)間，最大程度地保障投資者權(quán)益，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

四、結(jié)語(yǔ)

篇（3）

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源主要有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來(lái)源中占有很大比重。1998—2006年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源及各項(xiàng)來(lái)源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來(lái)源是“自籌資金”和“國(guó)內(nèi)貸款”。2006年，前三大資金來(lái)源總計(jì)21986.1億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源總額的81.8％。雖然近幾年“國(guó)內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來(lái)自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴較多。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源渠道。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額從1998年的2028.9億元增長(zhǎng)到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到1.7萬(wàn)億元。

2006年，房地產(chǎn)開發(fā)資金中企業(yè)自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個(gè)百分點(diǎn)。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問題。為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來(lái)籌措自有資金。

我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計(jì)1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券融資額達(dá)到10.37億元，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來(lái)的最低點(diǎn)，債券融資額不足2000萬(wàn)元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬(wàn)科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)了發(fā)行計(jì)劃。當(dāng)年債券融資達(dá)到5.61億元，在當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的占比為0.03％。

2002年7月，我國(guó)逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2003年9月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)121號(hào)文件，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來(lái)。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個(gè)，占全年信托產(chǎn)品總數(shù)的18.1％；發(fā)行規(guī)模167.3億元，占全年信托發(fā)行規(guī)模的28.1％。

1998年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元。可見，一段時(shí)間以來(lái)外商對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。最近幾年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢(shì)使得外商對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法逐漸發(fā)生了改變。2006年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。

我國(guó)居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購(gòu)房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來(lái)，人民銀行采取了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)金融的政策，居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長(zhǎng)了40多倍。個(gè)人購(gòu)房貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。

與此同時(shí)，我國(guó)住房公積金也發(fā)展較快。2006年末全國(guó)住房公積金繳存余額為7871億元，個(gè)人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達(dá)到4002.6億元。

二、房地產(chǎn)金融存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀一定程度上反映了金融市場(chǎng)體系創(chuàng)新空間的狹小，現(xiàn)有各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡，仍然過分依賴銀行信貸，股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托融資等方式的融資額在房地產(chǎn)融資格局中的占比很小。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)資金大部分來(lái)自銀行，加強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的關(guān)聯(lián)度，使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的牽連，承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸過分依賴，在某些情況下，政府對(duì)銀行體系的調(diào)控有可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)。

近年來(lái)，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問題較為嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

當(dāng)前，假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。“假按揭”不以真實(shí)購(gòu)買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過虛假銷售（購(gòu)買）方式，套取銀行貸款。銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效。三是個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。

銀行土地開發(fā)貸款面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。一是土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。雖然各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊(cè)資本金過少、注冊(cè)資金不到位等問題，造成其對(duì)銀行資金過分依賴，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較低。二是銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專戶，各銀行對(duì)其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。三是銀行向土地儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔(dān)保法》的規(guī)定來(lái)看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權(quán)。可見，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，土地質(zhì)押并未落到實(shí)處。四是土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。土地市場(chǎng)價(jià)格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購(gòu)價(jià)格，形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展前景

我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速發(fā)展階段，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)更快地發(fā)展。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)金融需要深化改革和加快發(fā)展。

篇（4）

本文為2016年度黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)省級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：201610223044）

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)。籌資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動(dòng)自身帶來(lái)的預(yù)期與實(shí)際的效益差別，包括收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債、無(wú)法償還債務(wù)的償還性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)收入不能與支出抵減的情況發(fā)生時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的凈利潤(rùn)減少，造成企業(yè)通過資產(chǎn)償還債務(wù)的能力變差，也就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)可以通過企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率及盈利情況進(jìn)行識(shí)別。現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)是指會(huì)造成企業(yè)不能按時(shí)支付債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)，它可以通過企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)反映。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不景氣的情況下，我國(guó)絕大多數(shù)房地企業(yè)都面臨著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)中造成企業(yè)財(cái)務(wù)成果預(yù)期與實(shí)際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業(yè)對(duì)內(nèi)投資活動(dòng)；二是企業(yè)對(duì)外投資活動(dòng)。企業(yè)對(duì)內(nèi)投資主要目的是為企業(yè)生存經(jīng)營(yíng)提供必要物質(zhì)條件從而謀求經(jīng)營(yíng)利益。如果企業(yè)對(duì)內(nèi)投資不科學(xué)，會(huì)導(dǎo)致投資所形成的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理繼而不能達(dá)到企業(yè)的預(yù)期收益。由于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)規(guī)模龐大，對(duì)實(shí)物投資的增長(zhǎng)率波動(dòng)也較大，因此對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于市場(chǎng)環(huán)境變化導(dǎo)致企業(yè)對(duì)外投資的收益實(shí)際與預(yù)期的差異。房地產(chǎn)企業(yè)將長(zhǎng)期股權(quán)投資定義為該企業(yè)對(duì)被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資降幅較大，投資收益波動(dòng)情況劇烈，在投資風(fēng)險(xiǎn)上存在問題。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)自身能力的局限所導(dǎo)致的運(yùn)營(yíng)失敗或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)所造成的差異。可從營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況和存貨周轉(zhuǎn)情況兩個(gè)方面分析。營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況主要通過房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債、營(yíng)業(yè)收入、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率四個(gè)指標(biāo)反映。存貨周轉(zhuǎn)情況主要通過存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)反映。基于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀是現(xiàn)有土地儲(chǔ)備不足，開發(fā)項(xiàng)目減少，且存貨資產(chǎn)的變現(xiàn)能力不強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理帶來(lái)不利影響的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在低股利分配對(duì)股東積極性的損害及高股利分配對(duì)企業(yè)償債能力等方面的影響，并且我國(guó)法律將凈利潤(rùn)的分配順序規(guī)定為首先彌補(bǔ)虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動(dòng)。由于當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)未分配利潤(rùn)一直很低，且多數(shù)處于虧損狀態(tài)，因此應(yīng)分配給股東分紅的資金都用來(lái)彌補(bǔ)企業(yè)虧損，這在一定程度上將會(huì)使投資者的積極性受到影響，從而導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值受到波及，由此形成房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)為其他企業(yè)提供擔(dān)保，但在到期時(shí)被擔(dān)保企業(yè)卻沒有履行還款義務(wù)的能力，造成擔(dān)保企業(yè)承受不適當(dāng)牽連而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，當(dāng)擔(dān)保總額占企業(yè)凈資產(chǎn)的比例超過50%時(shí)，即被認(rèn)為存在較高的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆上拢瑩?dān)保責(zé)任及連帶賠償責(zé)任無(wú)可逃脫，若某一子公司發(fā)生經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)問題就會(huì)連累到擔(dān)保方，使得擔(dān)保方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)遭受嚴(yán)重打擊。而且當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在質(zhì)押貸款、信用貸款等問題，如果出現(xiàn)差池，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)問題將遭受打擊，難以保證企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重。企業(yè)大規(guī)模的負(fù)債將導(dǎo)致利息費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出增加，造成企業(yè)償付能力降低。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，遠(yuǎn)高于50%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)值。雖然適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿收益，但資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款。可供我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、房屋預(yù)售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對(duì)企業(yè)收益的影響程度也均不相同，選擇不當(dāng)或負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負(fù)債總額的50%，其中短期借款數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期借款，過度依賴于銀行借款將會(huì)導(dǎo)致資本成本增加，利潤(rùn)積累減少，雖然有些房地產(chǎn)業(yè)也利用股權(quán)融資、債權(quán)融資、預(yù)售房款等方式獲得資金，但由于目前我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資、債券融資、債券發(fā)行審批嚴(yán)格，所以房地產(chǎn)企業(yè)難以通過這兩種方式獲得長(zhǎng)期資金。這樣過度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場(chǎng)再次發(fā)生次貸危機(jī)時(shí)導(dǎo)致企業(yè)面臨特大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析不夠深入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，涉及產(chǎn)業(yè)多、土地資源、原住居民、原材料、投資環(huán)境等問題層出不窮，需要詳細(xì)的項(xiàng)目前規(guī)劃以及項(xiàng)目中結(jié)合實(shí)際的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是跨區(qū)域投資，其投資項(xiàng)目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現(xiàn)集團(tuán)本部對(duì)正在進(jìn)行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目重大決策所做決定的正確性和執(zhí)行力，沒有辦法隨著項(xiàng)目的深入而進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，從而導(dǎo)致其項(xiàng)目了解不夠充分，執(zhí)行效率較低等問題的發(fā)生。

2、三四城市住宅開發(fā)占用資金周轉(zhuǎn)困難。經(jīng)過十多年的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市住宅建設(shè)已經(jīng)趨于飽和，尤其是三四線城市出現(xiàn)了大量的空置房屋，新建住宅的庫(kù)存量很大，三四線城市住房需求持續(xù)下滑。至2014年，我國(guó)空房率達(dá)22.4%，家庭的住房擁有率已達(dá)90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會(huì)資源浪費(fèi)，也使房地產(chǎn)商的資金嚴(yán)重積壓，資金周轉(zhuǎn)極其困難。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于迅猛態(tài)勢(shì)，很多房地產(chǎn)商在全國(guó)各地都提前儲(chǔ)備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來(lái)巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續(xù)開發(fā)的障礙，再加上三四線城市的房屋供應(yīng)過剩，所造成的嚴(yán)重資金積壓無(wú)法這實(shí)房地產(chǎn)商的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)成因分析。收益分配風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)不按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行正常的利潤(rùn)分配，這就會(huì)使股東及投資者的積極性降低。我國(guó)法律規(guī)定，獲得本年度凈利潤(rùn)首先要彌補(bǔ)以前年度虧損，但通過調(diào)查得知，由于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，很多房地產(chǎn)商在當(dāng)年的結(jié)算中都出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此既不能彌補(bǔ)以前年度的虧損，也使當(dāng)年沒有可分配的利潤(rùn)。所以，如果想改善收益分配風(fēng)險(xiǎn)問題，首先需要保證的是企業(yè)獲得更多的凈利潤(rùn)，將虧損彌補(bǔ)后，將利潤(rùn)分配給投資者。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中是多個(gè)項(xiàng)目同步進(jìn)行，并通過再籌資將項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)進(jìn)行下去，這種籌資連鎖擔(dān)保模式很有可能由于某個(gè)鏈條的斷裂導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)崩潰，給企業(yè)帶來(lái)致命的打擊。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，以減少負(fù)債經(jīng)營(yíng)。資本結(jié)構(gòu)即融資結(jié)構(gòu)，是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)比例關(guān)系的反映形式，企業(yè)的償債能力和融資能力受資本結(jié)構(gòu)影響，在各個(gè)方面決定著企業(yè)未來(lái)的盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，需要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的認(rèn)識(shí)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可以利用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)等指標(biāo)在控制籌資風(fēng)險(xiǎn)和謀求杠桿收益間對(duì)企業(yè)自身尋求一種最佳的資本結(jié)構(gòu)均衡狀況，使企業(yè)可以在增加資本比重的同時(shí)也能夠充分地享受財(cái)務(wù)杠桿收益，減少所帶來(lái)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。其次，可以使用財(cái)務(wù)分析法提前對(duì)籌資方式進(jìn)行分析。在籌資之前對(duì)自身實(shí)際條件、項(xiàng)目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財(cái)務(wù)分析法進(jìn)行可行性分析，進(jìn)而減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）發(fā)展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運(yùn)用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)階段國(guó)家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī)，結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。同時(shí)，要注重企業(yè)的內(nèi)源資金，內(nèi)源資本越充盈，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越扎實(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力越強(qiáng)，最根本的途徑就是提高企業(yè)盈利水平和經(jīng)營(yíng)能力。

（三）完善項(xiàng)目銷售模式。在銷售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時(shí)刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時(shí)代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實(shí)際和行業(yè)特點(diǎn)的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識(shí)，激勵(lì)工作積極性。

（四）合理增加土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)獲得使用權(quán)土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經(jīng)營(yíng)。資本是能帶來(lái)回報(bào)的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤(rùn)最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的重要性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，土地儲(chǔ)備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，這樣經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開發(fā)。

（五）確定合理的股利分配方式。當(dāng)房地a企業(yè)處于業(yè)績(jī)的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵(lì)機(jī)制帶給投資者公司運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運(yùn)營(yíng)資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來(lái)收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價(jià)值。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)狀況良好時(shí)，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價(jià)，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢(shì)，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（六）提供擔(dān)保時(shí)要充分衡量企業(yè)的承受能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其控股子公司進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保時(shí)，擔(dān)保額過大，有的公司擔(dān)保額占凈資產(chǎn)額的比重已超過50%，超過公司的可控范圍。對(duì)此，建議一方面房地產(chǎn)企業(yè)要在擔(dān)保前對(duì)子公司的償債能力進(jìn)行充分調(diào)查分析，以防止子公司到期卻沒有履行還款義務(wù)的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業(yè)管理層也要對(duì)自身財(cái)務(wù)承受力進(jìn)行充分評(píng)估，降低企業(yè)擔(dān)保資產(chǎn)比例，建立有效的對(duì)外擔(dān)保授權(quán)程序并嚴(yán)格遵守。

主要參考文獻(xiàn)：

篇（5）

1.發(fā)展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此，應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，可適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，還可以適時(shí)地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，體系借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

（1）適度放寬股票融資政策限制。目前，房地產(chǎn)企業(yè)想要在滬深股票市場(chǎng)上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因此無(wú)法通過上市途徑進(jìn)行融資。因此，只有適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散融資風(fēng)險(xiǎn)。（2）培育和完善房地產(chǎn)股票債券市場(chǎng)。國(guó)家應(yīng)適度放寬限制條件，增加發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，可以為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。此外，還可以短期融資券為契機(jī)，改善大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。自2005年5月24日中國(guó)人民銀行《企業(yè)短期融資券管理辦法》后，2005年央行共計(jì)發(fā)行1338億元短期融資券，而房地產(chǎn)企業(yè)并未獲得此項(xiàng)業(yè)務(wù)。2006年5月10日G金融街終于成為《企業(yè)短期融資券管理辦法》后，首次破冰該融資方式的房地產(chǎn)企業(yè)，并拿到了10億元的流動(dòng)資金。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借此短期融資券為契機(jī)，改善其債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。

2 .進(jìn)一步完善間接融資

我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。（1）推進(jìn)間接融資形式多樣化。目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行、中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)、中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)、中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。（2）創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式。直接融資雖然形式多樣，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。

（二） 投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)投資的全過程是是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，一般可分為投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段等階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)各個(gè)階段投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別之后需要采取相應(yīng)的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的防范。

1.投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范

投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目成敗的影響也最為關(guān)鍵因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作：（1）高度重視可行性研究。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。由于房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，投資者或者分析者要在城市規(guī)劃條例，政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型，并對(duì)開發(fā)成本，需求量、售價(jià)等做出預(yù)測(cè)，這些預(yù)測(cè)面臨著大量的不確定因索，所以風(fēng)險(xiǎn)性也是極大的。（2）加強(qiáng)投資環(huán)境預(yù)測(cè)。加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究，選擇最佳投資區(qū)位，尋找投資良機(jī)投資區(qū)位的選擇對(duì)減少投資風(fēng)險(xiǎn)起著舉足輕重的作用。在分析研究市場(chǎng)資料過程中，還應(yīng)充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀念的影響，及時(shí)掌握國(guó)外住宅發(fā)展?fàn)顩r和最新動(dòng)態(tài)以及國(guó)外住宅方式和生產(chǎn)方式對(duì)我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的影響程度，以有效避免和控制因市場(chǎng)需求變動(dòng)而造成的住宅項(xiàng)目功能下降所形成的住宅產(chǎn)品滯銷或價(jià)格降低的風(fēng)險(xiǎn)。（3）靈活應(yīng)用投資組合理論。在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。就是說(shuō)要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。風(fēng)險(xiǎn)大的投資，一般回報(bào)率相對(duì)較高，而回報(bào)率低的投資，一般相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)就低些。如果資金分別投入不同風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)，則整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益來(lái)彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失?最終得到一個(gè)較為平均的收益，也適應(yīng)了市場(chǎng)和消費(fèi)者的需要，提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

2.其他階段的風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)防范.在土地獲取前，必須對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，以決定選擇或放棄對(duì)某一項(xiàng)目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險(xiǎn)因素，減少未來(lái)在各個(gè)層面的干擾；在拆遷和安置補(bǔ)償問題上，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。

（2）項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)防范.工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。房地產(chǎn)企業(yè)可通過強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來(lái)不確定性。

（3）經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)防范.經(jīng)營(yíng)管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。

（三）宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

首先，加強(qiáng)合作異地?cái)U(kuò)張。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)且發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)企業(yè)在本地市場(chǎng)空間和土地供應(yīng)相對(duì)有限，必須走異地?cái)U(kuò)張和合作開發(fā)之路。資金和資源是異地?cái)U(kuò)張由競(jìng)爭(zhēng)走向競(jìng)和的最好契機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式.此外，積極轉(zhuǎn)變開發(fā)理念，不能拘泥于做項(xiàng)目，要強(qiáng)化對(duì)土地資源利用模式、市場(chǎng)細(xì)化、資源整合的多元化，許多項(xiàng)目可以從開發(fā)轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)，除了開發(fā)住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)外，還可與工業(yè)地產(chǎn)、旅游資源結(jié)合開發(fā)，避免過度競(jìng)爭(zhēng)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)開發(fā)。在宏觀調(diào)控形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)到買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)要清醒認(rèn)識(shí)品牌在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型中的地位和作用，盡快確立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的品牌戰(zhàn)略。首先要以卓越品質(zhì)打品牌基礎(chǔ)，做出精品工程；其次要以關(guān)系營(yíng)銷打造品牌形象，與客戶建立良好關(guān)系。然后要依托項(xiàng)目支持品牌定位，并以核心價(jià)值創(chuàng)立品牌個(gè)性。最后要以全員行為強(qiáng)化品牌意識(shí)，把品牌戰(zhàn)略貫徹到每個(gè)員工，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理每個(gè)環(huán)節(jié)，落實(shí)到每個(gè)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工、銷售和服務(wù)之中，把品牌轉(zhuǎn)化消費(fèi)認(rèn)可的品質(zhì)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)。

第一，基本決策能力。財(cái)務(wù)管理是圍繞資金運(yùn)動(dòng)而進(jìn)行的融資、投資、資金回收和利潤(rùn)分配等內(nèi)容的活動(dòng)。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金，實(shí)施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制，確保信息的可靠性以及對(duì)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)過程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督與控制。第二，信息整合能力。信息整合是企業(yè)協(xié)同發(fā)展的需要，是指將財(cái)務(wù)工作與經(jīng)營(yíng)部門等非財(cái)務(wù)部門的工作通過企業(yè)的信息平臺(tái)進(jìn)行結(jié)合，共享信息，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的過程中形成合力，共同提高企業(yè)績(jī)效。第三，績(jī)效管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理在績(jī)效管理工作中的主要職責(zé)是進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，在這項(xiàng)工作中，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)運(yùn)用綜合的專業(yè)能力來(lái)設(shè)計(jì)評(píng)估指標(biāo)體系，包括指標(biāo)、權(quán)重、評(píng)估的操作流程以及溝通反饋流程。

第四，持續(xù)改進(jìn)能力。財(cái)務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力是指財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的提高發(fā)揮作用的能力，即為了將來(lái)的改進(jìn)而從過去的經(jīng)驗(yàn)中學(xué)習(xí)、發(fā)現(xiàn)最優(yōu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的能力，包括通過技術(shù)或流程的改進(jìn)找出成本最小化和產(chǎn)出或收益最大化的方法，還包括從其它企業(yè)找到學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，不斷尋找改進(jìn)的機(jī)會(huì)和方法。

2.加強(qiáng)全面預(yù)算的執(zhí)行和考核。

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算預(yù)警，通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。構(gòu)建全面預(yù)算管理體系除了要把握好現(xiàn)金流量預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算外，企業(yè)還應(yīng)設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督、考核，找出預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算之間存在的差異及差異產(chǎn)生的原因，并按考核結(jié)果對(duì)相關(guān)部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)懲，使每個(gè)部門和員工都能意到預(yù)算的重要性，積極配合預(yù)算執(zhí)行。

3.完善內(nèi)部控制制度。

篇（6）

2.我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題成因復(fù)雜，如果只從單方面分析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的問題是不可能的，必須結(jié)合實(shí)際情況，才能更好地找到解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢的問題。

2.1企業(yè)本身的原因

由于中小企業(yè)大多采用資本密集型的經(jīng)營(yíng)模式，員工素質(zhì)普遍不高，國(guó)內(nèi)中小企業(yè)由于企業(yè)資金有限不得不減少人員編制，致使許多優(yōu)秀人才流失，從而使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大大減弱。多數(shù)中小企業(yè)由于規(guī)模原因，僅有簡(jiǎn)陋的廠房和廉價(jià)的設(shè)備，缺乏融資必要數(shù)量的不動(dòng)產(chǎn),企業(yè)無(wú)法得到其想要的人才，從而導(dǎo)致技術(shù)水平不高，缺乏創(chuàng)新能力,導(dǎo)致在市場(chǎng)遇到大的波動(dòng)時(shí)無(wú)法抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3融資力度不夠

目前，專為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔(dān)保的擔(dān)保體系才剛剛起步,我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的外源融資主要還是依靠間接融資。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，取得銀行貸款難。效益一般的企業(yè)銀行又不允許其作擔(dān)保人，效益好的企業(yè)不愿意給其他企業(yè)作擔(dān)保，，而中小房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的擔(dān)保常常變得有名無(wú)實(shí)；缺少適合中小企業(yè)的信貸管理辦法，從而造成金融機(jī)構(gòu)服務(wù)于中小企業(yè)時(shí)審批復(fù)雜、對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度被削弱的現(xiàn)象。

2.4缺乏完善的法律、法規(guī)保障

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)很不健全，限制了中小企業(yè)的融資，各種所有制的中小企業(yè)法律地位相當(dāng)不平等，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)級(jí)體系還未完全建立起來(lái)，缺乏專業(yè)權(quán)威的社會(huì)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的潛在投資者將面臨極高的投資風(fēng)險(xiǎn)，信用擔(dān)保市場(chǎng)運(yùn)作秩序混亂，支持中小金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的法律制度缺乏。

3.提高我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的對(duì)策

根據(jù)上述我國(guó)中小企業(yè)問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.1加大政府支持力度

今后，我國(guó)政府要盡快健全中小房地產(chǎn)企業(yè)法律體系，制定相關(guān)法律法規(guī)來(lái)提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的地位。加大政府支持力度，根據(jù)各地的具體情況多樣化實(shí)施扶持政策。如2009年7月20日由中國(guó)人民銀行征信中心根據(jù)租賃業(yè)界要求上線運(yùn)行的融資租賃系統(tǒng)，上線一年來(lái)，承租人為中小企業(yè)的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據(jù)初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業(yè)的租金金額累計(jì)約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計(jì)金額的55%。

3.2加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度

中小房地產(chǎn)企業(yè)一方面可通過組織員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)核心人才，提高總體素質(zhì)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的向心力，從而提高企業(yè)隊(duì)伍的整體水平，塑造良好企業(yè)形象。建立健全財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財(cái)決策，分析每種融資類型所帶來(lái)的成本和風(fēng)險(xiǎn)，樹立全面理財(cái)觀念。

3.3.深化金融體制改革，強(qiáng)化自身信用建設(shè)

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守信用關(guān)系，樹立企業(yè)良好的形象，讓銀行充分了解自身的經(jīng)營(yíng)信息，為企業(yè)開辟貸款的融資渠道，提高誠(chéng)信意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)自身債務(wù)的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機(jī)構(gòu)沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協(xié)調(diào)銀行的關(guān)系，有效配置資金，加強(qiáng)化企業(yè)自我積累，為公司的高效運(yùn)行提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，不斷提高自身融資能力，為企業(yè)順利融資創(chuàng)造良好條件。

篇（7）

二、項(xiàng)目融資的內(nèi)涵、運(yùn)作機(jī)制和應(yīng)用領(lǐng)域

1.項(xiàng)目融資的內(nèi)涵。

項(xiàng)目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發(fā)展過程中，目前尚沒有一個(gè)統(tǒng)一、公認(rèn)的定義。從廣義上講，凡是為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目、收購(gòu)一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目或者對(duì)已有項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資都可以稱為項(xiàng)目融資。世界銀行將項(xiàng)目融資定義為資本投資開發(fā)設(shè)施，能夠提供商品和服務(wù)的項(xiàng)目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國(guó)學(xué)者和國(guó)際組織對(duì)其定義表述有所不同。美國(guó)銀行家彼得·內(nèi)維特（Nevit.P.K）在其《項(xiàng)目融資》（1996年）一書中提出，項(xiàng)目融資是“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會(huì)在《巴塞爾新資本協(xié)議》中指出，項(xiàng)目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的收益作為還款來(lái)源和資金安全性的保障，是專業(yè)貸款的一個(gè)子類。我國(guó)學(xué)者在總結(jié)各類定義的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目融資是“以一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（項(xiàng)目）為融資對(duì)象，以項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益為償還所融資金的來(lái)源，以項(xiàng)目的資產(chǎn)作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項(xiàng)目融資更為簡(jiǎn)明的定義是：以特定項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)為基礎(chǔ)的有限追索或無(wú)追索融資。與傳統(tǒng)的公司融資比較，項(xiàng)目融資具有以下主要特征[5]:

（1）以項(xiàng)目為融資導(dǎo)向。

安排項(xiàng)目融資的依據(jù)是項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量和項(xiàng)目資產(chǎn)，而不是項(xiàng)目投資者的資信。項(xiàng)目貸款人更加關(guān)注的是項(xiàng)目建設(shè)期間能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流量用于償還貸款的能力，項(xiàng)目的融資規(guī)模、融資成本以及融資結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流量和項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值直接相聯(lián)系。

（2）無(wú)追索或有限追索。

當(dāng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以清償債務(wù)時(shí)，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行追索。除此之外，無(wú)論項(xiàng)目出現(xiàn)什么問題，貸款人均不能追索到項(xiàng)目借款人除項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值和未來(lái)現(xiàn)金流量以及所承擔(dān)的義務(wù)以外的任何財(cái)產(chǎn)。

（3）有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)大型項(xiàng)目投資面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目融資充分發(fā)揮“收益分享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”的原則，將項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目的主要參與者和其他利益相關(guān)者之間進(jìn)行合理分配，而不是由項(xiàng)目投資者一方單獨(dú)承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，減輕了投資者的壓力。

（4）資產(chǎn)負(fù)債表外融資。

根據(jù)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則，貸款人對(duì)債務(wù)的追索僅限于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，因而可以將項(xiàng)目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實(shí)現(xiàn)表外融資，有利于投資者將有限的財(cái)力從事更多的投資活動(dòng)。

2.項(xiàng)目融資的運(yùn)作機(jī)制。

項(xiàng)目融資主要由四個(gè)基本模塊組成：項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)。

（1）項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)。

即項(xiàng)目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項(xiàng)目投資者之間的法律合作關(guān)系。目前，國(guó)際上常用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)有單一項(xiàng)目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。

（2）項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)。

融資結(jié)構(gòu)指項(xiàng)目投資者取得資金的具體形式，是項(xiàng)目融資的核心部分。投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識(shí)以后開始設(shè)計(jì)和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求。常用的項(xiàng)目融資模式有：杠桿租賃、產(chǎn)品支付、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對(duì)幾種模式進(jìn)行組合、取舍和拼裝。

（3）項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目融資的資金由三部分構(gòu)成：股本資金、準(zhǔn)股本資金、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問題是債務(wù)資金。項(xiàng)目融資常用的債務(wù)資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款和租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，通過靈活巧妙地安排項(xiàng)目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。

（4）項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

對(duì)貸款銀行而言，項(xiàng)目融資的安全性來(lái)自項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和項(xiàng)目之外的各種直接或間接擔(dān)保。擔(dān)保可以由項(xiàng)目投資者提供，也可以由與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供；可以是直接的財(cái)務(wù)保證，也可以是間接或非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保，所有擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。

項(xiàng)目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方之間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計(jì)并確定模塊間的組合關(guān)系。通過對(duì)不同方案的對(duì)比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個(gè)令參與各方都比較滿意的最佳方案。

3.項(xiàng)目融資的應(yīng)用領(lǐng)域。

項(xiàng)目融資最早應(yīng)用于石油、礦業(yè)等資源開發(fā)領(lǐng)域。20世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)使美國(guó)大批企業(yè)資產(chǎn)狀況惡化、信譽(yù)度降低，按照傳統(tǒng)的以企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和資信等級(jí)為基礎(chǔ)的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業(yè)面臨山窮水盡的局面。這時(shí)美國(guó)德克薩斯州的石油開發(fā)項(xiàng)目另辟蹊徑，采用項(xiàng)目融資方式獲得了足夠資金。項(xiàng)目開發(fā)商、投資者以及貸款銀行約定采取“產(chǎn)品支付協(xié)議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產(chǎn)品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區(qū)未來(lái)產(chǎn)出的全部或部分石油產(chǎn)品的收益權(quán)中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對(duì)于以借款人自身的資信和信用為擔(dān)保的傳統(tǒng)方式，將對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)象從借款人轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)存的產(chǎn)品上。

20世紀(jì)70年代以后，項(xiàng)目融資開始應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。面對(duì)日益增加的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，單純依靠財(cái)政預(yù)算、政府撥款的方式愈加困難。此時(shí)項(xiàng)目融資為本來(lái)由政府投資興建的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開辟了新的融資渠道。政府將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目授予企業(yè)經(jīng)營(yíng)，獲得特許權(quán)的企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任和投資風(fēng)險(xiǎn)，在特許權(quán)期滿后將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目再交移給政府。我國(guó)改革開放以來(lái)，項(xiàng)目融資也被引入和介紹到我國(guó)的企業(yè)界和金融界，并在一些大型投資項(xiàng)目中得到成功的運(yùn)用。特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來(lái)賓電廠等項(xiàng)目[6].

目前，項(xiàng)目融資在世界各地運(yùn)用更加普及，涉及項(xiàng)目遍布礦產(chǎn)資源的勘探和開采、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，甚至在軍事工程中得到成功應(yīng)用。在實(shí)踐中，項(xiàng)目融資本身在融資結(jié)構(gòu)、追索形式、貸款期限、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面也在不斷地創(chuàng)新和發(fā)展。

三、我國(guó)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的必要性

我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)獲得空前發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。近些年，大型住宅開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目逐漸成為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)的主角和房地產(chǎn)開發(fā)的主流。然而，大型住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最為關(guān)鍵的問題。在目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度宏觀調(diào)控期間，過去依靠銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款的融資模式越來(lái)越不適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的現(xiàn)實(shí)問題。項(xiàng)目融資以其獨(dú)特的融資機(jī)制和在分散風(fēng)險(xiǎn)方面的特殊作用，使其在大型工程項(xiàng)目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目積極引入項(xiàng)目融資，對(duì)于解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金緊張問題具有重要意義。

1.有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

資金是企業(yè)賴以生存的命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長(zhǎng)、資金回籠速度慢等特點(diǎn)，因此對(duì)資金的依賴性更強(qiáng)，對(duì)資金的良好運(yùn)轉(zhuǎn)要求也更高。隨著我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境從緊，企業(yè)資金問題面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源83246億元，比上年同期增長(zhǎng)14.83%,增速回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)兩年下滑；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年同期增長(zhǎng)27.9%,增速回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。2011年資金來(lái)源和投資增速差值-13.1%,連續(xù)兩年為負(fù)差，缺口相比2010年擴(kuò)大了5.3個(gè)百分點(diǎn)，可見資金入不敷出的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。同時(shí)，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見。項(xiàng)目融資具有表外融資和提高財(cái)務(wù)杠桿的功效，其依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，因此引起的債務(wù)無(wú)須計(jì)入投資人的資產(chǎn)負(fù)債表中，進(jìn)而避免在資信評(píng)估時(shí)影響房地產(chǎn)企業(yè)的信用地位和籌資能力。同時(shí)，采用項(xiàng)目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，進(jìn)而拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模，緩解企業(yè)融資困境。

2.有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是典型的全能式開發(fā)模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立完成。在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也將風(fēng)險(xiǎn)集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產(chǎn)融資模式尚沒有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔(dān)債務(wù)的全部責(zé)任。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)本身沒有屬于行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)期資金嚴(yán)重不足。在宏觀調(diào)控和信貸緊縮的背景下，傳統(tǒng)的“銀行貸款+預(yù)售融資”的資金融通方式遇阻，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成了直接的威脅。項(xiàng)目融資屬于有限追索，有限追索權(quán)的存在使項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與投資人的其他資產(chǎn)相分離，貸款人只能以項(xiàng)目資產(chǎn)和項(xiàng)目未來(lái)收益作為還款來(lái)源，投資人從而可以避免做無(wú)上限的抵押或擔(dān)保。項(xiàng)目融資的另一大特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，項(xiàng)目融資的各參與方可以依據(jù)各方的利益要求，通過嚴(yán)格的法律合同把責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.有利于轉(zhuǎn)變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

目前房地產(chǎn)開發(fā)主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預(yù)售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發(fā)模式，是以開發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。其特點(diǎn)是項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)商追求利潤(rùn)最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主的“美國(guó)模式”,也叫專業(yè)化模式，在這種模式中，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各方面業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都高度分化、相對(duì)獨(dú)立，不同類型的業(yè)務(wù)要由專業(yè)化的獨(dú)立公司來(lái)自主實(shí)施完成。其特點(diǎn)是專業(yè)化的程度相當(dāng)高，每一個(gè)環(huán)節(jié)通過完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈，真正的幕后主導(dǎo)是資本，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況看，開展資本運(yùn)作和專業(yè)細(xì)分是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。今后的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是一個(gè)開發(fā)企業(yè)，更是一個(gè)資本企業(yè)，資本驅(qū)動(dòng)日益成為房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作核心。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，尚處于以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的階段，缺乏專業(yè)化分工，屬于典型的全能開發(fā)模式。適應(yīng)未來(lái)發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展有賴于融資方式的轉(zhuǎn)變，開展項(xiàng)目融資，在分散風(fēng)險(xiǎn)、分享收益的原則下，其實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)分工，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的全能運(yùn)作開發(fā)模式。

4.有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)配置資金的作用并未得到充分發(fā)揮，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺與儲(chǔ)蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會(huì)資金難以集中應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目，社會(huì)公眾、各方面投資者難以分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目融資，將有助于提高資本市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率，更好地發(fā)揮資本市場(chǎng)應(yīng)有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國(guó)投資者提供了一種風(fēng)險(xiǎn)明確、收益穩(wěn)定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資工具，使我國(guó)大量的居民儲(chǔ)蓄能夠高效地轉(zhuǎn)化為投資。同時(shí)，項(xiàng)目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項(xiàng)目融資的發(fā)展客觀上突出了直接融資和證券市場(chǎng)的作用，使間接融資的地位相對(duì)下降，并促使商業(yè)銀行改變其功能，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，加速房地產(chǎn)金融體系創(chuàng)新的進(jìn)程。

四、我國(guó)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的可行性

傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資主要應(yīng)用于石油、天然氣等能源開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及飛機(jī)、輪船等大型制造業(yè)項(xiàng)目。近些年，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也開始引入項(xiàng)目融資這一新的融資模式，并在實(shí)踐中取得較好效果。然而，項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中尚未得到真正意義上的應(yīng)用。其原因：一方面是項(xiàng)目融資比較復(fù)雜，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等可行性研究要求較高，而住宅房地產(chǎn)開發(fā)在可行性研究方面還不足以使貸款機(jī)構(gòu)確信貸款的安全；另一方面是項(xiàng)目融資在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也分散了項(xiàng)目收益，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤(rùn)最大化，不愿與他人分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。盡管如此，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，大型社區(qū)和物業(yè)開發(fā)的逐漸增多，項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)必將愈加凸顯，相信不久的將來(lái)，項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)的公司融資將一并成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資手段。目前，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本具備實(shí)施項(xiàng)目融資的條件。

1.大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)可以通過項(xiàng)目公司實(shí)施項(xiàng)目融資。

以項(xiàng)目為導(dǎo)向安排融資是項(xiàng)目融資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)通常以成立項(xiàng)目公司的方式來(lái)運(yùn)作。所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，即以房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的有限責(zé)任公司，往往開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目即設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，待項(xiàng)目開發(fā)完畢后，即注銷項(xiàng)目公司。公司的股東（開發(fā)商）利用項(xiàng)目公司制度可以合理規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，即使項(xiàng)目投資失敗，開發(fā)商僅以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，負(fù)責(zé)建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款機(jī)構(gòu)提供完工擔(dān)保。項(xiàng)目公司的法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單，便于貸款機(jī)構(gòu)就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款機(jī)構(gòu)接受。項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，并且可以利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件。同時(shí)，項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，管理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產(chǎn)抵押貸款基本以項(xiàng)目資產(chǎn)作為償還擔(dān)保，很多住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資活動(dòng)已經(jīng)具有了項(xiàng)目融資的特點(diǎn)。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量。

進(jìn)行項(xiàng)目融資的先決條件就是項(xiàng)目能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。住宅房地產(chǎn)開發(fā)直接形成住宅產(chǎn)品，并直接進(jìn)入銷售階段，大約三到四年左右時(shí)間完成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，即資金周轉(zhuǎn)期。與其他領(lǐng)域的項(xiàng)目融資比較，房地產(chǎn)開發(fā)前期只有大規(guī)模投入，而沒有現(xiàn)金回流，只有在房屋預(yù)銷售之后才能產(chǎn)生現(xiàn)金回流。盡管如此，由于住宅產(chǎn)品具有價(jià)值量大、保值增值的特點(diǎn)，從長(zhǎng)期看其價(jià)格始終呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，且價(jià)格增長(zhǎng)速度要遠(yuǎn)高于GDP縮減指數(shù)。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于股票等金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、股票市場(chǎng)欠完善的情況下，房地產(chǎn)也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定上漲，房地產(chǎn)開發(fā)未來(lái)的現(xiàn)金流必然是穩(wěn)定的。住宅地產(chǎn)也是房地產(chǎn)的最大板塊，歷年來(lái)都占房地產(chǎn)投資的70%左右，如此大的投資規(guī)模和穩(wěn)定的現(xiàn)金流也使得項(xiàng)目融資在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中具有廣泛的應(yīng)用空間。

3.我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的不斷完善為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資提供了良好的外部環(huán)境。

項(xiàng)目融資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及項(xiàng)目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)、利潤(rùn)、稅收和其他條件的執(zhí)行手續(xù)、渠道與擔(dān)保等問題，這些問題需要在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下通過相關(guān)法規(guī)加以強(qiáng)化。經(jīng)過三十年的發(fā)展，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善，相關(guān)政策法規(guī)相繼頒布，銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)逐步放松對(duì)金融機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)管，早在2003年中央銀行就已經(jīng)提出“要積極推進(jìn)住房貸款證券化”.這些對(duì)于項(xiàng)目融資在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用提供了必要的法律依據(jù)和法律保障，為項(xiàng)目融資的開展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境，也極大地解除房地產(chǎn)項(xiàng)目融資在我國(guó)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.眾多項(xiàng)目融資的成功案例為大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

項(xiàng)目融資自誕生以來(lái)，在世界各國(guó)已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和眾多成功的案例。特別是在歐美國(guó)家，項(xiàng)目融資的應(yīng)用范圍已經(jīng)擴(kuò)大到房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域[9].

20世紀(jì)80年代，項(xiàng)目融資被介紹到我國(guó)的企業(yè)界和金融界，已經(jīng)在一些大型投資項(xiàng)目中得到了成功的運(yùn)用，不僅促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)積累了豐富的項(xiàng)目融資經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了大批從事項(xiàng)目融資的專業(yè)人才。近些年，項(xiàng)目融資在我國(guó)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中開始探索性嘗試，如大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與國(guó)際商業(yè)巨頭聯(lián)合開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的“訂單模式”已經(jīng)具有項(xiàng)目融資的特征。這些都為項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用提供了有益借鑒以及人才支持。

此外，我國(guó)具有充裕的開展項(xiàng)目融資的資金來(lái)源。2012年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額近40萬(wàn)億。除居民儲(chǔ)蓄資金外，還有一些投資機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)公司、社保基金、商業(yè)銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項(xiàng)目融資提供了充足的資金保障。

五、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序

房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資同其他類型項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序基本相同。對(duì)比其他項(xiàng)目融資，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資主要包括六個(gè)步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執(zhí)行以及貸款償還[10].

1.投資決策分析。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先進(jìn)行可行性分析。可行性分析一般包括：對(duì)國(guó)家法律法規(guī)等政策環(huán)境的分析，對(duì)市場(chǎng)需求情況及市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)，對(duì)資金可獲得性的全面考慮，對(duì)項(xiàng)目可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，由于項(xiàng)目融資的特性，融資方更為注重對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范；對(duì)項(xiàng)目收益的估計(jì)，根據(jù)已往經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的投資量、資金成本、銷售收入做一個(gè)初步的估計(jì)，得出項(xiàng)目收益的估計(jì)值，看是否值得投資。在項(xiàng)目可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)分析基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出是否進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資決策。

2.融資決策分析。

在決定對(duì)某一住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將決定采用何種融資方式為項(xiàng)目進(jìn)行籌集資金。是否采用項(xiàng)目融資，主要取決于項(xiàng)目資金籌集可行途徑的比較、對(duì)債務(wù)責(zé)任分擔(dān)的要求、項(xiàng)目融資數(shù)量及時(shí)間上的要求和綜合評(píng)價(jià)。項(xiàng)目融資決策分析是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合分析和評(píng)價(jià)工作，通常需要聘請(qǐng)融資顧問為其提供咨詢，對(duì)項(xiàng)目的融資能力和可能的融資方案進(jìn)行分析比較，提出項(xiàng)目融資建議方案，項(xiàng)目投資者據(jù)此作出項(xiàng)目融資決策。

3.融資模式選擇。

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定采用項(xiàng)目融資方式以后，正式聘用融資顧問開始研究和設(shè)計(jì)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的一項(xiàng)關(guān)鍵性工作就是要完成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和各利益主體與項(xiàng)目的契約關(guān)系，確定項(xiàng)目的債務(wù)承擔(dān)能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目參與者之間的合理分配及其相關(guān)的項(xiàng)目信用保證結(jié)構(gòu)。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發(fā)商還需要與融資方進(jìn)行談判才能最終確定。

4.融資談判。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成前面幾個(gè)階段的工作，就有了與融資方進(jìn)行項(xiàng)目融資談判的基礎(chǔ)，可以有選擇地向潛在融資方發(fā)出參加項(xiàng)目融資的邀請(qǐng)書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個(gè)金融機(jī)構(gòu)不愿承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以選擇邀請(qǐng)苦干個(gè)融資方聯(lián)合的銀團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目融資。在與融資方的談判過程中，開發(fā)商應(yīng)注意保持靈活態(tài)度，當(dāng)談判陷入僵局時(shí)找出適當(dāng)?shù)淖兺ǚ椒ɡ@過難點(diǎn)，防止融資談判拖延過長(zhǎng)時(shí)間，造成更大的損失。融資方可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目融資的模式提出不同的看法，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行權(quán)衡選擇。融資談判結(jié)束之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或項(xiàng)目公司）與融資方簽署融資協(xié)議及相關(guān)的法律文件，確定各方權(quán)力與義務(wù)。

5.融資執(zhí)行。

與融資方的談判結(jié)束，雙方簽署正式的項(xiàng)目融資法律文件之后，項(xiàng)目融資進(jìn)入執(zhí)行階段。在這一階段，開發(fā)商或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，保證項(xiàng)目進(jìn)展按融資協(xié)議規(guī)定時(shí)間進(jìn)行；同時(shí)開發(fā)商將對(duì)項(xiàng)目的按期按質(zhì)完成承擔(dān)有限責(zé)任。融資方實(shí)時(shí)監(jiān)督項(xiàng)目的工程進(jìn)展，考察項(xiàng)目是否按融資協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，進(jìn)而根據(jù)資金預(yù)算和建設(shè)日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項(xiàng)目的決策。在融資協(xié)議的執(zhí)行過程中，開發(fā)商應(yīng)與融資方必須保持密切的聯(lián)系，解決融資協(xié)議中沒有規(guī)定的新問題，直至項(xiàng)目的完工。

6.貸款償還。

房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束之后，項(xiàng)目融資進(jìn)入貸款償還階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與一般的生產(chǎn)項(xiàng)目融資有些不同。當(dāng)生產(chǎn)項(xiàng)目建成之后，還需要投入相當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)資金才能使項(xiàng)目進(jìn)入正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段。而且項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)之后，通常需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能產(chǎn)生足夠的資金償還全部貸款。而房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是產(chǎn)品，可以直接進(jìn)入銷售階段，因此貸款償還的時(shí)間一般要短得多。項(xiàng)目開發(fā)完工后，開發(fā)商依賴房產(chǎn)銷售收入按融資協(xié)議規(guī)定的方式和數(shù)量將貸款償還融資方，并移交相關(guān)法律文件，結(jié)束項(xiàng)目融資協(xié)議。

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)施過程中，各個(gè)階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實(shí)施情況會(huì)對(duì)前面決策產(chǎn)生影響。如開發(fā)商考慮融資談判的實(shí)際情況與進(jìn)展，可能修改融資方式或是項(xiàng)目融資的模式；融資執(zhí)行過程中出現(xiàn)了協(xié)議中沒有規(guī)定的情況，則需要各方再次談判協(xié)商。

六、結(jié)論

通過對(duì)大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的相關(guān)問題分析，可以看出：

第一，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資十分必要。特別是在房地產(chǎn)業(yè)面臨持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)で蠛蛯?shí)現(xiàn)的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態(tài)下的融資成本上升，同時(shí)還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項(xiàng)目融資，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，減少房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)轉(zhuǎn)型。

篇（8）

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）20-0061-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)現(xiàn)存的問題

（一）融資渠道單一

在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費(fèi)的過程中，會(huì)涉及大量資本的流動(dòng)，為了最大限度的利用資金、實(shí)現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接融資和間接融資。房地產(chǎn)融資的種類有多種，但是我國(guó)傳統(tǒng)的融資方式主要有銀行貸款、海外房產(chǎn)基金以及上市融資，三種方式各有利弊。

銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供抵押物或者擔(dān)保，對(duì)開發(fā)商本身的業(yè)務(wù)、財(cái)物狀況以及借還歷史信息審核較嚴(yán)格，這樣對(duì)于新崛起的房地產(chǎn)開發(fā)商不是很有利，一些很好的項(xiàng)目因?yàn)闊o(wú)法達(dá)到銀行的貸款要求而拿不到貸款。海外房產(chǎn)基金是隨著改革開放的腳步逐漸深入發(fā)展到我國(guó)的，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展具有里程碑式的意義，但是總量很少，而且集中在少數(shù)一線發(fā)達(dá)城市。上市融資的要求較高，因?yàn)槟苓_(dá)到上市要求的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的上市限制也更加嚴(yán)格，這就是他的瓶頸所在。

（二）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理

1.一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)之間缺乏和緩、平穩(wěn)的銜接

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要是一級(jí)市場(chǎng)，而住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展極其緩慢，房屋租賃市場(chǎng)、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置還不完善。一級(jí)市場(chǎng)中的主體仍為商業(yè)銀行，其他貸款抵押機(jī)構(gòu)尚處于起步階段，現(xiàn)階段各大城市涌現(xiàn)出許多小額擔(dān)保公司，但是管理混亂、缺失監(jiān)管，且因?yàn)槔矢摺㈩~度小，無(wú)法多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成幫助。

2.投資保值與日常居住之間比例不協(xié)調(diào)

在通貨膨脹的時(shí)代，房地產(chǎn)是較好的保值手段之一，很大比例的消費(fèi)者購(gòu)買商品房并不是為了居住，而是為了投資保值，導(dǎo)致間接需求量過大。逐漸形成的惡果就是產(chǎn)需未能直接面對(duì)面，也進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)分配上的差距以及社會(huì)資源的浪費(fèi)，因?yàn)檎嬲淖》坷щy戶仍然沒有能力購(gòu)房，而投資消費(fèi)者又空置了大量商品房。

另外，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系不完整，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)體系尚未建立，如權(quán)威的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及法律咨詢等環(huán)節(jié)缺乏具有專門資質(zhì)的機(jī)構(gòu)、人員來(lái)參與其中，指導(dǎo)金融市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。

（三）住房貸款結(jié)構(gòu)失衡

目前，消費(fèi)者購(gòu)房款一般都是采用商品住房抵押貸款，對(duì)于一些工作穩(wěn)定的消費(fèi)者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人民的需求，在現(xiàn)今的體制和貸款制度下，很多購(gòu)房人無(wú)法通過銀行的審核或者經(jīng)銀行審核后的貸款額度無(wú)法滿足購(gòu)房要求，使得很多原來(lái)居住在老舊的小房里的住戶想通過銀行貸款買新房來(lái)改善居住田間的愿望難以實(shí)現(xiàn)。

（四）法律體系不完善

目前，調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時(shí)候僅能依據(jù)一些法律原則來(lái)進(jìn)行管理，無(wú)法真正起到指導(dǎo)房地產(chǎn)商、消費(fèi)者正確行為以及保護(hù)各方合法權(quán)益的作用。其中存在的問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.現(xiàn)有法律法規(guī)滯后性

例如，現(xiàn)有《擔(dān)保法》規(guī)定禁止國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)外提供擔(dān)保，導(dǎo)致市場(chǎng)上沒有權(quán)威的、具有官方性質(zhì)的金融平衡機(jī)構(gòu)。

2.個(gè)別領(lǐng)域法律規(guī)范缺失

產(chǎn)業(yè)基金、社會(huì)信用等領(lǐng)域法律規(guī)范上的空白。屬于法律范疇的房地產(chǎn)法有《土地管理法》《城市規(guī)劃法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》，這三部法律的調(diào)整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。從中也能看出，房地產(chǎn)法律方面的法律位階較低。

3.法律適用性分歧

由于高位階的法律未能有效調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問題，現(xiàn)在各地適用的調(diào)整規(guī)范主要是各自依據(jù)本省市具體情況頒布的地方性規(guī)章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權(quán)行政機(jī)關(guān)的解釋不同，在適用上容易產(chǎn)生分歧。在行政執(zhí)法中，相關(guān)部門要么是無(wú)法可依，要么是有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，亂象叢生。

二、完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的對(duì)策

（一）利用信托融資，開發(fā)多種融資方式

目前，國(guó)際市場(chǎng)上較為盛行的融資方式除了我國(guó)采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國(guó)內(nèi)IPO、境外IPO、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為使用信托融資和股票融資最具有發(fā)展前景。信托融資的優(yōu)越性在于：

1.充分利用社會(huì)閑散資金

房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用，向社會(huì)上募集閑散資金，集中應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)事業(yè)。因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)較高，能夠有效吸引社會(huì)閑散資金，隨著信托融資的逐步成熟和管理逐步規(guī)范，將會(huì)吸引大量的社會(huì)閑散資金從而減少炒房資金的擁有量，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

2.有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)

如前文所述，融資依賴的是銀行的信用，對(duì)于債權(quán)人合法利益的保護(hù)更加有保障。房地產(chǎn)的管理并不是實(shí)際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進(jìn)行管理、收益、處分，其物業(yè)管理、租售等一概事宜均是通過信托公司對(duì)外處理。在此過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)也是有信托公司來(lái)承擔(dān)，因?yàn)樾磐泄鞠鄬?duì)于投資者個(gè)人來(lái)說(shuō)專業(yè)性更強(qiáng)，能更好的管理好各項(xiàng)事務(wù)，這樣的話也能有效降低房地產(chǎn)實(shí)際所有者的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

由前文的分析可知，在海外融資基金規(guī)制方面、住房金融發(fā)展的監(jiān)管方面都欠缺法治。在建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域依法運(yùn)行也是一個(gè)重要的方面。盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)海外基金的健康有序發(fā)展具有非常重要的意義。必須要建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律體系，對(duì)新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，才能吸引更多國(guó)內(nèi)外的基金共同促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

有法律法規(guī)的保障，金融市場(chǎng)、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新活動(dòng)才能有章可循更有活力，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不健全的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)更加具有舉足輕重的意義。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度

監(jiān)管機(jī)構(gòu)日前明確要求，今年金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比要在上年基礎(chǔ)上持續(xù)下降。同時(shí)，動(dòng)態(tài)排查涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)是今年銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)之一。由于層層嚴(yán)格監(jiān)管以及配合新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，多家銀行已開始有意控制今年房地產(chǎn)貸款的規(guī)模和增速。

銀監(jiān)會(huì)正就房地產(chǎn)信貸中的土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、保障性安居工程貸款制定工作指導(dǎo)意見。一直以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)保持高度警覺，控制規(guī)模、加強(qiáng)涉房信貸風(fēng)險(xiǎn)排查、加強(qiáng)壓力測(cè)試是監(jiān)管的主要方式。

截至2012年末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額超過12萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.2%。曾經(jīng)作為地產(chǎn)商最重要資金來(lái)源的銀行開發(fā)貸，近年來(lái)占比不斷下滑，而銷售回款的占比逐漸上升。

在2013年的全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)重申，對(duì)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)名單制管理和壓力測(cè)試。銀行人士介紹，一方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施名單制管理，清退部分中小房企；另一方面，對(duì)企業(yè)回籠資金實(shí)施封閉式管理，確保用于還貸。

對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前整體風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)出現(xiàn)大面積違約情況，更不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其理由是：一是房地產(chǎn)貸款的總量不大，僅占各項(xiàng)貸款的19.2%，遠(yuǎn)低于其他國(guó)家水平；二是個(gè)人住房按揭貸款的按揭率低，大部分貸款已還款8年以上，且近年來(lái)房產(chǎn)市值穩(wěn)定，借款人的還款意愿較強(qiáng)，目前個(gè)人住房按揭貸款不良率僅為0.28%；三是房地產(chǎn)開發(fā)貸的發(fā)放審慎，且貸款成數(shù)僅為房地產(chǎn)市值的60%左右，不良貸款率不到1%。

今年要繼續(xù)做好房地產(chǎn)貸款調(diào)控，引導(dǎo)銀行通過盯重點(diǎn)項(xiàng)目、盯重點(diǎn)開發(fā)商、盯市場(chǎng)行情變化，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)排查，密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)。

改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，筆者認(rèn)為除了最根本的調(diào)控手段——法律外，還可以依賴經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”雙“手”齊下，相互補(bǔ)充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。但是經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主流，畢竟在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，住房供求關(guān)系也是市場(chǎng)自發(fā)導(dǎo)致的結(jié)果。

篇（9）

融資性擔(dān)保公司運(yùn)行情況

截至2012年6月末，海南省共有融資性擔(dān)保公司49家，注冊(cè)資本23.9億元。其中：政府完全出資擔(dān)保公司15家，民間出資擔(dān)保公司32家，混合出資擔(dān)保公司2家。2012年上半年，全省融資性擔(dān)保公司發(fā)生擔(dān)保業(yè)務(wù)794筆，同比增長(zhǎng)15.23%；金額16.32億元，同比增長(zhǎng)13.78%。其中：擔(dān)保個(gè)人貸款490筆，金額5.1億元；擔(dān)保企業(yè)貸款304筆，金額11.21億元。截至2012年6月末，擔(dān)保貸款責(zé)任余額33.47億元，擔(dān)保貸款不良率0.18%。

產(chǎn)生的作用及應(yīng)關(guān)注的問題

（一）積極作用

準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)若有效監(jiān)管，規(guī)范操作，將會(huì)產(chǎn)生較大積極作用。近年來(lái)，海南省準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，機(jī)構(gòu)數(shù)量逐年增加，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐步覆蓋一部分微小企業(yè)和農(nóng)村金融領(lǐng)域，有效地彌補(bǔ)正規(guī)金融的不足，扶持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)為相關(guān)的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了服務(wù)收益，在將地下金融引入正軌、降低社會(huì)失業(yè)率、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面，都起著不可忽視的重要作用。

（二）應(yīng)關(guān)注的問題

1.超范圍提供民間融資中介服務(wù)。融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)、小額貸款公司和典當(dāng)行等準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)主要是民營(yíng)企業(yè)和個(gè)人參股，追求利益的最大化是其根本目的，在當(dāng)前法律法規(guī)不完善、行業(yè)管理不到位的情況下，容易打“球”。以融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為例，一般情況融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)被批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍是：貸款擔(dān)保、票據(jù)承兌擔(dān)保等擔(dān)保業(yè)務(wù)，與擔(dān)保業(yè)務(wù)有關(guān)的融資咨詢、財(cái)務(wù)顧問等中介服務(wù)，以自有資金進(jìn)行投資等業(yè)務(wù)。但個(gè)別融資性擔(dān)保公司未開展融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)，而是超經(jīng)營(yíng)范圍通過“擔(dān)保理財(cái)”的名義搭建民間借貸平臺(tái)，通過戶外廣告、宣傳折頁(yè)和產(chǎn)品推介會(huì)等方式廣泛宣傳其“理財(cái)”業(yè)務(wù)，為民間融資提供擔(dān)保，進(jìn)行貸前調(diào)查，公開承諾放款人可獲得年息為15%的固定理財(cái)收益。

2.風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制不合理。部分準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)作需要與金融機(jī)構(gòu)合作，在取得金融機(jī)構(gòu)授信的同時(shí)，要承擔(dān)100%的責(zé)任，對(duì)處于成長(zhǎng)初期的準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)而言，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任較大成為制約其發(fā)展的因素。以擔(dān)保公司為例，按照財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈中小企業(yè)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理暫行辦法〉的通知》要求，擔(dān)保機(jī)構(gòu)與協(xié)作銀行應(yīng)根據(jù)貸款規(guī)模和期限承擔(dān)一定的比例責(zé)任。但實(shí)際操作中，風(fēng)險(xiǎn)并沒有在擔(dān)保公司和協(xié)作銀行之間分散，大部分擔(dān)保公司承擔(dān)了全部風(fēng)險(xiǎn)。

3.通過準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)融資規(guī)避政策調(diào)控。2010年二季度以來(lái)，為抑制國(guó)內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)過快上漲趨勢(shì)，國(guó)家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，銀行機(jī)構(gòu)收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取資金轉(zhuǎn)向準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，規(guī)避房地產(chǎn)政策調(diào)控。如截至2012年6月末，個(gè)別小額貸款公司投放房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占貸款總額五成以上。

4.資金費(fèi)率高。準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)在費(fèi)率執(zhí)行、費(fèi)用收取方面沒有形成通用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的信貸效應(yīng)是一種放大流動(dòng)性的行為。在流動(dòng)性收緊政策下，銀行放貸的對(duì)象主要為大企業(yè)和其他一些優(yōu)質(zhì)客戶，中小微企業(yè)只能尋求準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，這就為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)提高利率提供了機(jī)會(huì)，而高利率下的貸款反過來(lái)又會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不利于行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。以典當(dāng)行為例，根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率不得超過當(dāng)金的42‰，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率不得超過當(dāng)金的27‰，財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率不得超過當(dāng)金的24‰。截至2012年6月末，海南省典當(dāng)企業(yè)典當(dāng)月綜合平均費(fèi)率29.2‰。除動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)綜合費(fèi)率低于法定綜合費(fèi)率外，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)綜合費(fèi)率和財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)綜合費(fèi)率均高于該類業(yè)務(wù)法定月綜合費(fèi)率。

5.對(duì)正規(guī)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)傳遞。《典當(dāng)管理辦法》（商務(wù)部令2005年第8號(hào)）規(guī)定，典當(dāng)行貸款余額不得超過其注冊(cè)資本；《融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》（銀監(jiān)會(huì)等七部委令2010年第3號(hào)）規(guī)定，融資性擔(dān)保公司的融資性擔(dān)保責(zé)任余額不得超過其凈資產(chǎn)的10倍；《海南省人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)小額貸款公司改革發(fā)展的若干意見》（瓊府辦〔2012〕98號(hào)）規(guī)定“對(duì)于年度考評(píng)結(jié)果為優(yōu)秀或良好的小額貸款公司，其融資比例最高可放寬至資本凈額的200%。資金來(lái)源渠道主要包括：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)融資；法人股東定向借款……”。從目前的情況看，準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)在銀行融資（或擔(dān)保融資）的規(guī)模較小，對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)傳遞影響較為有限，但未來(lái)有增加趨勢(shì)。隨著小額貸款公司的擴(kuò)張，在資金來(lái)源有限的情況下，小額貸款公司從正規(guī)金融體系融資的需求較為強(qiáng)烈，在銀行機(jī)構(gòu)的貸款逐年增加。從擔(dān)保公司的情況看，資本杠桿率將呈放大趨勢(shì)，對(duì)正規(guī)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)傳遞作用將趨明顯。

建議

（一）完善準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)公司治理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控

一是完善公司治理結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步完善股東、董事、監(jiān)事和經(jīng)理之間的權(quán)責(zé)利約束激勵(lì)機(jī)制和制衡機(jī)制，制定穩(wěn)健有效的議事規(guī)則、決策程序和內(nèi)審制度等。二是要建立健全內(nèi)控機(jī)制，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。三是要建立合理的薪酬激勵(lì)機(jī)制，對(duì)高管實(shí)行問責(zé)制，防止其為追求超額利潤(rùn)而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過度承擔(dān)。四是提高對(duì)準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)理人資質(zhì)要求，提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)，強(qiáng)化從業(yè)人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

（二）健全監(jiān)督管理體制，強(qiáng)化監(jiān)管

目前對(duì)地方準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管主要在審批設(shè)立和事后風(fēng)險(xiǎn)處置環(huán)節(jié)上，連續(xù)監(jiān)管力度不夠，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)薄弱，應(yīng)參照監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)外相關(guān)監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的事前監(jiān)管和過程監(jiān)管。準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部門要在法律法規(guī)和規(guī)章制度的框架下，規(guī)范準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)流程、收費(fèi)范圍、收費(fèi)區(qū)間等；對(duì)超范圍經(jīng)營(yíng)、違規(guī)亂收費(fèi)等行為，堅(jiān)決予以處罰；要監(jiān)督其貸款投向，禁止向國(guó)家宏觀調(diào)控限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)發(fā)放貸款，禁止向關(guān)系人發(fā)放信用貸款。準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管部門要定期與人民銀行、銀監(jiān)部門溝通，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管信息共享，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控部門和銀監(jiān)部門在金融監(jiān)管方面的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)其業(yè)務(wù)穩(wěn)健合規(guī)發(fā)展。

篇（10）

一、“白銀時(shí)代”中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快、利潤(rùn)減薄。競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)已經(jīng)從過去的賣方市場(chǎng)開始變成買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)在加劇。洗牌加快，最近兩、三年以來(lái)房地產(chǎn)的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越來(lái)越多，一些中小企業(yè)，一些沒有品牌的公司被兼并、被合作、被淘汰的情形發(fā)生得越來(lái)越多。利潤(rùn)的減薄，整個(gè)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)這幾年有明顯的下降。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市有71家上市房企公布了2015年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中預(yù)告凈利潤(rùn)虧損的企業(yè)就有27家，占比近四成。其中，萬(wàn)科集團(tuán)的高增長(zhǎng)狀態(tài)也已結(jié)束：利潤(rùn)增速也只有0.8%，同比下降58%。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的表現(xiàn)愈加顯著。正如萬(wàn)科總裁郁亮所說(shuō)：“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，輕松賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。”萬(wàn)達(dá)總裁王健林也表示：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入供需平衡為主要特征的發(fā)展新階段，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要新思維、新模式。”此時(shí)，面對(duì)越來(lái)越難賣的房子，以及越來(lái)越薄的利潤(rùn)，如何在當(dāng)前生存環(huán)境日益困難的情況下保持穩(wěn)定的資金供應(yīng)鏈?zhǔn)侵行》康禺a(chǎn)企業(yè)生存的首要條件。因此要認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)下中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)：

（一）受政策因素影響較大

近年來(lái)隨著我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，部分城市的投資風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí)，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境也發(fā)生了不同的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍面臨巨大的融資壓力，中小房地產(chǎn)企業(yè)首當(dāng)其沖。

（二）對(duì)外部資金的依賴性較強(qiáng)

在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目需要大量資金，包括購(gòu)買土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)等開發(fā)間接費(fèi)用。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限，嚴(yán)重依賴外部融資。導(dǎo)致大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，進(jìn)而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。

（三）民間融資逐漸成為融資新渠道

在宏觀調(diào)控的影響下，銀行資金投放緊縮，信托等金融產(chǎn)品也減少融資。私募基金、融資租賃、典當(dāng)融資等各種金融形式成為銀行收緊貸款后的新的資金來(lái)源。

二、“白銀時(shí)代”中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

（一）現(xiàn)階段市場(chǎng)環(huán)境不容樂觀

盡管從2015年開始，從中央到地方又開始持續(xù)不斷的出臺(tái)托市政策：除幾個(gè)一線城市外其余城市已取消限購(gòu)政策、降低存款準(zhǔn)備金、貸款基準(zhǔn)利率、支持公積金貸款、嚴(yán)控供地規(guī)模、二套房首付比例降低、轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營(yíng)業(yè)稅等等。然而，資本市場(chǎng)的偏好和波動(dòng)似乎并未受到這些利好政策的誘惑。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，短期內(nèi)那些實(shí)力雄厚、管理規(guī)范、已經(jīng)建立了有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的大型房地產(chǎn)企業(yè)受到市場(chǎng)影響的可能性相對(duì)較低，但受影響最大的是資金鏈脆弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)。更何況就在2015年5月，萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科這兩家房地產(chǎn)巨頭宣布了建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，今后將啟動(dòng)聯(lián)合拿地、開發(fā)等許多深度合作。在“萬(wàn)萬(wàn)聯(lián)盟”這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的趨勢(shì)之下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加嚴(yán)峻。

（二）直接融資較為困難

雖然發(fā)行股票和債券是比較理想的直接融資方式，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)在股票市場(chǎng)的融資渠道已基本關(guān)閉，無(wú)論是IPO還是重組借殼。因?yàn)橘Y格審核嚴(yán)格，一般只有大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠上市，對(duì)于大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，受限于股票上市門檻，通過上市融資的困難較大。相比股票融資，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券并不多見。國(guó)家對(duì)債券發(fā)行主體有嚴(yán)格的條件限制，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難達(dá)到要求。

（三）銀行、信托監(jiān)管收緊

由于銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔(dān)保，用款的前提條件也較多而且用款時(shí)間不長(zhǎng)，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難達(dá)到銀行的要求。信托公司一般是采取向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等模式。然而，隨著監(jiān)管層規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的措施出臺(tái)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開始收緊。使得信托公司在選擇合作對(duì)象時(shí)設(shè)置了更高的門檻，只有那些擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源的大中型房地產(chǎn)企業(yè)才有機(jī)會(huì)通過信托融資。同時(shí)信托融資成本也上升了，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨更高的資金成本和更高的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）融資渠道狹窄

企業(yè)的融資渠道從資金的來(lái)源可分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要有自籌資金、計(jì)提折舊、留存收益等主要方式，然而事實(shí)上中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資是嚴(yán)重不足的。中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金本身就有限，預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的重要來(lái)源，但隨著對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管加強(qiáng)，無(wú)疑使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈雪上加霜。外部融資雖然相對(duì)較為豐富，但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中民間借貸和銀行信貸才是中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。可是受到宏觀政策和企業(yè)資質(zhì)的影響，銀行信貸要求日趨嚴(yán)格，越來(lái)越難。而民間借貸利率較高，會(huì)使企業(yè)融資成本升高，風(fēng)險(xiǎn)加大；狹窄的融資渠道嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（五）缺少長(zhǎng)期穩(wěn)定資金

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金需求量大，回收慢時(shí)間長(zhǎng)。然而中小房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏股票、企業(yè)債券等融資方式帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，現(xiàn)有融資方式一般期限較短，與企業(yè)需求存在沖突，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)不斷忙于尋求融資。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境的原因

（一）外部因素

在我國(guó)嚴(yán)格的制度管理之下，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨著較大的資格限制。例如，其資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、競(jìng)爭(zhēng)能力等。如果選擇直接融資，那需要滿足各種準(zhǔn)入要求、級(jí)級(jí)審批、流程煩瑣、周期較長(zhǎng)且成本高昂。現(xiàn)行的法律制度對(duì)于其他融資方式限制也較多，導(dǎo)致大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法接受和實(shí)現(xiàn)。

（二）內(nèi)部原因

（1）企業(yè)有形資源不足。土地、房屋、運(yùn)輸工具、生產(chǎn)設(shè)備、流動(dòng)資金、原材料等資產(chǎn)組成了房地產(chǎn)企業(yè)的有形資源。房地產(chǎn)企業(yè)的有形資源往往代表了其經(jīng)濟(jì)實(shí)力。相對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的有形資源顯然處于劣勢(shì)。大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小、自有資本偏少，抵押擔(dān)保能力不足，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力很差，不僅自籌資金的能力欠缺，而且也不容易爭(zhēng)取到外部的資金支持。

（2）企業(yè)無(wú)形資源競(jìng)爭(zhēng)力較差。品牌資源、政策資源、信息資源、組織資源、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)、企業(yè)信用等組成房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資源。無(wú)形資源豐富的企業(yè)一般其償債能力和信用品質(zhì)都較為良好，他們?nèi)谫Y能力較強(qiáng)，比較容易拿到較高的信用額度。而中小房地產(chǎn)企業(yè)往往無(wú)可利用的品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，無(wú)法獲取較低的融資成本。并且許多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)管理的不規(guī)范，就會(huì)使得金融機(jī)構(gòu)在對(duì)其財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、還款能力等各方面進(jìn)行評(píng)估時(shí)無(wú)法順利進(jìn)行，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資則含有較大風(fēng)險(xiǎn)。還有中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的經(jīng)營(yíng)管理能力以及管理者、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)的有限，企業(yè)整體信用意識(shí)不足，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)欠息以及爛尾攜款潛逃行為的出現(xiàn)，使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求持謹(jǐn)慎態(tài)度，進(jìn)一步使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況陷入惡性循環(huán)。

（3）缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。以前黃金時(shí)代期，大型房地產(chǎn)企業(yè)能拿到“金礦”，中小房地產(chǎn)企業(yè)在其身后撿“金粒”，但在白銀時(shí)代中小房地產(chǎn)企業(yè)不可能再這樣發(fā)展。企業(yè)的產(chǎn)品銷售能力、盈利能力和現(xiàn)金回收能力是影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資能力的主要因素，而且外部各類資源也都會(huì)向有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、資金回籠快、效益好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)A斜。而中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金、人才有限，許多方面專業(yè)能力不強(qiáng)，沒有屬于自己的優(yōu)勢(shì)，往往缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四、如何解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困境

同大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)規(guī)模、管理能力、融資能力、核心競(jìng)爭(zhēng)力等方面處于明顯的弱勢(shì)。然而，中小房地產(chǎn)企業(yè)也有自己的優(yōu)勢(shì)，即在局部地區(qū)，中小房地產(chǎn)企業(yè)能更好地適應(yīng)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，更好地在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)樹立品牌形象，形成一定的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，要通過各方共同努力，有效解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（一）改善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策環(huán)境

我國(guó)已經(jīng)明確提出要加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，積極發(fā)展中小企業(yè)。但中小企業(yè)貸款難、擔(dān)保難、融資難的問題十分突出，如何有效解決這一難題，已經(jīng)成為社會(huì)各界非常關(guān)注的熱點(diǎn)問題。政府也提出要進(jìn)一步完善和支持中小企業(yè)發(fā)展的政策法律體系，全面落實(shí)細(xì)化《中小企業(yè)促進(jìn)法》等扶持中小企業(yè)發(fā)展的政策措施，營(yíng)造公平的發(fā)展環(huán)境，拓寬中小企業(yè)發(fā)展空間。而中小房地產(chǎn)企業(yè)要想健康有序發(fā)展必然也少不了政府的政策支持，努力拓寬融資渠道，改變?nèi)谫Y渠道過窄的現(xiàn)狀，加快融資多元化。

（二）加強(qiáng)自身建設(shè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

首先，要建立健全公司管理制度。不僅要加強(qiáng)資產(chǎn)管理力度，而且要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，避免出現(xiàn)與金融機(jī)構(gòu)信息交流的盲點(diǎn)和不對(duì)稱現(xiàn)象，擺脫融資困境，提升企業(yè)融資能力。特別是有的中小房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過家族式管理進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，或者是跨界經(jīng)營(yíng)。只有順利實(shí)施了管理模式的轉(zhuǎn)變和管理制度的建立、完善和運(yùn)用，才能真正解決其融資問題。尤其在當(dāng)前環(huán)境下，需要提升企業(yè)自身的各項(xiàng)管理能力，加快資金的流轉(zhuǎn)速度，在指標(biāo)上更加重視利潤(rùn)率、負(fù)債率、現(xiàn)金流、銷售回款、周轉(zhuǎn)、成本等，力爭(zhēng)從源頭上將融資的需求降至最低。

其次，必須努力提高企業(yè)信用。只有不斷提高企業(yè)信用水平，不斷加強(qiáng)信用第一的理念，并且在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，積極支持參與銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)工作，讓金融機(jī)構(gòu)充分了解自身的經(jīng)營(yíng)信息，樹立良好的信用形象，為企業(yè)開辟貸款的融資渠道。并以此為契機(jī)加強(qiáng)與銀行和大型企業(yè)的合作，才能為融資環(huán)境的改善打好信用的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

最后，要努力提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中可持續(xù)健康發(fā)展，就必須打造獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力。尤其在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，只有突出自身的長(zhǎng)處才能充分發(fā)揮企業(yè)特有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如有的企業(yè)專注于旅游地產(chǎn)，有的專注于養(yǎng)老地產(chǎn)，有的專做總部基地，有的在二線省會(huì)城市專為中小金融機(jī)構(gòu)的省級(jí)分行或分公司做金融辦公物業(yè)等等。這些企業(yè)通過差異化定位，獲得溢價(jià)，開辟出一片屬于自己的藍(lán)海，未來(lái)發(fā)展也將更持續(xù)穩(wěn)健。

（三）結(jié)合自身情況選擇合適的融資方式

傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展需要，要想獲得更大的發(fā)展就必須多方位尋找各種新型融資方式，從中確定適合自身實(shí)際情況的最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)。例如，以往中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金大多運(yùn)作方式是采用債權(quán)投資的方式，最簡(jiǎn)單地依靠抵押或擔(dān)保、然后放款的方式，即“假股真?zhèn)钡姆绞健ｋS著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷，房地產(chǎn)企業(yè)亟須資金，開始愿意接受股權(quán)投資和后端分成，同時(shí)一些私募基金公司也不滿足于純債權(quán)的收益，開始向拿地、開發(fā)等前端環(huán)節(jié)深入，與企業(yè)攜手分享房地產(chǎn)開發(fā)全流程的投資回報(bào)。私募基金從以前的“假股真?zhèn)钡浆F(xiàn)在真的開始介入做股權(quán)投資，房地產(chǎn)基金將成為一個(gè)有力的融資渠道。此外，還要積極了解新進(jìn)入我國(guó)的融資渠道和工具。例如，阿拉伯債券就與普通債券不同，根據(jù)伊斯蘭教的宗教規(guī)定，阿拉伯債券禁止直接收取、發(fā)放利息。因此，在債券的結(jié)構(gòu)中通常會(huì)引入特定的基礎(chǔ)資產(chǎn)作為實(shí)現(xiàn)收益的載體，阿拉伯債券代表的是對(duì)特定資產(chǎn)或資產(chǎn)收益權(quán)的所有權(quán)，是對(duì)所有權(quán)而非現(xiàn)金流主張權(quán)利，持有人無(wú)論是在基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的過程中還是債券到期日都享有對(duì)該資產(chǎn)收益的所有權(quán)而不是債權(quán)，即“名債實(shí)股”。

然后，根據(jù)自身的規(guī)模實(shí)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，采取不同對(duì)策。例如，持有資本金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，可以采取股權(quán)融資方式，與信托公司或私募基金組建項(xiàng)目公司合作購(gòu)置土地或進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，還可以與行業(yè)內(nèi)發(fā)展較好的大型企業(yè)合作開發(fā)，以提高整體實(shí)力，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。目前，合作開發(fā)的融資方式被大多中小房地產(chǎn)企業(yè)廣泛采用。如果短期出現(xiàn)資金困難的企業(yè)在無(wú)法取得銀行貸款的情況下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，以彌補(bǔ)資金缺口。當(dāng)然在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，上述股權(quán)和債權(quán)融資還可以組合使用。

五、結(jié)論

開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大是房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)的標(biāo)簽。融資時(shí)間長(zhǎng)、融資規(guī)模大也是房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展速度如何，首先取決于企業(yè)的資金鏈。在“白銀時(shí)代”，中小房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身各項(xiàng)綜合實(shí)力的同時(shí)，應(yīng)建立多元化的融資體系，綜合權(quán)衡企業(yè)的融資目的、資金成本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、控制需要、規(guī)模和品牌等因素，選擇適合的融資方式或組合。同時(shí)，希望政府能在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為中小房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。

（作者單位為北京高峰宏道投資有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 張玉明.中小企業(yè)融資策略[M].山東大學(xué)出版社，2004.

[2] 周文靜.地產(chǎn)私募轉(zhuǎn)型迫在眉睫[N].中國(guó)證券報(bào)?中證網(wǎng)，2015-03-05.

篇（11）

房地產(chǎn)信托融資分為資金信托融資和財(cái)產(chǎn)信托融資,我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大部分屬于貸款類,存在較大風(fēng)險(xiǎn),缺乏流動(dòng)性,REITs是在美國(guó)等國(guó)家運(yùn)作較為成功的房地產(chǎn)信托融資方式,對(duì)于我國(guó)有很強(qiáng)的借鑒意義。從資金供給、需求而言,REITs在我國(guó)存在很大的市場(chǎng),在我國(guó)發(fā)展REITs必須考慮完善REITs發(fā)展所需要的金融和配套的體制環(huán)境

一、 REITs與我國(guó)房地產(chǎn)信托融資的基本情況

1.房地產(chǎn)信托的種類及特點(diǎn)

(1)房地產(chǎn)資金信托投資。房地產(chǎn)資金信托投資是指信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金,然后信托投資公司以自己的名義將所募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)資金運(yùn)用方式的不同,房地產(chǎn)資金信托融資又可以分為權(quán)益融資、債務(wù)融資和混合融資三種模式。

其中權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股,或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資,信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有者。經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資這種融資方式比較接近于房地產(chǎn)投資信托(REITs)。

(2)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托融資。

財(cái)產(chǎn)信托融資是指房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目委托給信托投資公司,設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托,房地產(chǎn)企業(yè)取得信托收益權(quán),并將收益權(quán)分級(jí)為優(yōu)先收益權(quán)和普通收益權(quán),其中的優(yōu)先收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者。信托投資公司作為受托人,將信托財(cái)產(chǎn)所得優(yōu)先支付給投資人。

2.我國(guó)房地產(chǎn)信托特點(diǎn)

(1)資金運(yùn)用方式以貸款為主。 信托投資公司以金融中介的角色將所募集的資金貸給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),貸款利率基本圍繞銀行同期貸款利率上下浮動(dòng),約為年息4%―8%,一般要求貸款方提供貸款抵押或擔(dān)保來(lái)提高資金的安全度。其中大部分為“過橋貸款”,在很大程度上是銀行貸款的變種,而信托公司在這方面的監(jiān)控、管理經(jīng)驗(yàn)不如商業(yè)銀行,因而存在較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

(2)資源配置策略單一化。資源配置的不合理表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是期限配置多為中短期,資金沒有形成良好的運(yùn)做、流通機(jī)制,容易引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是投資項(xiàng)目的單一化。房地產(chǎn)信托計(jì)劃大多投資于單一項(xiàng)目,不能分散化解金融風(fēng)險(xiǎn),反而將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)再次引進(jìn)了信托業(yè)。

(3)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性差。我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃不是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品,其收益權(quán)憑證不具備證券的性質(zhì),不能在證券交易所上市流通他,投資人轉(zhuǎn)讓收益權(quán)時(shí)存在諸多不便降低了信托計(jì)劃的吸引力。

3.房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的介紹

(1)REITs的含義、特點(diǎn)和種類。 房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。不同的房地產(chǎn)信托投資基金根據(jù)投資人的要求和基金章程會(huì)有不同的物業(yè)類型(如住宅、寫字樓、倉(cāng)庫(kù)、零售等)和地理區(qū)域的側(cè)重,屬于信托業(yè)務(wù)中的資金信托,實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

房地產(chǎn)投資信托基金的特征主要是:REITs是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合,其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來(lái)交換受益憑證,而REIT除了接受貨幣資金外,還接受房地產(chǎn);REITs持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán),這是與股票普通股的投資者最大的區(qū)別;REITs價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。

(2) REITs的優(yōu)點(diǎn):與債務(wù)融資類房地產(chǎn)信托相比,REITs具有以下優(yōu)點(diǎn):①高度的流動(dòng)性;②收益平穩(wěn),受房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的影響較小,波動(dòng)性小;③由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理;管理層在房地產(chǎn)投資信托中占有很大的股份,能有效防止管理層與股東之間的利益沖突;④投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道;物業(yè)類型多樣化;物業(yè)所處地區(qū)的多樣化;資產(chǎn)多樣化。

那么,我國(guó)是否具備發(fā)展REITs的條件呢?

二 、我國(guó)引入REITs的可行性分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)資金需求問題

房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是發(fā)展REITs的基礎(chǔ),房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善正在逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè), REITs方式作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一條有效途徑,可以間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,為房地產(chǎn)公司開辟一條全新而穩(wěn)定可靠的融資渠道,并且可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本,節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用,在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu),利于公司的持續(xù)發(fā)展。

2.資金來(lái)源問題

改革開放以來(lái),我國(guó)居民的個(gè)人金融資產(chǎn)迅速增長(zhǎng),居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)迅猛;雖然我國(guó)股市已經(jīng)運(yùn)行十余年,但其投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)較大;國(guó)債市場(chǎng)近年也有所發(fā)展,但目前市場(chǎng)利率一直處于較低水平,投資風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增大,個(gè)人投資者非常需要更高收益的投資渠道。

由于房地產(chǎn)投資對(duì)資金需求量大,一般個(gè)人投資者根本無(wú)力問津,而隨著商業(yè)銀行開始提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款門檻,一些正常的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目也無(wú)法順利實(shí)施。而REITs的引入正好可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)資金供給不足和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的矛盾,使我國(guó)居民儲(chǔ)蓄有效分流,提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報(bào)率。所以從資金供給角度來(lái)看,REITs 在我國(guó)的發(fā)展不會(huì)遇到資金方面的巨大困難。

三 、發(fā)展我國(guó)REITs的政策建議

1.解決REITs的流動(dòng)性問題,如與銀行、擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)合作,為信托投資者提供質(zhì)押和擔(dān)保服務(wù)。當(dāng)REITs發(fā)展成熟后,就可以在證券交易所公開交易,最終解決其流動(dòng)性問題。

2.為我國(guó)REITs進(jìn)入實(shí)施運(yùn)作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。

3.培育REITs組織機(jī)構(gòu)的建設(shè),加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。