房產企業稅務籌劃大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房產企業稅務籌劃范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性

（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢

在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。

（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代

史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。

（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分

在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。

因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。

二、房地產開發企業稅務籌劃策略

房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。

（一）土地增值稅的節稅關鍵點

我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。

1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。

3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。

（二）房產稅的節稅關鍵點

我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。

2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。

3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。

總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。

三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題

（一）設立專門的納稅籌劃部門

相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。

（二）全程全方位的進行納稅籌劃

房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。

（三）時刻關注政策法規的變化

目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。

四、結束語

在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。

參考文獻：

1.范劍平，鄒士年.加快建立合理稅負為主導的房地產調控長效機制[N].中國證券報，2012-06-25.

2.劉德英.我國房地產企業稅負狀況及稅金成本管理分析[J].稅務研究，2008（9）.

3.李曉琳.房地產企業稅收籌劃[J].現代經濟信息，2012（13）.

4.張雁.淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2012（7）.

篇（2）

關鍵詞 房地產 稅務籌劃 稅率

一、企業稅務籌劃必要性

眾所周知，稅收籌劃對企業具有極為重要的作用。它影響著企業的經營利潤，在特定的稅收政策和環境下，合理的稅收籌劃，不僅可以減輕企業的稅負，節約開支，還可以提高企業的利潤和可用資金，從而大大提高了企業的競爭力，并在此基礎上實現企業價值的最大化和企業發展的良性循環。而對房地產企業來說，由于具有投資規模大，資金密集，建設周期長等的特點，從設立項目到中期施工再到最后的銷售過程中，會涉及一系列稅種，比如營業稅、房產稅、所得稅以及土地增值稅等。這些稅種現金流支出巨大，如果能夠對其進行合理的稅務籌劃，便可以大大提高資金使用價值、降低項目總體成本，同時也使企業建立正確的依法納稅的稅收法制觀念，促進了稅收制度的進一步完善。如果不能夠合理的進行稅務籌劃，那么對于房地產企業的財務狀況和經營成果產生一系列負面效應：成本無法有效控制，利潤潛力未能充分挖掘，企業經營目標與理念無法實現，同樣也不能對稅收制度的建設和完善產生助推影響。

二、房地產開發企業稅收籌劃技術

怎么樣才能降低納稅成本，從而降低房地產開發企業的稅負，用合理的、最低的成本實現企業利益最大化，這是很多房地產經營者都在思考的問題。

房地產開發企業因其行業特點，業務涉及領域范圍廣泛，經營活動和方式也較為靈活，所以采取的籌劃技術手段相應地也應該是多樣的，根據籌劃技術的特點和業務領域的不同，將其歸納為以下幾種。

（一）規避平臺籌劃

對于土地增值稅來說，它適用于四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。因為我們可以選擇規避平臺籌劃規律對其進行稅務籌劃，在這個籌劃的技術過程中，最關鍵的一點是要爭取調節銷售價格、扣除額等來實現對增長率的有效控制，進而實現合理避稅，爭取企業稅后收益最大化。

（二）投資轉化技術

除了傳統的開發、銷售房產的模式，房地產開發企業還可以采用更加多樣的經營模式，比如出租、投資聯營等，這樣的投資轉化技術，更好的對房地產開發企業稅務進行籌劃。

（三）稅基籌劃技術

因為房地產開發企業投資額巨大，要保持其持續經營能力，就必須不斷籌措資金，不同的籌資方式對稅基的影響也不同，稅基的降低也是合理避稅的有效手段之一。例如就具體的融資方式而言，企業可以采取銀行貸款籌資、發行債券等職權融資，也可以采取股權融資；但就對稅基的意向來說，債權融資存在利息抵稅效應。股權融資則不能降低稅基，因為其屬于權益資金模式，利潤分配是在稅后進行。

（四）收入實現技術

基于實現技術，對市場銷售和收入的結轉進度進行合理籌劃控制，通過把控收入的確認進度來降低稅負。具體到房地產企業來說，國家相關稅收政策對于其收入確認條件等方面的約束總體來說是很嚴格的，企業所得稅的預繳要按照預售收入的預計利潤率進行納稅，營業稅的繳納要把房產銷售定金、預收房產款包括在內，但不并意味著沒有籌劃空間。

三、房地產稅務籌劃具體方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

在房地產開發中土地增值稅的籌劃中，最常用的方法就是納稅臨界點籌劃法，它是指納稅人在經營中遇到稅收的臨界點時，通過對收入和支出進行調控，以合理降低稅負。例如土地增值稅稅法相關條例規定，納稅人在出售普通的住宅時，如果增值額不及扣除項目金額的百分之二十，則不需要征收土地增值稅；如果超過了百分之二十，那么其全部的增值額都應該按照相關稅法規定進行征稅。這里的百分之二十就是臨界點，在稅收的籌劃過程中，充分注意和把握臨界點的稅負效應。作為開發主體，可以綜合市場、稅收等各種因素，制訂科學的定價機制，控制臨界增值率；同時也可以從提升產品品質的角度入手，提高成本投入從而使增值稅扣除項目增加，從而控制收稅臨界增值率。

（二）利用不同的投資方式進行稅收籌劃

一般來說，房地產企業有兩種物業經營方式：一種是出租物業取得租金；還有一種就是房地產聯營按占股比例分取利潤。投資方式的不同，將導致不同的稅收籌劃方式。針對目前房地產行業普遍經營現狀，下面舉例進行對比分析。

1.如果是按照出租取得租金的方式，那么需要承擔的稅負主要為：

（1）營業稅。嚴格來說，房屋租賃屬于服務業的范疇，那么營業稅就要按照租金收入的5%進行計稅征稅。

（2）房產稅。租金收入的12%進行計征稅。

（3）城建稅。位于市區的房地產開發企業，城建稅稅率為營業稅的百分之7%（視地區差異不同，其中市區7%、縣城和鎮5%、其他地區1%，現以市區為例），也就是說，為租金收入的（5%×7%）0.35%進行計稅征稅。

（4）教育費附加。租金收入的0.15%進行計稅征稅。

（5）印花稅。根據國家相關法律法規規定，在訂立合同的時候，企業必須繳納印花稅，具體金額為租金收入的0.1%。

（6）所得稅。城建稅、教育費附加和營業稅可以在稅前去除，那么企業應該繳納的所得稅應該為租金收入的25%×（1-5%-0.35%-0.15%），即為租金收入的23.62%。

綜上所述，把六種稅負相加便可以計算出物業出租企業總體稅負為租金收入的41.22%。

2.如果是按照聯營方式，那么需要承擔的稅負主要為：

（1）房產稅。按照相關稅法規定，房產稅應該在扣除房產原值的10%-30%之后進行1.2%的計稅，假設房產原值為A，并且按照30%計算，那么應該繳納的房產稅為（1-30%）×1.2%，即為0.84%A。

（2）土地使用稅。土地使用稅的稅負各地不一，我們假設城區的單位稅額為B元/平方米，面積為C，則土地使用稅為BC。

（3）所得稅。假設聯營利潤為D，則所得稅為25%D。

綜上所述，三種稅負相加便可以計算出總體稅負為（0.84%A+BC+25%D）。

無論是哪一種方式，我們都可以找到稅負的均衡點。一般來說，租金是前期可初步確定，故而我們可以利用租金來預測聯營收入利潤，即當41.22%*租金收入=0.84%A+BC+25%D時，可得D=（41.22租金收入-0.84A-BC）/25。

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

資金是房地產開發企業的命脈，作為資金密集型行業，采取什么樣的資金籌措方式，對企業經營成果容易產生長遠影響。從稅收的角度來說，不同的資金籌措模式對企業稅收的影響是顯著而深遠的，可以充分地利用房地產開發企業對資金需求規模大的特點，結合公司自身特點，對稅收進行籌劃。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業在確認收入的時候，在稅法規定的原則范圍內，充分利用會計的謹慎性原則，用客觀實際的標準進行收入確認評估，對能夠確定收回的部分確認為收入。

綜上所述，對于房地產企業的稅收籌劃有多種技術和方案，且每一個稅種的籌劃并非獨立，它們之間存在著緊密的聯系。在實際的操作中，需要根據自身經營環境并結合企業自身特點，我們對某一種稅種進行籌劃的時候，要充分考慮到其他稅種的影響，對企業整體影響進行充分評估， 最終實現對企業整體稅負進行降低的目的。

參考文獻：

[1]謝翠.稅務籌劃在房地產開發企業中的應用.經營管理者.2010（04）.

篇（3）

稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。

所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。

在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規章、通知、批復等。

因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業、分稅種、根據經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業的經營活動以及區分不同稅種進行稅務籌劃。

一、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃

一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。

（一）、企業所得稅的稅務籌劃

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為25%。

（二）、土地增值稅的稅務籌劃

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。

1、根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。

2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃

土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

陽光房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。

3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。

稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

二、根據房地產企業的經營活動進行稅務籌劃

（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

假設2011年1月份陽光房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。

如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。

（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃

根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。

譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。

陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。

假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與A公司協商，分得現金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為33萬元，企業所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加5.5萬元，企業所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。

篇（4）

稅收籌劃在西方國家的起步較早，早在20世紀30年代稅務籌劃就得到了法律的認可，稅務籌劃首次在1935年由英國上議院議員湯姆林提出，他認為每一個人都有安排自己事業的權利，在法律的規定下，可以通過這些安排減少稅收，從中謀取利益，國家不能強迫多繳稅。他的觀念得到了法律界的認同和引用。隨著時間的推移，稅務籌劃現已發展成為了穩定而又成熟的行業。但在我國，對稅務籌劃的研究和學習只是近些年的事情。

稅務籌劃，是指在稅法規定的范圍內，通過對自身的經營、投資、理財等活動適當的計劃和安排，在不妨礙正常經營的前提下，盡可能地獲得“節稅”的稅收利益。

房地產企業稅務的成本策劃是在遵守稅法和不影響企業的正常營運的前提下，根據國家的宏觀調控政策，通過合理的安排和精心的財務管理來達到“節稅”的目的，減少企業的成本，更大程度的提高企業經濟效益。

稅務籌劃是納稅人的一項基本權利，納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，通過稅務籌劃所獲得的利益都是合法、合理合情的。

二、房地產企業稅務成本策劃的必要性

1、國家宏觀調控的緊逼，使企業利潤縮水

近幾年來，隨著房地產行業的迅猛發展，國家進行了宏觀調控，從2009年底國家開始陸續出臺房地產調控政策，其直接目的是為了抑制房價的快速上漲，在一定程度上抑制了房地產行業的發展。面對這一政策，房地產企業要積極應對，要及時根據政策改變自己的稅收籌劃。如果沒有及時作出稅收籌劃，就無法在第一時間應對改革、無法適應市場的競爭，最終可能會被市場淘汰。而企業及時進行合理的稅務籌劃，就可以減少成本，增加利潤，也有利于對企業的管理，使企業持續發展下去。同時，合理地進行稅務籌劃，有利于增加國家的稅收，增加國家的財政收入，從而促進國家社會經濟的發展，達到雙贏的效果。

2、稅收稅種范圍較廣，企業成本大

從我國當前的稅收體制看，關于房地產的稅種數量非常多，有土地增值稅、企業所得稅和營業稅等。而這種現象在短期內是無法改變的，面對這繁重的稅收，企業有苦難言。所以有的企業選擇各種手段來逃避稅收，雖然一時減少開支，但總是會被查出來，是違法的。所以最好是通過科學合理的稅收籌劃來實現企業減少稅收的可能，使房地產企業在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力，長期穩定地發展下去。

3、房地產企業眾多，市場競爭激烈

由于我國房地產市場起步晚，起初國家大力支持房地產的發展。在國家政策的支持下，房地產行業日益蓬勃發展，造成現在房地產企業眾多的局面。隨著我國市場經濟的不斷發展和完善，在全球化發展下，房地產市場競爭越來越激烈。由于大多數房地產企業在規模和發展質量方面是差不多的，那么就只能通過企業自身的管理來減少成本，增加自己的競爭能力。而稅務籌劃就是實現這一目的的最好方式之一。當然，企業也不能盲目地籌劃，要在專業人士的操作下，在對稅收有非常了解的情況下，有計劃、有目標地進行籌劃。

三、房地產企業稅務成本策劃策略

1、根據國家的政策采取合理的稅務籌劃

房地產行業要根據國家的相關稅收政策和優惠政策，及時調整稅務籌劃，比如對重點稅種進行稅收籌劃。我們知道，房地產企業的主要稅負是土地增值稅、企業所得稅和營業稅。對這三種稅種進行合理有效籌劃，就可以減低企業的成本。比如在房地產稅費中，土地增值稅是重要稅種，其稅率較高、稅負較重。增值額越高，繳納的土地增值稅就越多。因此，房地產開發企業在進行土地增值稅籌劃時，必須合理合法地控制、降低增值額。對于企業所得稅和營業稅也是相同的道理，根據稅種的具體要求，進行調整。當然，企業也要利用國家在某些方面的優惠，盡量為自己謀取福利。

2、企業內部的合理管理

一個企業發展除了要有國家的支持外，最重要的是企業自身的管理。首先，房地產企業要對稅收有相當的了解。只有研究了稅收，弄清了稅收的方方面面，才能根據不同的稅收進行合理的調節。其次，房地產企業要根據自己企業的情況，通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃，包括開發商品房與出租商品房、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃這四個方面。最后，要努力提高稅收籌劃人員的業務素質。稅務籌劃是非常專業的，所以要求稅收籌劃人員有專業素質和實際操作能力。但是現在企業在這一塊是相對薄弱的，所以企業要加快稅收籌劃人才隊伍的建設，加強稅收籌劃人員業務素質的培養，逐步提高稅收籌劃人員的綜合素質。

3、對項目全程稅務進行監督管理

地產企業的稅務籌劃是一個全局性的工作，它貫穿于整個項目運行過程中，任何一個階段都需要進行稅務處理工作，因此，只要加強對稅務的監督管理，才能有效控制稅收成本費用，從而為地產商謀取更多利潤。首先，在項目設立之初的稅收籌劃工作很重要，在這個階段，企業要選擇合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，還可以開發多房產等方式進行稅務籌劃。企業要根據自身的經濟情況制定選擇不同的建房方式，對自身進行會計核算，然后再選擇稅收籌劃管理方案一定要嚴格控制成本費用，由于房地產成本費用支出形式多樣化，這就會增加企業的稅務負擔，因此，企業要簡化成本支出費用賬目。其次，在項目建設階段，企業要根據土地增值稅的市場情況，依據國家稅收政策，盡量增加扣除項目。這主要是通過增加房地產開發成本、房地產開發費用等途徑，使商品房的質量進一步提升，增強企業的綜合競爭實力，從而對土地增值稅進行稅收籌劃，還可以對相關的借貸款利息進行籌劃。其具體的工作就是將銷售和裝修分開管理，分散經營收入，在銷售合同上交土地增值稅，這樣就可以不交裝修合同上的土地增值稅，從而有效的減輕企業負擔。最后，就是在項目銷售階段的稅收籌劃，企業可以根據不同的購買主體，采取不同的稅務籌劃方案，擴大企業稅收籌劃的空間范圍，從而通過減少賬面收入或延遲納稅時間來控制稅務支出成本。

4、做好稅收籌劃工作

在地產稅收籌劃中有很多因素都會影響籌劃管理結果，要對每個要素進行分析，然后綜合考慮其作用，制定切實可行的稅收籌劃方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地產企業都是實行入股制度，一個項目有很多單個股東共同完成，而股利和薪酬分配的稅收籌劃直接影響著地產員工的整體福利。因此，企業要優化股利分配方式和薪酬分配方式。我國政府部門為了推進資本市場的高速發展，逐步放寬對個人投資者出售上市公司股票獲得的資本利潤征收稅，但是上市公司個人股東的現今股利還是需要交納稅務。在這種規定下，企業要優化股利分配方式，為股東爭取更多的效益，企業可以通過股票回購方法，將現今轉化為固定資產，增加投資者的資本利潤，從而有效控制個人現今交納稅額。其次，企業還要改變薪酬分配方式，地產企業與其他企業相比，其大量資金都注入到房屋上，所以房屋的銷售情況直接關系著企業業務活動和員工福利，而這些都會影響企業資金周轉情況。如果在一定時間內，房屋銷售不出去，必然導致地產公司無法獲得資金來源，而很多員工福利就不能按時發放，勢必會降低員工的工作激情，從而致使稅務籌劃工作的效率低下。所以，地產企業要采取合理的政策，安撫員工，讓員工更好的投入工作中，企業可以將閑置的房屋賦予員工居住權，或者以降低價格出售給員工，通過這種方式來填補福利空缺，能提升員工積極性，在一定程度上能刺激資本的回收，提高地產企業的收入。

5、創新稅務成本籌劃體系

目前我國房地產企業所承擔的業務主要包括：競標購買土地使用權、向原材料生產企業購買建筑所需生產材料、選擇建造公司、與材料供應商簽訂合同以及房屋銷售等。在整個生產銷售活動中，需要很多單位的協助來完成任務，如運輸公司、廣告公司以及綜合貿易公司等，與這些公司的合作都需要地產商為其承擔一定的稅務，而為了有效降低稅務數額，企業應該自行收購相關合作企業，以免稅股權方式收購，實現利益共同體，從而減輕自身的稅務負擔。企業收購后要重組內部結構，使房地產企業獲取最大稅收利益。此外，企業還可以通過股權轉讓名義轉讓房產，它是房地產企業有效降低稅收的正確途徑。隨著我國政府部門不斷加大對土地增值稅的征管力度，使得股權轉讓越來越不適應市場經濟發展的需求，不能為企業減少應納土地增值稅。企業在進行股權轉讓時，要充分考慮其風險性，要發揮稅務人員的專業技能，合理規避企業稅收。如果對市場評估不正確，很容易被政府認定為偷稅行為，這樣不僅不能減輕企業負擔，還會影響企業的信譽和形象，因此，要選擇合理時機進行股權轉讓，完善稅收籌劃體系，減少稅收成本。

6、加強對所得稅的會算管理

在房地產企業生產經營過程中，先期墊資的情況會比較常見，而在房屋銷售全部實現之前是不會發生應稅所得的，于是便會推遲收入實現時間，企業可以充分利用這個時間來規避稅務。當前很多房屋購買者購房后，其一般是自己居住，也有出租的，他們對房產證辦理的時間要求不嚴格。于是房地產企業可以通過這種方式進行納稅籌劃，緩解個人所得稅，從而緩解企業資金緊張的局面。這種合理推遲成本最終確定時間，不失為一種有效的減輕稅務負擔的途徑。企業在經營過程中，在銷售收入已經屬實但是房屋還沒有交出的情況下，企業無法對項目成本進行核算，所以就可以合理推遲成本確定時間。房地產企業稅收籌劃的途徑方法有很多種，但這些方法都必須合法合理，可操作性強，能真正給企業帶來實際效益，這是企業進行稅務籌劃的最初也是最終目的。

四、結語

雖然目前國家對房地產行業有一定的打壓，但房地產行業仍然是當前和今后一段時期內的經濟增長點，這一點是毋庸置疑的，房地產行業在中國經濟增長中仍然發揮著舉足輕重的作用。所以，房地產企業在面對國家和行業的壓力下，要認清形勢，及時地做好稅務籌劃的準備，降低企業成本，增加經濟效益，提高企業的管理。同時，合理的稅務籌劃也有利于增加國家稅收，增加國家財政收入，促進社會經濟的發展。

【參考文獻】

[1] 王曉紅：房地產企業稅務成本籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2006（10）.

篇（5）

一、房地產企業的稅收現狀

房地產業是國民經濟的支柱產業之一，也是國家財政收入的重要來源。房地產作為一項不動產，價格昂貴這是顯而易見的，其中，大宗房地產交易涉稅金額多，稅收負擔重，也令許多房地產企業感到了行業壓力。根據我國稅法的規定，房地產企業在開發、建造、銷售等整個經營周期內涉及的稅種主要有營業稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅和教育費附加等。因此對開發商而言，與其在銷售廣告上宣傳諸如“上風上水”“海景房”等倒不如通過合法合理的方式減輕稅負，降低房價更加實惠和重要，在這其中稅務籌劃起著舉足輕重的作用，而房地產企業涉及的稅種多，各種稅收政策及優惠紛繁復雜，也為企業進行稅務籌劃提供了廣闊的空間。

二、稅務籌劃的涵義及其對房地產企業的意義

稅務籌劃是指在納稅行為發生以前，在不違反法律、法規的前提下，通過對納稅主體的經營活動或投資行為等涉稅事項做出的事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。房地產企業稅務籌劃包括避稅、節稅、轉稅等多方面的內容，并且具有合法性、籌劃性、目的性、多維性和專業性等特點。稅務籌劃對房地產企業具有以下意義：

（一）有利于提高企業財務管理水平，增強企業競爭力

稅務籌劃作為房地產企業理財的一個領域，從圍繞資金運動展開，促使企業精打細算、節約支出，同時規范企業的成本核算和財務管理。

（二）有助于企業財務管理目標的實現，提高綜合收益

作為以營利為目標的房地產企業，追求利潤是房地產企業財務管理的目標。房地產企業增加利潤的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負。在投資一定的情況下，通過稅務籌劃來節稅，在無形中就增加了企業的綜合收益。

三、房地產企業主要稅種的籌劃

（一）營業稅的籌劃

房地產企業涉及的營業稅稅目有建筑業、服務業、銷售不動產和轉讓無形資產。針對營業稅的計算方法，我們可以從營業額和稅率兩方面著手考慮。

1.從營業額方面進行稅務籌劃

根據稅法規定，營業稅的計稅依據是營業額，營業額為提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括收取的補貼、基金、集資費、延期付款利息、代收款項及其他性質的價外收費。同時，營業稅暫行條例又規定，物業管理公司代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業”稅目中的“業”行為，只對其從事此項業務取得的手續費收入征收營業稅。這也為房地產開發企業通過控制價外費用進行營業稅籌劃提供了可能。房地產開發企業在銷售房屋的同時，就可將代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費從銷售額中分離，可以通過專門成立物業公司或是暫緩收取其他費用等方式，將這部分價外費用分離出來，這樣其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，延期收費也不影響其收入，從而達到營業稅稅務籌劃的目的。

2.從稅率差異方面進行稅務籌劃

根據稅法規定，銷售房屋等不動產適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對房屋這種大宗商品而言可不是個小數目。企業可以將房屋售價和房屋裝修價款分開核算，并分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅，從而實現營業稅的稅務籌劃。

（二）土地增值稅的籌劃

土地增值稅的計算公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。針對該公式可以考慮從以下方面進行稅務籌劃。

1.從降低增值額方面進行稅務籌劃

我國土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額的提高會直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項目金額一定的情況下，適當降低售價，則在一定程度上把本應上繳稅務的部分返還給了消費者。在這個過程中開發商的利益沒有太大的損失，同時也讓消費者得到了實惠。

2.從增加扣除項目金額方面進行稅務籌劃

計算土地增值稅時允許扣除的項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、轉讓房地產允許扣除的稅金和加計20%扣除。其中在開發費用中進行稅務籌劃的空間比較大。房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準計算開發費用。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，從而達到節稅的目的，實現收益最大化。

3.從稅收優惠方面進行稅務籌劃

（1）根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，房地產開發企業建造普通標準住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。根據以上規定，房地產企業可以考慮，在建設高檔住宅的同時另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價格，恰當的利用好這一稅收優惠政策，在會計核算中應將普通標準住宅和其他房產分開核算，而且應該通過調整普通標準住宅的銷售收入或者調整扣除項目的金額，使得普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅優惠。

（2）采用合作建房方式進行稅務籌劃。根據稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業也可以很好地利用該項政策。比如某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅房，可以通過預收購房者資金的方式，這樣在內容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價款所占比例應該比較小，這樣房地產開發企業分得的商品房就較少，大部分由出資金的購房者分得。這樣，在該房地產開發企業出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產開發企業轉讓屬于自己的那部分住房時才繳納土地增值稅，應繳納的土地增值稅額自然降低。

（3）采用代建房方式進行稅務籌劃。代建房顧名思義即開發商代客戶進行房地產的開發建設，完成后向客戶收取一定的代建費用的情況。對于開發商而言，雖取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，僅僅是提供了建筑業勞務，并收取的勞務收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務籌劃的切入點。

（三）企業所得稅的籌劃

企業所得稅作為大多數經濟組織面對的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經濟組織的主要稅負，房地產開發企業也無一例外的要面對這一稅種。企業所得稅的稅務籌劃可以通過利用稅收優惠政策進行稅務籌劃，比如選擇有利的行業享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，同時由于房地產商品的地域性強，因此房地產開發企業在進行不同區域投資時還有區別于其他企業稅務籌劃的空間，即開發商通常需要建立項目公司，此時就會面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據《公司法》的規定，子公司是獨立法人，而分公司則不是一個獨立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司是獨立法人，在設立區域被視為納稅人，通常要承擔與該區域其它公司一樣的全面納稅義務；分公司不是獨立的法人實體，在設立分公司的所在區域不被視為納稅人，只承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算。由此，房地產開發企業可以綜合權衡不同地區的稅負和經營預期來確定項目公司的形式。

四、房地產開發企業稅務籌劃注意的問題

稅務籌劃是一項綜合的財務管理活動，需要專業稅務人士的統籌開展，并且要做好每個細節的規劃，不當稅收籌劃帶來的稅務危機不容小覷。企業不但要承擔因此造成的補繳稅款、加收滯納金或被處以巨額罰款的后果，還有可能面臨刑事責任，因此在看到稅務籌劃優越性的同時也應看到它的嚴肅性、專業性和風險性。房地產企業在進行稅務籌劃時應注意以下幾個問題：

（一）遵守稅法法律、法規。房地產企業進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業自身的實際情況，才能達到預期效果。

（二）稅務籌劃要規范化。房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規范的組織和謹慎的籌劃。

（三）稅務籌劃要堅持多維性的原則。籌劃的目的是使得企業整體收益最大化，而不僅僅是某個稅種的節稅，因此，要從整個企業的利益出發，做好稅務籌劃。

（四）提高企業財務管理水平和財會人員的業務素質。稅務籌劃是一項綜合的財務管理活動，需要專業水平高的財務人員多方權衡、細心規劃，更不是變“節稅”為“逃稅”。

總之，稅務籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。事實上，稅務籌劃是綜合的統籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，對經營活動和財務活動精心安排，滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。因此，房地產企業應該在前期開發、建設和銷售等各個環節貫穿稅務籌劃的思想，讓企業和普通購房者雙雙受益。

參考文獻：

[1]中華人民共和國土地增值稅暫行條例,國務院令,第138號,1993.

篇（6）

稅收籌劃,是指納稅人通過充分利用各種有利的稅收政策,對投資、經營、理財等各項經濟活動進行事先周密籌劃和合理安排,盡可能地減輕稅負,以實現稅后利益最大化為目標的涉稅經濟行為。

房地產開發具有開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大、稅負比重高等特性,企業可針對其經營特點,通過充分利用稅收優惠政策、選擇有利經營方式、合理選擇會計處理方法、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額,以達到稅收籌劃的目的。

一、集團納稅主體籌劃

房地產企業集團主要有跨地區布局發展的專業化住宅開發集團模式,和持有商業、酒店、寫字樓等租賃商業物業的多元化運營集團模式,他們在開發一個新項目時都會面臨選擇設立分支機構還是子公司的問題。原內資企業所得稅是以獨立經濟核算三個條件確定納稅主體,新企業所得稅法以法人作為界定納稅人的標準。子公司是獨立的法人實體,應當獨立繳納企業所得稅,而對不具有法人資格的分支機構,按國稅發[2008]28號文《國家稅務總局關于印發〈跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》規定,由總機構統一計算、匯總清算企業所得稅。

如果預計設立的分支機構在開辦后的前幾年會發生虧損,那么設立分支機構較設立子公司更有利,因為總機構匯總清算時,分支機構的虧損可以直接抵減總機構的盈利,減少整個集團的稅負;反之,如果有較好的業績預期,則設立子公司較好,因為子公司屬獨立的法人實體,一般會得到當地政府對新辦企業的稅收及其他方面的優惠。

二、集團資本結構籌劃

房地產企業的資本通常是由股權融資和債權融資兩部分組成。這兩種融資方式對企業的稅務影響不盡相同,借款人支付給債權人的利息支出可作為費用稅前列支,而支付給股東的股息卻不能作為稅前扣除,只能在交納所得稅后的收益中分配。

房地產行業是典型的資金密集型產業,因此集團在對下屬公司資本結構進行規劃時,應充分考慮利息的抵稅作用和財務杠桿的作用,在上述法規的債務權益率范圍內,提高債務融資比率,增加稅前列支、降低稅收負擔。

企業在實際操作除了要同時考慮負債增加帶來的財務危機成本外,還要符合國家對資本結構的相關法規規定,如針對外資房地產注投比的規定《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房[2006]171號)文規定的外商投資房地產企業注冊資本不得低于投資總額的50%;規范房地產開發項目的最低資本金比例――2009年5月27日《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2009]27號)保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

三、集團關聯方關系籌劃

對于擁有完整房地產價值鏈的大型綜合性房地產集團,從稅務的角度考慮可以將其設計、監理、材料采購、建筑、銷售、物業管理等利潤中心有選擇性的剝離出來,在有稅收優惠政策的區域注冊成立公司,通過轉移定價,將收入和費用分別在低稅率和高稅率地區實現。這樣做對集團稅負有兩個好處:一方面設計費、材料費、建安費可在開發成本中列支,同時在計算土地增值稅時可享受加計20%的扣除,對降低所得稅和土地增值稅都有益處,另一方面又可享受地區稅收優惠政策。

通過關聯企業進行納稅籌劃時,轉讓定價是重要的環節。集團應當從研發、生產、營銷、管理服務等各個方面詳細分析各關聯企業所承擔的職能和風險,參照市場可比企業的利潤水平和企業自身的市場議價能力,確定合理的轉讓定價方法和利潤水平指標。

根據現行稅法規定轉移定價應當遵循獨立交易原則。新企業所得稅法第四十一條規定了“企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。”

四、具體開發項目的稅收籌劃

1.房產銷售收入的籌劃

企業可以通過選擇銷售收入的確認時間、收入的合理分解等途徑對銷售收入進行稅收籌劃:

(1)根據項目預繳利潤和實際利潤的差別,提前或推遲確認收入

根據國稅發[2009]31號文,房產企業預售房產是按規定的計稅毛利率算出預計毛利額進行預交所得稅,如經測算項目實際利潤要大大超過預交稅款對應的利潤額,在可能的情況下推遲達到確認完工開發成品條件,延緩成本決算補交所得稅款;如項目是為了形象工程,經營利潤低于預計毛利額,那就抓緊成本決算,從將多交的稅款退回或轉到下一個項目中進行抵減。

(2)將精裝房總收入分解為裝修收入和出售毛胚房收入

當房產市場處于賣方市場,商品房好出售的前提下,將裝修費用與毛胚房銷售單獨分別簽訂合同后收款。這樣做在裝修費用上就可減少2.2%的營業稅稅率差(開發商按5.5%交營業稅,建筑裝潢按3.3%交營業稅)。另外若將裝修費用計入總房價,房地產企業還要多交土地增值稅,客戶要多交契稅。

2.成本對象的籌劃

國稅發[2009]31號文規定“成本對象由企業在開工之前合理確定,并報稅務機關備案。成本對象一經確定,不能隨意更改或相互混淆”。對面積較大的住宅項目,房地產企業往往分片分期開發,如何組合成本對象才能實現稅務收益最大呢?假如項目預計利潤率高于預征點(如15%),則應盡可能擴大“成本對象”,拖延匯算時間,如以整個項目作為成本核算對象;若項目預計利潤率低于預征點,則盡量縮小“成本核算對象”,爭取盡早匯算,如以棟號為成本核算對象,實現用以前多預交的所得稅抵交以后需要預交的所得稅。

同時大型住宅項目中往往包含多種功能形態的建筑,例如多層住宅、小高層住宅、高層住宅、別墅、沿街商鋪、車庫等,這些類型不同的項目的成本和利潤率也有較大差別。通常商業用房的售價較住宅高,將利潤率低的住宅與其并入“成本對象”,可稀釋一部分增值額,對計算土地增值稅時可減少土地增值率。

3.共同成本和間接成本分配方法的籌劃

國稅發[2009]31號文規定了共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比原則分配至各成本對象,具體分配時企業可以利用文件對土地成本、間接成本分攤方法的多樣性及可選性(占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法),從而實現在利潤額高的分項項目中多分配成本費用,在利潤額低的分項項目中少分配成本費用,使企業總體稅負最低。

4.公建配套的籌劃

國稅發[2009]31號文規定公共配套設施尚未建造或尚未完工的,經中介機構鑒證后可按預算造價合理預提建造費用。房地產企業同一項目分期先后滾動開發的,經常會發生前面開發的產品已經銷售,而整個項目的基礎設施、配套設施等尚未全部竣工的情況。此時,基礎設施、配套設施建設費根據權責發生制原則可以依預算預提并分攤,房地產企業據此范圍內充分預提未完工公共配套,延緩企業所得稅的繳納時間。

5.利息費用的籌劃

國稅發[2009]31號規定“企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的,借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。”

因此集團性房地產企業可以利用在總部層面統一借貸資金,根據各個項目的資金需求和利潤水平,靈活向項目分攤合理利息費用,調劑項目的利潤,減少項目納稅。

篇（7）

關鍵詞 房地產企業 稅務籌劃 財務管理

企業的利潤會受到成本的高低的影響，影響房地產企業生產經營成本的高低會受到多個相關因素的影響，其中稅收因素是一個較為重要的因素。根據我國建設部房地產業司的相關資料統計顯示，各種稅費能夠占到占商品房相關成本的30%到40%，因此相關的企業可以采取有關措施來安排企業的相關涉稅活動進而能夠合法規避或者減輕自身的稅負，同時還可以采取相關的防范措施來進而化解相關的納稅風險，這已經成為了房地產企業一項十分重要的財務管理工作。稅務籌劃的主要方向：1、遞延稅費繳納時間，減輕資金的時間成本；2、從總量上減少企業實際稅賦。

一、如何進行企業所得稅的籌劃

1、改變企業注冊性質

房地產商品具有很強的地域性，因此房地產開發企業選擇在不同區域進行投資，都需要建立相關的項目公司。子公司為獨立法人，因此在設立區域將會被視為獨立的納稅人，進而就要要承擔相應的全面納稅義務；而分公司沒有獨立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔有限的納稅義務，分公司所發生的利潤與虧損要與總公司進行合并來計算。在經營期間，如果分公司出現虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤，進而減輕相關的稅收負擔。而且分公司與總公司之間發生的資本轉移，不會涉及所有權的變動，因此不會承擔相關的稅收。

2、選擇合理的成本分攤方法

根據國稅發2009年31號文的相關規定：房地產企業成本分攤可以按照占地面積法、建筑面積法、直接成本法，預算造價法進行分攤。同時文件規定：土地成本一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業自行確定。由此主體工程、內部裝飾工程、機電工程就成為重點關注的項目，房地產企業應根據自身情況對成本分攤方法進行選擇，合理分配成本已達到節稅目的，特別是一些CBD項目，將成本大量轉移至出售業態，這不僅僅節省了稅金，同時還降低了自持物業的成本，為日后支持物業的升值創造有力因素。

3.合理選擇費用分攤方法

目前很多房地產企業在同一城市中存在多個項目公司，但卻使用一個團隊進行管理，企業完全可以根據銷售的進度，合理與員工簽訂勞動合同，將員工成本分別計入各家項目公司，相關的開辦費、銷售費用、管理費用也可采取與銷售進度配比的方法，進行合理的配置已達到節稅目的。

在所得稅預繳階段，企業在計算成本時可以選擇對于自己有利的相關方法，同時已發生的相關費用及時進行核銷入賬。對于能合理預計發生額的相關費用以及損失，要采用預提方法計入相關費用，對以后年度需要進行分攤列支的相關費用、損失的攤銷期進行適當的縮短。對于限額列支的相關費用等的攤銷要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關費用，遞延相關的納稅時間。

二、如何進行地增值稅稅收的籌劃

1.根據不同建房方式進行納稅籌劃

在相關的土地增值稅的稅收優惠政策中，對于代建房以及合作建房的有一個較為明確規定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。

（1）合作建房。合作建房是在房屋建設完成之后自己進行使用的，可以免征收相關的土地增值稅，但是建成后需要進行轉讓的方式，則需要補交相關的土地增值稅。

（2）代建房。代建房的本質是相關的房地產開發公司代表客戶進行房地產的開發，同時還要收取相關的手續費。在整個經濟行為不會涉及產權的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內，只要依法繳納相關的營業稅。這樣可以在一定程度上減輕相關的營業稅負擔，可以免除相關的土地增值稅，進而減低企業的稅收負擔。

2.通過分散收入的形式進行納稅籌劃

土地增值稅要采用超率累進稅率的方式進行計稅，增值額等于收入減去相關的扣除項目，增值率越高，那么對應的稅率就越高。因此可以采取分散企業收入的方式，對增值額產生影響，進而對企業的稅負產生影響。在實務操作過程中，可以將可分除的項目從整個房地產項目中進行剝離，并且單獨進行處理，例如裝修費，設備安裝費以及附屬設施建設費等。這樣能夠使上述業務的盈利免除了相關的繳納土地增值稅，進而起到增加企業利潤的目的。

舉例說明，例如對于A房地產開發企業來進行一個項目的開發，其中建設一棟普通標準住宅進行出售，預計售價可以達到5000萬元，其中可以進行扣除的項目金額為4500萬元；而建設豪華別墅為10棟，預計相應的銷售額為1500萬，其中可以進行扣除的項目金額為1000萬元。在上述案例中，如果不分開進行核算，那么需要繳納相應的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；然而如果分開進行核算的話，A企業按照相應的建設普通標準，由于增值率未超過2 0%，可以享受免相應的征土地增值稅的優惠，這樣就需要相應的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬元。

3、對利息支出的籌劃。

按照相關法律的規定，對于扣除項目中財務費用中的利息支出，只要是能夠按轉讓房地產項目計算分攤同時能夠提供有關的金融機構證明時，可以據實進行扣除，最高不能超過相關商業銀行同類同期貸款利率計算的相關金額。對于其他的房地產開發費用，可以將土地取得成本和土地開發成本總金額的5%扣除。凡不能按轉讓房地產項目進行分攤利息計算或者不能提供相關金融機構有效證明的，房地產開發費用可以按照土地取得成本與土地開發成本總額的10%進行扣除。 因此房地產開發企業可以根據自身的相關情況，通過計算決定是否要提供金融機構相關的利息分攤證明，進而達到有效節稅的目的。

三、關于地下車位成本的分攤

目前車位成本問題主要是由產權問題導致！

對于地下人防設施形成的車位，產權歸屬于相關的人防部門，因此這部分的相關成本要從總成本中進行扣除，將這部分成本分攤到銷售或者自用部分的開發成本中，將其作為公共配套設施費進行分攤，因此在房地產公司的財務帳上可以不體現這部分的成本，將其成本分攤到可售業態中，降低企業所得稅賦。

對于非人防性質的車位，無論地下以及地上車位是否辦理相關的產權的，其成本核算都應單獨列示其成本，而非全部分攤到可售業態中去。能辦理單獨產權的車位，可以毫無疑問的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產權的車位，如果是銷售，則是出售使用權，在部分地區視作長期出租，此時在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產稅（從租），其成本不能計入土地增值稅扣除項目，但在所得稅中仍然可以視為銷售，其成本可以稅前扣除。

三、結束語

房地產企業的稅務籌劃是一項具有技巧性較強，高技術含量和綜合性較強的企業籌劃工作，相關的企業部門需要一方面要熟悉相關企業的運營狀況以及國家出臺的相關稅收法規進行認真的學習和研究。另一方面相關的房地產企業要采取相關的合理合法的運作手段，合理利用相關的納稅籌劃的方式，對企業的相關目標以及相關的實施成本進行綜合考慮，做好相關風險控制工作控制風險，這樣才能有效減少房地產相關的稅負狀況，進而有效增強企業的競爭力。

參考文獻

[1]張中秀，王曉菲，李首雁.稅收籌劃教程.中國人民大學出版社.2005：P125-126.

篇（8）

中圖分類號:F812.42 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對房地產開發企業收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務總局的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規定:從2007年2月1日起,房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為“清算制”。當前,對房地產企業來說,如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應增加企業的盈利,勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。筆者認為,可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務籌劃必須在納稅義務發生之前,通過對企業生產經營活動過程的規劃與控制來進行。

2.守法性原則。它規定了納稅人向國家納稅的義務和立法精神的宗旨,企業須以合法節稅方式對企業生產經營活動進行安排。

3.經濟原則。即企業在進行稅務籌劃時要進行“成本效益分析”,看是否經濟可行,稅務籌劃不能只注重于納稅環節中個別稅種的節稅而忽略該籌劃方案的實施所引發的其他費用支出,需綜合考慮采取該稅務籌劃方案是否能給企業帶來絕對的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關稅法規定,土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下,轉讓收入越少,土地增值額就越小,當然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉讓房地產的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離,分次單獨簽定合同。

例如:某房地產開發企業準備開發一棟精裝修的樓房,預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應納稅額有所減少,達到節稅的目的。

(二)臨界點籌劃法

房地產開發公司開發一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據臨界點的稅負效應,可以對此進行納稅籌劃。

實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定,房地產開發成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境,提高房產的質量來適當增加扣除項目,以高質低價來占領市場。

假如定價1 000萬元,增值率為25%,應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標準住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業在出售普通標準住宅時,通過合理定價進行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當然,企業并不是把價定得越低越好,當所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。

(三)費用遷移籌劃法

房地產開發費用即期間費用(管理費用、財務費用、經營費用)不以實際發生數扣除,而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件,按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除,而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達到節稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產開發企業屬于高負債的行業,一般都會發生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應盡可能提供金融機構貸款證明,并按房地產項目計算分攤利息支出,實現利息據實扣除,降低稅額;反之,開發過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明,這樣就可多扣除房地產開發費用,以實現企業利潤最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據稅法有關規定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,其節稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業,是營業稅的征稅范圍。由于建筑行業適用的是3%的比例稅率,稅負較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進稅率,前者節稅明顯。因此,如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進行開發,而不采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備,也可以協商由客戶自己購買和取得,其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產開發公司可以根據市場情況,適當降低代建房勞務收入的數額,以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅,則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產開發企業售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業進行稅務籌劃應注意的問題

(一)國家應盡早完善稅務籌劃的立法工作

完善、規范的稅法是企業進行稅務籌劃的前提,只有在稅法的引導和約束下企業才能更好地進行稅務籌劃。從我國現階段完善稅收立法工作來看,筆者認為應解決以下問題:1.健全稅收一般性規范,減少稅法漏洞,杜絕企業避稅行為;2.改革征管體制,走現代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。

(二)增強企業納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念

企業納稅人自身的稅務籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務籌劃,節約稅金支出的關鍵。這需要企業領導和財務人員要樹立稅務籌劃意識,規范稅務籌劃基礎工作,包括設立完善、客觀、規范的會計賬目和編制真實的財務報表,發揮稅務會計的作用,盡可能使納稅人稅收負擔降到最低。另外,企業稅收籌劃的目的是減輕稅收負擔,提高經濟效益,那么通過減輕稅收負擔可以實現稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優的。企業要根據自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業著力培養專業稅務籌劃人員

稅務籌劃是一種高層次的理財活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務會計、統計、金融、數學、管理等各方面的專業知識,還要具有嚴密的邏輯思維、統籌謀劃的能力。因此企業要培養精通多門學科,具備相當專業素質的稅務籌劃專業人員。

參考文獻:

篇（9）

近年來，國家連續推出一系列的房地產調控政策，旨在引導房地產行業延著理性的方向發展。隨著國家對房地產市場調控力度的加強，在不斷擠出房地產行業經濟泡沫的同時，房地產企業面臨的壓力劇增，利潤空間也越來越少。如何通過加強財務管理，做好稅收籌劃，既要維護房地產企業現金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個房地產企業財務人員都不得不思考的問題。

一、房地產行業的財務特點

房地產行業屬于高投入，高產出，高稅負，高風險的行業，從財務角度來看，主要有以下幾個特點：

（一）資金管理

房地產企業對資金的要求較高，屬于高投入，高產出的資本密集型行業，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進行融資。資金支出的重點是地價款、建安成本和稅款，那么，針對每個房地產開發項目，如何有效提高資金的利用率，何時開盤預售，何時完工結轉，稅款怎樣交納，這些都要在項目開工之前通過納稅籌劃作好整體預算。

（二）財務風險

房地產企業財務風險分為現金流風險、盈利風險和銷售風險等。現金流風險，是房地產企業面臨的最重要的風險，保持現金流穩定是房地產企業財務管理的重要內容。盈利風險，房地產項目的利潤只有在竣工結算完成時才能準確確定，前期對利潤的預測可能存在較大誤差。銷售風險，不動產的可變現能力較差，如果企業開發的產品不被市場認可，或者根據房地產銷售對金融政策的依賴性，一旦金融政策有變動，則會直接影響房地產企業的市場銷售。

（三）稅種多，稅額大

房地產企業稅負高，稅額大。涉及房地產企業的稅種包括營業稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅等，這些稅種分布在房地產開發整個過程，從購買土地，一直到后期的物業管理及持有經營，都涉及相關稅種。由于房地產企業在經營中為了提前回籠資金，多采用預售制，同時稅法規定采用預繳制度，房地產企業相當一部分資金用在預繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。

二、房地產企業主要稅種的納稅籌劃：

納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規的前提下，通過對涉稅業務進行一系列策劃，制作一套完整的納稅實施方案，從而達到降低企業稅負，實現企業經濟利益最大化的目的。房地產企業主要稅種有三個，即營業稅、土地增值稅和企業所得稅，下面分別加以闡述：

（一）營業稅的納稅籌劃

1、改銷售為持有經營延遲納稅

對房地產企業，營業稅屬于銷售環節產生的稅金，如果改銷售不動產為持有不動產，將不動產轉為投資性房地產或固定資產，則可以延遲營業稅的流出。銷售行為是營業稅在銷售時一次性繳納，而持有經營則是若干年對外租賃時分次繳納，延遲現金流出的時間。

2、代建房的納稅籌劃

例1：有A、B兩家企業，兩企業為同一出資人出資，屬關聯企業。A公司主要從事房地產開發，B公司主要經營商品流通、房產租賃、娛樂業等。為適應經營業務的需要， 2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒有建房資質，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉至A公司銀行賬戶，兩公司均作“往來”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達到預定可使用狀態。由于A公司自己沒有施工隊伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業營業稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據建筑安裝業發票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達到預定可使用狀態日止，A公司在建工程總金額達5億元。目前，A公司需要將在建工程轉至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個獨立的企業法人，大廈的財產所有權歸屬于A公司，如果要轉移至B公司名下，需要按“銷售不動產”稅目繳納一道5%的營業稅。按當地規定的成本利潤率10%計算：應納營業稅=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895萬元

案例分析：根據現行稅法的有關規定，房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他服務”的條件的，對房屋開發公司取得的手續費收入按“服務業”稅目計征營業稅，否則，應全額按“銷售不動產”計征營業稅。其中所說的“其他業務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續費的業務。如果A、B兩公司提前進行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由B公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發票開給B公司，由A公司將發票轉交，B公司據此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷售不動產”繳納營業稅。

（二）土地增值稅的納稅籌劃

1、臨界點籌劃法

按照稅法規定，納稅人建造普通住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點，根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。

例2：C 房地產公司建成一棟普通標準住宅，扣除項目金額為4000萬元，按當地同類住宅市場價格銷售總價為5000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為300萬元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬元（即：5000-4000-300=700）。但經過臨界點籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價，定價為4800萬元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過改善住房環境，如提高房屋質量、優化小區環境等增加扣除項目170萬元，在增值率不超過20%的情況下，獲利為830萬元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經過臨界點籌劃，即節約了稅金，加大了利潤，又增加了房屋賣點，提前回籠資金，降低了財務風險。

2、收入分散籌劃法

按照稅法規定，土地增值稅是依據土地增值額多少來繳稅，土地增值額是納稅人轉讓房地產取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。但在實際操作中，土地增值稅實行依據銷售額預繳制。那么，轉讓收入越高，預繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個籌劃著眼點。現以銷售精裝修住房為例：

例3.D房地產公司銷售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場售價為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場售價為5000元/平方米，另與購買者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格轉包給某裝修公司。

方案一：預繳土地增值稅，假設預繳比例2%，則預繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬元。

方案二：預繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無需預繳土地增值稅。

兩方案對比，通過收入分散籌劃，減少了預繳稅金100萬元，緩解了企業的資金壓力，降低了稅收成本。

（三）企業所得稅的納稅籌劃

1、項目期均衡納稅籌劃

根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額（也即在預收時根據計稅毛利率調增，在結轉收入時再予以調減）。從本條規定可以看出，房地產企業在項目未竣工前是以預售收入為基數，按預提毛利率來計算繳納企業所得稅，與通過項目總收入、總支出來測算的企業所得稅會產生很大差異。如果不從房地產企業財務特點提前進行納稅籌劃，可能會出現項目前期繳納預提所得稅較多，后期企業發生虧損，造成虧損無法彌補，申請從稅務退稅比較困難的情況。因此，對房地產企業來說，在項目期內，如何選擇好預售時間，預售進度，及完工結轉的時點是非常重要的，做到在項目期內均衡納稅，決不能出現前期大量預繳而后期大量虧損的情況。

2、根據預測的實際毛利率和預提毛利率，選擇合適的成本核算對象

利用稅法對“成本核算對象”未做具體規定的空白點，若項目預計利潤率高于預征點，則擴大“成本核算對象”，拖延匯算時間，如可以整個項目作為成本核算對象；若項目預計利潤率低于預征點，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實現用以前多預交的所得稅抵交以后需要預交的所得稅。

總之，房地產企業在項目初期根據財務特點進行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產企業納稅籌劃的實施是一個系統的工程，不是僅僅依靠財務部門就能夠獨立完成的，它需要企業內部各部門如策劃部、工程部、開發部等部門的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環境，如要能得到稅務等部門的認可，所以，與稅務部門在專業上的及時溝通并保持良好的工作關系，也是納稅籌劃得以順利實施的關鍵。

參考文獻：

篇（10）

在社會經濟快速發展的情況下，稅務機關特別將房地產行業的納稅情況作為監管重點。針對當前政府對房地產企業稅收政策的嚴厲情況，以及某些房地產企業中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產企業更應該做好稅務籌劃工作，可以在一定的社會制度環境之下，對企業的涉稅事項進行減稅謀劃，實現企業的財務目標。

一、當前房地產企業稅務籌劃中的問題

（一）房地產企業薄弱的納稅意識

企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產企業的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產企業面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產企業就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業的這種偷稅、漏稅現象，不僅影響企業的市場競爭發展，而且還會對企業的聲譽造成影響，給企業的稅收帶來了更多風險。

（二）房地產企業對納稅的錯誤認識

在很多房地產企業中，經常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業出現多交稅、被稅務機關處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業的納稅籌劃問題，導致房地產企業內出現無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產企業稅收環節中，一是針對企業的稅收環節，二就是企業的交納稅收環節，雖然房地產企業的會計財務部門經常與稅務機關打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產企業的稅款交到稅務機關，對于房地產企業稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產企業內部缺乏納稅管理

在目前我國的房地產企業內部，雖然產企業財務人員也在學習和稅收相關的法律、法規，但是這對企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業內偷稅逃稅的現象。在房地產企業內部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業經營每個環節的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產企業在納稅管理決策中的盲區。

（四）房地產企業不知如何規避風險

在房地產企業中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易為企業造成納稅風險。其實在房地產企業中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產企業內部的納稅管理，才可以促進公司內部間相互配合，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。

（五）企業內納稅籌劃實施不及時

在房地產企業中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產企業中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產企業今后的發展帶來影響。

二、房地產企業中做好稅務籌劃工作的意義

在我國當前的經濟形勢之下，金融危機對房地產行業也產生嚴格的控制，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業內的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產企業的資金壓力，還可以為企業減少納稅成本，提高企業的利潤空間。做好房地產企業的稅務籌劃，可以增強企業抵抗經濟風險的能力，調整企業的經濟模式，依據合理的方法做好企業的稅務籌劃，為房地產企業減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產企業減輕稅負，提高企業的競爭力。在房地產企業中，稅務籌劃人員在法律許可的規定范圍內，使用一些方法和策略，對房地產企業的經營活動以及財務活動中關于涉稅的事項，統統都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產企業的納稅支出，實現房地產企業經濟利益的最大化。

在我國房地產開發企業的稅務籌劃上，在房地產宏觀調控政策背景下，調整好房地產企業的財務戰略， 企業的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產企業在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業賦稅成本。在房地產開發企業中，還應該讓企業內財務部門配合納稅籌劃的工作實現，以合法的手段降低企業納稅人的納稅成本，實現納稅籌劃，依照國家規定來進行交稅，規避企業的納稅風險，減輕企業的納稅負擔。

三、淺析改進后房地產企業稅務籌劃的思路

（一）認清稅務籌劃的價值

在我國房地產企業進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產企業中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產企業來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。

（二）在稅務籌劃中引入變量

在我國房地產企業的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發現變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業帶來更多的收益。房地產企業中影響應納稅額的就是計稅依據與稅率，當計稅依據越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業的經濟收益。

（三）靈活運用稅收政策的特定條款

在我國的房地產企業中，還可以找到相關稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產企業涉及土地增值稅、房產稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產增值率。其次，當房地產企業選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優的方法。最后，就是優惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規定了許多優惠政策，因此房地產企業可以充分利用優惠性條款，以優惠政策來進行企業內的稅務籌劃，為降低企業的納稅成本做出良好決策，給房地產企業的發展帶來更多收益。

（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產企業中各稅種間是相互聯系依存的，進行房地產企業的稅務籌劃，是為獲得企業整體經濟的利益，并不是只對于某一環節稅收的利益，因此房地產企業的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經濟上的可行性。房地產企業的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產品售價，然后再增加可扣除項目的業務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產企業在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業的總體收益。

四、結束語

由上可知，在我國當前的社會經濟形勢之下，面對房地產行業稅費負擔較重的情況，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，引起企業財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產企業的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業經營利潤的良策。因此房地產企業應該做好稅務籌劃工作，在遵守經濟法律制度前提下，為企業減輕稅負，減輕企業成本，實現房地產企業財務目標的謀劃，為房地產企業的發展做出貢獻。

參考文獻：

[1]靳麗萍.稅務籌劃在科技型企業財務管理中的應用[J].山西財稅，2009

[2]汪永華.房地產企業稅務籌劃淺析[J].現代商業，2011

篇（11）

房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進企業進一步發展，促進稅收制度的完善。筆者從多年的財務工作中，對房地產稅務籌劃有一些實踐經驗，供大家交流。

一、房地產企業稅務籌劃

房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于籌劃性、合法性、多維性。

二、房地產開發企業應從以下幾個方面入手進行稅務籌劃

（一） 營業稅的稅務籌劃

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產稅率皆為5%。房地產開發公司營業稅的計稅依據是房地產開發公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發公司收取的傭金。營業稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業務特點進行稅收籌劃：1.減少營業稅應稅項目的流轉（轉讓）次數。我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據營業稅法的規定，甲企業以土地使用權，乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。（2） 甲企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業稅。3.在房地產企業中，如果企業在開發之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業適用的3%低稅率繳納營業稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）土地增值稅的稅務籌劃

1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產開發企業與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。

2.增加扣除項目金額：（1）選擇適當的利息扣除標準，一種情況是依靠負債籌資，預計利息用較高，應計算分攤的利息并提供金融機構證明，以據實扣除；另一種情況房地項目主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，應不計算應分攤的利息或提供金融機構證明，以多扣除房地產開發費用，達到實現企業價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。

3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規定，代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

4. 利用稅收優惠政策的稅收籌劃。根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。

5.利用銷售比例進行稅務籌劃。根據（國稅發（2006）187號），擴了對于開發商征收土地關于房地產開發企業稅務籌劃的思考。增值稅的清算條件規定：“已竣工驗收的地產開發項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。

（三）企業所得稅的稅務籌劃分析

企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。

1.合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。

三、現代房地產開發企業稅務籌劃注意的問題

（一）加強稅法法律、法規學習。

現代房地產企業進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業自身的實際情況，才能達到預期效果。

（二）稅務籌劃要規范化。

房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。

（三）戰略與戰術相結合進行稅務籌劃。

房地產企業雖然不能從對單個項目、單筆業務或單個環節進行籌劃，但還應構建整體的稅費籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。

（四）提高企業財務管理水平和財會人員的業務素質。

四、小結

總之，隨著房地產市場的競爭日益加劇，現代房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。