土地市場論文大全11篇

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篇（1）

(一)宏觀調(diào)控中政府權(quán)力干預(yù)的處境

1。政府宏觀調(diào)控的必要性

筆者認(rèn)為，市場一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產(chǎn)市場的起伏不定，權(quán)力掌控的主體———國家，必須要對市場進行一定的行政干預(yù)，如果不采取干預(yù)措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風(fēng)暴所能比擬的，它對整個國民經(jīng)濟的影響和經(jīng)濟發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場，如果土地完全市場化、各類配套設(shè)施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經(jīng)濟系統(tǒng)的市場運行為前提，至少目前中國房地產(chǎn)市場還沒達到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經(jīng)濟環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場自由發(fā)展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進行干預(yù)。市場缺乏政府宏觀政策調(diào)控和法律監(jiān)管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。

2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的處境

關(guān)于政府對市場干預(yù)的力度，不少學(xué)者提出了很多質(zhì)疑。因為權(quán)力的運用在其宏觀調(diào)控中有模糊的地帶。有的專家認(rèn)為政策的調(diào)控本身沒有法律的規(guī)范性和強制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權(quán)力來過度干預(yù)市場的發(fā)展，既要做到支持、保護、維護房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個無法調(diào)和的矛盾。因為市場的規(guī)律、規(guī)則不通過政府干預(yù)，那么更多的消費者權(quán)利將得不到切實的保護。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認(rèn)為這是宏觀調(diào)控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。

(二)利益在房產(chǎn)市場主體中的分割

市場經(jīng)濟環(huán)境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學(xué)者說，一個好的市場既要滿足市場經(jīng)濟體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關(guān)鍵的還是要看市場利益機制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機械制造業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)等多個行業(yè)有密切的關(guān)系;同時還有金融、保險業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費者，都希望最大化的減少風(fēng)險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當(dāng)然有的利益已經(jīng)被預(yù)設(shè)。如房價、利率、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品價格等。在復(fù)雜的利益格局中，被動的消費群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權(quán)利基礎(chǔ)之上。無論社會利益格局如何調(diào)整和變動，都要保障公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平，及時調(diào)整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權(quán)力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協(xié)調(diào)、博弈機制，使權(quán)力與職責(zé)、利益相符合。［8］打于強勢的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉(zhuǎn)向公共利益。

(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上

競爭必須依賴于一定的市場競爭機制，不能違反法律規(guī)范及市場規(guī)則。否則將不會形成有序的行業(yè)競爭格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒有良好的秩序規(guī)則就沒有和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。針對房地產(chǎn)市場因價格波動帶來的不穩(wěn)定性，政府不斷開展整頓市場和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的各種舉措。這對維系房地產(chǎn)市場秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價格起到至關(guān)重要的作用。一旦市場秩序混亂，規(guī)則沒有得到遵守，利益的無限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國家的經(jīng)濟發(fā)展將是災(zāi)難性的，屆時再合理地宏觀調(diào)控措施估計都難以進行及時有效的補救。所以，為了維護房地產(chǎn)市場不至于壟斷利益，影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控和市場干預(yù)有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預(yù)手段作為房地產(chǎn)市場秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發(fā)展的歸宿點，市場秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機制的同時，也應(yīng)該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產(chǎn)市場競爭機制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調(diào)控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當(dāng)現(xiàn)代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實的道德資源。如此，才能促進繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場秩序。

(四)房地產(chǎn)市場的健康需要法律體系的規(guī)范化

不僅僅是房地產(chǎn)市場，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對完善的法律規(guī)范來加以調(diào)整和保護。法律與社會其他調(diào)控手段一樣，既有自己的運行方式和規(guī)律，也有調(diào)整其規(guī)范對象的規(guī)律。對于房地產(chǎn)市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)所決定的。但無論有多復(fù)雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個國民經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)性，國家出臺了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識性概念表達專業(yè)性問題，缺乏應(yīng)有的確定性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在法律責(zé)任上很難界定。在我國制定的關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關(guān)的政策、制度中，還應(yīng)當(dāng)防止保護房地產(chǎn)消費者權(quán)益的專門立法與既存法律發(fā)生競合。“消費者保護法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對消費者利益具有保護功能的法律規(guī)定，都是消費者保護法的組成部分”。［9］P220對房地產(chǎn)消費者權(quán)益的保護可通過完善相關(guān)法律的途徑實現(xiàn)，并在相關(guān)法律中規(guī)定對不同種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護。況且房地產(chǎn)消費者權(quán)益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關(guān)法律，易導(dǎo)致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強調(diào)對有關(guān)公民基本生存權(quán)利的規(guī)范優(yōu)先適用的競合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

(五)責(zé)任的承擔(dān)主體模糊

篇（2）

1相關(guān)概念界定：電子地圖、光盤電子地圖

1.1電子地圖

關(guān)于電子地圖的名稱，曾有不同的提法，如“電腦地圖”、“聯(lián)機地圖”、“屏幕地圖”和“瞬時地圖”，有時又把電子地圖和數(shù)字地圖等同起來，或認(rèn)為電子地圖是數(shù)字地圖和視盤地圖的集合等。

綜合電子地圖作為電子出版物的個性和共性，可以如此定義：電子地圖是一種以數(shù)字地圖為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、以計算機系統(tǒng)為處理平臺、在屏幕上實時顯示的地圖形式。電子地圖并不是數(shù)字地圖，數(shù)字地圖是電子地圖的編繪原材料、是數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，而電子地圖是數(shù)字地圖的表達結(jié)果。

1.2光盤電子地圖

電子地圖可以按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進行分類，而筆者將要考查的光盤電子地圖則是以輸出和使用方式進行劃分的產(chǎn)物。按照此分類標(biāo)準(zhǔn)，電子地圖可分為單機電子地圖、光盤電子地圖、觸摸屏電子地圖、PDA電子地圖和網(wǎng)絡(luò)電子地圖。

光盤電子地圖主要存儲在CD-ROM或DVD-ROM中，在計算機中通過相應(yīng)的光盤驅(qū)動器讀取調(diào)用。就目前而言，國家普通電子地圖(集)、省(市)交通電子地圖(集)、旅游觀光電子地圖、城市交通電子地圖等，一般都采用光盤電子地圖對外；而且光盤電子出版物實際上是從傳統(tǒng)出版到網(wǎng)絡(luò)出版的過渡階段，即從內(nèi)容形式上是數(shù)字的，但在物流上仍然運用傳統(tǒng)模式，也便于統(tǒng)計分析。這兩點也恰是筆者選擇光盤電子出版物作為研究對象的原因。

筆者發(fā)現(xiàn)《中國國土資源年鑒》雖有涉及電子地圖品種、數(shù)量及總定價的指標(biāo)，但數(shù)據(jù)明顯缺失，而且據(jù)筆者事后的調(diào)查，其權(quán)威性也值得質(zhì)疑。筆者遂從國家圖書館電子信息中心以及其他公共圖書館、各出版社網(wǎng)站進行電子地圖的檢索。

2市場營銷態(tài)勢

2.1出版單位層面

地圖出版行業(yè)是國家特許的行業(yè)，公開地圖應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院新聞出版行政主管部門批準(zhǔn)的具有地圖出版權(quán)的出版社出版。根據(jù)性質(zhì)來分，可以把地圖出版社分為四大類：中央級專門地圖出版社、中央級專業(yè)地圖出版社、地方級專門地圖出版社以及地方級專業(yè)地圖出版社。

此外，由于近年來地圖市場的迅速膨脹，民營地圖出版機構(gòu)及軟件開發(fā)公司也逐漸擠入地圖出版業(yè)，進入地圖的編繪、制作流程。

對于光盤電子地圖出版，就個別地圖出版社而言，可以歸納出兩個特點：

①中國地圖出版社(以下簡稱中圖社)一枝獨秀。由筆者調(diào)查所得的出版名錄可知，中圖社在六年間共出版20種光盤電子地圖，占所有出版種類半數(shù)有余。這與中圖社自身的雄厚實力及戰(zhàn)略規(guī)劃有密切的關(guān)聯(lián)。中圖社憑借其在地圖市場的獨特壟斷地位，自1987年建社以來，共發(fā)行各類地圖30億冊(幅)，占全國地圖發(fā)行總量的90%。另據(jù)開卷公司所做的市場調(diào)研，中圖社在國內(nèi)地圖市場市場占有率為32.4%，遙遙領(lǐng)先于位居第二的廣東省地圖出版社(11%)。綜合實力位居全國出版社前列。

而且中圖社以其敏銳的觸角，自上世紀(jì)90年代初成立了電子地圖編輯室，后又在此基礎(chǔ)上成立了電子信息制作中心，并開發(fā)成功集地圖數(shù)據(jù)的獲取、處理、組織、管理和分析于一身的電子地圖平臺。因而，中圖社在光盤電子地圖市場中占盡先機。

②在光盤電子地圖市場中，地圖出版社整體參與度較低。據(jù)筆者調(diào)查所得，除去中圖社，涉足光盤電子地圖制作出版的地圖出版社不過3家，這與中國46家有資格出版地圖的出版社數(shù)目形成巨大落差。究其原因，筆者以為主要有三點：研發(fā)成本高。要制作電子地圖，就必須首先實現(xiàn)地圖的數(shù)字化，而數(shù)字化所要求的數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)加工、軟件開發(fā)等需要巨大的物力和財力；電子地圖市場機制尚不成熟。盜版現(xiàn)象猖獗，正版產(chǎn)品得不到有效保護；維護成本高。電子地圖數(shù)據(jù)需要定期更新，對于單獨某個單位來說確是重負(fù)。因此，開發(fā)、出版電子地圖利潤微薄。投入多，風(fēng)險大，產(chǎn)出少，使得各路“口袋不深”的出版社心有余而力不足。

與此同時，民營資本的介入也是值得重視的。盡管電子地圖市場門檻高、風(fēng)險大，但豐厚利潤的前景使得部分民營性質(zhì)的出版機構(gòu)也要進軍電子地圖市場，另一方面筆者認(rèn)為也是電子制圖專業(yè)的需求使得地圖出版社不得不與一些專業(yè)性質(zhì)的機構(gòu)合作。比如人民交通出版社出版的《中國電子地圖：交通旅游版》就是由北京靈圖軟件技術(shù)有限公司制作，中圖社的《DVDVoiceNavigationSystem》則是由北京四維圖新導(dǎo)航信息技術(shù)有限公司編制。

2.2市場層面

(1)尚未普及。

隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)步伐的加快，特別是近年來，城鄉(xiāng)道路建設(shè)投入加大，以及旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游、地圖市場迅速膨脹。近年來傳統(tǒng)地圖市場規(guī)模呈逐年增長趨勢，2005年其總品種數(shù)為1760種，總定價數(shù)達83363.2萬元。

而國內(nèi)的光盤電子地圖出版規(guī)模只能算傳統(tǒng)地圖出版的零頭。每年出版光盤電子地圖基本不超過10種。

綜合各方觀點，筆者以為電子地圖市場不能鋪開主要有以下三點原因：

①客觀條件的制約。紙質(zhì)地圖有攜帶方便，價格低廉的優(yōu)點，不受時間地點和各種條件的限制，而且符合人們的使用習(xí)慣。而電子地圖必須借助于計算機這種工具。由于計算機價格高，家庭普及率較低，從而制約了電子地圖的銷售。

②實用性不強。目前市場銷售的電子地圖部分是從紙質(zhì)地圖直接掃描而成，僅僅滿足于瀏覽，查詢等功能很少。由于實用性差，自然就沒有市場。

③市場監(jiān)管無力。地圖侵權(quán)盜版是一個難解之題，新興的電子地圖更是如此。且光盤電子地圖的前期制作投入。據(jù)統(tǒng)計，在我國電子出版物市場上，正版電子出版物的市場占有率一般不到10%，最高不超過30%。

(2)作為過渡性產(chǎn)品的軟肋。

光盤出版是傳統(tǒng)出版到網(wǎng)絡(luò)出版的過渡階段。光盤電子地圖所使用的電子技術(shù)日新月異，更新較快，但傳統(tǒng)物流模式卻限制了其作為電子出版物本應(yīng)有的優(yōu)勢。相反，網(wǎng)絡(luò)電子地圖則能夠?qū)崿F(xiàn)徹底的電子化，信息共享程度最高、傳播最快、應(yīng)用最廣。而且網(wǎng)絡(luò)電子地圖大都是免費的，因而擠壓了光盤電子地圖的利潤空間。更確切地說，由于現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)出版秩序尚未規(guī)范，光盤電子地圖不過是暫時填補網(wǎng)絡(luò)出版留出的市場空白，從長期來看，光盤電子地圖作為過渡性產(chǎn)品終將壽終正寢。

(3)銷售渠道不夠活躍。

各家地圖出版社往往是按照傳統(tǒng)的發(fā)行渠道來銷售光盤電子地圖——主渠道(新華書店渠道)和二渠道(民營書商的發(fā)行渠道)。用既成銷售網(wǎng)絡(luò)進行市場運作，可以節(jié)約成本，以便于出版單位可以將精力集中到投入內(nèi)部生產(chǎn)管理和新產(chǎn)品的開發(fā)上，但是，由于出版體制尚未成熟，傳統(tǒng)發(fā)行渠道均在一定程度上存在著問題。

對于主渠道，大多數(shù)的新華書店由于其傳統(tǒng)的體制，憑借計劃經(jīng)濟條件下形成的有利市場地位，對產(chǎn)品銷售仍以守株待兔的辦法進貨，以只贏不虧的態(tài)度代銷，以姜太公釣魚式的方式接待顧客。這種銷售渠道在目前的情況下對出版社的市場開拓存在著制約作用。在資金結(jié)算方面也存在普遍拖欠的現(xiàn)象(半年內(nèi)不與出版社結(jié)算)，使出版社資金周轉(zhuǎn)困難。

對于二渠道，由于大部分是個體戶，承擔(dān)市場風(fēng)險之余有竭力尋求利潤最大化，因此在銷售折扣上競相壓價，大打折扣仗，這些經(jīng)銷商很少考慮自己的長遠(yuǎn)利益，更不可能考慮出版社的長遠(yuǎn)利益，短期行為十分突出。此外，有些經(jīng)銷商為了在短期內(nèi)獲得盡可能高的回報，往往不顧與出版社在市場區(qū)域劃分上達成的約定，“串貨銷售現(xiàn)象”時有發(fā)生。

也有出版社嘗試軟件專賣店的銷售渠道，但由于針對性較弱，市場營銷始終不太理想。

另外由于地圖的編制有可能涉及國家安全及測繪的合法性，管理部門對其出版限制諸多，使得原本不暢通的銷售渠道更加阻塞。

參考文獻

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篇（3）

(二)土地市場發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平計算模型根據(jù)公式(3)和(4)，土地市場和區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度取決于各子系統(tǒng)的發(fā)展水平，因此需要建立土地市場和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的評價指標(biāo)體系來衡量二者的發(fā)展水平。本文采用熵值法來確定兩個系統(tǒng)的指標(biāo)權(quán)重同時采用極值變換法進行標(biāo)準(zhǔn)化，為了滿足熵值法和耦合協(xié)調(diào)度對數(shù)據(jù)非負(fù)的要求，借鑒楊慧的處理方法將標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)加0．01做非負(fù)化處理［11］。對于土地市場發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的計算，采用線性加權(quán)法。

(三)耦合協(xié)調(diào)度劃分標(biāo)準(zhǔn)對于系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)度的判斷標(biāo)準(zhǔn)，目前學(xué)術(shù)界仍然沒有形成定論。在對國內(nèi)學(xué)者的研究成果進行比較分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本文研究重點，綜合參考陳基純、暖［12］以及楊慧［11］的分類方法將土地市場和區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度劃分為6個等級。

二、成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度分析

成都作為中西部綜合競爭力最強的現(xiàn)代特大中心城市，由于受到西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動，成為許多知名企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進軍西部地區(qū)的首選城市和投資熱點區(qū)域，土地市場和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)和壓力，因此成都土地市場和區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展尤顯重要。為此，本文以其作為研究對象，研究土地市場與區(qū)域經(jīng)濟兩個子系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)狀況。

(一)指標(biāo)體系構(gòu)建及權(quán)重確定土地市場和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平涉及社會、經(jīng)濟和環(huán)境等方面的各個要素，根據(jù)評價指標(biāo)選取的全面性、動態(tài)性、科學(xué)性和可操作性等原則，結(jié)合研究區(qū)域特點，構(gòu)建了衡量二者發(fā)展水平的評價指標(biāo)體系，見表2。本文數(shù)據(jù)來源如下:土地價格指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，其余土地市場指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于2005－2012年《成都市土地市場分析報告》和《成都市房地產(chǎn)市場研究年報》，2005－2011年區(qū)域經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于2006－2012年《成都統(tǒng)計年鑒》，2012年區(qū)域經(jīng)濟數(shù)據(jù)來源于2012年成都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。運用熵值法確定兩個系統(tǒng)的各指標(biāo)的權(quán)重一并在表2中列出。

(二)耦合協(xié)調(diào)度計算結(jié)果首先根據(jù)式(5)和(6)，計算出成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平，然后根據(jù)式(2)和(4)，計算二者的耦合協(xié)調(diào)度(根據(jù)計算出的土地市場和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平，通過變異系數(shù)法，計算得到α，β分別為0．386和0．614)，結(jié)果見表3。同時根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度計算結(jié)果及表1土地市場與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將成都市2005－2012年土地市場與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)狀況的評價結(jié)果一同列于表3。

(三)土地市場與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度分析根據(jù)表3，2005－2012年成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度分值除了2008年出現(xiàn)下降之外，其余年份都呈增長趨勢。耦合協(xié)調(diào)度的分值，由2005年的0．087增加到2012年的0．517，年均增長6．14%。由此可見，成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟兩個子系統(tǒng)間相互配合、相互推進的作用在逐漸增強，系統(tǒng)運行績效逐漸提高，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系逐漸趨向良好發(fā)展。但值得注意的是，該復(fù)合系統(tǒng)的整體協(xié)調(diào)功能仍處于中等偏下水平，耦合協(xié)調(diào)度得分比較低，耦合協(xié)調(diào)度的均值為0．320，處于不可接受區(qū)間。結(jié)合表1和表3中的數(shù)據(jù)，繪制出成都市土地市場與區(qū)域經(jīng)濟復(fù)合系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)類型劃分圖，由圖1可以直觀地反映出2005－2012年成都市土地市場和區(qū)域經(jīng)濟復(fù)合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系的變化趨勢。具體可以劃分為3個階段:第一個階段是2005－2006年，此階段耦合協(xié)調(diào)類型由極度失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)變?yōu)橐话闶д{(diào)衰退類。在該階段成都市區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展滯后于土地市場，土地市場的發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟的規(guī)模擴張效應(yīng)、激勵效應(yīng)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化效應(yīng)發(fā)揮作用，刺激區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，但是由于二者發(fā)展水平均較低，造成耦合協(xié)調(diào)度處于不可接受區(qū)間。第二個階段是2006－2011年，此階段二者耦合協(xié)調(diào)類型由一般失調(diào)衰退類過渡到勉強耦合協(xié)調(diào)類，耦合協(xié)調(diào)區(qū)間由不可接受區(qū)間跨到過渡區(qū)間。2008年土地市場發(fā)展遭遇瓶頸，復(fù)合系統(tǒng)的發(fā)展由區(qū)域經(jīng)濟滯后型轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厥袌鰷笮停瑓^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對土地市場的資金支撐效應(yīng)和激勵效應(yīng)得到發(fā)揮，造成耦合協(xié)調(diào)度出現(xiàn)下降再上升的變化狀態(tài)。第三個階段是2011－2012年，此階段二者耦合協(xié)調(diào)類型由勉強耦合協(xié)調(diào)類過渡到初級耦合協(xié)調(diào)類，雖然二者發(fā)展水平都得到提升，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系得到進一步提升，但是增幅不大，導(dǎo)致該階段耦合協(xié)調(diào)區(qū)間仍屬于過渡區(qū)間。綜上所述，成都市土地市場與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)過程可以用“二三四”來概括，即耦合協(xié)調(diào)過程跨越不可接受區(qū)間和過渡區(qū)間兩個區(qū)間，耦合協(xié)調(diào)關(guān)系經(jīng)歷三個變化階段，耦合協(xié)調(diào)作用遵循了極度失調(diào)衰退一般失調(diào)衰退勉強耦合協(xié)調(diào)初級耦合協(xié)調(diào)四個路徑。

(四)土地市場與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度影響因素分析由前文分析可知，復(fù)合系統(tǒng)的整體協(xié)調(diào)功能處于中等偏下水平，而土地市場和區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度的高低主要取決于各子系統(tǒng)的發(fā)展水平。根據(jù)表3中的土地市場發(fā)展水平分值和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平分值繪制出圖2。由圖2可以發(fā)現(xiàn)，2005－2012年土地市場的發(fā)展水平呈現(xiàn)出先上升后下降的周期性變化，而區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展總體呈上升趨勢，但是增速緩慢。2008年，土地市場發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平都跌到最低，這可能與“5．12”地震的影響和全球金融危機有關(guān)。區(qū)域經(jīng)濟子系統(tǒng)應(yīng)對外界變化，可以較好地面對危機，保持自身的緩慢增長，而土地市場發(fā)展水平卻由2007年的0．180下降到2008年的0．053，下降幅度高達71%，之后連續(xù)3年的發(fā)展水平分值都低于2007年的0．180，由復(fù)合系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的促進因子變成了制約因子。這說明與區(qū)域經(jīng)濟相比，土地市場發(fā)展的穩(wěn)定性較低。土地市場發(fā)展的失衡，制約了區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟增幅較緩慢，從而造成復(fù)合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度總體偏低。由此可見，土地市場發(fā)展失衡是導(dǎo)致近幾年來土地市場區(qū)域經(jīng)濟復(fù)合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度整體協(xié)調(diào)類型偏低的主要因素。

篇（4）

一、馬克思絕對地租理論

根據(jù)地租理論，主要是由絕對地租和級差地租組成。絕對地租，就是土地所有權(quán)的經(jīng)濟實現(xiàn)形式。絕對地租又主要分為農(nóng)業(yè)絕對地租和城市絕對地租，其中在農(nóng)業(yè)地租中，絕對地租是指耕種任何土地都必須交納地租，主要是因為土地所有權(quán)的壟斷而必須交納的地租；城市絕對地租則主要是由于土地所有權(quán)的存在而最終產(chǎn)生的地租。絕對地租在一定意義上就是國家收取的賦稅，它體現(xiàn)了土地所有權(quán)的統(tǒng)一。絕對地租是以農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成低于社會平均資本有機構(gòu)成為條件的，農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成一般低于工業(yè)部門。絕對地租的數(shù)額，與農(nóng)業(yè)和工業(yè)的相對發(fā)展程度有關(guān)，所以，絕對地租會跟著農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成的相對提高而縮小。

二、我國土地產(chǎn)權(quán)與征收補償存在的問題

1、我國土地產(chǎn)權(quán)的界定不明確

我國《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民村民委員會經(jīng)營、管理。”這就表明，我國農(nóng)村土地的經(jīng)營主體不再是私人或地主，而是集體經(jīng)濟組織。目前，我國土地經(jīng)營方式是家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的方式，土地經(jīng)營主體是農(nóng)村集體，使用主體是農(nóng)村家庭承包戶，土地經(jīng)營組織的經(jīng)濟實現(xiàn)形式是土地承包費。土地承包費就是農(nóng)村集體經(jīng)營土地的地租收入。

我國集體所有的土地產(chǎn)權(quán)界定不清晰，主體不明確，農(nóng)民集體所有權(quán)是一種受限制的產(chǎn)權(quán)，國家實際上是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的實際控制者和潛在所有者。由于農(nóng)民土地處置權(quán)的缺乏，是農(nóng)民在征地過程中始終無法成為有力的參與者和決策者。更加要注意的是，農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)不明確，使得征地的完全補償沒了產(chǎn)權(quán)的支撐，農(nóng)民征地補償和收益分配在產(chǎn)權(quán)上失去了本源性的依據(jù)。

2、“公共利益”定義不明確，征地范圍無法界定

《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征收”。上述規(guī)定都在強調(diào)征收土地的前提必須是為“社會公共利益的需要”，但現(xiàn)行的法律條文并沒有明確定義和界定“公共利益”。《土地管理法實施條例》規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益目的”使用土地。而在實際情況中，實施城市規(guī)劃征收土地后，許多經(jīng)營性項目和房地產(chǎn)開發(fā)也在征收農(nóng)地。

3、我國征地補償費用偏低

我國現(xiàn)行的《土地管理法》雖規(guī)定了關(guān)于土地征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，也在原有《土地管理法》規(guī)定的基礎(chǔ)上有所提高，但是這以農(nóng)作物產(chǎn)量及國家規(guī)定的價格標(biāo)準(zhǔn)計算的土地補償費，必然受自然條件和市場因素的變化及因為種植農(nóng)作物種類的不同而不同，不能真正的反映土地的真實價值，同時這種補償只是對集體和農(nóng)民的一種不完全補償，不包括因征收土地導(dǎo)致集體和農(nóng)民的間接損失。根據(jù)《土地管理法》，現(xiàn)行的征地補償費計算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，也就是征收土地補償法，為該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍；安置補助費，為該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。這種測算方法不是很合理，理由如下：首先，以農(nóng)作物的生產(chǎn)產(chǎn)值作為征地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不是很合理。土地征收相關(guān)單位在征地過程中，基本都是運用國家標(biāo)準(zhǔn)進行補償?shù)模凑諅鹘y(tǒng)的糧食經(jīng)濟作物來測定前3年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，沒有或者很少顧及現(xiàn)在的城郊農(nóng)業(yè)已經(jīng)不是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)。還有生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)和精品農(nóng)業(yè)為一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)，土地的產(chǎn)出價值已經(jīng)不是普通的糧食或者蔬菜價值能夠相比的了。所以，這樣的土地征收價格必然不能反映被征收土地本身的產(chǎn)出價值，而是偏低的價格。其次，征地補償標(biāo)準(zhǔn)沒有包含土地增值的部分還有就是忽視不同經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域的土地價格差異。農(nóng)地一旦被征收后，用途的改變通常會導(dǎo)致地價的飆升，但在制定和修改補償標(biāo)準(zhǔn)時卻沒有考慮增值因素。忽視不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，采用同類補償標(biāo)準(zhǔn)的辦法，也無法反映不同地區(qū)的地價。

4、設(shè)置補償項目不合理，安置勞動力困難

我國設(shè)置的土地征收補償項目主要包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費。土地補償費是對土地所有人的投資和土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一種補償或者“購買”，地上附著物和青苗補償費是對土地投資的一種補償，勞動力安置補償費是計劃經(jīng)濟時期的產(chǎn)物，實質(zhì)是一種實物補償?shù)漠惢Ｓ媱澖?jīng)濟時代，勞動力就業(yè)的安置是確保農(nóng)民生活水平不下降的有力措施，隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，工廠、企業(yè)有了較大的用工自由，土地征用安置的勞動力容易面臨下崗的威脅。還有，勞動力安置的是否成功，主要取決于企業(yè)的經(jīng)濟效益，如果在競爭中企業(yè)被淘汰，勞動力的生活將面臨困境，這是與勞動力安置的初始設(shè)計的目標(biāo)相背離。

三、解決我國土地產(chǎn)權(quán)和征收補償問題的對策和建議

1、重構(gòu)集體土地所有權(quán)主體

現(xiàn)在，我們完善農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)制度的首要任務(wù)就是重構(gòu)集體土地所有權(quán)主體。也就是要通過制度的設(shè)計來實現(xiàn)真實存在的農(nóng)民集體，是農(nóng)民對集體土地的所有權(quán)落到真正的實處。集體土地所有權(quán)必須體現(xiàn)集體成員的意志和利益。我國現(xiàn)行的法律規(guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體為農(nóng)民集體，但對集體的具體內(nèi)涵的規(guī)定是不清晰、不統(tǒng)一的。我國農(nóng)村集體組織必須是以村為共同體還必須具有村民成員標(biāo)志，而且是組織成員與集體組織的權(quán)利義務(wù)關(guān)系互相交融的團體。

2、確定合理的征地補償標(biāo)準(zhǔn)

主要分為兩個方面：首先，實行以區(qū)位和土地質(zhì)量為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的征地補償標(biāo)準(zhǔn)。從全國各地的補償標(biāo)準(zhǔn)來看，一般經(jīng)營性用地補償標(biāo)準(zhǔn)較高，非經(jīng)營性用地補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，尤其是高速公路等國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，政府往往采取強制措施，單方面確定征地補償標(biāo)準(zhǔn)，因此而造成補償費同地不同價，優(yōu)地低價補償?shù)牟缓侠憩F(xiàn)象。所以應(yīng)該借鑒沿海發(fā)達城市改革的成果，實行以區(qū)位和土地質(zhì)量為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的征地補償標(biāo)準(zhǔn)。按照土地的質(zhì)量，比如水田或者旱田，確定每一級別土地的補償倍數(shù)。

第二，用綜合年產(chǎn)值代替前三年的平均產(chǎn)值。產(chǎn)值是用來計算征地補償費的重要的指標(biāo)，我國法律規(guī)定的“前三年平均產(chǎn)值”只體現(xiàn)了土地作為生產(chǎn)資料的價值，卻無法體現(xiàn)土地作為農(nóng)民生活保障的價值。因此，不能簡單的根據(jù)耕地的實際利用情況確定年產(chǎn)值，而要綜合考慮本地經(jīng)濟發(fā)展水平、人均占有耕地面積、土地供需狀況等因素，這樣來計算每一級別，不同質(zhì)量土地的綜合年產(chǎn)值。

【參考文獻】

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篇（5）

1農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的界定

要研究農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)帶來的影響，首先要明確農(nóng)村集體建設(shè)用地的概念和土地流轉(zhuǎn)的概念。

1.1農(nóng)村集體建設(shè)用的概念

到目前為止，我國對“農(nóng)村集體建設(shè)用地”還沒有一個法定的明確定義，但我們還是可以從《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)條文中看出農(nóng)村集體建設(shè)用地的具體含義。農(nóng)村集體建設(shè)用地指農(nóng)民集體所有的，一般是地處農(nóng)村的、經(jīng)過依法批準(zhǔn)的農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建設(shè)用地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地。它的主要特征有以下幾個方面：①它不是國有土地；②它不是指農(nóng)用土地；③它是指依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地，是合法的；④該建設(shè)用地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體的，而不是屬于國家的。“農(nóng)村集體建設(shè)用地”又被稱為“非農(nóng)建設(shè)用地”，或者簡稱“農(nóng)村建設(shè)用地”。

農(nóng)村建設(shè)用地的具體形式主要有以下三種：農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。

1.2土地流轉(zhuǎn)的概念

土地流轉(zhuǎn)是指土地的轉(zhuǎn)讓和流通。從法律的角度來看，土地流轉(zhuǎn)是指土地產(chǎn)權(quán)在不同主體之間的流動和轉(zhuǎn)讓。科斯在《社會成本的注釋》中總結(jié)說“權(quán)力的界定是市場交易的基本前提”，也就是說土地的流轉(zhuǎn)的基本前提是土地的所有權(quán)和各項權(quán)能要明確，否則就無法進行交易（流轉(zhuǎn)）。土地所有權(quán)是最重要的權(quán)利也是最充分的權(quán)利，它包括了對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)卻不是完整的所有權(quán)，而是有限制的所有權(quán)。我國土地管理法第二條規(guī)定：“國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使”。這一條突現(xiàn)了我國國家對農(nóng)村集體土地的管理權(quán)。

農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，既包括土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，又包括土地使用權(quán)的變動，但根據(jù)現(xiàn)行憲法和土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體所有制土地的所有權(quán)流轉(zhuǎn)，僅限于國家對集體所有土地的征收，是一種不可逆轉(zhuǎn)的單向流轉(zhuǎn)。因此，一般意義上的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)在不同經(jīng)營主體之間的流動和轉(zhuǎn)讓，其實質(zhì)是農(nóng)村土地使用權(quán)的市場化，即在農(nóng)村土地所有權(quán)屬于集體所有的前提下，農(nóng)民在市場條件下，根據(jù)自己的意愿轉(zhuǎn)讓其所承包的土地使用權(quán)，從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

2農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)

國內(nèi)學(xué)者對農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)不清晰達成了一致意見，認(rèn)為中國的農(nóng)村集體土地制度存在諸多問題，不利于當(dāng)前農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。但對于中國現(xiàn)階段的農(nóng)村集體土地制度改革，學(xué)者們的意見不一致，主要有以下3種觀點：

第1種觀點主張實行單一的土地國有制。這種觀點認(rèn)為：我國集體土地的所有權(quán)本身就不是完整的所有權(quán)，集體土地所有權(quán)應(yīng)該受到國家管理權(quán)的約束。提出以“轉(zhuǎn)權(quán)讓利，統(tǒng)一出讓”的模式對農(nóng)村集體建設(shè)用地進行管理。將目前農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的土地產(chǎn)權(quán)形式變?yōu)閱我坏膰宜兄疲瑢嵭袊谢鞔_農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)歸國家。“轉(zhuǎn)權(quán)讓利，統(tǒng)一出讓”具體做法是：將集體建設(shè)用地，全部征為國有后統(tǒng)一出讓給土地使用者，在轉(zhuǎn)權(quán)的過程中給與土地所有者、使用者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資者以合理的經(jīng)濟補償。

第2種觀點主張是實行土地私有制。這種觀點認(rèn)為：所有權(quán)和使用權(quán)分離的土地制度，產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，不利于土地的潛力發(fā)揮。因此，應(yīng)該進行土地制度創(chuàng)新，廢棄當(dāng)前的土地集體所有權(quán)，實行私有化，建立土地信用制度。國家按“耕者有其田”的原則，按農(nóng)民的經(jīng)營能力重新分配土地。私人獲得土地后，可以在政策法律規(guī)章允許的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃和抵押。

第3種觀點是對現(xiàn)有集體所有制的完善。主要是指在現(xiàn)有的集體所有制基礎(chǔ)上，通過重新確立農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體的地位、把更多的產(chǎn)權(quán)交給農(nóng)民以及在維持土地最終所有權(quán)的前提下，以土地使用權(quán)的市場流轉(zhuǎn)實現(xiàn)土地的優(yōu)化配置等來對土地所有權(quán)與土地使用經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離機制進一步構(gòu)建。持這種觀點的專家、學(xué)者提出“產(chǎn)權(quán)不等于所有權(quán)”，因而不一定非要變更所有權(quán)，只要有清晰完備的產(chǎn)權(quán)就可以了。堅持土地的集體所有制，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)延長土地承包期，或采取土地使用權(quán)入股、抵押、租賃、拍賣等措施來穩(wěn)定和完善現(xiàn)行的農(nóng)地制度等是目前居于主流的思路。

3不同產(chǎn)權(quán)制度下農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的影響

農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)問題是土地制度的核心問題，土地產(chǎn)權(quán)的安排與土地的流轉(zhuǎn)各方有密切的關(guān)系。農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，不同的土地產(chǎn)權(quán)制度會導(dǎo)致不同的結(jié)果，他們各有利弊。因此，如果要討論農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的影響，就必須在不同的土地產(chǎn)權(quán)制度下進行討論。

3.1單一國有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

單一國有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有利影響主要表現(xiàn)為：農(nóng)村土地國有制是成本較低、動蕩較小、效果較好的一種農(nóng)村土地制度改革思路。不可否認(rèn)這種主張的好處是解決了農(nóng)村土地所有權(quán)主題虛化的缺陷，使農(nóng)村土地公有制更為徹底地實現(xiàn)。國有化有利于克服土地管理期的無政府狀態(tài)，維護了國有土地市場的穩(wěn)定，從根本上解決了土地資源浪費和破壞的問題。

國有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的缺點主要表現(xiàn)在：非農(nóng)建設(shè)用地存在嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民利益的傾向。目前，非農(nóng)建設(shè)用地絕大多數(shù)實行國家征用，沒有區(qū)分公益性、經(jīng)營性的不同性質(zhì)。征地與供地采用雙軌制，征地沿用計劃經(jīng)濟時代的強制辦法，但供地卻采取市場經(jīng)濟的有償出讓，政府“以地生財”。伴隨著房地產(chǎn)熱、大學(xué)城、開發(fā)區(qū)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的逐步升溫，征地失控，“圈地運動”不斷升級。對農(nóng)民的征地補償方法不合理，采取“一次性買斷”，且補償費不能全部到位，層層截留，農(nóng)民只能得到一點安置補助，這對農(nóng)民是一種剝奪。大批農(nóng)民失去土地，不能從土地上得到賴以生活的經(jīng)常性收入，成為無業(yè)游民，威脅社會穩(wěn)定；土地由政府來管理未必就比現(xiàn)在的由村社管理更好，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論對公共財產(chǎn)會導(dǎo)致的很大的外部性進行了深入探討，公共產(chǎn)權(quán)有非排他性的契約安排，存在著過度使用資源的激勵，國家管理的交易成本太高，而且易導(dǎo)致公共資源租值的消散；而在實施土地國有化過程中，由于土地所有權(quán)由集體過渡到國家，再由國家租賃給農(nóng)戶，以及對土地實行管理等操作費用及所需人力非常大而使得土地國有化無法真正實現(xiàn)。而且即使在付出巨大代價實施之后，也可能導(dǎo)致土地實質(zhì)上被農(nóng)戶占為己有，而使國有租賃制變?yōu)椤皣袀€人占有制”。

3.2土地私有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

從產(chǎn)權(quán)明晰的角度來講，該種方案可能是最優(yōu)的。持該種觀點者認(rèn)為，只有明晰了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)戶私有使農(nóng)戶成為實際意義的產(chǎn)權(quán)主體，與土地真正結(jié)合，才能真正提高土地利用效率，從而解決土地經(jīng)營的短期行為，并按市場準(zhǔn)則來充分合理配置，從根本上解決農(nóng)村的土地權(quán)屬問題，恢復(fù)民有土地權(quán)利的完整性、確定性和穩(wěn)定性，以此構(gòu)建健全的農(nóng)民土地權(quán)益保障機制和有效的農(nóng)村社會保障機制，從而可以從源頭上遏制城市化進程中農(nóng)地征用、流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民權(quán)益受損的現(xiàn)象。

但是，從我國實際情況看，土地資源稀缺，人地關(guān)系異常緊張，在今后經(jīng)濟增長過程中，地價必然會不斷上漲。實行土地私有，土地作為一種不動產(chǎn)在農(nóng)戶資產(chǎn)中的地位會越來越重要，農(nóng)戶會把保有小塊土地作為財產(chǎn)增值的手段而不輕易放棄。從這個意義上講，土地私有不僅不利于土地流轉(zhuǎn)，還可能成為其障礙。生活在底層的農(nóng)民，出于生計問題，在允許土地自由買賣的情況下，他們是最有可能失去土地的。土地一旦實行私有化，農(nóng)民擁有土地所有權(quán)，從而全面放開土地資源流動后，有些農(nóng)民因出賣土地喪失土地資源之后，會成為一無所有的流民，甚至連最基本的生活條件都保證不了。盲目的私有化將動搖農(nóng)村的社會基礎(chǔ)，剝奪農(nóng)民僅有的生存資源，產(chǎn)生歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過的土地兼并行為。

3.3集體土地所有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

維持農(nóng)村集體建設(shè)用地的集體所有制可以避免制度創(chuàng)新的風(fēng)險，而且集體土地所有制在我國實行了許多年，但是由于集體所有制的內(nèi)在缺陷，其改良的空間非常有限。

土地流轉(zhuǎn)中政府角色錯位。一些鄉(xiāng)村組織直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)的主體，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的手段，或者作為突出地方政績的形象工程，損害農(nóng)民利益。這些扭曲的做法導(dǎo)致了當(dāng)?shù)劐e綜復(fù)雜的土地利益關(guān)系，農(nóng)戶合法土地權(quán)益時時受到侵害，土地糾紛案件不斷增加，引發(fā)了農(nóng)民與基層政府和村級組織的摩擦和大量農(nóng)村社會問題，成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要障礙。由于流轉(zhuǎn)的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策現(xiàn)象時常發(fā)生。土地租金的收益分配缺乏透明度，據(jù)某縣級市調(diào)查，1999~2000年度，該市收取的土地有償使用費總計2 189萬元，其中，鄉(xiāng)村兩級所得高達1 816萬元，占總額的85%；而補償給流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶的僅為38萬元，只占總額的15%。土地產(chǎn)權(quán)模糊、產(chǎn)權(quán)邊界不清。明確土地的所有權(quán)，界定土地使用主體的權(quán)利范圍，使土地流轉(zhuǎn)在法律上得到保障，這是解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的關(guān)鍵。在現(xiàn)實生活中，因產(chǎn)權(quán)主體不明、權(quán)利不全，造成土地流轉(zhuǎn)過程中的土地收益流失；或因承包權(quán)不穩(wěn)定、使用權(quán)不完全，致使土地流轉(zhuǎn)困難等問題，都與產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰關(guān)聯(lián)很大。

4規(guī)范農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的政策建議

當(dāng)前淡化土地所有權(quán)比強化土地所有權(quán)對農(nóng)民更有利。我國實行土地的社會主義公有制，因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)歸國家所有是合理的，而要實現(xiàn)土地資源的分散利用，達到合理配置的目的，只能將土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來，讓單位和個人使用，將土地產(chǎn)權(quán)在不同主體之間進行合理、清晰的界定。不同的利益相關(guān)者（農(nóng)戶、集體與國家）享有哪些土地權(quán)利，這些權(quán)利能否得到法律的有效保障，這才是農(nóng)村集體所有制度改革最需要解決的問題。

錢忠好在研究我國農(nóng)地所有制時，提出了復(fù)合所有制的土地所有制形式，即“國家擁有土地的最終處置權(quán)和宏觀配置權(quán)，農(nóng)戶擁有土地的微觀使用權(quán)、收益權(quán)以及一般轉(zhuǎn)讓權(quán)，取消土地集體所有權(quán)”。復(fù)合所有制形式既考慮了土地的使用效率問題，又考慮了我國土地的社會主義公有制的特殊性和農(nóng)村土地的保障功能，維持了社會的穩(wěn)定。筆者認(rèn)為，這種復(fù)合土地所有制形式也適合運用在農(nóng)村建設(shè)用地制度改革上。

可以把農(nóng)村集體建設(shè)用地分為兩大類：一是宅基地，也就是農(nóng)民的住宅建設(shè)用地；二是企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地。

（1）宅基地。宅基地使用權(quán)具有鮮明的特征：①身份性。宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。農(nóng)民能申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)民集體的成員。②無償性及無期限性。農(nóng)村宅基地具有明顯的社會福利性質(zhì)。農(nóng)民只要向集體組織申請，經(jīng)過審批后就能取得宅基地，而不需要支付任何對價。③有限性。村民或集體組織的成員每戶只能擁有1處宅基地。基于宅基地鮮明的特征，復(fù)合產(chǎn)權(quán)在宅基地的實行中就比較順利和容易。

（2）企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地。由于這一類建設(shè)用地不能夠進行鮮明的劃分，所以區(qū)別于農(nóng)民的住宅建設(shè)用地。企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地的所有權(quán)仍然是國家和農(nóng)民復(fù)合所有權(quán)形式，只是在土地的具體的管理上區(qū)別于農(nóng)民的宅基地。企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地的管理和處分的權(quán)利交給農(nóng)民集體（主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織）。

這其中的關(guān)鍵問題是收益分配問題。土地收益是土地所有權(quán)的經(jīng)濟體現(xiàn)，所以，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收益首先應(yīng)歸屬土地所有權(quán)人，地方政府和土地管理部門作為管理者，無權(quán)直接分享產(chǎn)權(quán)人的流轉(zhuǎn)收益，筆者基本認(rèn)同上述觀點。地方政府和土地管理部門不直接參與流轉(zhuǎn)收益的分配還有利于防止腐敗行為。

在農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，政府不是資產(chǎn)者代表，不應(yīng)該參與、干涉當(dāng)事人之間的交易行為，但是國家也是集體建設(shè)用地的所有者，主要通過對流轉(zhuǎn)過程進行監(jiān)管來體現(xiàn)。因此，政府部門應(yīng)完善相應(yīng)的配套制度，如產(chǎn)權(quán)登記制度、價值評估制度等。同時，為防止農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的腐敗，可以參照國有土地的交易制度，建立集中、有形的土地交易市場，當(dāng)同一宗集體建設(shè)用地使用權(quán)有2個或2個以上受讓人的情況下，應(yīng)采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的形式確定受讓人。

政府可以通過征收基礎(chǔ)設(shè)施配套費以及對集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)來實現(xiàn)收益，對財富進行“二次分配”。對于集體組織內(nèi)部的分配，國家也應(yīng)制定相應(yīng)的配套法律法規(guī)加以規(guī)范，以切實維護農(nóng)民的權(quán)益，保障集體組織的持久發(fā)展。

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