房產(chǎn)投資論文大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房產(chǎn)投資論文范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,一般可分為投資決策、項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等階段。不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。

一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性。房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要。

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮。政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具。房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)影響。因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購(gòu)買力、市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)。相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求。

3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家、不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性。

4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。所以說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)。

二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程。此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素。一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議、招標(biāo)和拍賣意投等方式來(lái)獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面,時(shí)間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素。管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。

1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)。

2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面。消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面。

3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊、深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工、工程質(zhì)量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一。其中包括:營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。

1.營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中,價(jià)格定位、銷售渠道、營(yíng)銷方式等都是很重要的方面。其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感。價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來(lái)進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費(fèi)用等。

篇（2）

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過程中難點(diǎn)問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示

本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實(shí)際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)，從而有別于價(jià)值逐期減損的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無(wú)法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其特征及價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值背離，財(cái)政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來(lái)，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。

（二）有限度地運(yùn)用公允價(jià)值

1、引入公允價(jià)值

財(cái)政部在2000年《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中對(duì)于資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)采用了成本與可收回金額（或市價(jià)、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價(jià)值模式。鑒于目前我國(guó)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬(wàn)平方米以上，相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，按照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元。《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施，無(wú)疑使其會(huì)計(jì)報(bào)表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值更加符合實(shí)際。

2、公允價(jià)值的運(yùn)用范圍

在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計(jì)價(jià)模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。可見，我國(guó)限定公允價(jià)值的使用范圍，充分考慮到了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)。

3、轉(zhuǎn)換差額的處理

在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。”這與國(guó)際準(zhǔn)則第57條“對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來(lái)粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤(rùn)或每股收益的可能。可見，我國(guó)這次出臺(tái)的新準(zhǔn)則決不是對(duì)國(guó)際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國(guó)國(guó)情和國(guó)際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說(shuō)是有中國(guó)特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。

（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”

我國(guó)《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因?yàn)殡m然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì)因?yàn)橥恋氐纳刀担课萁ㄖ锏膬r(jià)值終究會(huì)因?yàn)閴勖慕K結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來(lái)投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來(lái)投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。

二、實(shí)施《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響

（一）對(duì)分析對(duì)象的一個(gè)簡(jiǎn)單描述

筆者的分析對(duì)象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運(yùn)盛（600767），另外有兩家上市公司無(wú)法找到2005年的年報(bào)，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報(bào)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。

（二）對(duì)滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期

在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價(jià)值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。

滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡(jiǎn)表①（2005年年報(bào)）

名稱股票號(hào)總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例無(wú)形資產(chǎn)

（待定土地)

金橋

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天創(chuàng)

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

實(shí)發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計(jì)了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59％。據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一水平。假設(shè)采用公允價(jià)格計(jì)量會(huì)帶來(lái)1倍資產(chǎn)增值的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在07年因?yàn)檗D(zhuǎn)換將會(huì)有70億元計(jì)入所有者權(quán)益，在08年因?yàn)樵鲋祵?huì)有巨額未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)計(jì)入損益，這對(duì)行業(yè)的影響是不可小覷的。考慮到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。這給我們分析新準(zhǔn)則對(duì)全行業(yè)各家公司的影響帶來(lái)了困難，因此，本文僅以上海金橋?yàn)槔飨嚓P(guān)分析。（三）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)上海金橋的影響分析

1、對(duì)總資產(chǎn)的影響

采用公允價(jià)值計(jì)量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋?yàn)槔饦虬鍓K是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國(guó)際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿νⅰ８鶕?jù)公司2005年報(bào)，其主要的出租項(xiàng)目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國(guó)學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉(cāng)儲(chǔ)。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學(xué)校、家樂福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房?jī)r(jià)約為均價(jià)13000元/m2，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，可以估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為90億元，比賬面價(jià)值31億元增長(zhǎng)了約59億元，漲幅約為190%。

2、對(duì)利潤(rùn)的影響

如果相關(guān)公司按照《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合條件的前提下運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，則可能使公司的年末凈利潤(rùn)相較往年產(chǎn)生波動(dòng)。該準(zhǔn)則實(shí)施后，采用公允價(jià)值模式的公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，仍會(huì)考慮到這些因素。假設(shè)公允價(jià)值評(píng)估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對(duì)利潤(rùn)的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)行前后不會(huì)有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格將成為利潤(rùn)波動(dòng)的決定性因素。具統(tǒng)計(jì)，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4％，地產(chǎn)價(jià)格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)達(dá)到90億元，高達(dá)原資產(chǎn)近3倍的溢價(jià)將反映在會(huì)計(jì)報(bào)表中，因?yàn)橹脫Q日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計(jì)入損益，相對(duì)于05年年報(bào)顯示的2.3億元的利潤(rùn)總額，其影響不容小視。

三、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則在實(shí)施中應(yīng)注意的問題

（一）公允價(jià)值的選擇

公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無(wú)法回避的問題。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法和收益法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對(duì)于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場(chǎng)的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無(wú)明顯市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。

確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但國(guó)際準(zhǔn)則40條中給出了三種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在國(guó)際準(zhǔn)則中也對(duì)公允價(jià)值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)，因?yàn)樵谖磥?lái)的工作中，資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果的公允與否；最后加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)他們的評(píng)估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為。

（二）關(guān)注未確定用途的土地使用權(quán)

筆者認(rèn)為，未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過程中的又一難點(diǎn)所在。國(guó)際準(zhǔn)則將尚未確定未來(lái)用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說(shuō)明，這給此次分析帶來(lái)了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對(duì)這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤(rùn)的手段。

（三）企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求

新準(zhǔn)則的出臺(tái)，目的是使會(huì)計(jì)報(bào)表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實(shí)施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績(jī)需要考慮計(jì)價(jià)模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對(duì)選擇新的計(jì)量方法"望而卻步"，具體表現(xiàn)為：

其一，用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤(rùn)的話，必將會(huì)造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價(jià)值模式，公司對(duì)于市場(chǎng)的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計(jì)量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)升值的公允價(jià)值，有可能在往后的幾年因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格的下跌而以費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風(fēng)險(xiǎn)不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)"投資性房產(chǎn)"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過逐年計(jì)提折舊來(lái)抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來(lái)。其次在公允價(jià)值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進(jìn)入當(dāng)年的利潤(rùn)表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實(shí)際進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)才真正納稅，但這部分稅收還是要從當(dāng)期利潤(rùn)中先行扣除，無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。

從上述分析可以看出，在公允價(jià)值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實(shí)際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對(duì)于企業(yè)業(yè)績(jī)及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)）的符合程度。因此，準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強(qiáng)新準(zhǔn)則實(shí)施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時(shí)，在稅收政策的制定等方面充分考慮對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施新準(zhǔn)則。

主要參考文獻(xiàn)

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2、財(cái)政部.2006.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.

3、財(cái)政部會(huì)計(jì)司．2000．國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)———投資性房地產(chǎn)．會(huì)計(jì)研究，7

篇（3）

二、新準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用條件

能夠確切的說(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制的信息資料關(guān)聯(lián)性比歷史成本計(jì)量機(jī)制的關(guān)聯(lián)性具有與生俱來(lái)的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，此評(píng)價(jià)也是經(jīng)過我國(guó)多個(gè)實(shí)例檢驗(yàn)所證實(shí)的。怎樣盡其所能地給現(xiàn)時(shí)和將來(lái)的房地產(chǎn)投資商拿出最有價(jià)值的決策信息依據(jù)一直是當(dāng)代廣大會(huì)計(jì)工作者的奮斗愿望，落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的奮斗目標(biāo)就是要盡其所能地推廣和使用公允價(jià)值這一連續(xù)計(jì)量機(jī)制。但是，參照相關(guān)專業(yè)人士把我們國(guó)家二零零七年提供的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表給予統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家推行新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制實(shí)施房地產(chǎn)后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果的數(shù)據(jù)是：兩千零八年四月二十七日，在已經(jīng)公布年報(bào)的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制而且將所有股東的權(quán)益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數(shù)額規(guī)模最大的為中國(guó)銀行，其金額數(shù)目突破三十三點(diǎn)一八億元。調(diào)配數(shù)額最少的也有一百四十點(diǎn)一一萬(wàn)元，而有部分馳名的商貿(mào)企業(yè)卻沒加入其中。有關(guān)專業(yè)人士就這個(gè)問題進(jìn)行深入研究，得到的最關(guān)鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制時(shí)要具備極強(qiáng)約束力的基礎(chǔ)條件，另外在具有很強(qiáng)約束力的前提下，還必須存在相當(dāng)恰當(dāng)?shù)挠?jì)量體系來(lái)確保投資性房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量工作的高效開展。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定和作用

國(guó)際上曾有著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織有較高生產(chǎn)率的前提條件是其必須有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)計(jì)量核算能力。由此可見，一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)量能力相對(duì)于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動(dòng)生產(chǎn)率的波動(dòng)，能夠?qū)е沦Y源分配的重新排序，其可嚴(yán)重地左右到產(chǎn)權(quán)由外向內(nèi)的轉(zhuǎn)變歷程。另有經(jīng)濟(jì)學(xué)家也曾做過闡述，其基本思想是說(shuō)會(huì)計(jì)的計(jì)量職能是會(huì)計(jì)體系的核心價(jià)值。所以，投資性房地產(chǎn)企業(yè)如果選取公允兼職進(jìn)行計(jì)量和核算，那么，即可以大力促進(jìn)投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)組合和資源調(diào)整。故我們一定要仔細(xì)研究公允價(jià)值的概念、環(huán)節(jié)和計(jì)量措施等內(nèi)容。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指出，公允價(jià)值是指在平等交易中掌握具體情況細(xì)節(jié)的財(cái)務(wù)所有人主動(dòng)實(shí)施資產(chǎn)交易的資金數(shù)額。依照國(guó)際上對(duì)公允價(jià)值的定義可認(rèn)為，公允價(jià)值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數(shù)額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經(jīng)營(yíng)主體間長(zhǎng)期的交易行為；C實(shí)施交易的價(jià)格是公開的、透明的，合理的和大家公認(rèn)的。對(duì)在市場(chǎng)上實(shí)施的所有交易都是同等公平看待；D實(shí)施交易的價(jià)格是隨時(shí)都能夠獲得的，而且進(jìn)行極小的投入就可以獲得這些價(jià)格信息。依據(jù)我們國(guó)家投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，僅當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以隨時(shí)把握地獲取時(shí)，該企業(yè)財(cái)務(wù)核算方能夠選用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。所以，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的定義，投資性房地產(chǎn)一定要符合前述四個(gè)項(xiàng)目要求的情況下方允許運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。通常來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家現(xiàn)一時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽(yáng)光實(shí)施的。現(xiàn)時(shí)我們國(guó)家上市公司所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本上都符合上述的各項(xiàng)要求，所以就整體上來(lái)說(shuō)，我們國(guó)家對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制是完全可以做到的。那么，公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值這兩個(gè)概念又有怎樣的區(qū)別和聯(lián)系呢？市場(chǎng)價(jià)值說(shuō)的是在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)上采購(gòu)一筆資產(chǎn)或償還一筆債務(wù)所采用的市場(chǎng)價(jià)格，也可叫市場(chǎng)價(jià)格或者交換價(jià)格。把公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值對(duì)照起來(lái)比較便知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定允許依托公開了的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格可作為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的選取依據(jù)。所以，可以把前述內(nèi)容當(dāng)作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開公允的市場(chǎng)價(jià)格條件下，依據(jù)公開的市場(chǎng)價(jià)格能夠極方便地確定公允價(jià)值。此類情況是在局部范圍內(nèi)選定市場(chǎng)價(jià)格與公允價(jià)格的差別來(lái)確定。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量工作的見解

依據(jù)上面所述內(nèi)容，本人以為投資性房地產(chǎn)開發(fā)后的計(jì)量機(jī)制應(yīng)維持成本方式度量，遵照時(shí)間安排對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤派銷售，針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日，實(shí)施減值測(cè)試并做好減值和計(jì)提減值的準(zhǔn)備工作。自用型的房地產(chǎn)及存儲(chǔ)貨物變更成投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)變更成自用型資產(chǎn)或儲(chǔ)備貨物時(shí)，都要依據(jù)所擁有資產(chǎn)的賬面價(jià)值數(shù)量實(shí)施結(jié)賬轉(zhuǎn)換，由于投資的宗旨沒有發(fā)生更改，更改的只是擁有財(cái)產(chǎn)的方式，故不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)換過程的利益損失。

篇（4）

投資是企業(yè)重要的財(cái)務(wù)活動(dòng)之一，它通常是指企業(yè)將一定的財(cái)力和物力投入到一定的對(duì)象上，以期在未來(lái)獲取收益的經(jīng)濟(jì)行為。投資活動(dòng)可以按多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，其中按投資方式的不同可分為直接投資和間接投資，直接投資又稱為實(shí)物投資，是指直接用現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等進(jìn)行投資，直接形成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。直接投資往往數(shù)額大，回收期長(zhǎng)、與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)聯(lián)系緊密。

間接投資一般也稱為證券投資，是指用現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等資產(chǎn)購(gòu)買或取得其他單位的有價(jià)證券（股票、債券等）。

固定資產(chǎn)投資的規(guī)模大小和技術(shù)的先進(jìn)程度、證券投資的規(guī)模大小和投資對(duì)象的合理性，在很大程度上決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力，因此，對(duì)固定資產(chǎn)投資和證券投資決策方法的研究和使用對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展都具有十分重要的意義。

一、固定資產(chǎn)投資決策

1、固定資產(chǎn)投資決策方法。如前所述，固定資產(chǎn)投資直接影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，由于它投資數(shù)額大、投資回收期長(zhǎng)、一經(jīng)決策和實(shí)施就難以改變，因此固定資產(chǎn)投資決策成敗與否后果深遠(yuǎn)。實(shí)務(wù)中，企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)投資決策時(shí)，一般都要提出幾種投資方案，進(jìn)行反復(fù)比較后從中選取最佳或最合理的方案，這就需要運(yùn)用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法、投資回收期法、平均報(bào)酬率法等投資決策方法，但現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理理論和實(shí)踐對(duì)固定資產(chǎn)投資主要采用凈現(xiàn)值(簡(jiǎn)稱NPV)法。所謂凈現(xiàn)值是指投資方案的未來(lái)現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值的差額。用公式可表達(dá)為：

NPV=∑CIt／(1+i)t—∑COt／(1+i)t

其中：CIt表示第t年的現(xiàn)金流入量；COt表示第t年的現(xiàn)金流出量；i表示預(yù)定的折現(xiàn)率。

凈現(xiàn)值法的決策規(guī)則是：在只有一個(gè)備選方案的采納與否決策中，凈現(xiàn)值為正者則采納，凈現(xiàn)值為負(fù)者不采納；在有多個(gè)備選方案的互斥選擇決策中，應(yīng)選用凈現(xiàn)值是正值中的最大者。

2、對(duì)固定資產(chǎn)投資決策方法的說(shuō)明。不難發(fā)現(xiàn)，凈現(xiàn)值法與其他方法相比具有以下優(yōu)點(diǎn)：

(1)凈現(xiàn)值法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，能夠反映各種投資方案的凈收益，即以各種投資方案收益的大小作為投資決策的依據(jù)，因此是一種較好的方法。

(2)凈現(xiàn)值法與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相一致。投資方案的凈現(xiàn)值就是該方案能夠給企業(yè)增加的價(jià)值，因此要實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化這一目標(biāo)，就必須在多種備選方案中選擇凈現(xiàn)值最大且不小于零的投資方案。

因此，現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中主要采用凈現(xiàn)值法進(jìn)行固定資產(chǎn)的投資決策。

二、證券投資決策

1．證券投資決策方法。證券投資決策的目標(biāo)就是將投資收益和投資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系起來(lái)，對(duì)二者進(jìn)行權(quán)衡后選擇最為合理的證券進(jìn)行投資。因此，證券投資決策主要是討論如何在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上最大限度地獲取證券投資收益，這就是著名的投資組合理論。投資組合理論最初由馬考維茨(HMarkowitz)于20世紀(jì)50年代創(chuàng)立，后經(jīng)威廉•夏普(WSharpe)等人發(fā)展，主要運(yùn)用證券投資回報(bào)率的期望值E和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β兩個(gè)指標(biāo)表示一個(gè)證券(或證券組合)的投資價(jià)值，以此為基礎(chǔ)的分析被稱為“E—β”分析。

證券投資組合的風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩種性質(zhì)完全不同的風(fēng)險(xiǎn)，即系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由于一些會(huì)影響到所有公司的因素如戰(zhàn)爭(zhēng)、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)衰退、金融危機(jī)、國(guó)際市場(chǎng)的變化引起的風(fēng)險(xiǎn)。這些因素對(duì)任何企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是不可避免的；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為可分散風(fēng)險(xiǎn)或公是指發(fā)生于個(gè)別公司的因素如新產(chǎn)品開發(fā)失敗、失去一項(xiàng)重要合同、重大項(xiàng)目投標(biāo)的失敗、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)、生產(chǎn)工藝技術(shù)的老化等所造成的風(fēng)險(xiǎn)，此類風(fēng)險(xiǎn)可以通過多元化的投資來(lái)分散或消除。

2．對(duì)證券投資決策方法的說(shuō)明。資本市場(chǎng)理論和實(shí)踐研究表明，證券的回報(bào)率和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)之間存在著很高的相關(guān)性，即風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等，高風(fēng)險(xiǎn)可以用高回報(bào)來(lái)補(bǔ)償，而低風(fēng)險(xiǎn)則伴隨著低回報(bào)。在完全有效的資本市場(chǎng)中，證券的價(jià)格反映其價(jià)值，證券的價(jià)格在任何時(shí)刻都應(yīng)與其價(jià)值相符，因此購(gòu)買或出售證券只能獲得與該證券的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相一致的回報(bào)率。也就是說(shuō)，證券投資的凈現(xiàn)值等于零。因此證券投資決策不能用凈現(xiàn)值作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，而應(yīng)采用“E—β”分析法。

綜上所述，對(duì)固定資產(chǎn)投資與證券投資決策方法的差異歸納為以下幾點(diǎn)：

(1)現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論和實(shí)踐對(duì)固定資產(chǎn)投資決策主要采用凈現(xiàn)值(NPV)法，而對(duì)證券投資決策則采用回報(bào)率與風(fēng)險(xiǎn)(E—β)分析法。

(2)只有當(dāng)固定資產(chǎn)投資方案的凈現(xiàn)值不小于零時(shí)，才有可能接受該方案，而證券投資方案的凈現(xiàn)值一般為零。

(3)由于證券市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于產(chǎn)品市場(chǎng)，使得證券市場(chǎng)能夠迅速達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)性均衡狀態(tài)，因此，證券投資的平均租金高于零；而產(chǎn)品市場(chǎng)或者因?yàn)榇嬖趬艛嗪凸杨^，或者因?yàn)槟硞€(gè)或某些企業(yè)的創(chuàng)新而使得該行業(yè)調(diào)整到競(jìng)爭(zhēng)性均衡狀態(tài)還需要一定的時(shí)間，所以固定資產(chǎn)投資可以賺取經(jīng)濟(jì)租金。

三、原因分析

1．從資本資產(chǎn)定價(jià)模型的角度來(lái)看。上面的分析似乎表明固定資產(chǎn)決策和證券投資決策是兩種截然不同的決策類型，其實(shí)并非如此，兩者實(shí)際上都使用資本資產(chǎn)定價(jià)模型來(lái)量化風(fēng)險(xiǎn)。

威廉•夏普1964年開創(chuàng)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CapitalAssetPricingModel，簡(jiǎn)稱CAPM)被認(rèn)為是財(cái)務(wù)管理學(xué)形成和發(fā)展中最重要的里程碑，它的出現(xiàn)第一次使人們能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析。這一模型為：

Kj=Rf+βj(Km—Rf)。

式中：Kj表示第j種股票或第j種證券組合的必要報(bào)酬率；Rf代表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；βj表示第j種股票或第j種證券組合的β系數(shù)；Km表示所有股票或所有證券的平均報(bào)酬率。

可見，資本資產(chǎn)定價(jià)模型簡(jiǎn)單、直觀地揭示了證券的期望報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

例：當(dāng)前的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6％，市場(chǎng)平均報(bào)酬率為12％，A項(xiàng)目的預(yù)期股權(quán)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)大，其值β為1．5；B項(xiàng)目的預(yù)期股權(quán)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)小，其β值為0．75，則：

A項(xiàng)目的必要報(bào)酬率=6％+1．5×(12％—4％)=18％

B項(xiàng)目的必要報(bào)酬率=6％+0．75×(12％—4％)=12％

因此，資本資產(chǎn)定價(jià)模型是證券投資分析的直接工具，應(yīng)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型可以直接預(yù)測(cè)證券投資組合的期望報(bào)酬率；而在固定資產(chǎn)投資決策中，資本資產(chǎn)定價(jià)模型同樣發(fā)揮作用，即可以用于估計(jì)固定資產(chǎn)投資方案的機(jī)會(huì)成本，固定資產(chǎn)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)越大，資金的機(jī)會(huì)成本也就越大。如果固定資產(chǎn)投資方案的凈現(xiàn)值大于零，就說(shuō)明該固定資產(chǎn)投資方案的期望報(bào)酬率大于資金的機(jī)會(huì)成本。

因此，無(wú)論是固定資產(chǎn)投資決策還是證券投資，資本資產(chǎn)定價(jià)模型都是一個(gè)有效的工具，所不同的是，在證券投資決策中，資金的機(jī)會(huì)成本就是該證券投資的期望報(bào)酬率；在固定資產(chǎn)投資決策中，用估計(jì)的資金機(jī)會(huì)成本作為折現(xiàn)率對(duì)固定資產(chǎn)投資方案的預(yù)期現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，計(jì)算其凈現(xiàn)值，并根據(jù)計(jì)算結(jié)果的大小對(duì)投資方案作出取舍。

篇（5）

2006年2月15日，財(cái)政部頒布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，并已于2007年1月1日在上市企業(yè)率先執(zhí)行。新準(zhǔn)則基本實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。其中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量引入公允價(jià)值計(jì)量模式格外引人注目，它使會(huì)計(jì)信息能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。由于大部分地產(chǎn)企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)時(shí)成本都非常低，從而出現(xiàn)了不同程度的價(jià)值被低估現(xiàn)象。在目前房地產(chǎn)價(jià)值大幅度升值的背景下，一旦采用公允價(jià)值模式計(jì)量，可以給地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，提高企業(yè)的價(jià)值。另外研究也表明中國(guó)證券市場(chǎng)上的投資者通常只關(guān)注企業(yè)凈利潤(rùn)的變化情況，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的變化缺乏敏感性，因而利潤(rùn)最大化就成為評(píng)價(jià)企業(yè)價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷攀升，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，可以使地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)得到大幅提高，為企業(yè)的再融資產(chǎn)生積極影響。因而此前普遍預(yù)計(jì)新準(zhǔn)則實(shí)施后很多企業(yè)會(huì)傾向于采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)。2006年以來(lái)地產(chǎn)股價(jià)格連續(xù)翻番，也與此預(yù)期有著密切的關(guān)系。然而新準(zhǔn)則執(zhí)行已半年有余，隨著2007年中報(bào)的陸續(xù)公布，除綠景地產(chǎn)等個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)外，絕大多數(shù)企業(yè)仍采用成本計(jì)量模式。到底是什么原因?qū)е缕髽I(yè)不愿意采用公允價(jià)值模式？筆者試圖從六個(gè)方面對(duì)產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析。

1評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場(chǎng)體系尚未形成

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”準(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。根據(jù)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物，以及同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

公允價(jià)值模式雖能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，目前情況下還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)，也就是說(shuō)不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但是考慮到不同的房地產(chǎn)有著不同的地理位置、樓層和朝向，要對(duì)每一處房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理的估計(jì)，其實(shí)并不容易。如何保證公允價(jià)值確認(rèn)的方法是否恰當(dāng)、所確認(rèn)的公允價(jià)值是否合理，仍就是一個(gè)難點(diǎn)問題。在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量模式如果要嚴(yán)格執(zhí)行起來(lái)還是相當(dāng)困難的。

2稅收成本的對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響?yīng)?/p>

在原來(lái)的成本模式下，投資性物業(yè)每期要提取折舊或攤銷，使當(dāng)期的賬面利潤(rùn)減少，但是折舊或攤銷可以在稅前列支，因而起到了抵稅的作用。如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，便不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表示投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。不計(jì)提折舊或攤銷固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，起到提高賬面利潤(rùn)的效果，但是原來(lái)折舊或攤銷的抵稅效應(yīng)的消失而引起的稅負(fù)擔(dān)的加重，也成了不少地產(chǎn)企業(yè)的一大顧慮。由DFC模型分析可以發(fā)現(xiàn)，若僅考慮折舊抵稅效應(yīng)的推遲，將使新建投資性物業(yè)的DCF估值降低至少8％，基于50％的負(fù)債率假設(shè)，股東權(quán)益將減少16％，這說(shuō)明企業(yè)實(shí)際真實(shí)價(jià)值可能會(huì)受到損害。

另外，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局去年7月推出的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，僅僅是將這部分實(shí)際并沒有現(xiàn)金流入支撐的賬面收益應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)滯后了，在處置期間仍舊會(huì)使企業(yè)的現(xiàn)金流支出增加，減少企業(yè)的價(jià)值。

3公允價(jià)值模式會(huì)影響凈資產(chǎn)收益率等考評(píng)指標(biāo)

近幾年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了上調(diào)放貸利率、“國(guó)六條”等一系列政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多次較大規(guī)模的宏觀調(diào)控，使得不少地產(chǎn)企業(yè)的資金流普遍緊張，因此部分地產(chǎn)企業(yè)紛紛求助于通過資本市場(chǎng)定向增發(fā)新股籌集資金以滿足其資金方面的需求。然而證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于上市企業(yè)增發(fā)新股有關(guān)條件的通知》中對(duì)上市企業(yè)增發(fā)新股條件作出了規(guī)定：即要求上市企業(yè)必須在最近的三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%，且最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%。采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來(lái)的收益,并在會(huì)計(jì)政策變更之時(shí)企業(yè)的凈資產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，然而凈資產(chǎn)增長(zhǎng)的速度往往跟不上收益增加的速度，影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。所以大多數(shù)上市地產(chǎn)企業(yè)不得不在賬面凈資產(chǎn)的增加和凈資產(chǎn)收益率下降兩者之間進(jìn)行權(quán)衡。特別對(duì)那些高負(fù)債、資金需求極其強(qiáng)烈的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這更是一個(gè)需要審慎考慮的問題。另外，凈資產(chǎn)收益率往往也是衡量管理層業(yè)績(jī)的一個(gè)重要指標(biāo)，尤其是對(duì)那些實(shí)行股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的企業(yè)，凈資產(chǎn)收益率的變化直接影響到經(jīng)理人員的績(jī)效考評(píng)，因而他們?cè)谑欠癫捎霉蕛r(jià)值模式計(jì)量這一問題上也會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

4公允價(jià)值模式具有不可回轉(zhuǎn)性

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。可見，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。因?yàn)槠髽I(yè)如果采用了公允價(jià)值模式，則說(shuō)明該投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)也能從活躍的交易市場(chǎng)獲取同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格信息，倘若此時(shí)再轉(zhuǎn)回到原來(lái)的成本計(jì)量模式，顯然不會(huì)比采用公允價(jià)值模式能更好地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。

5公允價(jià)值模式使企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)加大

投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變化，可以使企業(yè)隱性價(jià)值顯性化，使報(bào)表更為國(guó)際化、合理化，但并沒有改變企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一片漲勢(shì)情況下，采用公允價(jià)值模式的確能增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)；但是，一旦房?jī)r(jià)下跌，無(wú)疑也會(huì)給公司帶來(lái)巨大的賬面損失，這就使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值處于經(jīng)常性大幅波動(dòng)之中，增加了企業(yè)業(yè)績(jī)和股價(jià)的不穩(wěn)定性，給資產(chǎn)和利潤(rùn)管理帶來(lái)諸多不便。特別是對(duì)于周期性行業(yè)，一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這種業(yè)績(jī)的不確定性會(huì)尤為突出。

6投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比率不大

實(shí)際上，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是僅指“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物；而不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。對(duì)于這部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值模式計(jì)量，對(duì)業(yè)績(jī)的影響也不會(huì)太大，但是卻會(huì)給財(cái)務(wù)工作帶來(lái)較大的影響，如增加財(cái)務(wù)人員的工作量，使企業(yè)花費(fèi)在會(huì)計(jì)和審計(jì)上的成本提高。因此，只有擁有大量持有型物業(yè)的企業(yè)才可能會(huì)有比較大的動(dòng)機(jī)或必要性去采取公允價(jià)值計(jì)量模式。

采用公允價(jià)值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，引導(dǎo)市場(chǎng)給一些原來(lái)信息披露不夠充分的企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)價(jià)值挖掘的機(jī)會(huì)，使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值更加真實(shí)地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但是，由于上面這些問題的存在，公允價(jià)值的實(shí)施不可能一蹴而就，而是一個(gè)逐步被市場(chǎng)接受的過程。可以預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)體系的逐步完善以及地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增多，特別是人民幣升值和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)會(huì)更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值必然會(huì)被越來(lái)越多的企業(yè)接受。

參考文獻(xiàn)

篇（6）

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來(lái)，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計(jì)影響并對(duì)在實(shí)施過程中難點(diǎn)問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對(duì)本準(zhǔn)則更加深入的思考。

一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新

（一）將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示

本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點(diǎn)是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)反映。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價(jià)值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實(shí)際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)，從而有別于價(jià)值逐期減損的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無(wú)法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其特征及價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值背離，財(cái)政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來(lái)，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。

（二）有限度地運(yùn)用公允價(jià)值

1、引入公允價(jià)值

財(cái)政部在2000年《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中對(duì)于資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)采用了成本與可收回金額（或市價(jià)、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價(jià)值模式。鑒于目前我國(guó)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬(wàn)平方米以上，相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，按照公允價(jià)值法的市價(jià)重估，公司房地產(chǎn)重估價(jià)值增值約40億元。《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施，無(wú)疑使其會(huì)計(jì)報(bào)表中所反映的資產(chǎn)價(jià)值更加符合實(shí)際。

2、公允價(jià)值的運(yùn)用范圍

在公允價(jià)值的運(yùn)用范圍上，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計(jì)價(jià)模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。可見，我國(guó)限定公允價(jià)值的使用范圍，充分考慮到了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)。

3、轉(zhuǎn)換差額的處理

在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額是否全部計(jì)入損益這點(diǎn)上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨(dú)運(yùn)。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。”這與國(guó)際準(zhǔn)則第57條“對(duì)于將存貨轉(zhuǎn)換成一項(xiàng)將按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來(lái)粉飾報(bào)表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值與成本價(jià)的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤(rùn)或每股收益的可能。可見，我國(guó)這次出臺(tái)的新準(zhǔn)則決不是對(duì)國(guó)際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國(guó)國(guó)情和國(guó)際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說(shuō)是有中國(guó)特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。

（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”

我國(guó)《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因?yàn)殡m然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會(huì)因?yàn)橥恋氐纳刀担课萁ㄖ锏膬r(jià)值終究會(huì)因?yàn)閴勖慕K結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來(lái)投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來(lái)投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。

二、實(shí)施《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響

（一）對(duì)分析對(duì)象的一個(gè)簡(jiǎn)單描述

筆者的分析對(duì)象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運(yùn)盛（600767），另外有兩家上市公司無(wú)法找到2005年的年報(bào)，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報(bào)，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。

（二）對(duì)滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期

在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價(jià)值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。

滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡(jiǎn)表①（2005年年報(bào)）

名稱股票號(hào)總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例無(wú)形資產(chǎn)

（待定土地)

金橋

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天創(chuàng)

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

實(shí)發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計(jì)了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59％。據(jù)相關(guān)報(bào)道，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一水平。假設(shè)采用公允價(jià)格計(jì)量會(huì)帶來(lái)1倍資產(chǎn)增值的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在07年因?yàn)檗D(zhuǎn)換將會(huì)有70億元計(jì)入所有者權(quán)益，在08年因?yàn)樵鲋祵?huì)有巨額未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)計(jì)入損益，這對(duì)行業(yè)的影響是不可小覷的。考慮到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。這給我們分析新準(zhǔn)則對(duì)全行業(yè)各家公司的影響帶來(lái)了困難，因此，本文僅以上海金橋?yàn)槔飨嚓P(guān)分析。

（三）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)上海金橋的影響分析

1、對(duì)總資產(chǎn)的影響

采用公允價(jià)值計(jì)量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋?yàn)槔饦虬鍓K是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國(guó)際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿νⅰ８鶕?jù)公司2005年報(bào)，其主要的出租項(xiàng)目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國(guó)學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉(cāng)儲(chǔ)。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學(xué)校、家樂福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房?jī)r(jià)約為均價(jià)13000元/m2，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，可以估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為90億元，比賬面價(jià)值31億元增長(zhǎng)了約59億元，漲幅約為190%。

2、對(duì)利潤(rùn)的影響

如果相關(guān)公司按照《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合條件的前提下運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，則可能使公司的年末凈利潤(rùn)相較往年產(chǎn)生波動(dòng)。該準(zhǔn)則實(shí)施后，采用公允價(jià)值模式的公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，仍會(huì)考慮到這些因素。假設(shè)公允價(jià)值評(píng)估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨(dú)計(jì)提的費(fèi)用變成每年因公允價(jià)值變化統(tǒng)一計(jì)提的費(fèi)用中的一項(xiàng)，其對(duì)利潤(rùn)的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實(shí)行前后不會(huì)有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格將成為利潤(rùn)波動(dòng)的決定性因素。具統(tǒng)計(jì)，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4％，地產(chǎn)價(jià)格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)達(dá)到90億元，高達(dá)原資產(chǎn)近3倍的溢價(jià)將反映在會(huì)計(jì)報(bào)表中，因?yàn)橹脫Q日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計(jì)入損益，相對(duì)于05年年報(bào)顯示的2.3億元的利潤(rùn)總額，其影響不容小視。

三、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則在實(shí)施中應(yīng)注意的問題

（一）公允價(jià)值的選擇

公允價(jià)值依然是新準(zhǔn)則實(shí)施過程中的一個(gè)難點(diǎn)，也是一個(gè)無(wú)法回避的問題。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨(dú)特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價(jià)值差別很大。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法和收益法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對(duì)于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場(chǎng)的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無(wú)明顯市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。

確定公允價(jià)值是實(shí)施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系則是確定公允價(jià)值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但國(guó)際準(zhǔn)則40條中給出了三種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在國(guó)際準(zhǔn)則中也對(duì)公允價(jià)值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估師的隊(duì)伍建設(shè)，因?yàn)樵谖磥?lái)的工作中，資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評(píng)估結(jié)果的公允與否；最后加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)評(píng)估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對(duì)他們的評(píng)估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評(píng)估等提供虛假信息的行為。

（二）關(guān)注未確定用途的土地使用權(quán)

筆者認(rèn)為，未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實(shí)施過程中的又一難點(diǎn)所在。國(guó)際準(zhǔn)則將尚未確定未來(lái)用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對(duì)地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報(bào)表附注中對(duì)于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說(shuō)明，這給此次分析帶來(lái)了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實(shí)施的角度看，如果不對(duì)這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤(rùn)的手段。

（三）企業(yè)選擇計(jì)價(jià)模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求

新準(zhǔn)則的出臺(tái)，目的是使會(huì)計(jì)報(bào)表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實(shí)施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績(jī)需要考慮計(jì)價(jià)模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對(duì)選擇新的計(jì)量方法"望而卻步"，具體表現(xiàn)為：

其一，用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤(rùn)的話，必將會(huì)造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價(jià)值模式，公司對(duì)于市場(chǎng)的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計(jì)量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)升值的公允價(jià)值，有可能在往后的幾年因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格的下跌而以費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風(fēng)險(xiǎn)不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)"投資性房產(chǎn)"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過逐年計(jì)提折舊來(lái)抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來(lái)。其次在公允價(jià)值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進(jìn)入當(dāng)年的利潤(rùn)表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實(shí)際進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)才真正納稅，但這部分稅收還是要從當(dāng)期利潤(rùn)中先行扣除，無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。

從上述分析可以看出，在公允價(jià)值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實(shí)際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對(duì)于企業(yè)業(yè)績(jī)及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)）的符合程度。因此，準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強(qiáng)新準(zhǔn)則實(shí)施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時(shí)，在稅收政策的制定等方面充分考慮對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施新準(zhǔn)則。

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主要參考文獻(xiàn)

1、財(cái)政部會(huì)計(jì)司．2006．企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南

2、財(cái)政部.2006.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.

3、財(cái)政部會(huì)計(jì)司．2000．國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)———投資性房地產(chǎn)．會(huì)計(jì)研究，7

篇（7）

2.從我國(guó)政策上看，2013年到2014年有一個(gè)大的轉(zhuǎn)變，2013年政策傾向于不放松的限購(gòu)調(diào)穩(wěn)政策。（1）雖說(shuō)貨幣信貸增勢(shì)平穩(wěn)，但數(shù)據(jù)顯示2014全年社會(huì)融資規(guī)模為16.46萬(wàn)億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續(xù)出臺(tái)支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)幫助較大，使得一二線城市樓市集體經(jīng)濟(jì)成交上升。（2）一系列的“貼補(bǔ)”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對(duì)低迷的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，政策上不再提“調(diào)控”二字。從呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)以來(lái)，面對(duì)較大的房產(chǎn)冗余，全國(guó)各二三線城市紛紛放松限購(gòu)，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購(gòu)，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調(diào)整也將使15年未來(lái)的樓市情況得到平穩(wěn)發(fā)展。3.年輕群體買房能力低。調(diào)查不同地市的人，可以得到相近的結(jié)果。（1）收入低，住房公積金補(bǔ)貼少傾向于租房。（2）房產(chǎn)中介“幌子”多。許多房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息與實(shí)地看房信息不一致，中介討價(jià)還價(jià)，實(shí)際房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比網(wǎng)上刊登的高，使人望而生畏。

二、國(guó)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面分析

1.聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部最新發(fā)表的《2015年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與愿望》報(bào)告顯示，2014年世界經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)緩慢增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2015年和2016年世界經(jīng)濟(jì)將分別增長(zhǎng)3.1%和3.3%。

（1）美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過預(yù)期，2014年美國(guó)四季度GDP增速提高至5%，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回升溫，其制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)均未受到世界經(jīng)濟(jì)頹靡的影響，而我國(guó)2014年四季度GDP同比增長(zhǎng)7.5%，與2013年數(shù)據(jù)相比，真實(shí)GDP增速是下降的，14年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎乇?3年同比增長(zhǎng)1.04%；全年全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)8.3%。正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的加速發(fā)展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松政策的影響，我國(guó)現(xiàn)面臨通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)。

（2）歐洲經(jīng)濟(jì)因?yàn)槭蛢r(jià)格大跌，歐元貶值，導(dǎo)致通貨緊縮加劇，但歐元區(qū)財(cái)政放松，能夠小幅度刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。成員國(guó)內(nèi)需求下降，勞動(dòng)力市場(chǎng)疲軟，仍是經(jīng)濟(jì)難以發(fā)展的表象。

篇（8）

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展策略中國(guó)化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目錄第一章緒論

1.1論文的研究背景

1.2論文研究的目的和意義

1.3論文的研究方法

1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

1.5論文的結(jié)構(gòu)

1.6論文的主要特色

第二章房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的相關(guān)理論

2.1REITS的內(nèi)涵

2.2相關(guān)理論

4第三章國(guó)外（或地區(qū)）房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)例分析

3.1美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金

3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金

3.3各國(guó)（地區(qū)）REITS的比較

第四章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的現(xiàn)狀和發(fā)展環(huán)境

4.1我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀

4.2我國(guó)發(fā)展REITS的必要性和具備的發(fā)展條件

4.3我國(guó)發(fā)展REITS的制約因素

第五章中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的發(fā)展策略

5.1我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)REITS的發(fā)展策略

5.2創(chuàng)造發(fā)展REITS的良好環(huán)境

第六章結(jié)論和展望

6.1結(jié)論

6.2本文的局限和有待進(jìn)一步研究的問題

參考文獻(xiàn)

第一章緒論

1.1論文的研究背景

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有非常重要的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、風(fēng)險(xiǎn)集中。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)共同了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步的緊縮，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問題。因此解決好房地產(chǎn)業(yè)的融資問題已經(jīng)迫在眉捷。在解決房地產(chǎn)業(yè)融資問題上，各界都對(duì)REITs寄予厚望。原中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈早在2005年就指出，當(dāng)前用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立REITs，是房地產(chǎn)業(yè)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界特別是一些商業(yè)物業(yè)，希望通過REITs來(lái)緩解企業(yè)資金的壓力，同時(shí)提升企業(yè)的品質(zhì)和規(guī)模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規(guī)模最大的投行——麥格理集團(tuán)副執(zhí)行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時(shí)表示，建議中國(guó)盡快推出REITs[1]。在我國(guó)，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規(guī)”的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號(hào)文件，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資的市場(chǎng)需要，積極開發(fā)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃，我國(guó)的房地產(chǎn)信托從零開始，得到了一定的發(fā)展。然而我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還不是國(guó)外真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,只能稱為準(zhǔn)REITs。近年來(lái)，各大信托公司開始加大力度研究開發(fā)REITs產(chǎn)品。2007年4月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯(lián)華信托獲得了REITs試點(diǎn)資格。據(jù)悉，兩家公司均已上報(bào)有關(guān)REITs的設(shè)計(jì)方案，但至今仍未推出REITs產(chǎn)品。

1.2論文研究的目的和意義

REITs在美國(guó)自20世紀(jì)60年代開始，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發(fā)展。REITs的全球發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，REITs是解決房地產(chǎn)融資的有效工具。研究探討REITs的中國(guó)化發(fā)展有助于發(fā)展適合中國(guó)的REITs產(chǎn)品。這樣，一方面可以解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統(tǒng)的貸款壓力；另一方面使我國(guó)日益上升的居民儲(chǔ)蓄量和養(yǎng)老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長(zhǎng)期投資概念，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，增強(qiáng)市場(chǎng)的透明度，吸引更多人投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。從長(zhǎng)期來(lái)講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場(chǎng)的流動(dòng)性。鑒于發(fā)展REITs對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義，本文將結(jié)合國(guó)外(或地區(qū)）REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)REITs已做的研究，在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，探討適合中國(guó)的REITs發(fā)展策略，并針對(duì)目前REITs開發(fā)過程中存在的制約因素提出相關(guān)的政策建議。

1.3論文的研究方法

本文主要運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法中的相關(guān)知識(shí)。運(yùn)用比較研究、實(shí)例研究、靜態(tài)和動(dòng)態(tài)研究相結(jié)合的方法，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關(guān)理論和基本特點(diǎn)，對(duì)世界各國(guó)（或地區(qū)）REITs的模式進(jìn)行了比較分析。同時(shí)結(jié)合目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，和聯(lián)華信托、中信信托等機(jī)構(gòu)對(duì)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)開況，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探討我國(guó)REITs的發(fā)展策略并提出培育發(fā)展REITs良好環(huán)境的政策建議。

1.4國(guó)內(nèi)外研究的現(xiàn)狀

REITs在國(guó)外（特別是美國(guó)）已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，各國(guó)對(duì)REITs的研究文獻(xiàn)也比較多，主要涉及到以下幾個(gè)方面。

1．對(duì)REITs進(jìn)行總體介紹美國(guó)的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對(duì)REITs作了整體的介紹。

2．對(duì)REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國(guó)1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對(duì)影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個(gè)證券市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高了其經(jīng)營(yíng)績(jī)效[5]。美國(guó)Damodaran等（1997）通過對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)的研究，發(fā)現(xiàn)那些從REITs轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰窘Y(jié)構(gòu)的公司，是被分紅政策和資產(chǎn)重構(gòu)的靈活性優(yōu)勢(shì)所驅(qū)使，而公司從有限公司轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs時(shí)，稅收優(yōu)惠通常是驅(qū)動(dòng)力[6],等等。

3．對(duì)REITs的財(cái)務(wù)杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結(jié)果表明，在20世紀(jì)80年代末和90年代初，較高的財(cái)務(wù)杠桿和所貸款物業(yè)所有權(quán)的特點(diǎn)，是導(dǎo)致一些抵押型REITs的業(yè)績(jī)相當(dāng)不理想和產(chǎn)生重大財(cái)務(wù)問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報(bào)價(jià)價(jià)差（Bid-askspread）的信息不對(duì)稱成分后，發(fā)現(xiàn)分紅越高，買賣報(bào)價(jià)價(jià)差就會(huì)越小，反之，買賣報(bào)價(jià)差就會(huì)越大[8]。

4．對(duì)REITs的價(jià)值衡量的研究美國(guó)的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來(lái)衡量房地產(chǎn)投資信托的價(jià)值：(1)將房地產(chǎn)投資信托價(jià)格與其所持有的房地產(chǎn)凈值進(jìn)行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國(guó)債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標(biāo)普500指數(shù)或羅素2000指數(shù)的本益比相比[9]。

5.對(duì)REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國(guó)REITs相關(guān)研究為背景，對(duì)澳大利亞的LPT1的戰(zhàn)略投資理論進(jìn)行了研究[10]。在我國(guó)，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關(guān)政策分析等方面。

1．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的模式進(jìn)行研究王冉（2002）最早提出了我國(guó)REITs本土化策略。他認(rèn)為，目前在中國(guó)比較可行的路徑是先通過成立私募房地產(chǎn)投資信托把商業(yè)模式建立起來(lái)，發(fā)展到一定規(guī)模再通過相關(guān)立法和稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為公募信托[11]。周泯非（2003）認(rèn)為，我國(guó)目前的實(shí)際情況決定了只能采用私募的方式發(fā)行受益憑證和房地產(chǎn)基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引1REITs在澳大利亞被稱為L(zhǎng)PT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs產(chǎn)品的可行性進(jìn)行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計(jì)劃模式、房地產(chǎn)上市公司模式和封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式，并認(rèn)為我國(guó)發(fā)展REITs最適合采用房地產(chǎn)上市公司模式。許南等（2006）指出我國(guó)現(xiàn)有的集合信托計(jì)劃可以作為借鑒，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。

2．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的必要性和可行性進(jìn)行研究毛志榮（2004）認(rèn)為大力推進(jìn)我國(guó)REITs產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)完善我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產(chǎn)業(yè)的銀行外融資渠道，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義[14]。孫靖（2005）指出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金支持，國(guó)內(nèi)信托業(yè)經(jīng)過5次整頓已具備發(fā)展REITs的基本條件，同時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國(guó)內(nèi)的發(fā)展具有可行性[15]。

3．對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的障礙進(jìn)行研究羅剛強(qiáng)等（2006）把我國(guó)發(fā)展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面。宏觀層面的障礙主要是現(xiàn)代企業(yè)制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結(jié)構(gòu)不適合REITs的發(fā)展以及沒有國(guó)外REITs的稅收優(yōu)惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻(xiàn)對(duì)REITs的各個(gè)方面進(jìn)行了分析和論述，包括REITs發(fā)展的前提條件、風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)度量等等。這些文獻(xiàn)的共性是借鑒國(guó)外成功的REITs運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)符合我國(guó)國(guó)情的REITs運(yùn)作模式，肯定了在我國(guó)發(fā)展REITs對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有重要的戰(zhàn)略意義。

1.5論文的結(jié)構(gòu)

篇（9）

2美國(guó)模式與中國(guó)香港模式分析

2.1美國(guó)模式經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化與稅收優(yōu)惠制度的變革，是推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為受稅收制度推動(dòng)的非專項(xiàng)立法型和組織結(jié)構(gòu)不斷變異。

2.1.1稅收優(yōu)惠制度推動(dòng)的非專項(xiàng)立法制度1960年美國(guó)頒布了《1960年國(guó)內(nèi)稅收法典》，明確了房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵、外延與制度框架，包括組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置、投資者結(jié)構(gòu)、收入來(lái)源以及收入分配等制度，滿足上述五項(xiàng)要求的基礎(chǔ)上，可以享受特定的稅收優(yōu)惠。1976年美國(guó)頒布了《1976年稅制改革法》，調(diào)整了針對(duì)房地產(chǎn)投資信托的納稅條款，以助其渡過70年代遭遇的巨大困難。《1960年國(guó)內(nèi)稅收法典》規(guī)定房地產(chǎn)投資信托需要雇用外部顧問公司制定管理與投資策略，問題隨之產(chǎn)生。為了緩解外部顧問導(dǎo)致的問題，《1986年稅制改革法》開始允許房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行“積極”的內(nèi)部管理，允許其采取“公司”的形式實(shí)行自我管理和經(jīng)營(yíng)，提高了經(jīng)營(yíng)決策效率，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托在美國(guó)的繁榮。1999年美國(guó)通過了《REIT現(xiàn)代化法》，在組織結(jié)構(gòu)上，肯定了UPREIT（傘形合伙房地產(chǎn)投資信托）與DOWNREIT（下屬合伙房地產(chǎn)投資信托）的合法地位；授予房地產(chǎn)商將所持有房地產(chǎn)組建UPREIT與DOWNREIT的免稅資格；允許REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT與DOWNREIT組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新得到了美國(guó)法律和稅收制度的認(rèn)可。綜上所述，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展主要法律依據(jù)是與其相關(guān)的稅法，稅法的演變是決定組織結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)模與績(jī)效的主要因素。

2.1.2多樣化的組織結(jié)構(gòu)自1960年誕生以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托組織結(jié)構(gòu)有諸多變異，在契約制、公司制與有限合伙制的基礎(chǔ)上，衍生出多種組織結(jié)構(gòu)，如UPREIT與DOWNREIT、雙股（Paired-share）與合訂（Stapled）結(jié)構(gòu)、紙夾（Paperclip）結(jié)構(gòu)等，其中以UPREIT與DOWNREIT最為典型。《1960年國(guó)內(nèi)稅收法典》通過了將房地產(chǎn)投資信托作為利潤(rùn)傳遞工具的特殊稅收條例，因此，發(fā)展初期多采取契約制的商業(yè)信托。《1986年稅制改革法》允許房地產(chǎn)投資信托采取公司制的形式，管理和經(jīng)營(yíng)收益性的房地產(chǎn)。20世紀(jì)90年代之后，在美國(guó)金融創(chuàng)新的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)投資信托與有限合伙制結(jié)合起來(lái)，組建UPREIT和DOWNREIT，充分發(fā)揮信托稅收優(yōu)惠與有限合伙制有限責(zé)任的優(yōu)點(diǎn)，1992年之后在美國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的主流。為了獲得UPREIT的稅收優(yōu)勢(shì)，1992年之前設(shè)立的傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托，通常設(shè)立下屬合伙人實(shí)體，由下屬合伙人實(shí)體直接擁有新購(gòu)入地產(chǎn)，傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)演變?yōu)镈OWNREIT。UPREIT與DOWNREIT的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了歷史性變革，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的繁榮。

2.2中國(guó)香港模式

2.2.1專項(xiàng)嚴(yán)格立法在充分借鑒美國(guó)成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，2003年中國(guó)香港通過修改投資法與信托法等相關(guān)法律，設(shè)立《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，明確規(guī)定房地產(chǎn)投資信托設(shè)立條件、組織形式、財(cái)務(wù)杠桿、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入來(lái)源結(jié)構(gòu)與紅利分配等。因而是專項(xiàng)立法模式。由于發(fā)展之初中國(guó)香港對(duì)房地產(chǎn)投資信托持審慎態(tài)度，如表1所示，與美國(guó)相比，中國(guó)香港立法與監(jiān)管更為嚴(yán)格、細(xì)致，嚴(yán)格立法對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用，但也一定程度上限制了發(fā)展速度。在稅收優(yōu)惠方面，由于中國(guó)香港稅負(fù)較輕，因而沒有給予房地產(chǎn)投資信托特殊的稅收優(yōu)惠。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)投資信托的逐漸成熟，出于刺激金融市場(chǎng)發(fā)展的需要，中國(guó)香港的相關(guān)法律呈現(xiàn)出越來(lái)越寬松的趨勢(shì)：如允許海外投資等。

2.2.2本土化特色由于不同國(guó)家與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、法律體系與設(shè)立初衷不同，使得房地產(chǎn)投資信托制度移植后呈現(xiàn)出本土化的特色。中國(guó)香港的諸多規(guī)范與制度采用英美體制，但為防范風(fēng)險(xiǎn)，2003年設(shè)立房地產(chǎn)投資信托之初，限定僅能采取信托形式（2006年后允許采用公司形式）；中國(guó)香港設(shè)立目的在于豐富金融投資產(chǎn)品種類，加強(qiáng)國(guó)際金融中心地位，因而允許進(jìn)行海外投資；由于中國(guó)香港本身稅賦很低，對(duì)房地產(chǎn)投資信托沒有特殊的稅收優(yōu)惠。

2.2.3組織結(jié)構(gòu)形式單一根據(jù)中國(guó)香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托的基本結(jié)構(gòu)如圖1所示。由于中國(guó)香港在美國(guó)成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了專項(xiàng)、嚴(yán)格且較為完善的立法，其房地產(chǎn)信托投資的形成是滿足法律要求的結(jié)果，且發(fā)展歷史較短，所以組織結(jié)構(gòu)形式單一，沒有形成由市場(chǎng)環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)變異。

3中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀

目前在中國(guó)沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金，與之最相似的是房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃產(chǎn)品（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托）。中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀如下：

3.1相關(guān)法律制度尚不完善目前我國(guó)還沒有針對(duì)房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)法律，相關(guān)的法律制度有《信托法》與《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）等。《信托法》規(guī)定，能取得受托人資格的法人主要是信托投資公司，即信托只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，將房地產(chǎn)投資信托限定為信托型。《管理辦法》于2009年進(jìn)行了修訂，擴(kuò)張了信托計(jì)劃的規(guī)模，增強(qiáng)了流動(dòng)性，但是與房地產(chǎn)投資信托對(duì)流動(dòng)性與投資規(guī)模等的要求相距甚遠(yuǎn)。如《管理辦法》對(duì)“合格投資者”進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定；此外，規(guī)定不可公開營(yíng)銷宣傳信托計(jì)劃，使得信托計(jì)劃處于非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。稅收優(yōu)惠是國(guó)際上房地產(chǎn)投資信托蓬勃發(fā)展的源動(dòng)力，而目前中國(guó)政府在基金與證券方面的稅收一向以臨時(shí)文件出現(xiàn)，稅收政策具有不穩(wěn)定性。

3.2以信托公司為主導(dǎo)，以信托型、封閉式為主如前文所述，信托公司是《信托法》規(guī)定的開展信托業(yè)務(wù)的法人單位，因而目前多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由信托公司與投資者訂立信托合同，信托公司以發(fā)起人與受托人雙重身份募集資金，管理與處置信托財(cái)產(chǎn)。投資者作為委托人與受益人，監(jiān)督信托資金的使用，房地產(chǎn)信托以信托型為主。此外，中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)信托不能上市交易，也沒有相應(yīng)的二級(jí)交易市場(chǎng)，因此在信托存續(xù)期內(nèi)，投資者無(wú)法通過轉(zhuǎn)讓信托份額的方式退出投資。

3.3以“融資理念”為基礎(chǔ)目前房地產(chǎn)信托的運(yùn)作多數(shù)是房地產(chǎn)商有資金需要，由信托公司設(shè)立信托，向投資者籌集資金，專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)質(zhì)上具有融資貸款的性質(zhì)。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)信托是一種融資工具，而非投資工具。

4中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

目前中國(guó)在國(guó)家層面上頻繁提出要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，目的在于：第一，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，利用金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第二，解決公共租賃房等保障性住房建設(shè)的資金問題。為了緩解“公屋計(jì)劃”所帶來(lái)的巨大的財(cái)政壓力，2005年中國(guó)香港將公屋商業(yè)物業(yè)和停車場(chǎng)設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在中國(guó)香港交易所上市，第一輪籌集資金25億美元，中國(guó)目前面臨相似的環(huán)境。因此，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，應(yīng)在美國(guó)和中國(guó)香港的成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以中國(guó)香港制度與發(fā)展模式為主要參考，形成適合中國(guó)國(guó)情的公共租賃住房投資信托制度。

4.1運(yùn)行模式設(shè)計(jì)國(guó)際上房地產(chǎn)投資信托的物業(yè)標(biāo)的主要為成熟的商業(yè)物業(yè)，而公共租賃住房多為新建住房，且租金較低，需要政府財(cái)政補(bǔ)貼，因此應(yīng)在參考中國(guó)香港運(yùn)行模式的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。如圖2所示，首先，設(shè)立公共租賃住房投資信托，作為委托人，發(fā)行受益憑證，委托信托公司管理信托財(cái)產(chǎn)，分配投資收益；信托公司作為受托人，持有、管理信托財(cái)產(chǎn)，代表投資者處理相關(guān)事務(wù)；物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理投資信托所持有物業(yè)；選擇商業(yè)銀行作為基金托管人，依法持有并保管基金財(cái)產(chǎn)、代為收取政府補(bǔ)貼與公共租賃住房租金

4.2組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在組織形式上，雖然公司型比信托型的房地產(chǎn)投資信托業(yè)績(jī)更好，但是美國(guó)與中國(guó)香港在發(fā)展之初均只允許設(shè)立信托型，原因在于公司型房地產(chǎn)投資信托委托鏈條更長(zhǎng)；此外，發(fā)展信托型在我國(guó)需要突破的法律制度障礙相對(duì)較少。基于此，本文建議在發(fā)展初期設(shè)立信托型，發(fā)展相對(duì)成熟后再引入公司型。從資金投向來(lái)看，本文建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。原因在于，第一，權(quán)益型的主要收入來(lái)源于租金，這正符合公共租賃住房的特性；第二，抵押型將主要資產(chǎn)配置在抵押貸款上，財(cái)務(wù)杠桿較高，當(dāng)市場(chǎng)不景氣時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更高；同時(shí)抵押型受利率變動(dòng)的影響更大，發(fā)展權(quán)益型有助于規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)；第三，從國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在美國(guó)，在資產(chǎn)規(guī)模方面，權(quán)益型占91%，債權(quán)型占7%，混合型占2%；在中國(guó)香港只允許設(shè)立權(quán)益型。因此，建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。

4.3專項(xiàng)立法，嚴(yán)格立法，逐漸放松中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，可在美國(guó)與中國(guó)香港成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，專項(xiàng)立法，對(duì)從業(yè)人員資格、組織結(jié)構(gòu)、參與人資格、權(quán)利與義務(wù)、投資標(biāo)的選擇、資金來(lái)源及紅利分配等重要問題作出全面、細(xì)致、明確規(guī)定，一來(lái)可以節(jié)約立法成本，加快立法進(jìn)程；二來(lái)便于操作，利于金融監(jiān)管。由于房地產(chǎn)投資信托涉及銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司等金融行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，在制定制度時(shí)，最為可行的辦法是由證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等聯(lián)合相關(guān)部門共同制定具體內(nèi)容，由國(guó)務(wù)院專項(xiàng)行政法規(guī)，最為理想的是在現(xiàn)有《公司法》、《信托法》、《證券基金法》、《稅法》等的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)投資信托專項(xiàng)行政法規(guī)。不論以何種形式確立房地產(chǎn)投資信托法律或法規(guī)，都應(yīng)與現(xiàn)有法律制度對(duì)接。從美國(guó)與中國(guó)香港的發(fā)展歷程可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度均呈現(xiàn)先“嚴(yán)”后“寬”的特征，設(shè)立之初立法嚴(yán)格，以控制運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入成熟發(fā)展階段后，逐漸放寬組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)范圍、投資標(biāo)的等方面的限制。因此建議我國(guó)也要從嚴(yán)立法，將投資標(biāo)的限定在公共租賃住房或廉租房，待發(fā)展成熟之后，再擴(kuò)展到商品房或商業(yè)地產(chǎn)。

篇（10）

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析

1．居民有效購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。盡管全國(guó)范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場(chǎng)較大，但是單個(gè)小城鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)模并不大，消費(fèi)群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對(duì)住宅的需求較強(qiáng)烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購(gòu)買能力極易受到市場(chǎng)變化因素影響，存在一定的有效購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國(guó)家為5～6倍，中等發(fā)達(dá)國(guó)家為4～5倍，發(fā)展中國(guó)家為3～4倍。2005年1～10月，我國(guó)商品房每平方米平均售價(jià)為3009元。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來(lái)計(jì)算，售價(jià)為25．03萬(wàn)元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計(jì)算)的7．02倍，超過國(guó)際公認(rèn)的發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比。因此，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的有效購(gòu)買能力不高。

另外，由于來(lái)小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策，國(guó)家商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實(shí)施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對(duì)提高他們有效購(gòu)買能力的幫助。

2．規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門進(jìn)行溝通，詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成果的價(jià)值。但是，目前我國(guó)有的小城鎮(zhèn)還沒有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長(zhǎng)官意志，隨著長(zhǎng)官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會(huì)變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會(huì)失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時(shí)都有修訂的可能。

這種無(wú)規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢(shì)，影響房產(chǎn)的價(jià)值，帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3．房產(chǎn)投資類型單一風(fēng)險(xiǎn)。不宜投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資組合就是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個(gè)復(fù)合體。上世紀(jì)50年代初期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運(yùn)用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，在美國(guó)等國(guó)方國(guó)家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。

房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，通過開發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險(xiǎn)水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險(xiǎn)最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強(qiáng)烈且需求量較大，但是對(duì)大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不宜采用投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

4．消費(fèi)習(xí)慣風(fēng)險(xiǎn)。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對(duì)較高，城市居民來(lái)自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費(fèi)習(xí)慣。我國(guó)地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用瘢麄兊摹⑽幕尘啊v史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費(fèi)者都有特定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣。如果投資者開發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣不一致，可能會(huì)造成滯銷。

5．開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開發(fā)活動(dòng)的每個(gè)階段，這也是開發(fā)的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來(lái)的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊(duì)轉(zhuǎn)型而來(lái)，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問題，有的甚至是無(wú)資金、無(wú)技術(shù)、無(wú)隊(duì)伍的皮包公司。在投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時(shí)不合理，很可能給項(xiàng)目帶來(lái)諸多不確定性因素，從而帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

6．公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬國(guó)家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時(shí)賠付過程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展，帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

1．廣泛收集信息，做好可行性研究。科學(xué)決策。決策是指在若干個(gè)方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長(zhǎng)時(shí)間收回，并對(duì)投資者產(chǎn)生長(zhǎng)期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實(shí)施，就很難改變，或者要付出很大的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須進(jìn)行可行性研究，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。

在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報(bào)告來(lái)進(jìn)行決定。因此，可行性研究報(bào)告對(duì)決策意義深遠(yuǎn)，它是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。目前，我國(guó)很多開發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告，只是投資者申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場(chǎng)需求的有力支持，而且虛假和不實(shí)成分較多，達(dá)不到可行性研究報(bào)告應(yīng)有的作用。市場(chǎng)上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項(xiàng)目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬(wàn)的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國(guó)家和企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問題，投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門和政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，及時(shí)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費(fèi)者收入不高，承受的價(jià)格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對(duì)住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價(jià)格上影響居民的購(gòu)買欲望。小城鎮(zhèn)居民對(duì)開發(fā)項(xiàng)目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大，可以采取分期開發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，及時(shí)掌握國(guó)家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上，能不斷滿足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊需求，保證投資開發(fā)項(xiàng)目與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致。

同時(shí)，必須考慮市場(chǎng)購(gòu)買力，找到最佳的價(jià)格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格較低，利潤(rùn)空間相對(duì)較小，降低每套住宅價(jià)格主要靠減少面積。從中央政策來(lái)看，2006年5月17日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)中提出，“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國(guó)務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》中提到，“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力并不強(qiáng)大，需要的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。

3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強(qiáng)管理。確保工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開資金籌措渠道，提升開發(fā)實(shí)力，引進(jìn)管理人才，提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度，聘請(qǐng)工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來(lái)直接從事項(xiàng)目的管理。因此，有必要聘請(qǐng)有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)目施工全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同，對(duì)項(xiàng)目工期、質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格控制，對(duì)材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。

篇（11）

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要｡

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場(chǎng)的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失｡

(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲(chǔ)備貸款､建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款､個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡

(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)｡

(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)｡

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素｡

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供應(yīng)量､市場(chǎng)購(gòu)買力､市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)｡相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)｡膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求｡

3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家､不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性｡

4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素｡所以說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)｡

二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來(lái)獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)｡

另一方面,時(shí)間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素｡管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)､質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)｡

1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡

2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡

3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段｡建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)｡

三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)､物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)｡

1.營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中,價(jià)格定位､銷售渠道､營(yíng)銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感｡價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)｡

2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來(lái)進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡

3.其他風(fēng)險(xiǎn)

其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長(zhǎng)期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對(duì)房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析｡

參考文獻(xiàn):

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